房地产经济学第4讲_房地产价格.ppt

房地产经济学EconomicsofRealEstate 广东工业大学管理学院 主讲人 兰泽英邮箱 lanying plan 授课时间和地点 周四1 2节 教611学分 3 5 共48学时 土地资源管理 讲授内容 第四章房地产价格 重点问题 土地价格 建筑物成本和价格 房地产价格 影响房地产价格的因素 第一节土地价格 一 土地价格的概念二 土地价格的内涵三 土地供需与土地价格四 土地价格构成的本质五 土地价格的种类六 不同类型地价之间的关系 估价 七 土地价格的变动八 土地价格与国民经济的关系 第一节土地价格 一 土地价格的概念土地价格 是和平的获得他人的土地所必须付出的代价 在现今社会 它通常用货币来表示 惯例上是用货币来偿付 但也可以用实物 劳务等其他形式来偿付 二 土地价格的内涵 古典理论 考虑时间因素 资金的时间价值 从卖方来讲 土地价格是所出租或出售土地的地租资本化收入 从买方来讲 土地价格是资本化的 因而是提前支付的地租 地价是地租受益的现值之和 如以V为土地价格 an为第n年的地租 i为折现率 假定折现率不变 则土地价格用公式表示为 土地价格 第n年的地租 折现率 微观经济学中的知识 资金的时间价值 折现率 假设我得到了两份雇佣合同 哈佛大学以年薪8万美元雇佣我10年 耶鲁大学准备第一年给我6 2万美元 但是保证在随后的9年里 他将以每年4000美元的幅度给我增加工资 双方都以10年为期限 以10年的工资换取我10年工作 10年的工资换取他们所要的物品 应该接受哪一份合同呢 要知道钱的价值每年都在变化 为了便于比较 我用今天的现值衡量两份报价 假如我今年以10 的利率借入1000美元 明年我要归还1100美元 按现值计算 我借入的1000美元等于1100美元 如果我把10年的工资总和按照1 1的比率折算 我将得出每一方出价的现值 应该接受哪一份合同就一目了然了 微观经济学中的知识 资金的时间价值 先计算哈佛的报价 每一年我的收入是8万美元 它的现值就是8万美元 第二年的8万美元可以借用公式 80000 1 1转换成第一年的价值 现值 如果我在第一年借入这笔钱 我正好用第二年的收入还清这笔借款 第三年 8万美元的现值是 80000 1 1 1 1 以此类推 将表1 1的第三栏中的所有数目相加 我们得出哈佛10年报价的现值总和为540723美元 相当于我在第一年借入这个数目 然后用整整10年的收入偿还 表1 1两份工作的比较 三 土地供需与土地价格 和其他商品一样 土地的供需是土地价格形成的重要因素 1 土地需求定义 是指消费者在特定时期 在每一个价格水平上愿意而且能够购买的土地商品或劳务的数量 2 土地供给定义 是指生产者在某一特定时期 在每一价格水平上愿意而且能够提供的土地商品或劳务的数量 3 影响土地需求的因素该种土地的价格水平消费者的收入水平消费者的偏好相关物品的价格水平消费者对未来的预期4 影响土地供给的主要因素该种土地的价格水品政府的一级土地市场供应政策该种土地的开发成本该种土地的开发技术水平开发商对未来的预期 5 土地的均衡价格定义 当土地市场需求与市场供给量相等时的价格 EquilibriumPrice 均衡价格理论 均衡是市场价格运行的必然趋势 如果市场价格由于某种因素的影响而脱离了均衡价格 就必然形成短缺或过剩 导致买方或卖方竞争 图中 SS表示商品供给曲线 DD表示需求曲线 E是供求均衡点 P表示商品价格 Q表示商品数量 当EQ OP时 表示价格均衡 当EP OQ时 表示数量均衡 在一定的市场条件下 若供给数量小于Q为Q 时 显示市场上商品供不应求 导致价格上升至P 进而供给增加 使供给数量向Q移动 价格趋于平衡 又若供给数量大于Q为Q 时 说明市场上商品供过于求 导致价格下跌至P 进而供给又会减少 向Q靠拢 价格又将趋于平衡 纯自然土地价格无生产成本供给总量有限 图土地供给条件下地价的决定 土地价格由需求决定 土地数量 m O p1 p2 p3 p s1 ss sm d1 d 价格 图土地供给随时间变化条件下地价的决定 某类土地的价格 供给随时间变化 6 实际土地价格的形成 是指物品能够满足人们的某种需要 具有使用价值 物品数量没有多到使每个人都可以随心所欲地得到 指对物品有支付能力支持的需要 7 土地价格的特点 土地价格没有一个固定的波动中心土地价格主要由土地需求决定土地价格呈现上升趋势土地价格受区位性影响明显土地价格是关于土地权益的价格 不同于一般商品价格的确定土地价格是在长期综合考虑中形成的土地价格具有个案性土地价格受到各国政府的控制 四 土地价格构成的本质1 理论上的土地价格以劳动价值论为基础 土地价格由土地物质价格和土地资本价格构成 1 土地的物质价格 Jdw Jdj 1 1 r nu d s上式中 Jdw为土地物质价格 Jdj为绝对地价 r为相邻级别土地级差地价的差别幅度 n为土地的级别 最差土地为0 u为土地不同用途的价格差别系数 d s为土地供求平衡度系数 Jdw 1 r n为不考虑土地用途和供求状况时的基础级差地价 2 土地本身的土地资本价格 Jdz Jj 1 Kx 1 Km Jx Jf上式中 Jdz为土地本身的土地资本价格 Jj为过去历次投资所形成的土地资本价格的累计 全新重置成本 Kx为土地资本的无形 功能性 经济性 损耗系数 Km为有形损耗系数 Jx为最近一次或数次形成的尚未发生损耗的土地资本价格 Jf为当前已经报废的土地资本 假定残值为0 的拆除费用 3 外部辐射的土地资本价格 Jds Zi Fj 根据劳动价值论 我国城镇土地价格的实际构成 2 土地价值与土地交易额从使用价值论的角度看 土地价格是土地原始价值 公共投资与环境改良价值 私人投资改良价值 未来价值四项因素在地理空间的结合 而表现出来的土地货币交易额 图城市土地租金 3 土地价格构成从市场的角度看 土地价格由纯农地价格 土地用途转换成本 土地价格的预期增值 也可能是减值 即可能为负数 不确定性的风险补偿费 区位价格构成 图4 4城市土地及农地价格比较 五 土地价格的种类按不同的标准 可以划分出多种土地价格 使用价值和交换价值投资价值和市场价值原始价值 账面价值 市场价值成交价格 市场价格 理论价格 评估价值土地所有权价格和土地使用权价格基准地价和标定地价课税价格 征收价格 抵押价格总价格 单位价格 楼面地价 使用价值和交换价值1 使用价值 是指该种商品能满足人们某种需要的效用2 交换价值 是指该种商品同其他商品相交换的量的关系或比例3 土地或房地产商品既有使用价值 也有交换价值 返回 投资价值和市场价值投资价值 是该土地 房地产 对于某个具体的投资者的经济价值 是投资者基于个人需要或意愿 对该房地产所估计的价值或做出的评价 市场价值 是该土地 房地产 对于一个典型的投资者 代表了市场上大多数人的观点 的经济价值 返回 原始价值 账面价值 市场价值原始价值 简称原值 原价 也称历史成本 原始购置成本 是一项资产在当初购置时的价格或生的支出 账面价值 是该资产的原始价值减去已提折旧后的余额 市场价值 是该资产出现时在市场上实际所值的价格 返回 成交价格 市场价格 理论价格 评估价格成交价格 简称成交价 使交易双方实际达成交易的价格 市场价格 是指某种房地产在市场上的一般 平均水平价格 评估价格 是估价人员对房地产客观合理价格或价值估算和判定的结果 返回 正常成交价格形成的条件 7点 1 公开市场2 交易对象本身具备市场性3 众多的买者和卖者4 买者和卖者都不受任何压力 完全出于自愿5 买者和卖者都具有完全信息 了解市场价值6 理性的经济行为 力图以最小的经济代价去追逐和获得自身最大的利益7 适当的期间 不易急于出售成购买 公开市场 1 交易双方追求最大的经济利益2 市场信息充分3 有充裕的时间交易4 对交易对象有必要的专业知识5 交易条件公开且不具有排他性 返回 市场调节价 政府指导价和政府定价市场调节价 是指由经营者自主制定 通过市场竞争形成的价格 政府指导价 是指由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围规定基准价格及其浮动幅度 指导经营者制定的价格 政府定价 是指由政府价格主管部门或者其他有关部门 按照定价权限和范围制定的价格 返回 所有权价格 使用权价格 转让价格 租赁价格 抵押价格 典价土地所有权价格 买卖土地所有权的价格 无限期地租的折现值 土地使用权价格 一定年限内使用土地的权利的价格 是若干年限内地租的折现值 在我国 又可称为土地出让金 土地所有权价格与土地使用权价格在数量上的差异 随使用年限的增加而缩小 返回 基准地价 标定地价城市基准地价 是以一个城市为对象 在该城市一定的区域范围内 根据用途相似 地块相连 地价相近的原则划分地价区段 调查评估出的各地价区段在某一时刻点的平均水平价格 估价规程 定义比较 不同的表述方法 标定地价 是指一定时期和一定条件下 能代表不同区位 不同用途地价水平的标志性宗地的价格 可以在基准地价基础上进行修订评估 返回 课税价格和征用价值 抵押价格 保险阶值 1 课税价格 是政府课征与土地价值有关的税时 所确定的土地价格 2 征用价值 农村集体所有土地转为国有土地时向土地所有者支付的土货币额 3 抵押价格 以土地做为抵押担保物借款时 贷款人所确定的土地抵押物价值 随贷款比率而变化 一般为市值的0 6 0 8 返回 总价格 单位价格和楼面地价1 总价格2 单位价格3 楼面地价 单位建筑面积上的土地价格 在现实生活中 楼面地价比单位价格更具代表性 返回 六 不同类型地价之间的关系 图4 5土地价值在市场中的实现过程 评估价格 开发价值 最大净收益 8 1 7 2 6 9 3 4 5 2 6 9 收益还原法市场比较法成本逼近法 剩余法基准地价系数修正法农地宗地价格评估方法路线价法长期趋势法 基本估价法 应用估价法 土地价格计算 基本原理以开发土地所消耗的各项客观费用之和为主要依据 再加上一定的利润 利息 税金和土地增殖收益来确定土地价格 地价 取得费 开发费 税费 利息 利润 增殖收益 土地成本价格 土地增殖收益优缺点对于没有收益又很少有交易情况的学校 公园 公共建筑等特殊性土地估价比较适用 不适用于商业及住宅用地 基本估价法之 成本逼近法 土地价格计算 成本逼近法示例 某待开发土地 规划为住宅用地 出让年期为70年 其土地取得费为每亩18万元 土地开发费为每平方千米1 5亿元 设开发周期为2年 其中第一年投资占开发费总投资的60 当地一年期贷款年利率为8 两年期贷款年利率为10 投资总回报率为15 土地增值收益率取7 计算该开发土地在开发完成后的价格 投资按年均情况计 补地价需要补地价的情形主要有以下四种 1 更改原出让土地使用权时规定的用途2 增加原出让土地使用权时规定的容积率3 转让 出租 抵押划拨土地使用权的房地产4 出让的土地使用权期满后续期 1 现有甲 乙 丙三块地 土地单价分别是 甲为1000元 平方米 乙为800元 平方米 丙为500元 平方米 其容积率分别为6 4 2 如果三块地其他条件完全相同 则明智的买者应购买哪一块地 2 某项目土地总面积为40000平方米 出让取得时规定的建筑容积率为3 土地单价为3550元 平方米 现允许容积率增加到3 5 则应补偿多少地价 课后思考题 七 土地价格的变动1 土地价格变动的机理 从地价内涵上看 土地价格是地租的资本化 因而地租量和利息率是决定地价变动的最直观因素 从地价理论构成上看 土地价格由资本价格 投入和损耗 和物质价格 地租 利息率 供求 构成来看 还可以因为这两个构成部分的变动而变动 2 土地价格变动趋势及规律性土地价格呈总体上升趋势社会经济发展水平提高 人口数量及家庭户数增加 土地投机表现形态 用途性增值 供求性增值 投资性增值土地价格的变动具有明显的时空差异性地价在房地产价格中所占比重越来越大土地价格变动呈现周期性特征土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响 由于供求变化 土地价格往往出现循环变动 土地价格变动受政府调节的影响 图4 6城市土地价值的变动过程 用途性增值 投资性增值 供求性增值 土地价值的变动示意 地价与经济周期随之波动 且波动幅度超过经济周期 地价投机和泡沫经济对国民经济造成的不良影响住宅问题难以解决公共事业难以开展引发土地投机 土地闲置不用 城市边缘地带的无序开发 公共设施的浪费土地投机盛行 造成不劳而获及社会财富分配的不公平 土地投机又引发地价上涨 形成恶性循环 返回 土地价格与国民经济的关系 第二节建筑物价格 建筑物价格 是指建成后建筑物的价格 不包括土地价格 从成本角度看 由建筑生产费用加一定的利润等形成的 新建筑物价格 建筑工程费用 土建 给排水等 设备及安装工程费用 机械 电器等 其他费用 设计费 管理费 销售 利润等 新建房地产不存在价值损耗 所以不需要计贬值旧建筑物价格 建筑物的重置价格 建筑物损耗与新建房地产不同 旧房地产评估首先需估算在评估基准日重新购建该建筑物的成本 然后估算旧有房地产的损耗 报废建筑物价格 净残值 建筑物重置价格 是采用估价时点时的建筑材料 建筑构配件 设备和建筑技术等 按照估价时点时的价格水平 重新建造同类建筑结构 质量 功能的新房物所需的一切合理 必要的费用 税金加上应得的利润 返回 建筑物损耗 通常用折旧表示 折旧是指有各种原因所造成的建筑物价值的损失 建筑物的折旧因素 有形折旧无形折旧 建筑物的折旧因素 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 有形损耗 引起物质折旧的原因有 自然经过的老朽 与建筑物的实际经过年数正相关 自然力的作用引起的 正常使用的磨损 由人工使用引起的 与使用性质 使用强度和使用年数正相关 意外的破坏损毁 因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏 1 物质折旧 建筑物的折旧因素 由于消费观念变更 规划设计更新 技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺 落后和不适用所造成的其价值损失 3 经济折旧 外部性折旧 供给过量 需求不足 自然环境恶化 噪音 空气污染 交通拥挤 城市规划改变 政府政策变化 2 功能折旧 折旧的估算方法 建筑物的折旧估算 建筑物已使用年限与总寿命的比值 返回 利用参比建筑物的平均折旧率进行计算 逐项估计所有折旧项目 再加和 有A B两宗位置 面积 形状 用途等相当的旧城区土地 A是空地 B是有2000平方米破旧建筑物的土地 估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元 建筑物残值为每平方米建筑面积50元 求B地块相对于A地块的减价额 B地块相对于A地块的减价额 200 50 2000 30万元 例 第二节建筑物价格 建筑物租出价格 建筑物折旧 建筑物利息设N为建筑物经济使用寿命 假定残值为0 市场利率为I V0是建筑物的全新重置价格 则第t年的租金为 第二节建筑物价格 二 建筑物价格的变动建筑物价格的变动 一般是以单位建筑面积个别价格的平均水平来衡量的 影响建筑物价格的主要因素 构造 装修 设备 规模 用途 地区 物价水平等等 其变动速度一般快于其他新兴工业的变动速度 主要原因是劳动力价格的变动长期快于材料成本的变动速度 返回 第三节房地产价格 一 房地产价格概念1 土地价格 即地价 注意不含建筑物的价格 2 建筑物的价格 建筑物部分的价格不含建筑物所占土地的价格3 房地的价格 是建筑物连同其所占用土地的价格 是房地产市场供求相互作用形成的 58 国家关于房地产开发成本的有关规定 中国人民建设银行总行商财政部修订和解释 1993年7月1日起施行的 施工 房地产开发企业财务制度 第五十一条明确 房地产开发企业开发产品成本包括土地征用及拆迁补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施建设费 公共配套设施费以及开发间接费用 第三节房地产价格 二 房地产开发成本 59 1 土地征用及拆迁补偿费包括土地征用费 耕地占用税 劳动力安置费及有关地上 地下附着物拆迁补偿的净支出 安置动迁用房支出等 2 前期工程费包括规划 设计 项目可行性研究 水文 地质 勘察 测绘 三通一平 或 七通一平 等支出 三通一平 是指房地产综合开发施工结构的基础工程要求 内容包含水通 电通 路通和场地平整 是房地产基础用地开发的最低法定要求 七通一平 是指路通 上水通 下水通 电力通 通讯通 煤气通 热力通和土地平整 3 建筑安装工程费包括企业以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费和以自营方式发生的建筑安装工程费 60 4 基础设施费包括开发小区内道路 供水 供电 供气 排污 排洪 通讯 照明 环卫 绿化等工程发生的支出 5 公共配套设施费包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出 6 开发间接费用指企业所属直接组织 管理开发项目发生的费用 包括工资 职工福利费 折旧费 修理费 办公费 水电费 劳动保护费 周转房摊销等 第三节房地产价格 目前房地产价格构成中存在的问题土地出让金内涵界定问题 重复计算级差地租 使用年限 此外 政府价格管理部门对商品房价格的构成界定 三 房地产价格构成 应该包括管理费用与贷款利息 并不是价格构成因素 而且在土地费用中已经体现 从成本理论上说 纵观房地产开发经营全过程 商品房价格主要包括 成本 利润 目前 全国各地的房地产一般价格构成 第三节房地产价格 1 土地开发费包括征地补偿费或拆迁安置费 七通一平费用 勘查设计 土地出让金等 2 房屋开发费包括建筑安装工程费 附属工程费 室外工程费 3 各种配套及税费包括公共建筑配套工程费 环境卫生绿化工程费 两税一费 营业税 城乡维护建设税 教育附加费 以及管理费 4 开发商利润一般情况下 土地费占总价格的20 建安工程费占40 市政公共设施费占20 30 各种税费占10 20 65 以2001年北京市售价5500元 平方米普通商品房价格为例 其价格构成水平如下表 序号项目金额 元 百分比1征地费 拆迁安置补偿费1 925352建安工程费1 705313室外工程费27554行政管理 文教卫生 商业服务配套27555锅炉房 变电室 调压站等附属工程及大市政工程费550106税费302 55 57管理费1212 28利润346 56 3合计5 500100 讨论 商品房构成中 不应包括的四项费用 1 市政工程费2 四源费 3 公益设施建设4 营业性配套设施 第三节房地产价格 三 房地产价格与房地产租金之间的关系房地产价格和房地产租金之间的关系可以表示为 RN 地租 建筑物租金 经营维护费等 LR Rt LR 1 N I N t 1 N V0其中 RN为房地产纯租金 LR为地租 Rt第t年的建筑物租金 I为市场利率 投资回报率 N为经济使用寿命 V0为建筑物的全新重置价格 t为建筑物正在使用的年序数 呈正相关关系 变动方向一致 但幅度会有所差异 房价指数和租金指数变动的关系图 1999 2010年我国租价比与住房销售价格指数变动 第三节房地产价格 四 房地产价格的种类 1 商品房价格与经济适用房价格 2 标准价与成本价 3 房地产租金细分 1 商品房价格 经济适用房价格 商品房价格 是房地产市场价格 由完整的土地价格和建筑物价格构成 包括建筑物所有权 若干年的土地使用权 经济适用房价格 向中 低收入阶层出售的住房价格 由建筑物价格和不完全土地价格构成 包括建筑物所有权 划拨土地使用权 1 商品房价格 经济适用房价格 商品房价格构成具体包括 征地及拆迁补偿安置费 勘查设计及前期工程费 住宅建筑及设备安装工程费 小区内基础设施和非经营性公用配套设施建设费 贷款利息 税金 以 项费用之和为基数1 3 管理费 3 以内的 利润 2 标准价 成本价 标准价 是以城镇中低收入职工家庭经济承受能力确定的共有住房出售价格 不同买房职工还可享受不等的工龄折扣等 以其购买的住房 包括部分建筑物所有权 划拨土地使用权 是一种过渡价格形式 成本价 是向中低阶层按优惠的房地产开发成本出手住房的价格 以成本价格购买的房地产 包括建筑物所有权 划拨土地的使用权 具体包括商品房价格构成中的 项 3 房地产租金细分 房地产市场价格相对应的房地产租金细分为 维修费 管理费 折旧费 投资利息 税金 保险费 经营利润 地租 维修费 是正常使用和定期维修的前提下 按年计算的平均维修支出 每月每平方米维修费 折旧费 维修费率 68 管理费 为维修房屋出租的正常运转 所付出的管理人员的工资 办公经费等 每月每平方米管理费 折旧费 管理费率 12 折旧费 对房屋使用过程中因自然或人为的损耗引起房屋价值减少的补偿 直线法 每月每平方米折旧费 成本价格 1 残值率 折旧年限 12 折旧年限为50年 残值率为2 3 房地产租金细分 投资利息 对商品房产权人在住房出租期间出让资金使用权的一种补偿 税金 住房产权人向国家交纳的税收 评估价 12 保险费 将住房投保而向保险公司支付的费用 月保险费 投保金额 年保险费率 12 经营利润 商品房出租人在租赁经营活动中应得的经营利润 地租 商品房产权人向房屋承租人收取的土地费用 月地租 土地价格 年利息率 12其中 廉租金 准成本 福利 租金 成本 标准 租金 市场租金 全部 美国雷利 巴洛维教授一本书里有个例子 一个经营者花费5万美元购置一块建筑用地 然后再花费20万美元修建一幢办公楼为例子来说明 这时他在他的财产中已经投入25万美元 表示投资成本的总和 当他将该财产作为抵押贷款评估时 该财产只有21万美元的贷款价值 估税员以13万美元固定财产收税价 如果他决定出售该财产 在与房地产经纪人谈妥后 他决定标价30万美元 然而 这时 他发现自己的财产是某种公共项目所需要的 可以得到27 5万美元的征收价值 以上每一个数字都代表一种经济价值的衡量 每一个数字都有一种解释和合理性 理论上的房地产价格与实际上的房地产价格 主要网站 中国房地产估价师协会 第四节影响房地产价格的因素 一 影响房地产价格的一般因素从影响因素的性质看 一般可分为社会因素 经济因素和政治因素 下一节 第四节影响房地产价格的因素 一 影响房地产价格的一般因素 人口状况 城市化 房地产投机 社会稳定状况 图4 8影响房地产价格的社会因素 返回 第四节影响房地产价格的因素 图4 9影响房地产价格的经济因素 返回 政治因素 房地产价格政策 土地制度及政策 第四节影响房地产价格的因素 图4 10影响房地产价格的政治因素 第四节影响房地产价格的因素 返回 第四节影响房地产价格的因素 二 影响房地产价格的区域因素区域因素是指影响一个城市内部不同功能分区房地产价格的因素 1 城市不同功能分区因素2 城市不同功能区的环境因素 第四节影响房地产价格的因素 商业区住宅区 社区 工业区 请同学举例 如果按照物业类型来进行分类 分别有哪些区域因素影响其价值和价格 物质生活 百安居 家乐福 特力屋 国美 翠微百货 KTV 餐饮 婚纱摄影 儿童早教 开发商 商家 消费者 单车理论 功能定位与业态组合是保证商业区开发成功的2大支点 主要的商业区域因素 中央商业区 城区商业区 街区商业区目标 营业利润最高 主要的工业区域因素 目标 生产成本花费最低 轻工业区 重工业区 主要的住宅价值区域因素 一 居民对环境的需求社区居民对环境的需求包括物质需求和精神需求两个方面 美国心理学家A 马斯洛 AbrahamMaslow 在 人的动机理论 中提出 人的需求分五个层次 生理 安全 友爱 尊重和自我实现 相应地 通过社会调查分析 大陆城市居民对社区环境的需求主要包括生理 安全 社交 娱乐休闲和真与美的需求这五个层次 除一般的人的需求外 对儿童 青少年 老年人和残疾人的特殊需求应当特别给予重视 随着社会的进步 生产力水平和生活水平的不断提高 人们的居住观念和需求发生了深刻的变化 主要表现在 第一 居住生活水准发生变化 居民在选择住区时 除了考虑户型 面积和设施配套完善程度外 对环境建设提出了整体性要求 不仅对住宅本身的舒适性 居住性 安全性 耐久性和经济性提出要求 而且对居住小区外部生态景观 保安 防灾 服务系统和社会文化环境 购物 交通 通讯 娱乐 文体 等均提出高品位的要求 第二 科技的进步要求住宅设备更完善 使用更方便 家用电器 能源供应 通讯 保安 空调 家用电脑等设备进入家庭 住宅智能化需求越来越迫切 这在很大程度上影响居民生活环境品质的提高 第三 社会化服务随着物业管理制度的建立 越来越贴近和方便家政 除了保安 信息服务 清洁 维修等日常服务项目外 更有家政服务 钟点工 家教 保健等服务深入家庭 成为家庭生活不可缺少的部分 使社区的文明教育显得更为重要 第四 人们回归自然 保护环境的意识大大增强 长期生活在城市环境中的人们急盼回归自然 享受更多的绿色环境 加强绿化美化 控制污染成为社区规划建设的重要一环 第五 居民积极参与社区组织管理的自觉意识增强和家庭生活的多样化 使得人们在选择住区 购买房屋时 更注重环境质量 一个好的居住环境 将可更多 更好地表现生活 表现个性特征 要求社区必须具备高品位的文化设施和丰富多样的文化生活 二 住宅价值区域因素 适居性社区居民对环境的要求是随着不同时期的社会经济和居民生活水平的程度发展而变化的 包括 舒适 方便 安全 卫生和美观五个方面 1 舒适总结国内外的调查分析 居民认为舒适的环境主要包括八个方面 1 空气清新 日照充足 没有污染和臭味 2 住区安静 无噪音 3 丰富多彩的绿化 绿化面积率至少达到30 以上 4 依山傍水或近山亲水 5 景观优美 街道整洁 6 具有历史文化古迹和地方民俗特色 7 有室外休闲和游憩场所及设施 8 居住人口密度和建设密度适当 2 方便居住环境的方便程度主要考虑 1 出行方便 2 公共服务设施配套 购物 娱乐等方便 3 基础设施配套 生活方便 4 服务方式 服务时间和服务项目均方便 3 安全居民在社区内能够自由地从事各种生活活动而不必担心他们地安全 因此 社区内应具有保证居民的日常生活和特殊情况下的安全设施 一是建筑物 构筑物本身安全 二是治安安全 如防盗 防破坏设施 三是交通安全 四是发生特殊情况时的安全设施 如火灾 地震等 4 卫生社区内居住环境的卫生条件主要包括两个方面 一是环境卫生 垃圾收集 转运和处理有保障 社区公共环境清洁 二是生理健康卫生 如日照充足 自然通风和自然采光好 大气 水 噪音要达到规定的标准 饮用水符合卫生标准 水质洁净 空气清新 5 美观主要指社区的室外环境 即各类建筑物的空间组合 建筑小品的布置 绿化配置 建筑装饰材料的选择以及色彩 体量的搭配等均要协调有序 并与周围环境有机结合 给人以明快 高雅 亲切的感受 富有生活气息和地方风格特色 三 住宅价值区域因素 场所认知和情感认同感场所感 SenseofPlace 即是指人们对某一特定的地点或地段的经验认知和情感认同 例如 我们都有这样的体验 对于一个城市中的某一个地方特别喜爱 在离开之后仍难以忘怀 总希望再有机会回去看看 如同一支隽永的乐曲会使人一再重温一样 这就是场所感的一种体现 场所感分为经验认知和情感认同两个层次 从经验认知层次而言 可使人们对场所产生整体感 方位感 方向感 领域感等心理感受 从情感认同层次而言 可使人们对场所产生美感 文化感 历史感 特色感 亲切感 归属感等心理感受 因此 社区住宅价值分析应考虑社区规划建设是否注重场所的营造 使居民对他们的居住空间环境产生良好的经验认知和情感认同感 四 住宅价值区域因素 文化活力性富有文化活力的人文环境是营造文明社区的重要条件 丰富的社区文化 祥和的生活气息 融洽的邻里关系和文明的社会风尚是富有文化与活力的人文环境的重要内容 融和共处的人文环境是社区发展的基础 社区应该肩负起沟通住户的责任 社区住宅价值分析应考虑住宅区规划设计能否通过有形的设施 无形的机制建立起居民对社区的认同 参与和肯定 他包含了邻里关系 社区文化 精神文明和居住氛围等内容 五 住宅价值区域因素 生态系统优化状况1 自然生态环境的利用如位于美国俄勒岗州波特兰市郊的安多弗花苑 在开发建设中保留了一大片道格拉斯冷杉树林和坡麓湿地 各类