土地管理学总论复习重点.doc

土地管理与评价复习重点第一章：绪论土地：指地球表面陆地和水面的总称，同时，土地还是一个空间的概念，它是由气候、地貌、 土壤、水文、岩石、植被等构成的自然历史综合体，并包含人类活动的成果。土地资源：指土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并能产生经济效 益的那部分土地土地资产：是指土地财产，即作为财产的土地。地产：是指具有明确的权属关系（有其物主）和排他性，并具有经济价值的土地资源。土地管理：是国家在一定的环境条件下，综合运用行政、经济、法律、技术方法，为提高土 地利用生态、经济、社会效益，维护在社会中占统治地位的土地所有制，调整土 地关系，监督土地利用，而进行的计划、组织、控制等综合性活动。一、土地的功能：土地的负载、养育、仓储、提供景观、储蓄和增殖的功能二、土地的基本特性：1、 土地是自然的产物2、 土地面积的有限性3、 土地位置的固定性4、 土地质量差异的普遍性5、 土地利用的永续性（用养结合）三、土地、人口、环境与可持续发展1、 树立可持续发展观2、 实现土地、人口、环境、经济的协调发展3、 选择和建立可持续发展的土地、人口、环境组合运作模式四、土地管理的内容和方法1、 地籍管理 2、土地权属管理 3、土地利用管理 4、土地市场管理五、土地管理常用的方法：1、行政方法 2、经济方法 3、法律方法 4、技术方法：人口猛增和耕地锐减是造成粮食和环境两个问题的直接原因。第3章 ：土地管理的一般过程1、 政府对土地实施宏观管理的必要性：1、土地是人类生存不可缺少的自然资源，同时又是稀缺资源2、公有制土地的存在3、土地利用外部性的存在4、土地市场存在失灵现象2、 政府在土地管理管理中的行为模式：1、保障土地市场机制的正常运行，纠正市场失灵2、作为公共利益的代表，对社会提供公共产品和公共服务3、消除土地利用的外部性4、协调各土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率3、 土地管理的目标：（一）按管理层次的不同：宏观、中观、微观土地管理目标。（二）按实现时间的幅度：长期、中期、年度土地管理目标。 四、土地管理的主要任务：1、坚持“一要吃饭，二要建设的方针，努力实现土地，特别是耕地供求的动态平衡。A、实行最严格的耕地保护制度B、转变用地方式，实行节约、集约用地，制约非农建设用地随意、无序地扩张C、开展农村建设用地整理D、提高土地质量和生产能力，建立土地数量、质量的调查、评价、监测、预警制度2、3、4、5、6、：国土资源部的组成单位：地矿局、土地局、海洋局、测绘局 。：政府是土地管理的主体。第4章 ：地籍管理地籍：指记载土地的位置、界址、数量、质量、权属和用途等基本状况的簿册（含图）。地籍管理：国家为获得地籍信息，科学管理土地而采取的以土地调查（含测量）、土地分等 定级、估价、土地登记、土地统计、地籍档案管理为主要内容的综合措施。全国土地调查：指国家根据国民经济和社会发展需要，对全国城乡各类土地进行的全面调查。一宗地：指被界址线所封闭的独立权属地段是地籍调查的基本单位。四至：指相邻土地所有者或使用者的名称及与之为界的永久性明显地物的名称和相互距离。基本农田：指按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利用总体规划 确定的不得占用耕地。土地变更调查：是指在全国土地调查的基础上，根据城乡土地利用现状及权属变化情况，随 时进行城镇和村庄地籍变更调查和土地利用变更调查，并定期进行汇总统计。他项权利：填写本宗地使用者或其他单位（个人）在本宗地的使用权或所有权以外的使用土 地的限制条件和权利。土地统计：是利用数字、图表及文字资料，对土地的数量、质量、分布、权属和利用状况及 其动态变化，进行全面、系统的记载、整理和分析的一项管理措施。 权属调查：权属调查一般是以宗地为基本调查对象，调查核实宗地的位置、权属、界线、使 用情况等，并进行记录。 （一）地籍管理的主要内容 ：1、土地调查 2、土地分等定级 3、土地登记 4、土地统计 5、地籍档案管理（2） 土地调查的内容：全国土地调查、土地变更调查、土地专项调查。（三）土地登记的内容：国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权、他项权利。（四）土地利用现状分类：1、1984年 土地利用现状分类： 耕地、园地、林地、牧草地、居民点及工矿用地、交通用地、水域、未利用地2、2001年 全国土地利用现状分类（过渡分类）：农用地、建设用地、未利用地3、2007年 第二次全国土地调查土地分类： 耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地、其他土地土地权利的客体：指土地权利、义务所共同指向的对象，即权利主体所拥有或使用的土地。第5章 ：土地权属管理土地产权：指有关土地财产的一切权利的总和。土地使用权：指使用土地的单位和个人在法律所允许的范围内对依法交由其使用的国有土地 和农民集体所有土地的占有、使用、收益以及依法部分处分的权利。土地征收：是国家基于社会公共利益的目的，按照法定程序，强制性取得他人的土地且给予 合理补偿，他人的土地所有权因此而消灭。土地征用：是指国家基于特殊情形而使用他人的土地且给予合理的补偿，待使用完毕后，仍 将土地归还所有人或使用人。（一）城市土地国有制逐步建立的方式：1、接管、没收 2、赎买 3、土地征收 4、立法（二）土地所有权包括：土地占有权、土地使用权、土地收益权、土地处分权。（三）城镇国有土地使用权流转方式：1、出让：协议、招标、拍卖2、转让：出售、交换、赠与、继承3、出租：4、抵押：（四）我国国有土地使用权的主体、客体：1、主体任何依法取得国有土地使用权的单位和个人；2、客体国家依法提供给单位和个人使用的国有土地包括：1、城市市区的土地 2、依法规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地； 3、依法规定国家征收的土地； 4、依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其他土地。（五）国有土地使用权的取得方式： 1、有偿取得方式 2、无偿取得方式 3、依法承包经营取得 4、依照法律、政策规定取得 （六）城市国有土地使用权出让： 指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。（七）土地使用权最高出让年限：1、 居住用地70年；2、 工业用地50年；3、 教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；4、 商业、旅游、娱乐用地40年；5、 综合或者其他用地50年；（八）征收与征用的区别：特征：1、土地征收的对象为土地所有权，土地的征用的对象为土地使用权；2、土地征收的后果在于使土地所有权消灭，土地征用的后果是暂时使用他人的土地使用权。3、土地征收的最终目的旨在获得对被征客体的最终支配权，土地征用的最终目的在于满足国家的一定的需求 征地补偿与安置标准：1、 土地补偿费 2、青苗费 3、地上附着物补偿费 4、安置补助费5、社会保障费用 6、新菜地开发建设基金 7、拆迁补偿费两公告一登记：两公告：1、发布征地批准公告；2、发布征地补偿安置方案公告；一登记：1、办理征地补偿登记：土地所有制度决定土地使用制度。第6章 ：土地利用管理土地利用：人类通过一定的活动，利用土地的性能来满足自身需要的过程。土地利用管理：是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规律，对土地的开发、 利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。土地用途管制：指国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划，依法划定土 地用途分区，确定土地利用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。土地利用：是土地的利用方式、利用程度和利用效果的总称。地价：土地价格是资本化了的地租。耕地利用的特点：1、利用周期短 2、对自然条件要严格 3、集约利用程度高 4、具有永久利用性能土地利用的影响因素：自然因素: 气候、地形地貌、土壤、水文、地质条件等，它们制约着人们对土地的利用，对 农业尤其明显 社会经济因素：主要指社会制度、政策，城市化与工业化、土地所处的位置、交通条件， 成本、效益、土地利用现状等。第7章 ：城市土地市场管理（1） 城市各类用地市场主要包括：住宅用地市场、商业用地市场、工业用地市场。（二）城市土地收购储备制度的原作程序：土地收购、土地储备、土地供应。中心城区建设用地空间管制分区：允许建设区、有条件建设区、限制建设区、禁止建设区 （三）城市土地市场供需平衡调控机制：S1h土地所有者 ， D1h和S2h土地开发公司 ， D2h土地需求者供需状况表现措施S1h = D1h 土地所有者与开发公司间的一级市场供需平衡S2h = D2h开发公司与土地需求者间的二级市场供需平衡S1h D1h土地闲置，耕地减少，农业发展受到影响稳定S1h，刺激D1hS1h D2h 商品房大量空置控制S2h，刺激D2hS2h D2h1、有一级市场供不应求引起的，采取前述措施；2、由房价偏低导致，则需刺激S2h，抑制D2h土地作为生态系统它有三大功能：物质循环、能量流动和信息传递。论述题：一、简述我国农村集体土地使用权流转的现状、存在的问题和深化改革的建议：（一）现状：近几年，随着我国经济的发展推动产业结构的不断升级转换，及城镇化水平的不断提高，出现了大量的农村集体土地使用权流转现象。从流转的情况来看，主要有：转包、租赁、“四荒”拍卖、承租转包或返包、转让、入股等形式。 （2） 存在的问题：1) 存在土地强制流转损坏农民利益的现象随着农业产业化经营的兴起和农村劳动力转移的推进，土地使用权流转从幕后走向前台，并且速度明显加快，但存在不少违背农民意愿，损坏农民利益的问题。2) 土地流转机制不健全。1、 是目前的土地流转大多处于自发和无序状态，缺乏必要的引导。2、 是土地流转不规范，缺乏契约约束，农户委托集体经济组织缺少农户委托书，统一发包中由于对预期增值认知不清或漠视，造成对农民、集体利益的损坏，甚至剥夺农民承包权，造成不稳定因素。 3) 农民缺乏社会保障制约着土地流转。 在农村土地具有社会保障和就业功能，而当前农村社会保障机制尚未形成，决定了农民不能轻易离开土地。4) 土地流转市场化程度低，缺少中介服务机构。 土地流转没有形成完善的市场体系，缺乏一个由上到下网络状的中介服务机构，致使土地供求双方的信息受阻，信息辐射面狭小，土地流动渠道不畅，范围窄。（3） 深化改革的建议：（1）加强农村集体土地使用权流转的制度化建设。1、 是考虑到不同地区之间存在的差异，因地制宜，灵活掌握；2、 是明确农民利益不受损害，不以牺牲农民利益为代价，确保农村社会的稳定；3、 是考虑到农村经济的可持续发展，严防农村环境遭受破坏。同时，摸索建立一套完整规范的农村集体土地使用权流转程序，做到职责明确，手续完备，合同规范。 （2）加强政府引导和服务。第一，适当进行宣传引导。第二，努力引导土地使用权的流转方向。土地流转的方向应尽量与土地利用规划相一致。第三，发挥政府的服务职能。第四，加强对市场机制的培育和监督。（3）建立土地流转管理机构。建议在各级土地管理部门内部设立土地流转管理机构，并赋予相应的管理职权，对土地的用途、项目、面积、价格等进行规范化管理，并对土地流转过程实行监管，提高工作透明度，使农村集体土地使用权流转管理更趋优化、更加有效、更为合理。（4）培育土地使用权市场，培育土地流转中介机构。依托乡、村集体经济组织，培育土地流转中介机构，为流转双方提供法律、政策帮助，收集土地流转信息，为土地流转搭建平台。（5）充分尊重农地使用权人的意见，必须坚持“自愿、有偿、依法、规范”的基本原则。1、 首先是群众自愿的原则；2、 再次是依法有序3、 的原则；最后是规范操作的原则。2、 你认为我国土地征收制度存在什么问题？应如何改革？（1） 存在问题：1、 土地征收规范缺失,土地资源浪费严重；2、 土地征收补偿对被征收者保护不力,修改后的相关法律依然不尽合理；3、 土地征收执行程序不严格,违法现象严重；4、 土地补偿费支付不到位,安置不落实,被征地农民长远生计没有保障；5、 腐败现象严重、社会各界反映强烈。由于征地的决定权高度集中在政府手中,加上土地审批权重利大,极易滋生腐败,土地审批领域已经成为腐败的重灾区。（2） 改革措施：1、转变政府对土地资源利用的观念：各级政府部门的领导要转变思想观念和管理方式,充分认识对集体土地征收所涉及的农民利益问题,是尊重和保护农民基本的合法权益问题。因此,不能以牺牲农民的合法权益为代价来搞所谓的经济发展和城市化,树立正确的政绩观和科学的发展观。2、改革和完善土地征收补偿制度：首先是严格区分公益用地和经营性用地；其次是建立和完善土地征收补偿体系；最后是要适当提高土地征收的补偿标准。3、改革和完善土地征收的程序：一是对申请用地单位公开,使其了解和知悉行政程序的进行以相应地调整自身的行为；二是对被征收土地的集体经济组织及其成员公开，使其了解征收行为对自身权益影响的程度并提出合理的补偿或救济请求;三是对社会公开,接受社会的监督,遏止不良行政。4、完善合理利用土地和切实保护耕地制度：在土地征收过程中,应当加强规划、严格