胡泊总-购物中心资产管理与提升.ppt

购物中心资产管理提升 2016 4 22 商业项目调整与持续招商调整策略 让商业项目持续经营 目录 一 引语二 购物中心经营数据管理三 案例分享 一 引语商业热词 体验式 互联网 轻资产 大数据 轻资产运营 运营商为核心 投资机构为财务投资人投资机构为核心 运营机构为受托管理人运营和投资机构一体化 运营机构即是投资人也是运营管理商 运营前期介入 在项目前期设计和施工阶段 从项目的定位及业态布局出发 针对项目招商特点及后期营运管理的实际需求纳入到设计 施工中 从而使得项目建筑 机电系统 材料 设备更趋近于合理并具备可招商调整的空间 使得项目更符合商户和经营需求 有效避免前期建设改造成本的浪费 商业运营前期介入 商业规划及建筑设计 商业动线交通及景观布局商铺分割系统设施配置布局 灯光 广告位 导式指引 设备 设施预留条件要求 特殊商户的工程技术标准等 前期工作内容 二 购物中心经营数据管理 回报率 租金控制对资产作用 决定租金价格因素 市场与投资回报测算购物中心店铺租金的调整和控制的核心是 一铺一价根据业态和品牌的变换调整单个店铺的价格 但维持整体租金水平不变 随时动态调整影响租金谈判能力的因素很多 对市场租金水平的熟悉是其中一个主要因素 成本计价投资回报计价市场计价 固定租金抽成租金固定租金与抽成租金二者取高 购物中心租金收取方式 坪效方面 咖啡厅类 约2500 3200左右甜品类如满记 许留山 星巴克平均为4000 6000左右休闲餐厅 2500 3000左右国内时尚服装 750 3500左右国际时尚服装 3500 4000左右快销品牌 2500 4000左右 服装服饰类 快销品牌除个别品牌外 整体销售下降 餐饮业 在咖啡类型的休闲业态平均有接近15 的增长 坪效大约在3000左右 业态业绩分析 2015年各种主要业态业绩走势 收入与支出 购物中心收入来源 固定租金提成租金 扣率 市场推广费物业管理费停车费广告收入场地租赁其他收入 如没收保证金 库房 花车 POS ATM 违约金 管理费收入等 购物中心运营主要支出 公共事业费 水 电 气 维护 维保 保安 保洁 机电 绿化 垃圾 灭虫鼠 保险等 推广费 媒体 印刷 活动 律师等 办公行政费 办公 IT 差旅 培训等 薪金及相关费用 工资 招聘等 税费 营业税 房产税 折旧其他费用考虑 换租 运营公司管理费 代理公司酬金 购物中心运营工程改造费支出 商业调整依据分析 NPI增长和盈利 NPI Yield 10 5 20 净资产收入 NPI 资产投资价 Cost 101010 10020050 确定商业项目的表现 清晰的利润指标 融资成本 资产升值 收益增值 当月预算与实际差异 分析 高于FMR 20万低于FMR 5 8万晚于预算起租 10万 提前撤场 包含逃场 2万空铺 8万 B1 B2 面积共 125 10sm 提成租金 35万 提成租金较高的租户 到期租户新租 续租汇总 新租户销售对比 新租户与原租户去年同期对比销售增长157 平均坪效增长218 月各楼层分析汇总 各业态占比 注 销售比去年同期增长 TOPX提成租金贡献率租户 按业态排名 坪效前 后10排名 电玩城调整区域租金对比表 预计面积增加51 52sm 租金递增13 预计外婆家GTO租金25 000 月 平均租金增长至189元 月 sm 面积增加sm租金递增51 52SM 年工作重点 目标及策略 市场推广营销策略建议 线上优势信息 折扣 时间 线下优势心理 生理 体验 信任度 社交 体验 社交 本地化 移动互联网 移动支付 褚橙 柳桃 销售情况对比 类似策划 为什么前者成功 后者却渐行渐远 以2012 12平台上线首日 截至22点40分 销售为例 附 超市水果价格 1928年出生在一个云南玉溪的农民家庭 1955年担任玉溪地区行署人事科长 1979年任玉溪卷烟厂长打造亚洲第一烟草帝国 被誉为 烟王 1990年获全国优秀企业家终身荣誉奖1994年获全国 十大改革风云人物 奖1999年因贪污被判无期徒刑 后减刑至17年 2001年获准保外就医 承包2400亩荒山种橙子2010年褚橙风靡昆明 成为人们津津乐道的传奇2012年本来生活网邀请记者采访并报道 褚橙进京 王石引用巴顿将军名言微博转发 引起轰动2012年本来生活网正式发售褚橙 当天卖出1500箱 双11 销量继续猛增 案例启示 任何时候营销要抓住客户和市场需求 而不是仅关心竞争对手 不要只注重表面 是市场推广和营销做不好 投入变成本的开始 利用社会化媒体营销优势 迎合目标客户群需求 包括草根阶层的心理引发共鸣 此案例同时说明 目前人都不满现状 怀才不遇 在褚时健身上似乎看了自己的影子和希望 这赋予产品许多超出自身的价值 22 27岁 22岁以下 28 35岁 36 45岁 22 27岁 28 35岁 46岁以上 次主力客层 主力客层 主力客层 次主力客层 家庭结构 年轻家庭到店消费 300以内可支配收入 1 500 2 000 家庭结构 2 3口之家到店消费 800 1 200可支配收入 4 000 6 000 家庭结构 3口之家到店消费 300 600可支配收入 4 000 6 000 主力客层 主力客层 主力客层 次主力客层 30 39 24 23 1