清豪仙湖别墅规划设计建议书.ppt

清豪 仙湖别墅 暂定 规划设计指导书 山水人家 地中海原生态休闲渡假社区 宏观市场分析 国土资源部出台的 招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定 已于2007年11月1日起正式施行 从2007年11月1日开始 生态住宅 将不依照开发商的标准随意界定 二手房交易将征收土地增值税 九天观点 建筑新法规的施行 完善了建筑法规内容 生态住宅 的重新界定 严格了 生态住宅 的开发建设 加大了生态住宅的建筑成本 从而在一定程度上提高了住宅价格 二手房交易加征土地增值税 将对市场上存在的投资现象产生抑制作用 新房交易量下降6成 近期随着各项新政的陆续实施 南昌房地产市场成交量呈现急剧下滑的趋势 房价继续上涨 上涨速度有所放缓 南昌市房地产交易量萎缩了 但南昌的房价仍然在上涨 但上涨幅度同比前期市场水平 有明显的下降趋势 四成南昌人取消购房计划 根据调查 有买房意愿的消费人群中 当中有3 4的人受到了房贷的影响 表示首付及按揭压力加大 将取消购房计划 或者采取暂时观望 新政对南昌市场的影响 九天观点 根据以上数据显示 新政的出台以对南昌市整个房地产市场的运行有一定的影响 抑制房价过快上涨初见成效 观望群体的不断增大 购房人数的不断减少 交易量不断下降 南昌市房地产价格上涨有所放缓 但随着群众对新政环境的不断适应及群众贷款能力的不断提高 新政对南昌市房地产市场的影响会不断减小 南昌别墅市场分析 2000 2004 2005 第一代别墅项目 第二代别墅项目 第四代别墅项目 南湖花园 怡湖花园 现代庄园 绿地山庄 翡翠山庄 万科 长岛印象 铭雅欧洲城 第三代别墅项目 南昌别墅之发展历程 南昌别墅之发展历程 南昌别墅市场划分 铭雅欧洲城 项目地址 红谷滩区庐山南大道601号开发企业 保利地产项目概况 整个项目占地5400亩 项目完工后将有350000多 的欧洲式公寓和别墅 项目销售状况 该项目目前在售别墅 198套 花园洋房 144套 别墅面积在185 45 279 78 价格在15000元 20000元 之间 截止到2007年11月底销售率达到70 花园洋房一房面积为88 36 三房面积在132 96 142 07 之间 均价6200元 截止到2007年11月底 销售率达到75 别墅主力户型 200 300 建筑风格 法式风格 个案分析 铭雅欧洲城 青云佳苑 项目地址 青云谱区八大山人纪念馆西面 公安专科学校旁 开发企业 江西新宇房地产开发有限公司项目概况 该项目用地约41亩 总建筑面积29725 66 容积率1 05 绿化率40 建筑密度24 4 小区为纯中式联排别墅 每套建筑面积约190 260 均为4 1层带半地下车库 六种单元组合成13栋 共128套住宅 项目销售状况 2007年8月12日推出128套 面积在187 260 价格为5300元 截止到2007年11月底 销售率为60 别墅主力户型 215 240 个案分析 青云佳苑 绿地兰宫 项目地址 南昌县区迎宾大道上海庄园路100号开发企业 南昌绿都置业有限公司项目概况 该项目总建筑面积400000 共分四期开发 目前属第四期 总户数1762 由上海绿地集团开发 主要产品形式有独栋别墅 联排别墅 双拼别墅 叠加别墅 第四期以联排别墅为主 项目销售状况 2007年10月22日 推出纳帕溪谷独栋别墅 总计27栋 面积在320 430 均价13000元 截止到2007年11月底销售率达到了90 建筑风格 英国风格 西班牙风格 法国风格 加州风格 建筑风格多样 适合不同客户需求 选择性比较强 个案分析 绿地兰宫 香溢花城 项目地址 青山湖区湖滨东路1269号燕鸣岛公园北侧开发企业 浙江烟草南昌中溢置业项目概况 该项目开发用地483亩 总建筑面积达50万平方米 由浙江烟草集团投资13亿元建设 项目开发理念为 关怀人生 创造新生活 项目分三期开发 一期为东大门广场南面用地 占地122亩 建筑形态分为联排别墅 花园洋房 多层 小高层 高层及商业 项目销售状况 该项目2区别墅有27栋 其中3栋联排别墅 24栋双拼别墅 2007年11月3日推出1栋4联排别墅及100余套花园洋房 别墅面积为220 242 总价在380 450万之间 目前还剩一套 其他推出时间未定 花园洋房面积为90 170 均价8500元 截止到11月底 已经卖出了50余套 建筑风格 加州风格别墅主力户型 220 380 个案分析 香溢花城 朗晴园 项目地址 新建县中心 红湾大道旁开发企业 三绿实业开发有限公司销售进度 10月底推出23栋共计50套左右房源 准现房发售 销售价格3800元 车库算在房价内 形象进度 全部封顶主力户型 270 左右楼盘类型 联排别墅 个案分析 朗晴园 恒茂森林海 项目概况 恒茂森林海位于南昌市湾里区梅岭风景区内 距南昌市区约30公里 总占地面积845 909亩 拟建成集休闲 度假 会议 居住于一体的高尚国际会展中心及度假中心 主要由度假酒店 会所 度假公寓 联排别墅及单栋别墅组成 规划总建筑面积24 7万平方米 建筑类别 度假酒店 会所 度假公寓 连排别墅及单栋别墅物业地址 湾里区梅岭主峰对面销售价格 暂时未出 其土地性质为旅游开发用地 故别墅暂时不能出售 个案分析 恒茂森林海 湾里板块尚有锦绣湾山庄 乾茂公园 紫庐6号等几个与本案立项条件相似的别墅项目 锦绣湾山庄 地理位置 南昌市湾里区国家森林公园旁产品形态 独立别墅 度假公寓 洋房总建面 55940 其中 独立别墅134栋度假公寓 6栋 3564 洋房16单元 12668 会所2808 建筑密度 21 5 容积率 0 49物业配套 会所 网球场 九天观点 通过一些市场数据的反映 我们可以看出 南昌市目前纯别墅的项目并不多见 而且别墅项目主要集中在城南板块 建筑风格以海派为主 英式 法式 美式 西班牙式风格大行其道 争奇斗艳 更多的经济型联排别墅上市 降低了购买门槛 社区环境向小家庭院 自然坡地 植被绿化 桥溪流水发展 由过去观赏型景区转为亲切 互动型景观方向演变 开发商们也更多地将社区环境向人文叙述型转化 以满足高层面消费者的需求 大型多元化业态社区普遍都配备有别墅项目 如正荣大湖之都 梦里水乡 南昌居住主题公园 平安象湖风情等 它们都拥有一定数量的别墅项目 调查结论 1 自从2004年国家发布执行 8 13 大限以来 低密度住宅用地的审批愈发地严格 尤其是别墅项目用地 更是成为市场上的稀缺资源 这也同时增加了别墅的投资保值效用 从而受到一部分中高层收入群体的热烈追捧 2 城郊板块别墅开发力度成上升趋势 尤其是湾里片区 以优越的风景资源 实惠的价格定位 抢夺了南昌市部分中层收入消费者 3 从目前南昌别墅项目的开发情况来看 现在别墅市场的竞争格局是是 板块内部之争 城内城郊之争 老城新城之争 项目背景分析 一 项目概况 清豪 仙湖桃源别墅位于江西省高安市与南昌市的大城区交汇处 环抱风景优美的仙鹭湖风景区 总占地面积20 77公顷 距西山万寿宫以西约5公里 居高安市区21公里 离省会38公里 昌北机场40公里 至南昌市繁华区车程约25分钟 紧邻320国道 京九铁道 昌九高速公路 沪瑞高速公路擦肩而过 交通极为便利 以其距离市区较市区较近的交通优势 将逐步形成新兴的旅游房产热点 更具开发潜力 项目优势分析 Strength 该项目位于本市上风上水最适宜居住的旅游风景内 结合本区域独特的人文背景 市场前景看好 得天独厚的区域环境 本区域独特的自然环境资源尤其是原生态水景资源凸显地块的优势 与其他地区楼盘形成市场区隔 三期地块傍水且依山 独特的缓坡地地形 有利于社区整体设计规划 也有利于塑造独特的坡地社区形象 项目地处南昌与高安交界处 左可重点吸引南昌客户 右可招徕高安富有人群 可谓左右逢源 项目周边路网通达 省道 高速 铁路贯穿此区 满足居民的便利出行 项目SWOT分析 项目弱势分析 Weakness 一 二期项目品质一般 影响了项目的整体形象 一 二期项目入住率不高 生活气息还不够浓厚目前周边配套不够成熟 给生活带来诸多的不方便 地块旁边的村落居住现状破旧不堪 虽有F1别墅隔岸相望 但高档生活的居住氛围还是不够 市民对本地块还比较生疏 要认识其价值 除靠政府规划宣传外 还需要较长时间的导入 离南昌市中心有大约25分钟的车程 从南昌市区经320国道前往该地 要通过一个收费站 增加了居民的未来往返成本 项目SWOT分析 项目市场机会分析 Opportunity 04年发布 8 13 大限以来 国家对低密度住宅用地的审批控制越来越严格 于是 别墅土地便因稀缺供给而愈加受到市场的追捧 南昌经济的快速发展 使得以南昌市为中心的 都市经济圈 得以形成 其辐射范围不仅包括南昌行政区 还包括其周边县镇 如南昌与高安交界处 居住城市中的都市人长期处于压力和喧嚣的环境中 大部分人都有亚健康症状 他们渴望通过亲近山水 亲近自然的方式来释放郁积的苦闷 于是 休闲旅游渡假成为这些人的不二选择 创新的项目定位 营销策略 推广策略和开发商诚信严谨的开发态度 为项目的成功提供机会 项目SWOT分析 项目市场威胁分析 Threat 南昌市其他板块的在开发别墅项目众多 市场竞争压力大 尤其是湾里片区存在大批天然资源与本案相似的别墅楼盘 同类竞争的激烈程度显而易见 开发商的品牌系统较弱 对消费者的号召力一般 项目所在地有较多烟囱污染源 若不加整治 将会对本案造成一定的影响 项目SWOT分析 基于市场调研结果及项目自身的优劣势分析 我司就清豪仙湖别墅的规划 定位作出多方面简述 本文仅为方向性论性 各细节方面可双方及设计单位共同探讨确定 规划设计建议 1 规划布局基本原则 1 适当保持原有地貌形态 与外部自然环境合理衔接 打造顺山就势的缓坡地漫步小道 沿湖栈道 中轴环带状景观长廊 其中环带状景观长廊与社区主入口连接 交通干路设计为环形通路 二级路串联在主干道上形成完整的社区交通网络 2 在保证较低成本的情况下将规划做得较好 建议 建筑风格采用地中海建筑风格 园林采用现代自然风情园林 结构采用框架结构 3 别墅分期分组团开发策略 见图 主入口滨湖区域为第一期样板组团 右侧滨湖区域为第二组团 左上角坡地区域为第三组团 在一期工程启动后 立刻启动中央景观商业步行街的建设 以保证分期开发 分批入住 以及有着良好的商业及楼盘形象展示面 二 总体规划构想 业态分布示意图 支撑点 1 独栋别墅相比于其他业态别墅价值量大 把其分布在沿湖一带及地块高点 是为了使居住业主的景观视野得到最优化 从而释放它的高价值量 2 多元化别墅业态配置 丰富了项目的整体产品结构 能吸引多种消费群体 3 合理的业态分布 将有利于后期销售节点的控制 首期建筑风格构想 以地中海式风格为主 素雅白净的外墙 跳跃灵动的红瓦搭配 洋溢着浓厚的地中海风情 拱门与半拱门 马蹄状的门窗 建筑中的圆形拱门及回廊通常采用数个连接或以垂直交接的方式 在走动观赏中 出现延伸般的透视感 外立面设计 本项目建筑物外立面设计应注重凸现简洁大气 厚重尊贵等特征 摈弃浮华的外部色彩与顶部装饰 力求在简约中体现项目的品质 用自然的建筑高低分布及线条切割发挥出良好的视觉效果 入户口设计建议 本项目应注重每一个建筑物细部的打造 尤其是每户家庭的入户口处 是居者回家时的第一感官触及处 更是体现居住者尊贵身份的第一象征符号 设计时应注重层次感和韵律感的形成 最好采用多级阶梯结合铁艺扶手的设计方案 园林景观设计方向及要求 1 保留原有绿化并充分利用为设计思路 对项目小区进行规划布局 2 园林与建筑和谐统一 相互掩映 区分每户私密空间 3 交通分析 在园路的设计上考虑铺装的设计变化 同时注重人流 车流的方向性 保证交通顺畅以及草坪漫坡与道路的吻合 4 功能分析 应特别关注人在园区活动的环境心理与行为特征 在园林的功能编排以及景观契合上创造出不同性质 不同功能 不同规模 各具特色的空间环境 5 植物景观设计理念 户户倚林 林木以亚温带经济型植被为主 营造浓烈的园林景观 采用 适地适树 原则 按照上 中 下三层进行设计 园林景观设计方向及要求 6 考虑实用美观与维护成本兼顾的要求 减少大喷泉类与大面积观赏水池类的设计 7 通过铺装 小品 植物 灯具等一系列元素的设计 使其与园林风格有机结合 看似内部园林的外部延伸 做到移步换景 一户一景 8 局部可考虑夜景灯光处理 色彩丰富的灯光造景 9 架空部位引入部分水系 10 外部湖景与内部园林的相生融合 园林风格示意 中轴景观设计建议 中轴景观带不仅是社区环境的精粹核心 还是社区的主要干道 满足居民漫步休憩的需求 应在道路两旁栽植枝叶繁茂的高干树种 配以高密度的阴生灌木 形成错落有致的双层景观视野 社区水景设计 亲水而居 是每个中国人的至高生活梦想 在社区坐拥800亩秀美仙鹭湖的前提下 我们还有必要在项目水景匮乏处兴建一处小型人工湖 连动社区循环水系 使得山水得以完美交融 真正达到户户景观均好 暮霭沉沉中 湖水静泊疏影 园林景观细部节点示意 园林景观细部节点示意 园林景观细部节点示意 局部设缓坡景观处理 小区路网景观布置效果示意 步道灯光设计示意 智能化设施 遵循技术先进 经济适用的原则 公共部分设置 周界防范报警系统 门禁及小区巡逻系统 有线电视系统 数据传输网络 停车库管理系统 背景音乐系统 电梯运行监控系统 物业管理系统 紧