地下人防商业专题研究.ppt

地下人防商业研究报告 中原地产 天津中原物业顾问有限公司TianJin 02 2013 城市地下人防商业项目一般由市政府立项 再报省人防办审批 这类项目一般都是由投资开发商联合市人防办 省人防办商量总体方案 再由省或市具备人防设施设计资质的设计院设计 地下人防商业定义 人民防空工程也叫人防工事 是指为保障战时人员与物资掩蔽 人民防空指挥 医疗救护而单独修建的地下防护建筑 以及结合地面建筑修建的战时可用于防空的地下室 人防商业定义 人防工程定义 1 地下人防商业政策支持 国家税费支持 相关部门配合支持 部分投资费用支持 研究目的 了解国家在政策上对地下人防商业有哪些支持 以及对地下人防商业的一些影响 地下人防商业政策支持 国家税费支持 人防工程及配套设施免征城镇土地使用税 人防部门收取的人防工程使用费免征营业税 所得税 人防工程免交土地出让金等 相关部门配合支持 在该项目的拆迁和建设上给予支持 市政府协调从有关部门抽调专业人员组成拆迁工作协调配合小组 全程协助投资开发商进行拆迁补偿 地下人防商业政策支持 部分投资费用支持 在人防结建费上给予支持 从该项目的公益性和社会性考虑 给予资金上的人防结建费支持 用于人防及公益性项目建设 地下人防商业政策支持 地下人防商业案例研究 案例介绍 建项位置分析 业态配比整合 经营模式分析 研究目的 通过对国内现有的地下人防商业在位置 业态 经营模式上进行分析 了解当前人防商业的概况 为本案的是否立项提供市场依据 青海省西宁大十字地下商业街 简介 工程位于西宁市的交通中心和商业集中区 主体地下一层 呈十字型布置 东西长约745米 南北长约245米 工程主体东西大街宽度约18米 南北大街宽度约22米 主体净高4 2m 建筑面积约22000 经营种类 商品类别上采取以中高档品牌服装为主 以鞋帽 皮具 箱包 百货为辅助类别的经营方式 为了提高商业街的档次 对商业街经营客户采取了准入制 以保证品牌的知名度和含金量 经营面积 平均每个商铺的营业面积达到75平方米 商铺开间严格限定在7 5米以上 一些品牌店铺的开间甚至达到22 5米 最大的商铺开间达到37 5米 单店营业面积近500平方米 案例分析 地下商业布局 包括商街室外入口 下沉广场以及室内大十字中心大厅 教场街大厅 商街通道 公共卫生间 主题文化墙 大十字休闲大厅 大十字休闲大厅 教场街休闲大厅和下沉广场内 设置休闲椅凳等设施并适度进行绿化和包装 提供冷饮 报刊 ATM机 电视等服 教场街休闲大厅 下沉广场 在下沉广场西侧设置积600多平方米的餐饮商务区 在东西大街和南北大街内 选择适合的空间设置休闲区 摆放休闲椅凳等设施 在西门口以及东 南 北尽头出入口部位 设置小型便利店 冷饮店 经营小百货 饮料等商品 满足不同顾客的购物需求 入口处 商业街大厅 商业街大厅 文化墙设计 广州地一大道 项目简介 广州地一大道是广州市近年来的重点人防工程 地一大道建筑面积6万多平方米 以十字形纵横于广州黄金地标站前路 站南路地下 防护等级为5级 投资商 人和商业 成功打造了哈尔滨第一大道 郑州地一大道 广州地一大道 成为人防商业的领军企业 建筑规划 2公里长 4米宽的人行通道 分布着纯使用面积达13 160平米的商铺1200余家 3层地下设计 3部大型垂直客货两用梯 18部自动扶梯 24个出入口 经营种类 广州地一大道主要经营服装批发及零售 并根据租户经营种类的不同 划分为童装街 内衣街 时尚女装街 外贸服装街 靓仔街 韩国城 商务休闲男装街 餐饮美食等 地下一层 时尚女装内衣袜业外贸服装 地下二层 各类男装韩国服饰靓仔服装儿童服装 时尚女装 内衣袜业 外贸服装 各类男装 韩国服饰 靓仔服装 儿童服装 地下三层 餐饮美食 周边商场经营对比 周边商场收益对比 由于人防商业的特殊性 投资成本较低 所以租金价格相对低于其他商业 但又处于商业繁华地带 所以商业价值较高 相比同类项目 竞争优势较大 人和地一大道地下商业盈利点 商铺的租金收入 经营权转让的收入 广告的收入 广告的收入反映在所有的墙面的广告 物业管理的收入和经营管理服务费收入 本项目为批发市场 投资者提供很大面积的仓储区 而且会有专业公司在里面提供物流服务 与传统房产行业对比 人和商业近两年收益情况 人防商业具有低风险 低成本 高投资回报率的特点 但也因为特殊商业模式 缺少土地使用权证 难以获得银行信贷支持 所以融资是人防商业的最大瓶颈 青岛龙山地下商业街简介 青岛市人防地下商业街位于青岛火车站附近 是青岛市人防平战结合的 窗口 是全国开发使用最早 闻名国内外的大型综合型人防平战结合项目 经营种类 人防地下商业街是以服饰商场为主体 经营店铺400余户 主要经营服装 鞋帽 皮革制品 工艺制品 小商品 小饰品 文化艺术品 家具等12大类2000多种商品 商业特色 龙山人防地下商业街已跻身于岛城现代化商城之林 初步实现了创建 品牌 市场的经营理念 引领岛城服饰时尚潮流 并被青岛市市政府命名为为青岛市首批商业专业特色街 龙山地下服饰街 社会影响 先后被国家 省 市及有关部门授予 全国人防平战结合先进单位 人民防空先进单位 全国文明市场 等荣誉称号 青岛龙山地下商业街 业态种类 内部效果 鞋类 服装 包类 龙山服饰节每年的9月 都会在龙山地下商业街举行一年一度的 龙山服饰节 以 引领潮流 炫彩时尚 为主题 对该商业街进行了成功的宣传推广 同时由于其人防工程的意义 更是受到了政府的大力支持及宣传 提升了项目的商业价值 简介 铁大街地下人防商业街工程项目位于包头繁华的钢铁大街地下 平时为地下商业街 战时为甲类六级戊类物资储备库 建筑规划 本方案分为东西两区 东区为钢铁大街机动车道地下人防商业街林荫路至鞍山道段 建筑面积10323 70平方米 西区为钢铁大街机动车道地下人防商业街鞍山道至白云路段 建筑面积9323 80平方米 总建筑面积19647 50平方米 经营种类 将内设300余个商业精品店铺 包括服装 饰品 箱包 鞋帽等 还会有一个大型的餐饮区 经济效应 在原有南北向的人防商业街的基础上 呈十字型商业街 省级商圈潜力 挖掘出更大商业价值 包头钢铁大街 地下人防商业街 关键词 浙江温州华盖服装市场业态比例 佳木斯地下商业街业态比例 服装类占33 服装类占24 青岛龙山地下商业街业态配比 服装类占36 业态配比 业态配比主要以服装为主要种类 其次为鞋帽及小商品占较大比例 经营方式主要以零售批发为主 转让方式 出租 出让使用权盈利模式 租金 使用权转让费用 广告费用 物业管理费用 仓库使用费用开发方式 人防办自行融资开发及房产开发商投资开发两种 地下人防案例总结 地下人防商业大多建在城市中心 主干道地带 且周边商业氛围成熟 人流量较大 创造商业经济的同时也承载着缓解区域交通的城市功能 地下人防商业业态主要为服装 鞋帽 小商品为主体 经营方式以零售 批发为主 人防商业业态配比 人防商业开发地理位置 地下人防商业转让方式有出租 转让使用权两种 主要盈利来自租金 盈利模式略显单一 人防商业转让方式 政府鼓励开发商投资人防商业 在税费上 施工建设上 各部门配合上 给予了大力支持 人防商业政策支持 问题梳理 研究目的 结合以上研究案例 根据人防商业特点 通过以下几个方面验证 本案是否适合开发地下人防商业 本案地块区位 产业定位 人防商业经营模式 投资商户及消费群体 项目交通 本案项目位于上饶市区北侧 紫阳大道与三清山大道交汇处 交通较为便捷 但并不是城市主要干道 无法承载缓解交通的作用 周边商圈 地块远离城市中心区域 商圈无法覆盖到本案地块 新建的火车站会带来较大商机 但短时间无法形成成熟的商圈 本案地块区位分析 本案地块位置远离城市中心 且不处于交通主干道 周边比较荒芜 商业配套比较缺乏 商业氛围很差 城中心 火车站 项目地块 项目南侧概况 项目东侧概况 项目西侧概况 佳利商城 东湖花园 交房 1 2 9地块 中航住宅区今年启动 本案周边在建项目相对较少 现有几个项目刚完成交房及刚开工 短期内无法形成较大的人流量 且无法吸引商户投资 投资商户及消费客源分析 以产业布局合理化 规模化为指导思想 以尊重项目的过去和历史 尊重产业的相邻和衔接为原则 佳利商城二期 五金建材城 2号地块 陶瓷建材城 1号地块 家居装饰城 9号地块 配套住宅区 佳利建材家居展销中心 产业定位 人防商业业态主要以服装 小商品为主 而本案推广主题为建材市场 家居装饰材料为主要产品 与本案整体形象不符 人防商业经营模式分析 由上表可以看出 人防商业经营模式比较单一 要达到较高的出租率 风险较大 盈利方式比较多样化 可获得一定收益 但需高质量的管理服务 经营状况较好的人防商业 需要专业的管理团队 加大投资成本 理由阐述 本案地块偏离市中心及商业繁华区域 商业配套缺乏 未形成成熟的商业圈 地块周边项目较少 人流量较少 缺乏相对应投资商户及消费人群 本案1 2号地块整体产业定位及推广形象以建材市场为主题 地下人防商业则以服装 小商品为主要业态 与本案整体形象不符 转让方式单一 风险较大 管理费用加大投资 综上所述我司建议 本案地块不适合开发地下人防商业 总结 优劣势对比 地下人防商业审批所需材料 项目建议书审批 可行性研究报告审批 初步设计审查 施工图设计审查 人防项目立项审批及设计审查需要的材料如下 立项审批 一 项目建议书审批1 申请书 2 项目建议书 二 可行性研究报告审批1 申请书 2 项目建议书批复 3 项目可行性研究报告及评审意见 4 可行性研究报告审批表 地下人防商业审批所需