渔安项目合作方案(建议稿).doc

渔安项目合作方案(建议稿) 贵阳青蓝紫广告策划有限公司云岩区渔安新城商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）xx/3/13云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）目录第一部分?总则第二部分?合作双方职能第三部分?项目运营计划第四部分?项目运营时间节点第五部分?项目运营收益预测第六部分?项目运营风险预估及预防措施第七部分?项目合作模式建议及分析2云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）云岩区渔安新城商业及文化建设联合运营方案（建议稿）前言渔安新城贵阳棚改项目示范区，备受关注，其商业不只是传统意义的招租和收租，招商效率、运营规范、持续发展性及社会影响甚为重要。 介于本开发模式的特殊性，运营管理过程中牵涉的关系和环节都比较复杂，大致涵盖了物业主、回迁户、经营者、运营者、消费者五个方面的利益关系。 鉴于此，联合运营意义重大，既通过物业方协调各种复杂关系，协调产权不同归属的物业或无产权的资产以保证进行正常运营，同时运营方通过自身专业素质与综合实力整合各种内外的资源并结合项目落地，为本项目良性发展、商业价值的保值升值提供强有力的保证。 第一部分总则 一、指导思想商业铺面出租率及入驻商户的品质是一个住宅小区繁荣程度最直观的体现。 而小区整洁、卫生程度是幸福指数高低的最直接的标准。 本方案从渔安新城项目独有的开发性质出发，借鉴国内其它城市和地区安置房商业运营以及小区后续规划的成功经验，借助专业的商业运营管理及规划，通过精心的筹划，使渔安新城商业稳定运营，并且能够可持续的发展，小区形像得以提升。 实现招商旺和运营旺“双旺”，达成回迁户赢、物业主赢、管理者赢、运营者赢等多赢的目标，形成良性循环，从而实现资产经济效应最大化及社会效应最大化。 3云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿） 二、规划范围整个渔安新城小区商业铺面及文化建设。 三、规划内容商业铺面的招商、运营、管理、维护；以及直接或间接依托小区及周边区域的城市景观、道路、广场、商业街、建筑物、构筑物上设置的商业广告载体。 四、规划目标利用运营公司的丰富资源，构建覆盖民生的诊所、便利店、商超、娱乐、餐饮、快递等立体的商业业态。 利用运营公司专业的策划构建统一靓丽的广告景观体系，丰富小区的空间形态，彰显小区特色。 五、规划原则为达成上述目标，本方案规划设计将遵循以下原则5.1广告规划与小区景观、风貌和谐统一；5.2商业业态以提供小区居民完备的日常生活娱乐为核心； 六、规划期限本规划期限为十年，即xx年2025年，共10年。 4云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）第二部分合作双方的职能 一、物业公司2.1.1梳理资产结构，商铺、停车场、广告位、公共场所等多种运营点，将有产权和无产权资产进行归类；2.1.2因项目的特殊性导致的产权分散，运营过程中牵涉的关系和环节复杂，物业方主导协调和调控好各方面的关系；2.1.3物业的硬件设施进行管理维护、保养；2.1.4安保和消防系统工作的开展；2.1.5物业服务的相关工作； 二、运营公司2.2.1确保商业铺面的运营兴旺及保障可持续性发展；2.2.2令商业物业“保值、增值”，盘活固定资产；2.2.3专职处理商业物业及其它营业性的问题；2.2.4物业日常管理，为小区提供良好的居住环境和服务；2.2.5商户的维护和调整，引导商户共同做旺商业；2.2.6商业形像及文化形像的包装和监管；第三部分项目运营计划 一、文化版块总体应体现“布局合理、疏密有致、特色鲜明、安全有序、生态环保、美观大气”的规划理念。 5云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）布局合理、疏密有致结合小区空间形态规划和建筑、景观要求，有节奏韵律感的对广告设置合理布局，进而优化配置广告资源。 特色鲜明结合贵州和贵阳生态文明特色进行设置。 统一广告风格，展现小区特色。 安全有序广告体设置应与交通设施保持必要的距离，不得影响交通安全和居民行车出行。 生态环保运用新技术、新材料，提高广告的品质和观赏价值。 美观大气通过整体规划，强化广告与小区的环境的协调，提升小区形像。 （一）小区媒体形式及规划3.1.1单元楼牌指示灯箱规划说明渔安新城做为国家级重点项目，现整个小区导示系统不清晰，单元指示灯箱可以更好的明确每区每栋的位置。 极大程度的方便居民辨识各区域。 规划指标750mmx450mmx35；自带光源，进口导光版。 规划效果3.1.2电梯便民公示栏规划说明物业的宗旨是服务社区，提升小区居民的舒适度。 在管理过程中，停电、停水等需要通知各住宅居民，拟在各电梯口及步梯入户口建设小区物业公示栏，方便居民了解小区运营及管理。 6云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）规划指标1800mmx1400mm，不锈钢包边。 规划效果3.1.3社区夜间照明入户灯箱规划说明白天一幅画，晚上一盏灯。 传递便民信息兼顾夜间照明。 规划指标590mmx630mm，自带锂电源，节能环保，光线柔和。 规划效果7云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）3.1.4电梯楼道便民信息传播框架媒体规划说明承载便民信息传播，如煤气、电视、消防、报警、物业等常用电信息。 规划指标600mmx450mm，不锈钢边、200铜版纸印刷精美画面。 规划效果3.1.5小区便民信息灯箱规划说明LED显示便民信息，如天气、空气质量、车辆限行提醒等规划指标1750mmx3000mm，太阳能光源，黑钛拉丝不锈钢面。 规划效果3.1.6小区草坪便民灯箱规划说明提升小区整体形像，提高小区广告的观赏价值。 规划指标2000mmx1500mm，铝型材烤漆，LED便民信息。 太阳能节能环保光源。 8云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）规划效果3.1.7小区垃圾桶灯箱规划说明创建卫生小区，提升小区品质。 规划指标1400x2500mx650mm，深灰铝版喷塑，LED灯规划效果3.1.8小区灯杆亮丽工程9云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）规划说明小区亮化工程，提升小区品质。 规划指标1200mmx700mmx20mm，静电喷塑+烤漆，LED灯，微电脑光时控制。 规划效果3.1.9小区道闸公益灯箱规划说明小区亮丽工程，提升小区品质。 规划指标LED灯源，发光柔和，停车场辅助导示系统。 规划效果（二）小区媒体规划数量及费用预估10云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）单位元/个媒体形式单元楼牌指示灯箱单元便民公示栏单元夜间照明灯箱小区便民信息框架小区便民信息灯箱小区草坪便民灯箱小区垃圾桶灯箱小区灯杆广告小区道匣灯箱合计媒体数量xx00xx00010103080-1730媒体位置各单元门各单元门各单元门单元入户、电梯小区出入口小区各主干道各区口入主干道主通道灯杆-投入单价投入总额35060100303500650030001800-70000120002000030000350006500090000144000-466000收益预估-备注LED自带光源不锈钢边LED自带光源不锈钢包边太阳能光源太阳能光源太阳能光源太阳能光源- 二、商业版块鉴于渔安新城项目目前商业处于自发期，没有统一的规划。 会直接导致商业的发展从价值最高的地段，逐渐向价值低的地段缓慢发展的，整体业价值提滞缓，且无法控制商业业态。 经过实地考察，并综合公司自有资源及匹配资源，在考虑项目的特殊性、居民的圈层、外部商业业态分布等因素的基础上，对进驻商户进行分阶段规划设置。 3.2.1开拓阶段引进主力店及主力品牌，主要目的是引进核心区域的重点商户，为商业价值提升奠定基础。 拟招大型超市，KTV，影院，大型知名餐饮等业态。 超市北京华联合力永辉KTV新天地欢畅畅想餐饮黔蘑菇御铺烤鸭3.2.2丰富阶段引进次主力品牌，将业态丰富起来，完成丰富业态的架构，完善商业街区的各项功能。 拟招业态分类11云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）商业餐饮类便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅；生活服务类干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等；文化娱乐类书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；医疗教育类社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；商务类商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项；房地产中介类代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修；家政类代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；金融类与有关部门合作开办银行分理处；环保物资回收类物资回收站、旧报纸书刊回收销售。 3.2.3完成阶段完成剩余商业的招商工作，拓展更多商户及业态，为调整业态分布和小部分商户退出导致循环做好储备。 第四部分项目运营时间节点 一、广告部分按客户需求做实时调整。 二、商业部分4.2.106个月完成总面积的30%的出租率，按3万方算，（以下计算皆以3万方为基准）即9000平方。 4.2.26-12个月完成总面积的50%出租率，即15000平方。 12云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）4.2.312-18个月完成剩余面积出租。 按行业标准，完成率达85%以上即视为满租。 即有15%的循环率。 第五部分项目运营收益预测5.1经济指标（以4万方做为核算基础）（万元）年份指标日常费用推广费用公关费用固定收入预计盈亏30万40万15万216万131万30万40万15万30万015万45万015万1440万1380万45万人员工资、办公费用等0推广和宣传费用15万关系维护及拓展费用1680万1620万租金、广告、管理费用xxxx201820192020备注864万1440万779万1425万5.2经营指示（万元）年份指标商铺入驻率商铺开业率招商签约率费用收取率30%30%30%100%60%30%30%100%100%100%100%90%100%100%100%90%100%100%100%90%2018-2020%误差5%2018-2020%误差5%2018-2020%误差5%xxxx201820192020备注第六部分项目运营风险预估及预防措施13云岩区渔安新城目商业及小区文化建设联合运营方案（建议稿）第七部分项目合作模式建议及分析7.1由专业运营公司与物业方共同组建运营管理公司，对项目实行统一的全面经营管理，运营利润按协商比例分成。 此方式通过专业运营公司与物业方合作形成独立核算的实体运营管理公司，对商业及广告进行专业运营。 这样可充分发挥双方的积极性，使项目运营管理效益最大化；一方面可最大限度利用专业运营公司的优势，另一方面加强物业方对运营管理的监控力度。 弊端在于运营风险及利润的预期有太多不可控的因素，双方必须明确风险及利润预期，避免推诿责任和产生利益矛盾。 交叉管理会带来种种不稳定因素，不利于长期稳健发展。 7.2专业运营公司进行全面独立运营管理工作，即实行专业运营公司承包做法，物业方每月收取固定费用，免租期及装修期的时间，根据市场条件，双方协商约定。 至于运营管理公司的盈亏由运营管理公司自行负责。 此方式