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1 身边的民法sbdmf2014 2015b password 1928374655陈慧芳 EconomicsCollege 2 第一章民法概述第一节民法的概念以及调整对象一 民法的概念调整自然人或法人之间财产关系和人身关系的法律规范的总称 二 民法的调整对象民法通则第2条规定 中华人民共和国民法调整平等主体的公民之间 法人之间 公民和法人之间的财产关系和人身关系 即民法调整的对象就是平等主体之间的财产关系和人身关系 3 案例1 2003年7月 王某将位于某市解放路5号的店面房一间出租给郑某 租期3年 租金为每月1800元 双方还在租房合同中约定了违约金条款 房屋出租后 郑某与其弟合住 2003年8月 郑某在该出租房内故意杀害了一名同乡 成了被司法机关立案侦查并逮捕的犯罪嫌疑人 此后王某一直觉得邻居们对自己指指点点 心里十分的不受用 想到租金并不高 而且承租人郑某本人没怎么住过 一直都是郑某的弟弟住着 遂产生了解除合同 收回房子的想法 并与郑某的弟弟之间产生了争执 4 第二节民法的基本原则民法基本原则是指民事立法 民事司法和民事活动的基本准则 一 平等原则二 自愿原则三 公平原则四 诚实信用原则五 禁止权利滥用原则六 公序良俗原则七 等价有偿原则 5 案例2 案情介绍 某市A区交警队交警张某下班后驾驶单位汽车回家 在途中发生交通事故 与某公司王某驾驶的汽车相撞 经现场勘察 张某应负主要责任 双方对责任性质并无异议 但在协商赔偿事宜过程中 双方未达成一致意见 王某遂向法院起诉 要求交警队赔偿 交警队辩称 自己本身就是交通事故的处理执法机关 与原告是管理与被管理关系 此事应由交譬队自己解决 法院不应当受理 交警队遂拒绝出庭 6 案例3 1999年10月2日 原告郭某与被告某村委会签订了一份房屋租赁合同 合同约定 房屋租赁期限5年 形势变化随时变更 年租金1500元 村里将13千瓦用电权借给郭某使用 2000年7月初 郭某因租赁的房屋年久失修 加之遭受水灾 屋顶漏雨 间墙倒塌 村里又无力维修 故提议出卖 村委会经研究同意将租赁房屋卖给郭某 双方协商价格为3万元 但郭某表示征求家中意见后再定 郭某征求家中意见后 口头表示价钱太贵不买 此后 张某提出购买此房 村长托人询问郭某是否购买 否则就要卖与他人 郭某仍表示不买 村委会便与张某达成协议 将此房以3 2万元的价格 包括17 2千瓦用电权 卖给张某 张某预付了定金l万元 但因郭某租赁房屋未到期 郭某提出继续使用房屋 并不同意归还13千瓦的用电权 村委会经研究决定 以2 8万元的价格将此房卖给张某 用电权由原定17 2千瓦变为4 2千瓦 张某必须允许郭某租用房屋到合同期满 房屋的所有权归张某 2000年9月2日 村委会和张某办理产权转移手续时 郭某也未提出异议 房屋产权转移后 张某维修了房屋 2000年9月21日 张某与郭某达成协议 郭某迁出承租的房屋 张某向其支付损失费2000元 村委会也退给郭某预交的承租费3000元 事后 郭某以村委会将争议房屋租给他 却于2000年8月未经其同意而维修了房屋 并将争议房屋出卖给张某 其是承租人 应享有优先购买权为理由 向某市人民法院起诉 请求将争议优先卖给他 村委会答辩称 郭某提出购买争议房屋以后 双方议定价格为3 2万元 但事后郭某表示不买 才以3 2万元之价卖给张某 后因与郭某的合同未到期 郭某不同意迁出 村委会才以2 8万元之价将房屋卖给张某 并允许郭某使用房屋到合同期满 在买卖成交及产权转移过程中 郭某均表示不买 且村委会多次征求过意见 郭某均表示不买 故郭某现提出房屋优先购买权没有道理 不应支持 法院经审理查明 认定上述事实属实 该案如何处理 7 讨论 案例4 案例 李先生为自己爱车投保时 要求投保车辆损失险 第三者责任险和盗抢险 但是保险公司核发的保单中 却仅仅确定了第三者责任险和盗抢险 没有确定车辆损失险及相应保费 保险推销员将保单正本交给李先生时没有做任何解释 李先生以为保单没什么问题就收下了 一个月后 李先生的爱车被他人烧坏 遂向保险公司索赔 但保险公司以李先生未投保车辆损失险为由 拒绝赔付其损失 8 第三节民事法律关系一 民事法律关系的概念和特征 一 概念民事法律关系是平等主体之间发生的 符合民事法律规范的 以民事权利和民事义务为内容的社会关系 二 特征民事法律关系是法律关系之一种 它既具有法律关系的共性 也具有区别于其他法律关系的特殊性 9 案例5 甲手机专卖店门口立有一块木板 上书 假一罚十 四个醒目大字 乙从该店购买了一部手机 后经有关部门鉴定 该手机属于假冒产品 乙遂要求甲履行其 假一罚十 的承诺 关于本案 下列哪一选项是正确的 A 假一罚十 过分加重了甲的负担 属于无效的格式条款B 假一罚十 没有被订入到合同之中 故对甲没有约束力C 假一罚十 显失公平 甲有权请求法院予以变更或者撤销D 假一罚十 是甲自愿作出的真实意思表示 应当认定为有效 10 讨论 案例6 下列哪种情形成立民事法律关系 A 甲与乙约定某日商谈合作开发房地产事宜B 甲对乙说 如果你考上研究生 我就嫁给你C 甲不知乙不胜酒力而极力劝酒 致乙酒精中毒住院治疗D 甲应同事乙之邀前往某水库游泳 因抽筋溺水身亡 11 二 民事法律关系的要素民事法律关系的要素是指构成民事法律关系的必要因素 任何民事法律关系都由几项要素构成 要素发生变化 具体的民事法律关系就随之而变化 民事法律关系包括主体 客体和内容三个要素 一 民事法律关系的主体1 民事法律关系的主体的概念简称民事主体 指参与民事法律关系 享有民事权利和承担民事义务的人 2 民事主体的种类自然人 法人 其他组织 课后讨论本章思考题4 12 案例7 甲十五岁 精神病人 关于其监护问题 下列哪一表述是正确的 A 监护人只能是甲的近亲属或关系密切的其他亲属 朋友B 监护人可是同一顺序中的数人C 对担任监护人有争议的 可直接请求法院裁决D 为甲设定监护人 适用关于精神病人监护的规定 13 案例8 被执行人张某向A信用社借款本息17 46万元 经诉讼后仍拖欠不还 10月25日 根据债权人的举报 法院查封并扣划了被执行人向拟建中的某纺织有限公司的股东出资20万元中的17 46万元 另查明 张某与另外两名自然人分别拥有该公司股权的三分之一 按照出资协议 10月23日 张某将上述款项存入筹建公司的指定账户 公司于11月3日经工商登记成立 法院执行扣划这笔款项后 该公司认为所扣款属公司所有而非张某个人的财产 并以案外人的身份提出执行异议 14 二 民事法律关系的内容1 概念 民事法律关系的内容是指民事法律关系的主体所享有的民事权利和承担的民事义务 1 民事权利民事权利是指民事主体为实现某种利益而依法为一定行为或者不为一定行为的自由 民事权利的概念有如下三层含义 1 权利人依法直接享有某种利益或者为一定行为的自由 2 权利人为实现某种利益有请求义务人为一定行为或不为一定行为的自由 3 权利受到侵犯时 权利人有权请求国家机关予以保护 15 2 民事义务民事义务是指义务人为满足权利人的利益要求而应当为一定行为或者不为一定行为的拘束 包括 1 义务人应当依法律的规定或者合同的约定 为一定行为或不为一定行为 从而满足权利人的利益要求 2 义务人必须履行其义务 否则 应当依法承担民事责任 16 三 民事法律关系的客体1 概念和特征概念 民事法律关系的客体是指民事主体享有的民事权利和承担的民事义务所共同指向的对象 2 民事法律关系客体的范围关于民事法律关系的客体 应当区分不同的民事法律关系而确定 具体来讲 可以作为民事法律关系客体的事物有 物 行为 智慧财产和人身利益 课后讨论本章思考题1 17 三 民事法律关系变动 一 概念 民事法律关系的变动 指民事法律关系的发生 变更和消灭 二 民事法律关系变动的事实原因 民事法律事实1 民事法律事实的含义民事法律事实是民事法律关系变动的事实原因和事实根据 是指依法能够实际引起民事法律关系发生 变更 消灭的客观情况 2 民事法律事实的分类 事件和行为 3 民事法律事实构成民事法律事实构成 指引起同一民事法律关系变动的两个或者两个以上的民事法律事实的总和 18 案例9 甲承包本村水库 用来养殖大量鱼苗 一年夏天 连降暴雨 甲承包的水库蓄洪功能有限 最终被水冲垮 甲水库中放养长大的成鱼全部顺水而下 流入下流乙承包的邻村水库中 当时乙承包水库中的成鱼已经全部捕捞出售 此时该水库中只有乙刚刚放养的部分鱼苗 甲于是要求乙返还自己水库中流入乙水库中的全部成鱼 乙认为该部分成鱼是自己流入其承包的水库中的 自己没有做任何违法侵权之事 拒绝返还 为此双方发生纠纷 经两村干部调解不成 甲将乙诉至该县人民法院 你认为本案应该如何处理 为什么 19 第四节代理一 代理的概念和特征 一 概念代理是指代理人依据代理权 以被代理人的名义与第三人实施民事法律行为 而后果由被代理人承担 二 特征1 代理人在代理权限之内实施代理行为2 代理人以被代理人的名义实施代理行为3 代理行为是具有法律意义的行为4 代理行为直接对被代理人发生效力 20 二 代理权 一 概念与性质1 代理权是指代理人基于被代理人的意思表示或法律的直接规定或有关机关的指定 能够以被代理人的名义为意思表示或受领意思表示 其法律效果直接归于被代理人的资格 2 代理权的性质 是一种资格和地位 二 代理权的发生1 基于法律规定而发生2 基于人民法院或其他机关的指定而发生3 基于被代理人的授权行为而发生4 依 外表授权 而发生 21 三 代理权的行使1 代理人应在代理权限范围内行使代理权 不得无权代理 2 代理人应亲自行使代理权 不得任意转托他人代理 3 代理人应积极行使代理权 尽勤勉和谨慎的义务 四 滥用代理权的禁止1 滥用代理权是指代理人行使代理权时 违背代理权的设定宗旨和代理行为的基本准则 有损被代理人利益的行为 2 主要类型 1 自已代理 2 双方代理 3 代理人和第三人恶意串通 进行损害被代理人利益的行为 22 五 代理权的消灭1 委托代理权的消灭原因 1 代理期间届满或代理事务完成 2 被代理人取消委托或者代理人辞去委托 3 代理人死亡 4 代理人丧失民事行为能力 5 作为被代理人或者代理人的法人终止 2 法定代理权 指定代理权的消灭原因 1 被代理人取得或者恢复民事行为能力 2 被代理人死亡或者代理人死亡或者代理人丧失民事行为能力 3 指定代理的人民法院或者指定机关取消指定 4 其他原因 23 三 无权代理 一 概念与特征1 无权代理是指代理人不具有代理权 但以本人的名义与第三人进行民事活动 2 特征 1 行为人所实施的民事行为 符合代理行为的表面特征 2 行为人不具有代理权 3 无权代理并非绝对不能产生代理的法律效果 二 狭义无权代理1 狭义无权代理的原因 1 行为人自始没有代理权 2 行为人超越代理权 3 代理权终止后的代理 2 狭义无权代理的效力 效力未定3 无权代理人的责任 三 表见代理1 表见代理是指行为人没有代理权但具有外表授权的特征 致使相对人有理由相信行为人有代理权而与其进行民事法律行为 法律使之发生与有权代理相同的法律效果 2 构成要件 1 行为人无代理权 2 须有使相对人相信行为人具有代理权的事实或理由 3 须相对人为善意 4 须行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件 课后讨论本章思考题2 3 24 案例10 案情介绍原告 宋某被告 某县农业银行某县农业银行经上级有关部门批准开办有奖储蓄业务 为了开展业务 农业银行委托某县下属乡人民政府干部宋某代理发售有奖储蓄单1000张 每张面值50元 到规定抽签开奖的日期 宋某代售的有奖储蓄单尚有50张未曾售出 当天下午 宋某骑车到城里查看抽签开奖的情况 看到中奖号码已公布 便抄了回家 到家一查对 发现尚未售出的50张中有一张中了头奖 宋某非常高兴 立即买下这张储蓄单 并于第二天一早到县城农行去兑奖 农业银行储蓄员在核对宋某的身份证时 发现他是银行有奖储蓄单的代理发售人 便拒付奖金 于是宋某便向人民法院提起诉讼 要求银行兑付奖金 该案如何处理 25 第二章物权第一节物权总论一 物权的概念和效力 一 概念1 物权是权利人直接支配其标的物 并享受其利益的排他性权利 2 特征 1 物权是权利人直接支配标的物的权利 2 是直接享受物的利益的权利 3 是排他性权利 二 物权的效力物权的效力是指物权成立后发生的法律效果 1 物权的优先效力物权的优先效力 又称物权的优先权 包括物权相互间的优先效力和物权对债权的优先效力 就物权间的优先效力而言 一般遵循以下规则 1 法定物权优先于约定物权 如留置权优于抵押权和质权 2 登记物权优于非登记物权 如法定登记的抵押权优于质权 3 如果物权均进行登记 则先登记的物权优于后登记的物权 如数个登记的抵押权 先登记的抵押权优于后登记的抵押权 4 如果物权均不需要登记 则占有物权优于非占有物权 如未登记的抵押权和动产质权发生冲突时 质权优先 5 如果物权均不需要登记且均不占有 则按照债权比例受偿 无优先性问题 如多个不登记的抵押权发生冲突时 按债权比例受偿 26 就物权对债权的优先效力而言 主要体现在 1 在同一标的物上既有物权又有债权时 物权优先 2 在破产程序和强制程序中 作为债务人财产的物上承载他人的物权时 该物权优先于一般债权人的债权 应予特别注意的是 物权优于债权是一般原则 买卖不破租赁为例外 27 案例11 某小区公布拆迁公告后 拆迁后与拆迁户与拆迁人签订了回迁合同 送房管局备案 回迁合同中约定了回迁房屋的楼层 面积 朝向 后来拆迁人与另一公司合作成立了项目公司 该项目公司取得了 预售许可证 对房屋进行销售 房管局在颁布预售许可证时 仅审查了项目公司建设房屋面积扣除预售面积是否与回迁面积一致 并未对拆迁房屋的具体位置和情况进行审查 某业主向开发商购买了十八楼某单元 并办理了收楼手续正式入住 但该房屋与某回迁合同约定的房屋情况基本一致 被拆迁人因此提出异议 协商未果 遂向法院起诉要求优先取得回迁房屋 然而 此时小业主已经办理了房地产权证 28 二 物权的类型 一 物权法定原则物权法定原则 又称为物权法定主义 是指物权的种类 物权的内容和效力都只能由法律加以规定 当事人不得任意创设 其具体内容包括 1 物权必须由法律设定 2 物权的内容由法律规定 而不能由当事人通过协议设定 3 物权的效力必须由法律规定 而不能由当事人通过协议加以设定 4 物权的公示方法必须由法律规定 不得由当事人随意确定 29 案例12 甲与乙约定 甲将自己的一块劳力士手表在不转移占有的情况下质押给乙 担保乙的债权的实现 甲违约 乙向法院起诉 行使质押权 实现优先受偿权 乙能胜诉吗 30 二 物权变动的原则1 物权公示原则 物权的变动即物权的设立 变更 转让和消灭 必须以特定的可以从外部察知的方式表现出来 不动产的物权变动 应当依照法律规定登记 动产的物权变动 应当依照法律规定交付 2 公信原则 是指一旦当事人变更物权时 依据法律的规定进行了公示 则即使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵 但对于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人 法律仍然承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果 以保护交易安全和快捷 稳定社会经济秩序 公示原则在于使人 知 公信原则在于使人 信 公示方法 以登记和交付分别作为不动产物权和动产物权的公示方法 同时 登记和交付分别作为动产和不动产物权变动的要件 31 案例13 甲公司于l992年向城西危房办购买了胡家梅园商办楼一 二 六层 共支付房款180万元 1993年8月 甲公司与乙公司商定 以110万元的价格将商办楼一 二层卖给乙公司 乙公司于l993年9月至l995年12月分四次将购房款全部付清 1993年11月30日 城西危房办开出购房时间为l993年9月25日 购房单位为乙公司的第04号房屋销售发票 l994年5月6日 甲公司以第04号房屋销售发票遗失为由 要求城西危房办重新开出第07号发票 将购房单位改为甲公司 1994年10月12日 甲公司借此销售发票取得N市房管局核发的胡家梅园商办楼一 二 六层的房屋所有权证 1996年1月15日 甲公司因经营需要 向中国银行N市分行借款169万元人民币 甲公司以其胡家梅园商办楼第一 二 六层设定抵押 并到N市房产管理局产权监理处办理了房产抵押登记手续 后因甲公司在借款到期后未能归还本息 N市中行遂以借款合同纠纷为由向法院提起诉讼 要求法院判令甲公司归还借款本息 并主张对胡家梅园商办楼一 二 六层行使抵押权 乙公司知悉上述情况后 向法院提起民事诉讼 要求确认胡家梅园商办楼一 二层的房屋所有权归其所有 对甲公司与银行签订的抵押合同的效力 下列说法正确的是 A 甲公司与银行签订的抵押合同无效B 甲公司与银行签订的抵押合同有效C 甲公司与银行签订的抵押合同效力待定D 甲公司与银行签订的抵押合同为可撤销合同 32 三 物权变动的原因1 物权的取得 1 依民事法律行为 不动产登记我国 物权法 第十五条规定 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同效力 a除法律另有规定的以外 不动产物权的变动采登记要件主义 b当事人之间仅就物权的变动达成合意 而没有办理登记 合同仍然有效 只不过由于未完成公示要件而不能产生物权变动的效果 c国家对不动产实行统一登记制度 d不动产登记 由不动产所在地的登记机构办理 不动产物权的变动采登记要件主义的除外规定包括两个方面 a采登记对抗主义的情况 如土地承包经营权的转让 b依法属于国家所有的自然资源 所有权可以不登记 33 讨论 案例14 2002年12月8日 原 被告双方协商后 由被告出具一份买房合约给原告 其主要内容是 被告自有房屋一幢 以人民币283000元的价格出卖给原告 定金人民币10000元 在12月15日前房款两清 违约方按房价的20 支付违约金给对方 原告当即交付给被告定金人民币10000元 在原告要交纳房价给被告时被告反悔 不同意将该房屋出卖给原告 原告主张该买卖合同是合法有效的 被告应按合同约定履行义务 要求被告双倍返还定金 并支付违约金的责任 被告辩解该房屋的价格远远超过人民币283000元 被告虽然在买房合约上签名的 但原告未签名 该合约只是收取定金的凭据 而不是房屋买卖的书面合同 且双方没有到房产部门办理过户登记手续 是无效的合同 只同意返还定金人民币10000元 34 动产交付a一般而言 动产物权变动的公示方式采用交付方式 少数动产如船舶 飞行器和机动车等物权的设立 变更 转让和消灭 未经登记 不得对抗善意第三人 35 案例15 甲将自己收藏的一幅名画卖给乙 乙当场付款 约定5天后取画 丙听说后 表示愿出比乙高的价格购买此画 甲当即决定卖给丙 约定第二天交货 乙得知此事 诱使甲8岁的儿子从家中取出此画给自己 该画在由乙占有期间 被丁盗走 此时该名画的所有权属于下列哪个人 A 甲B 乙C 丙D 丁 36 讨论 案例16 甲厂将一批货物出售给乙厂 约定半个月后交货 乙厂预先支付了部分货款 一周后 丙厂急需该种货物 遂以更高的价格要求购买 甲于是把该批货物卖于丙 丙当日拉走货物 并保证一周后付全款 后乙前来提货 下列说法正确的是 A 乙有权要求甲如期交货 因为甲 乙合同成立在先B 乙有权要求丙归还其货物C 丙取得该货物的所有权D 甲应对乙承担违约责任 37 b交付分为现实交付和拟制交付 拟制交付主要包括简易交付 占有改定和指示交付等 a 现实交付是最为传统的交付方式 即直接占有的转移 b 简易交付是指标的物已经为受让人占有 转让人无须进行现实交付的交付方式 c 指示交付是指动产由第三人占有时 出让人将其对于第三人的返还请求权让与受让人 以代替交付 d 占有改定是指动产物权的出让人与受让人之间特别约定 标的物仍然由出让人继续占有 受让人取得对于动产的间接占有并取得动产的所有权 案例17 选择题 甲在乙的画展上看中一幅画 并提出购买 双方以5万元成交 甲同意待画展结束后 再将属于自己的画取走 此种交付方式属于 A 现实交付B 简易交付C 指示交付D 占有改定 38 讨论 案例18 某宾馆为了8月8日的开业庆典 于8月7日向电视台租借一台摄像机 庆典之日 工作人员不慎摔坏摄像机 宾馆决定按原价买下 以抵偿电视台的损失 遂于8月9日通过电话向电视台负责人表明此意 对方表示同意 8月15日 宾馆依约定向电视台支付了价款 摄像机所有权何时转移 A 8月7日B 8月8日C 8月9日D 8月15日 39 第二节所有权一 概述 一 概念和特征1 财产所有权是财产所有人在法律规定的范围内 对属于他的财产享有的占有 使用 收益 处分的权利 2 特征 1 所有权是绝对权 2 具有排他性 3 是一种最完全的权利 4 具有弹力性 5 具有永久性 40 二 所有权的内容1 占有是所有权人对于财产实际上的占领 控制 1 所有人占有 2 非所有人占有 善意占有 恶意占有2 使用是依照物的性能和用途 并不毁损其物或变更其性制而加以利用 3 收益就是收取所有物的利益 包括孳息和利润 4 处分是决定财产事实上和法律上命运的权能 41 案情19 1992年3月 农民某甲与某肉联厂约定 由肉联厂将其所有的两头黄牛宰杀后 净得的牛肉按每千克7元的价格进行结算 牛头 牛皮 牛下水归肉联厂 再由某甲付宰杀费40元 在宰杀过程中 肉联厂屠宰工人在其中一头牛的下水中发现牛黄70克 肉联厂将这些牛黄出售 每克40元 共得2800元 某甲得知此事后 认为牛黄应当归其所有 遂向肉联厂索取卖牛黄所得的2800元价款 肉联厂认为牛黄在牛下水中 而牛下水按约定是归肉联厂的 因此拒绝给某甲该款 双方发生纠纷 问题 1 两头牛的所有权是否已经转移给了肉联厂2 牛黄应归谁所有3 某甲能否要回此2800元法律上的依据是什么 42 三 所有权的种类1 国家所有权2 劳动群众集体组织所有权3 自然人财产所有权 1 合法收入 2 房屋 3 生活用品 4 文物 图书资料 5 林木 6 牲畜 7 法律允许自然人所有的生产资料 8 其他合法财产 43 二 不动产所有权 一 土地所有权1 国家土地所有权2 集体土地所有权 二 房屋所有权1 房屋所有权是指房屋所有人独立性地支配其所有的房屋的权利 2 房屋 建筑物 的区分所有权 44 物权法 首次规定了业主的建筑物区分所有权的客体 内容及权利行使方式 建筑物区分所有权 是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权 所有人的所有权不及于建筑物的全部 只能及于其所有的部分 该所有权的客体和使用上均具有独立性 1 业主的建筑物区分所有权的客体范围 1 业主对建筑物内的住宅 经营性用房等专有部分享有所有权 对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利 2 建筑区划内的道路 属于业主共有 但属于城镇公共道路的除外 建筑区划内的绿地 属于业主共有 但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外 建筑区划内的物业服务用房 属于业主共有 3 业主对其建筑物专有部分享有占有 使用 收益和处分的权利 但不得危及建筑物的安全 不得损害其他业主的合法权益 4 业主对建筑物专有部分以外的共有部分 享有权利 承担义务 不得以放弃权利不履行义务 业主转让建筑物内的住宅 经营性用房 其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让 45 2 下列事项由业主共同决定 1 制定和修改业主会议议事规则 2 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约 3 选举和更换业主委员会 4 选聘和解聘物业服务机构或者其他管理人 5 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金 6 改建 重建建筑物及其附属设施 7 有关共有和共同管理权利的其他重大事项 筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金以及改建 重建建筑物及其附属设施的事项应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意 决定前款其他事项 应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意 46 案例20 建筑物区分所有人的权利义务 对于区分所有人的建筑物 A 区分所有人对整个建筑物享有共同所有权B 区分所有人得就共有部分请求分割C 区分所有人得就共有部分的权利可单独转让D 共有部分的修缮费用及其他分担 由各区分所有人按其所有部分价值的比例分担 47 案例21 甲 乙 丙 丁分别购买了某住宅楼 共四层 的一至四层住宅 并各自办理了房产证 下列哪些说法是正确的 A 甲 乙 丙 丁有权分享该住宅楼的外墙广告收入B 一层住户甲对三 四层间楼板不享有民事权利C 若甲出卖其住宅 乙 丙 丁享有优先购买权D 如四层住户丁欲在楼顶建一花圃 须得到甲 乙 丙同意 48 三 相邻关系1 相邻关系是指两个或两个以上的相互毗邻不动产的所有人或使用人在行使占有 使用 收益 处分权利时发生的权利义务关系 2 处理相邻关系的原则 1 有利生产 方便生活 2 团结互助 3 公平合理 49 三 动产所有权 一 善意取得1 善意取得又称即时取得 是指原物由占有人转让给善意第三人 即不知占有人为非法转让而取得原物的第三人 时 善意第三人一般可取得原物的所有权 所有权人不得请求善意第三人返还原物 50 2 构成要件 1 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人 2 受让人受让该财产时是善意的 货币和无记名的有价证券 不受对价和合理占有限制 3 以合理的价格有偿转让 4 转让的财产依照法律规定应当登记的已登记 不需要登记的已交付给受让人 5 不违反法律的禁止性规定 如被盗 被抢的财物 遗失物不适用善意取得制度 3 适用范围 动产 不动产 其他物权都可以善意取得 4 效力 善意受让人取得动产后 该动产上的原有权利消灭 但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外 51 案例22 甲有一台新的手提电脑 一天被乙盗窃而去 乙当天就在大街上找到一个买主丙 丙以15000元将电脑买走 甲闻讯后向丙主张返还此电脑 问 丙可否主张善意取得 讨论 案例23 甲购买手机一部 交给同事乙请其起代为上号 乙将该手机赠予了其亲戚丙 丙受赠时并不知道手机不为乙所有 后小偷将此手机偷走了 问手机应该归 A 甲B 乙C 丙D 小偷 案例24 甲乙为一对好朋友 甲有一辆山地自行车委托乙保管 乙应允 半个月后 乙拿到旧货市场卖与丙 丙买回家后第二天 从另一友人丁处得知该车系甲所有 而为乙偷偷卖掉的事实 问 丙能否取得该山地车 52 案例25 甲 乙结婚后购得房屋一套 仅以甲的名义进行了登记 后甲 乙感情不和 甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙 并办理了房屋所有权变更登记手续 对此 下列哪一选项是正确的 A 买卖合同有效 房屋所有权未转移B 买卖合同无效 房屋所有权已转移C 买卖合同有效 房屋所有权已转移D 买卖合同无效 房屋所有权未转移 53 案例26 甲 乙外出游玩 向丙借相机一部 用毕甲将相机带回家 丁到甲家见此相机 执意要以3000元买下 甲见此价高于市价 便隐瞒实情表示同意并将相机交付与丁 不久 丁因手头拮据又向乙以2000元兜售该相机 乙见此相机眼熟 便向丁询问 丁如实相告 乙遂将之买下 此时 谁拥有该相机的所有权 A 甲B 乙C 丙D 丁 54 讨论 案例27 下列哪一种情况下 善意第三人不能依据善意取得制度取得相应物权 A 保留所有权的动产买卖中 尚未付清全部价款的买方将其占有的标的物卖给不知情的第三人B 电脑的承租人将其租赁的电脑向不知情的债权人设定质权C 动产质权人擅自将质物转质于不知情的第三人D 受托代为转交某一物品的人将该物品赠与不知情的第三人 55 二 先占1 先占是指最先占有无主财产 2 先占取得只适用于法律对于无主财产的归属没有特别权的情形 1 所有权人不明的埋藏物 隐藏物 归国家所有 2 无人继承又无人受遗赠的财产 归国家所有 死者生前是集体所有制组织成员的 归所在集体所有制组织所有 56 三 遗失物 是所有权人遗忘于某处 不为任何人占有的物 只能是动产 1 相关规定 1 无行为能力的所有人将物抛弃 因其欠缺意思能力 不构成所有权的抛弃 只是丧失占有 2 拾得遗失物 漂流物或失散的饲养动物 应当归还失主 因此而支出的费用由失主偿还 3 拾得遗失物毁损 灭失 拾得人无故意的 不承担民事责任 据为己有 拒不返还的 承担侵权责任 4 该遗失物通过转让被他人占有的 所有权人等权利人有权向无处分权人请求损害赔偿 或者自知道或者应当知道受让人之日起二年内向受让人请求返还原物 但受让人通过拍卖或者向具有经营资格的经营者购得该遗失物的 所有权人等权利人请求返还原物时应当支付受让人所付的费用 所有权人等权利人向受让人支付所付费用后 有权向无处分权人追偿 57 2 拾得遗失物的处理 1 拾得遗失物 应当返还权利人 拾得人应当自拾得遗失物之日起二十日内通知所有权人等权利人领取 或者送交公安等有关部门 2 有关部门收到遗失物 知道所有权人等权利人的 应当及时通知其领取 不知道的 应当及时发布招领公告 3 遗失物自发布招领公告之日起六个月内无人认领的 归国家所有 58 案例28 某日甲在大街上拾得一钱包 内含1000元人民币及失主的名片 甲为尽快归还失主 花了100元打的前往失主处 问此的费谁承担 案例29 2006年11月30日 甲在家将一件内藏5000元人民币的旧大衣仍到垃圾堆 后被拾荒人乙拾取 并发现了此钱 后甲闻讯前往乙家要钱 未果 问下例说法正确的是 A 甲已抛弃了衣服和钱B 乙依据先占原则得到了衣服和钱C 该钱为隐藏物 乙因发现而取得D 乙应将钱返还给甲 仅仅保有衣服 59 第三节共有一 共有的概念与特征1 共有是两个或两个以上的人 自然人或法人 对同一项财产享受所有权 2 特征 1 共有主体不是单一的而是多个的 2 共有的客体是特定物 3 共有人对共有物或者按照各自的份额 或者平等地享有权利 二 准共有准共有是指两个以上的人共同享有的所有权以外的财产权 三 按份共有按份共有是指两个或两个以上的人对同一项财产按照份额享有所有权 四 共同共有共同共有是指两个或两个以上的人基于共同关系 共同享有一物的所有权 60 案例30 甲 乙按20 和80 的份额共有1间房屋 二人将房屋出租给丙 丙取得甲和乙的同意后将该房屋转租给丁 现甲欲转让自己的份额 下列哪一项表述是正确的 A 乙 丙有优先购买权 丁无优先购买权B 乙 丁有优先购买权 丙无优先购买权C 乙 丙 丁都有优先购买权D 丙 丁有优先购买权 乙无优先购买权 61 第四节用益物权一 用益物权的概念和特征 一 概念用益物权是对他人所有的物 在一定范围内进行占有 使用 收益和处分的他物权 二 特征1 用益物权以对标的物的使用收益为其主要内容 并以对物的占有为前提 2 用益物权是他物权 限制物权和有期限物权 3 用益物权是不动产物权4 用益物权主要是以民法为依据 但也有以特别法为依据的 62 二 地上权地上权是因建筑物或其他工作物 而使用国家或集体所有的土地的权利 地上权人的权利 1 占有和使用土地 2 权利处分 转让 抵押 出租 3 附属行为 4 取得地上建筑物或其他工作物的补偿 地上权人的义务 1 支付土地使用费 2 恢复土地的原状 63 三 土地承包经营权承包经营权是存在于集体所有或国家所有的土地或森林 山岭 草原 荒地 滩涂 水面的权利 四 典权 一 概念1 典权是典权人支付典价 对他人的不动产进行占有 使用 收益的权利 二 特征 1 典权是不动产物权 2 是以支付典价而成立的物权 3 是占有 使用 收益他人不动产的物权 64 典权合同格式 立典权契约人xxx 以下简称甲方 兹将坐落xxx楼房一栋 出典与xxx 以下简称乙方 使用 双方议定条款如下 一 甲方将前记房屋 出典与乙方 为期x年 自xxxx年x月x日至xxxx年x月x日止 二 典价为人民币xx元 于本约成立后一次付清 三 典期届满 甲方以原典价交与乙方 同时乙方将原典物点交甲方 四 典权存续期间 乙方应负妥善保管之责 如有故意或过失 致典物全部或一部灭失 应负赔偿责任 倘因出于不可抗力的 应依法处理 五 典期届满 甲方如不赎回典物 乙方得依法拍卖典物 抵偿债务 倘乙方不履行交还原典物 应给付违约金 每日x元 以赔偿甲方因而所受的损害 乙方不得异议 六 典权存续期间 如乙方为使用便利 对典物加以整修时 应先征得甲方同意 典期届满 负责回复原状 七 乙方非经甲方同意 不得将典物转典或出租他人 八 本约经双同签字后生效 出典人 xxx典权人 xxxxxxx年x月x日 65 五 地役权 一 概念和特征1 地役权是以他人土地供自己土地便利而使用的权利 2 特征 1 地役权是使用他人土地的权利 2 是为自己土地的便利的权利 3 具有从属性和不可分性 二 具体规定 物权法 第156条规定 地役权人有权按照合法约定 利用他人的不动产 以提高自己的不动产的效益 前款所称他人的不动产为供役地 自己的不动产为需役地 物权法 第157条规定 设立地役权 当事人应当采取书面形式订立合同 物权法 第158条规定 地役权自地役权合同生效时设立 当事人要求登记的 可以向登记机关申请地役权登记 未登记的 不得对抗善意第三人 物权法 第164条 地役权不得单独转让 土地承包经营权 建设用地使用权等转让的 地役权一并转让 但合同另有约定的除外 66 案例31 甲 乙 丙依次比邻而居 甲为修房向乙提出在其院内堆放建材 乙不允 甲遂向丙提出在其院内堆放 丙要求甲付费200元 并提出不得超过20天 甲同意 修房过程中 甲搬运建材须从乙家门前经过 乙予以阻拦 对此 下列哪一种说法不正确 A 乙无权拒绝甲在其院内堆放建材B 乙无权阻拦甲经其门前搬运建材C 甲应依约定向丙支付占地费D 若建材堆放时间超过20天 丙有权要求甲清理现场 67 三 地役权与相邻关系的区别1 相邻关系不是一个独立的物权 地役权是独立的用益物权 2 相邻关系的产生基于法律的规定 地役权是通过当事人缔结合同而产生 3 相邻关系是所有人或使用人的财产权利的延伸 地役权的内容依当事人自由设定 4 相邻关系的权利的取得是无偿的 而地役权合同是有偿的 68 案例32 李甲购买了一套临河三层高档别墅 为了能够保证欣赏到远处的风景 与相邻土地的使用权人张乙约定 张乙保证该块土地上不会修建高于三层的建筑 作为补偿 李甲每年向张乙支付5000元 双方签订了书面协议 但没有进行地役权登记 李甲如约给付了当年的款项 半年后 张乙因工作调动 将自有房屋和该块土地使用权出售给王丙 因怕影响出售价格故并未告知其与李甲的协议 王丙随后在该块土地上建造了一幢七层大楼 不仅完全遮挡了李甲眺望河滨的角度 甚至妨碍了李甲房屋的正常采光 李甲要求王丙给予补偿 请问李甲的以下主张 哪些是不能得到支持的 A 李甲对该块土地不享有地役权B 根据李甲与张乙设定的地役权 该块土地上不能修建高于三层的建筑 该地役权设定在先 王丙的所有权也要受其限制C 根据地役权的内容 王丙影响李甲的 眺望风景权 应当予以补偿D 根据相邻关系的原则 王丙影响李甲房屋正常采光应当予以补偿 69 第五节担保物权一 担保物权概述 一 概念担保物权指的是为确保债权的实现而设定的 以直接取得或者支配特定财产的交换价值为内容的权利 二 特征1 以确保债务的履行为目的 2 它是在债务或第三人的特定财产上的设定的权利 3 以支配担保物的价值为内容 属于物权的一种 与一般物权具有同一性质 4 它具有从属性和不可分性 70 二 抵押权 一 抵押权的概念1 概念抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转移占有不动产或其他财产而提供担保 在债权未受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权利 二 具体规定 物权法 第15条规定 当事人之间订立有关设立 变更 转让和消灭不动产物权的合同 除法律另有规定或者合同另有约定外 自合同成立时生效 未办理物权登记的 不影响合同效力 物权法 第20条规定 当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议 为保障将来实现物权 按照约定可以向登记机构申请预告登记 预告登记后 未经预告登记的权利人同意 处分该不动产的 不发生物权效力 预告登记后 债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的 预告登记失效 物权法 第172条规定 设立担保物权 应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同 71 物权法 第185条规定 设立抵押权 当事人应当采取书面形式订立抵押合同 物权法 第180条第1款第1项规定 债务人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物可以抵押 物权法 第187条规定 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的 应当办理抵押登记 抵押权自登记时设立 物权法 第189条第1款规定 企业 个体工商户 农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的 应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记 抵押权自抵押合同生效时设立 未经登记 不得对抗善意第三人 物权法 第191条规定 抵押期间 抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的 应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存 转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有 不足部分由债务人清偿 抵押期间 抵押人未经抵押权人同意 不得转让抵押财产 但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外 物权法 第194条规定 抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位 抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容 但抵押权的变更 未经其他抵押权人书面同意 不得对其他抵押权人产生不利影响 72 案例33 某大学向银行举债1000万元 以其下属幼儿园的一座教学楼作抵押 该抵押是否有效 若其以该学校的车队所有的车辆作抵押 则该抵押是否有效 案例34 某村新办了一个砖厂 为筹集资金 向银行借款100万 同时以自己的生产车间厂房作抵押 问 该抵押是包括该厂占用的集体土地使用权 73 讨论 案例35 甲公司开发写字楼一幢 于2008年5月5日将其中一层卖给乙公司 约定半年后交房 乙公司于2008年5月6日申请办理了预告登记 2008年6月2日甲公司因资金周转困难 在乙公司不知情的情况下 以该层楼向银行抵押借款并登记 现因甲公司不能清偿欠款 银行要求实现抵押权 下列哪一判断是正确的 A 抵押合同有效 抵押权设立B 抵押合同无效 但抵押权设立C 抵押合同有效 但抵押权不设立D 抵押合同无效 抵押权不设立 74 案例36 个体工商户甲将其现有的以及将有的生产设备 原材料 半成品 产品一并抵押给乙银行 但未办理抵押登记 抵押期间 甲未经乙同意以合理价格将一台生产设备出卖给丙 后甲不能向乙履行到期债务 对此 下列哪一选项是正确的 A 该抵押权因抵押物不特定而不能成立B 该抵押权因未办理抵押登记而不能成立C 该抵押权虽已成立但不能对抗善意第三人D 乙有权对丙从甲处购买的生产设备行使抵押权 75 案例37 甲公司向乙银行借款500万元 以其闲置的一处办公用房作担保 乙银行正好缺乏办公场所 于是与甲公司商定 由甲公司以此办公用房为乙银行设立担保物权 随后 甲公司向乙银行交付了办公用房 借款到期后 甲公司未能偿还 乙银行主张对办公用房行使优先受偿的权利 下列哪一选项是正确的 A 乙银行有权这样做 因其对标的物享有抵押权B 乙银行有权这样做 因其对标的物享有质权C 乙银行有权这样做 因其对标的物享有同时履行抗辩权D 乙银行无权这样做 因其与甲公司之间的约定不能设定担保物权 76 讨论 案例38 甲将房屋一间作抵押向乙借款2万元 抵押期间 知情人丙向某甲表示愿以3万元购买甲的房屋 甲也想将抵押的房屋出卖 对此 下列哪一表述是正确的 A 甲有权将该房屋出卖 但须事先告知抵押权人乙B 甲可以将该房屋出卖 不必征得抵押权人乙的同意C 甲可以将该房屋卖给丙 但应征得抵押权人乙的同意D 甲无权将该房屋出卖 因为房屋上已设置了抵押权 77 三 质权 一 质权的概念和特征1 概念质权是指债权人为了担保债权的实现就债务人或第三人移交占有动产或权利 于债务人不履行债务时所享有的优先受偿的权利 2 特征 1 具有一切担保物权具有的共同特征 从属性 不可分性和物上代位性 2 质权的标的是动产和可转让的权利 不动产不能设定质权 质权因此分为动产质权和权利质权 金钱经特定化后也可以出质 债务人或者第三人将其金钱以特户 封金 保证金等形式特定化后 移交债权人占有作为债权的担保 债务人不履行债务时 债权人可以以该金钱优先受偿 3 质权是移转质物的占有的担保物权 质权以占有标的物为成立要件 78 二 具体规定 物权法 第212条规定 以汇票 支票 本票 债券 存款单 仓单 提单出质的 当事人应当订立书面合同 质权自权利凭证交付时设立 没有权利凭证的 质权自有关部门办理出质登记时设立 物权法 第223条规定 债务人或者第三人有权处分的下列权利可以出质 一 汇票 支票 本票 二 债券 存款单 三 仓单 提单 四 可以转让的基金份额 股权 五 可以转让的注册商标专用权 专利权 著作权等知识产权中的财产权 六 应收账款 七 法律 行政法规规定可以出质的其他财产权利 担保法解释 第99条的规定 以公司债券出质的 出质人与质权人没有背书记载 质押 字样 以债券出质对抗公司和第三人的 人民法院不予支持 79 案例39 甲将所持有的A公司债券交付乙 作为向乙借款的质押物 双方签订了书面质押合同 但未在债券上背书 质押 字样 借款到期后甲未还款 甲的另一债权人丙向法院申请执行上述债券 下列说法哪一个是正确的 A 质押合同无效B 质押合同自签订书面质押合同之日起生效C 乙对该债券不享有质权D 乙以债券已出质对抗丙的执行申请 不能得到法院的支持 80 案例40 根据 物权法 的规定 下列哪一类权利不能设定权利质权 A 专利权B 应收账款债权C 可以转让的股权D 房屋所有权 81 四 留置权 一 概念1 留置权是债权人按照合同约定占有债务人财产 在债务人逾期不履行债务时 有留置该财产 并就该财产优先受偿的权利 2 特征 1 留置权是以动产为标的物的担保物权 2 是债权人留置债务人动产的权利 3 留置权是一种法定担保物权 所有的合同都适用留置范围 82 二 留置的条件1 积极条件 1 债权已届清偿期 2 须债权人占有债务人的动产 3 债权人留置的动产 应当与债权属于同一法律关系 但企业之间留置的除外 2 消极条件 1 对动产的占有不是因侵权而得 但债权人合法占有债务人交付的动产时 不知债务人无处分该动产的权利 债权人可以行使留置权 2 对动产的留置不违反公共利益或善良风俗 3 对动产的留置不得与债权人承担的义务或者合同的特殊约定相抵触 83 三 留置权人的权利和责任 1 权利 1 留置标的物 1 留置财产为可分物的 留置财产的价值应当相当于债务的金额 2 留置物为不可分物的 留置权人在债权未受全部清偿前可以就其留置物的全部行使留置权 2 收取留置物的孳息 3 请求偿还因保管留置物所支出的必要费用 4 就留置物优先受偿 2 责任 1 留置权人负有妥善保管留置物的义务 因保管不善致使留置物灭失或者毁损的 留置权人应当承担民事责任 2 留置权人在留置期间 未经留置人同意 擅自使用 出租 处分质物 因此给出质人造成损失的 由留置权人承担赔偿责任