宝坻地块可行性研究报告.ppt

宝坻地块可行性报告 2013 6 13 地块简介 1 地块区位2 地块现状3 地块周边环境4 地块条件综述 1 地块区位 宝坻新城规划面积55平方公里人口规模40 45万宝坻区政治 经济 文化中心 地块位于宝坻新城最南端 紧邻潮白河 1 地块区位 地块位于宝坻区潮阳大道以南 潮白河以北 宝坻发展的核心区位 2 地块现状 1 2 3 4 5 地块紧邻朝阳大道交通十分便利 南侧临潮白河景观资源 毗邻宝坻行政机构地块现状 临时绿化 树林 鱼塘 3 地块周边环境 潮白河河景资源区域规划为宝坻未来文化中心在建中为宝坻体育馆 宝坻九中为规划中 潮阳大道为宝坻区主干道路 与南关大街 开元路 津围公路等相连 交通便利 潮白河河滨绿地 地块位置 4 地块条件综述 地块所在区域属宝坻未来发展核心区位 紧邻行政中心 区位优势明显 南侧临潮白河 景观资源十分丰富 为项目档次提升起到良好的支撑作用 当前地块周边配套尚不完善 虽享未来规划利好 但尚需时间进行培养 地块现状有树木 鱼塘及潮白河河堤影响 对项目规划建设造成一定制约 地块面积较大 具备开发大型高档项目的先决条件 但同时也增加了资金需求量及开发难度 城市规划 1 宝坻区位简介2 经济发展水平3 区域规划4 交通体系 1 宝坻区位简介 宝坻区位于北京 天津 唐山三大城市的中心腹地 具有得天独厚的地理优势 东及东南与河北省玉田县 天津宁河相邻 南及西南与宁河 武清接壤 西及西北与河北省香河 三河相连 北及东北与天津市蓟县 河北省玉田县隔河相望 宝坻区位简介 区位优势 距北京 40分钟 天津 40分钟 唐山 50分钟 三大城市的中心腹地 5个小时车程可辐射华北 东北 西北 中原等区域 宝坻区人口及经济水平 宝坻区占地面积1532平方公里 下辖3个街道 21个镇城市规划为 一河双城 相向拓展 两翼联动 城乡一体 一河即 潮白河 双城即 宝坻新城 京津新城 2012年常住人口83万人2012年地区GDP242亿元年均增长19 5 人均GDP43612元排名全市第11全社会固定资产投资240亿元年均增长32 2 宝坻区域规划 宝坻城区重点发展商贸物流业 现代制造业 规划至2020年宝坻新城人口规模为30万人 天津市城市总体规划 2005年 2020年 京津新城重点发展旅游 商贸物流 教育和会议服务 规划至2020年新城人口规模为20万人 随着宝坻区域规划及宝坻新城 京津新城的建设 宝坻城镇化及外来人口得到有效增加 对区域房地产市场起到一定支撑 宝坻区域规划 四个示范工业园天津宝坻低碳工业区 天津宝坻节能环保工业区 天津宝坻塑料制品工业区 天津宝坻马家店工业区 地块位置 宝坻重点打造四个示范工业园区七个特色工业园区 解决就业同时 有利于外来技术人才引进 七个特色工业园即八门城 林亭口 新安镇 大钟庄 新开口 大口屯 方家庄工业区 重点发展食品 新型建材 服装 文体 机电 地毯 家具等产业 就业5万人 宝坻交通体系发达 路网便捷 连接北京 天津 唐山 廊坊的京沈高速 津蓟高速 塘承高速 廊唐高速纵横区内 结合宝白路 宝武公路 蓟塘公路 九园公路 梅丰公路 宝芦公路 津围公路 林大路东段等干线公路及唐通公路等省道的相继完善 达成与外界高速连接 宝坻城区交通体系 市场情况 1 宝坻土地市场2 房地产市场发展3 重点竞品分析4 客户资源分析5 市场总结 宝坻近5年土地成交走势 2013年 至5月30日 宝坻区住宅用地 纯住宅 住宅 商服 共计57万 占总成交面积比重37 居住用地成交量超2012年2倍 2013年土地市场成交量将有望达到近5年内新高 至2013年5月30日数据 土地市场 宝坻近5年土地成交走势 宝坻自2010年以来土地供应量持续高位 土地价格呈上涨趋势 随着宝坻拆迁进程的加快 未来宝坻土地供应量仍将保持较高态势 至2013年5月30日数据 土地市场 中航瑞祥家园建筑面积69015 6容积率1 5楼面地价1002元 保集玫瑰湾建筑面积47451容积率1 2楼面地价2265元 书香园建筑面积19933容积率2楼面地价2081元 温莎郡建筑面积53228容积率1 65楼面地价1822元 玺悦峰建筑面积47451容积率1 2楼面地价1420元 楼面地价1388元 北岸印象建筑面积15636容积率2 5楼面地价1816元 长芦地产 未售 建筑面积76787容积率1 8楼面地价1459元 塞纳世家建筑面积101246容积率1 8楼面地价2370元 中央公园建筑面积14219容积率2 8楼面地价1439元 瑞赛投资 未售 建筑面积17518容积率2 3楼面地价1829元 2013年南城新盘入市量约70万 温莎郡 玺悦峰 塞纳世家 北岸印象均确定年底开盘 部分高端项目将进一步拉升南城价格 也加剧了区域竞争 至2013年5月30日数据 周边地块成交价格参考 宝坻近5年供需关系分析 宝坻市场存量为106万 主要市场存量集中在90 120 户型 占到整体存量50 未来仍是市场供应的主要面积区间 至2013年5月30日数据 宝坻区商品住宅存量 宝坻区近5年供需关系 纵观近5年宝坻市场供需关系稳定 稍呈供大于求的态势 年均成交约60万 2013年累计存量为106万 随着2010年部分大盘的集中入市 伴随潜在供应的增加 竞争也将有所加剧 至2013年5月30日数据 宝坻区近5年成交分析 依照宝坻5年成交走势 区域市场呈量跌价升的态势 2013年成交均价为6600元 随着近两年南城部分高端住宅的入市 短期价格有望进一步拉升 至2013年5月30日数据 宝坻区近5年成交分析 2013年截止5月底 宝坻区商品住宅成交面积24万 成交均价6604元 由于当前区域重点板块多为尾盘销售 伴随年底新盘入市有望拉升区域成交量 宝坻区商品住宅成交情况 至2013年5月30日数据 宝坻区成交面积比例 市场主力成交户型为90 120 与70 90 分别占年成交面积的44 和29 其次为120 144 户型 占成交面积的15 婚房及首改需求明显 总体成交价格在6500 7000元 房地产市场 至2013年5月30日数据 宝坻区存量产品分析 由图表可以看出 当前市场存量与成交面积区间比较 144 以上户型存量比例明显大于成交量 未来大户型竞争将愈加激烈 房地产市场 宝坻区存量产品分析 由图表可以直观看出 180 以上面积户型存量远大于成交量 消化周期超过9年 未来大户型竞争压力较大 房地产市场 2012 2013成交面积段 2013年存量面积段 版块竞品分布图 房地产市场 版块竞品市场存量 至2015年5月30日数据 由上表可以直观看出 宝坻城区存量房 房地产市场 版块价格对比 至2012年1 12月数据 房地产市场 保集玫瑰湾 建筑类别板楼多层高层 联排别墅3层半高层1 2号楼29层和30层 容积率1 10装修状况毛坯开发商天津保集投资有限公司物业地址宝坻南关大街窝头河南侧 技术监督局南100米 主力户型 90 130 成交均价7800元 竞品分析 南城板块 保集玫瑰湾 项目概况 竞品分析 保集玫瑰湾 主力户型 竞品分析 保集玫瑰湾 主力户型 两室两厅一卫 80 90 三室两厅一卫 90 100 竞品分析 保集玫瑰湾 保集玫瑰湾项目自2012年下半年价格一路上涨 成交量居于宝坻区首位 月成交6500 以上 月均成交在50 60套之间 竞品分析 保集玫瑰湾 保集玫瑰湾项目成交主力面积区间为90 120 户型 占到整体成交的61 7000 9000元 销售单价为主力成交的价格区间 占到整体成交的78 竞品分析 万锦 中央花园 万锦 中央花园建筑类别板楼高层容积率0 70装修状况毛坯绿化率90 开发商天津亿景置业有限公司占地面积 183333平方米建筑面积 128000平方米 竞品分析 南城板块 万锦中央公园 项目概况 竞品分析 万锦中央公园 主力户型 竞品分析 万锦中央公园 主力户型 竞品分析 108 三室两厅一卫 107 三室两厅一卫 万锦中央公园 主力户型 竞品分析 80 三室两厅一卫 89 三室两厅一卫 万锦中央公园 2012年12月开盘至今 共成交100套 9380 月均17套 成交均价8200元 竞品分析 中航瑞祥花园 竞品分析 老城区板块 中航瑞祥花园 竞品分析 项目概况 中航瑞祥花园 竞品分析 项目处于城区核心位置 售价7200元 相较于南城板块售价8000元 的中央公园 保集玫瑰湾具备价格优势 目前剩余6栋小高层均处于惜售状态 7200元 中航瑞祥花园 竞品分析 项目产品以90 120 大户型为主 占成交面积的73 成交均价7000元 70 90 户型占成交面积的16 成交均价7300元 和远领居 竞品分析 学府板块 和远领居 竞品分析 项目概况 和远领居 和远领居项目4月开盘以来全年共成交121套 平均月度成交13套 均价为6089元 10月以来价格有一定程度的下调 促进了成交量 该项目位于学府版块内主要为蓝印客户及区域地缘客户 竞品分析 和远领居 和远领居项目成交主力面积区间为90 120 户型 占到整体成交的70 7000 9000元 销售单价为主力成交的价格区间 占到整体成交的78 竞品分析 和远领居 主力户型 竞品分析 和远领居 主力户型 竞品分析 宝境栖园 竞品分析 学府板块 宝境栖园 项目概况 竞品分析 宝境栖园 主力户型 竞品分析 宝境栖园 主力户型 竞品分析 宝境栖园 宝境栖园项目全年共成交438套 平均月度成交40套 均价为6200元 该项目位于学府版块内主要为蓝印客户及区域地缘客户 竞品分析 宝境栖园 和远领居项目成交主力面积区间为70 90 户型 占到整体成交的65 7000 9000元 销售单价为主力成交的价格区间 占到整体成交的35 竞品分析 2013年 截止5月30日 宝坻住宅用地成交量为2012年2倍 占总成交建筑面积的37 2012 2013年宝坻区主要土地成交集中在老城区及南部新城 南部区域价值有望进一步提升 存量106万 年均消化61万 供需关系平稳 大户型存量较高 近两年供应量将持续增加 竞争加剧 目前市场价格为 高层6500 7500元 主要面积区间为80 120 洋房价格为7500 8500元 主要面积区间为90 140 别墅为10000 11000元 主要面积区间为250 350 首次改善型所占比例最高 婚房及周边城镇购房占较大比例 蓝印购房客户为有效补充 其中学府版块主要面对蓝印客户 城南 老城版块主要面对区域内首改及刚需 市场总结 中航瑞祥家园 客户分析 中航瑞祥家园 来电来访客户以宝坻为主 占据92 中航瑞祥家园 客户分析 中航瑞祥家园 成交客户中主要以三口之家为主 主要以首次置业需求为主 中航瑞祥家园 客户分析 客户关注产品以小高层需求为主 需求面积为90 100 占55 100 130 需求占31 中航瑞祥家园 客户分析 客户高层单价承受力为7000 7500元 占56 小高层价格承受力7500 8000元 总价承受力为60 80万元 套 中航瑞祥家园 客户分析 客户置业目的主要为改善型 占整体成交的60 婚房及子女上学各占20 主要关心问题为价格 户型面积及区位 主力客户群年龄阶段30 40岁 占比50 次主力客户群30岁以下和40 50岁两个年龄阶段 占比44 边缘客户50以上 占比6 原筑项目成交客户指标 客户分析 原筑项目成交客户指标 主力客户居住区域集中在宝坻城区内 其中南城区占到47 北城区31 周边乡镇客户和外地为次主力客户 分别占比14 和8 客户分析 由图可以看到 原筑项目二次以上置业人群占到客户群比例3成以上 主要集中在叠拼产品客户上 所以此类产品受新政影响较大 其余64 客户为首次置业 原筑项目客户成交分析 客户分析 75 的客户关注小高层产品 关注别墅类产品的客户只占25 这与我项目初期高端形象树立及拔升不足有关 大部分客户只认可我们的中低端产品 原筑项目客户成交分析 客户分析 改善需求占原筑项目的绝对比例 达到74 其他类中以婚房和投资为主要目的 原筑项目客户成交分析 客户分析 城区在售项目客户主要为区域内客户 其年龄大多在25 45岁 职业多为公务员和企事业单位员工 部分购买能力较强的私营业主 本地区客户大多倾向于购买80 90 的二室和100 120 三室 客户大多能承受的高层单价6500 7400元 平方米 洋房产品7800 8500元 平方米的价格水平 总价区间在60 80万 宝坻区从事制衣 皮革加工 家具 养殖等行业的私营企业和小工商工业者比较集中 这部分客户购买力较强 未来可以进行挖掘 客户对停车位的需求并不强烈 现阶段多数在售项目停车位无法实现销售或租赁经营 随着高层产品的增多 客户对于高层的抗性逐渐减弱 但洋房 小高层仍优于高层产品 客户总结 客户分析 目录 1 规划控制条件2 初步规划方案 产品规划 初步规划 总建筑面积 377556 规划产品为 别墅 洋房 小高层 高层 初步规划 结合市场现状 保集玫瑰湾 年均消化量8万平米左右 馨逸家园 年均消化量9万平米左右 和远领居 年均消化量7万平米左右 综合市场货量消化速度 建议项目分二期进行开发 销售周期为6 7年 一期 一期 二期 二期 三期 三期 四期 四期 五期 六期 由于东侧紧邻行政中西 且前期规划配套相对完善 因此项目自东向西推售 一期推售少量洋房 小高层产品 通过洋房提升前期项目形象 加以部分小高层快速回款 并通过快销策略制造热销氛围 为二期推售限定基础 二期以洋房配合别墅产品入市 通过一期的热销 再度提升项目形象 通过别墅产品奠定项目高端形象 通过前两期的品牌提升 三 四