暮云板块市场调查及客户结构分析.doc

暮云板块市场调查及客户结构分析暮云板块市场调查及客户结构分析一、板块描述暮云镇地处中国第七大城市板块长株潭区域的核心地带，因其距三市约18公里，故有“融城金三角”之美誉。全镇总面积64.96平方公里，人口近7万人。2001年8月正式成立暮云工业园，园区面积为8平方公里，是省级重点工业园。在长沙市城市总体规划（2001-2020）中暮云组团是省会南部重要一极，长沙大道、湘江风光带、火星大道、新韶山路等长沙市城市主干道延伸至此，规划中的四环线绕镇而过，规划建设中的轻轨铁路、武广高速铁路及长株潭三市地铁均在暮云设站停靠。园区基础设施建设已建成伊莱克斯大道、暮云大道、南湖大道、东环路、北环路等8公里长的园区道路框架，实现了“五通一平”；其次，广辟渠道开展多角度、全方位、深层次的招商引资吸纳园内外多种资本，开发建设工业园，打造暮云发展平台。全镇初步形成了以注塑为主体、电器、包装、化工、建筑建材、皮革、机械、饮料等多行并举的工业体系。暮云的发展得益于工业园的建设，但是随着长株潭经济一体化建设加速以及省会长沙的扩延辐射，暮云工业园的现有规模大大制约了暮云镇的进一步发展。于是，以107国道以东、京珠高速以西、三环线以南、四环线以北，建立暮云新城30平方公里经济发展核心区的概念应运而生。在这片区域内，有火星大道、芙蓉南路、新韶山路等3条连接长沙市区的城市主干道，其外围是沿江风光带，这就将其与长沙市连为一体，可以极大的承接长沙市的整体辐射。30平方公里经济核心区域的大体规划是：北部火星大道两厢以科技教育项目为主；中部长沙大道两厢以房地产开发、生态旅游和第三产业项目为主；南部为暮云工业园，以工业项目为主，抓住长株潭一体化加速推进的机遇，利用省政府南迁的契机，承接长沙市区南延的辐射，以基础建设为重点，以项目招商为核心，以优化环境为手段，全面加速城市化的进程，全力推动了30平方公里经济核心区的发展，尽快形成一个网络健全、配套完善、经济发达、人气旺盛、环境优美的城市组团。周边单位：湖南省煤炭安全生产监察委员会、核工业303医院、暮云镇政府、法院、荣军医院、暮云医院、民政学院、北塘小学、南塘小学、暮云中学、伊莱克斯电器、东洋电机、正大饲料、省建四公司、5712工程、南托建筑。二、三城花苑项目概况项目位于长沙县暮云镇北环路与市场路交汇处，紧临107国道，交通便利，地势开阔，总占地面积13902.34，总建筑面积24861.34，由长沙雨建房地产开发有限公司开发。住宅楼全部为六层高，共六栋，户型以50到140，从一居室到四居室，满足不同消费者的需求，户型南北朝向，自然采光，保证充足的日照。销售价格及进度住宅价格：起价1800元/，均价1930元/，已销售85%，门面销售开始启动，一楼临街门面起价4000元/，二楼3200元/。客户结构安置户：15%，周边居民：55%，投资客户：30%。其中，安置户主要来源于暮云工业园的拆迁户。周边居民包括原住民和政府、企事业业单位人员以及园区私营业主。投资客户，来源于靠近项目的雨花区业主和政府公务员，其中房地局公务员占有一定比例。数据来源：售楼部人员询问，销售登记表，物业管理部经理，已入住业主调查，周边单位调查。二期效果图：地理位置图宣传单页三、凯富家园项目概况总建筑面积28010.32，商业部分面积1298，住宅楼共5栋，3栋6层多层，层高2.8米，两栋9层小高层，层高3米，建筑密度26.71%，绿化率36%，总户数为194户。户型从88到165，从二居室到四居室。位处暮云工业园内，紧邻暮云镇政府。销售价格及进度住宅价格：多层起价1800元/，电梯小高层起价1900元/。尚未开盘，开发商为暮云本地老板，