电商仓储：租金上涨供不应求.ppt

中国零售业快速扩张和消费力的提高给物流地产带来巨大的机会 在过去的一年内 很多零售行业特别是电商都在扩大仓库面积 动辄都是2 的仓库 然而 按照仲量联行的统计 目前中国的国际标准仓库 包括一线城市 总存量为1300万平方米 仅为美国波士顿一个城市的仓储容量 很多业内人士认为 物流地产将具有长远的发展前景 唯品会的10万平方米仓库在2011年5月 本报曾经报道过 电商 一库难求 讲述在中国 电子商务 电商频道 的蓬勃发展中 有效和适合的仓库缺失给电商带来的困惑 目前 国际标准仓库依然是零售业和制造业追逐的目标 抓住了一个 细分市场 普洛斯做得顺风顺水 今年2月普洛斯 GLP 曾宣布 在天津向一家全球领先的电子商务零售商租赁9 1万平方米的运营中心 该项 目所在地普洛斯武清物流园区处于北京和天津交界地带 该客户还与普洛斯签订了其他两项租赁协议 分别涉及普洛斯集发沈西物流园和普洛斯苏州物 流园区 租赁面积共计2 1万平方米设施 加上9 1万平方米位于普洛斯武清物流园区的运营中心 该客户在中国租用普洛斯设施面积增长了近一 倍 不难猜出 这家全球领先的电子商务零售商就是亚马逊 不仅是大电商 中型或者小型的电子商务运营商都纷纷进驻物流园 在广州南海普洛斯物 流园 唯品会拥有占地2万余平方米的B2C物流仓库 这是一家3月23日在美国上市的奢侈品网站 据公开资料 2011年 唯品会的活跃用户 数从2010年的30万增长至150万 总订单量从2010年的90万增长至720万 电子商务的发展速度之快 对仓储物流需求之强劲 可能 让物流地产开发商始料未及 窃喜不已 2008年12月唯品会成立时 仓库位于办公区 只有数十平方米 此后三年 唯品会的仓库经历5次搬迁 从数十平方米到800平方米 再升级为9000平方米的独立仓库 2010年10月 唯品会的仓库搬迁至广州南海普洛斯物流园 占地2万多 平方米 2011年 唯品会又与昆山淀山湖镇签署投资合作协议 在该镇普洛斯物流园建立华东物流中心 仓库占地2万余平方米 唯品会在201 0年10月及2011年5月获得红杉资本和DCM两轮合计7000万美元融资 两次获得投资都伴随着租赁更大的仓库 2011年7月 唯品会 华南物流中心南海普洛斯物流园扩容至3万平方米 9月 华东物流中心江苏昆山淀山湖物流中心投入使用 11月中 西南物流中心 成都宝湾物 流园投入使用 12月初 华北物流中心 北京首发物流园投入使用 据称 到去年底 这家公司全国仓储面积高达10万余平方米 而在整个中国 国际标准仓的面积不过1300万平方米 2012年3月23日 唯品会于美国上市 可以说 风投的不少钱间接进入了物流地产商的口袋 据i 美股Ricky专栏的分析 仓储物流开支是唯品会运营开支的大头 而且随着营收规模扩大而增加 维持在20 左右 2008年 2011年 唯品会的仓储物流费用分别为61万 580 9万 4547 8万美元 占总营收比例分别为21 8 17 8 20 另外一家电商i hush俏物悄语也是普洛斯的客户 ihush俏物悄语去年底租赁位于江苏省苏州市普洛斯昆山物流园2 44万平方米的物流设施 这是一家销 售品牌时尚用品的在线零售商 这家公司租赁的物流设施将作为该公司的地区分销中心 完善公司的供应链 据称 从2008年末开始 ihush 俏物悄语的业务量不断翻番 忠实用户已达250万 为适应网站规模上的急剧扩展 ihush俏物悄语最终决定搬仓 实现企业仓储物流的战略升 级 在中国 有多少电商几乎是没有办法统计的 电子商务的蓬勃发展给物流地产带来好光景 据高力国际的统计 2011年市场为像亚马逊和DB 辛克这样的企业开发了超40万平方米的预承诺物流仓储物业 需求量最大的是那些来自当地和国外的电子商务零售集团 它们的销售额主要是受到国 民人均可支配收入不断提高的推动 制造业也给普洛斯们提供了巨大的机会 普洛斯苏州建屋工业园地处工业园距离上海仅1小时车程 高速路连接上 海主要的交通港和机场 园区为三星 雅玛哈 松下 施耐德等70多家跨国企业提供生产和物流平台 截至去年底 702954平方米的园区已有 92 的设施完成租赁 租金上涨供不应求越来越多的业内人士发现 物流地产是一个很好的细分市场 仲量联行数年来一直关注这个细分市场 其 北京研究部董事覃晓梅向记者表示 在北京 国际标准仓的空置率不到2 按照该公司的统计 截止到去年第四季度末 北京仓储物流平均净有效租 金达每天每平方米0 99元 同比增长12 5 高力国际认为 进入2012年 北京物流物业的需求似乎并没有减退的迹象 鉴于来自第三方 物流 电子商务 B2C和电子信息企业的庞大需求 一些新项目预计将在2012年进入市场 这些项目总净可出租面积将达289374平方米 包括普洛斯首都机场大通关基地 安博空港物流中心二期和华润物流马驹桥二期等 然而 这些项目大多数到2012年下半年才会竣工落成 因此 市场整体平均空置率将会保持相对稳定 由于租户的选择有限 业主将利用这一优势 推动2012年租金保持继续上升的趋势 而高力国际统计的去 年第四季度的北京工业地产空置率为0 67 上海同样是供不应求 按照高力国际的统计 去年第四季度 浦东的仓储物流租金水平环比三季度上 涨1 16 至每天每平方米人民币1 4元 青浦的租金环比上涨4 至每天每平方米1 3元 他们认为 由于业主惜售 预期未来有进一步的租 金上涨及资本增值的空间 供给不足造成了租金的不断上涨 仲量联行认为 目前中国的国际标准仓库 包括一线城市 总存量为1300万平方米 仅相当于美国波士顿一个城市的水平 而到了2015年 符合国际标准的仓库总体量有望提升到2000万平方米 但这些增长将主要来自于现有的 主要物流中心城市 中国新兴城市中的很多城市 尤其是华北 华南和西部城市依然处于优质设施供应匮乏的状态 一线城市土地价格决定了工业地产 必将向更多的二 三线城市下沉 而围绕着一线城市周边或者二线城市大的制造业中心 都有仓储物流地产巨头进入 而同时 公路 内陆水道 铁路 和航空的基础设施的大投资 也为这些内陆城市发展物流地产提供了契机 越来越多的资本开始进入物流地产领域 同时 除了一些传统上的境外工业 地产商 国内的华润 招商局等集团也开始进入物流仓储领域 一些传统意义上的住宅开发商进入工业园区开发 业态中也都涉及了物流地产 譬如万 通 还有一些产业资本也看中了物流地产 联想的弘毅投资已经战略性入股香港豪德集团 在集团层面 豪德集团也已更名为毅德控股 并计划在香港 联交所上市 在具体操作层面 弘毅投资和豪德集团还共同出资 成立了深圳毅德投资管理有限公司 毅德投资一位负责人说 毅德投资目前在全中国 开发建设大商贸物流中心和城市综合体 包括会展 酒店 商业连锁运营 招商 品牌策划 商业地产 物流 物业 电子商务等 二 三线城市前景 巨大业内人士告诉记者 2008年金融危机萧条过了之后 很多国际上的投资又重新回到了这个市场 譬如安博 AMB 麦格理旗下的GOOD MAN 丰树 腾飞等等 而且非常活跃 纷纷进入了很多二线城市 中国二 三线城市物流地产的匮乏状态已经被很多国际工业地产巨头看到了 一 线城市地价太高 物流地产纷纷在一线城市周边和二线城市落地 普洛斯中国区董事总经理杨传德表示 随着越来越多的公司为了缩减成本将其运营 中心迁移出北京 获得大面积的物流设施空间也变得越来越困难 我们非常感激天津武清区政府对普洛斯武清物流园区建设的支持 我们有能力提供长 期而全面的服务 这进一步巩固了普洛斯在中国与客户的紧密关系 按照普洛斯的年报 2011年 他们已经扩张到了厦门 在中国有20个城市 有他们的项目 在中国的成都 重庆等不靠近港口的城市也有项目 这种移动会是普遍的 按照高力国际的观察 因为上海土地供应的限制 更多有需 求者开始关注上海周边譬如昆山 他们认为 未来5至10年内 上海传统制造业将可能被淘汰 取而代之的是高端 高科技 研发产业 新产业定位 将促使商务园区和次中心办公区域得到进一步发展 新厂房及物流仓储物业将继续被转移到上海周边地区 物流地产对传统开发商又有何意味呢 覃晓 梅说 物流仓储投资总量很低 半年到一年就能盖好 但投资回报率没有住宅高 他们监测到的国际标准仓目前一年的投资回报率是8 高力国际观 察到该类物业的回报率也是8 以普洛斯重庆物流园为例 规划面积8