长租公寓项目投资测算表.xls

项项 目目 测测 算算 汇汇 总总 表表说说明明 项目名称 1 项项目目基基本本情情况况 所在城市北京城市划分一线城市 注 一线城市为北京 上海 广州和深圳 其他为二线城市 地址房屋产权性质商业 总租赁建筑面积15 740 公寓部分总建筑面积 平米 15 740公寓部分总套内面积 平米 3 0002 商业部分总建筑面积 平米 商业部分总可租赁面积 平米 3 客房数314得房率 公寓部分 19 公寓单房建筑面积 平米 50 13公寓单房套内面积 平米 9 55 总租赁期 年 15免租期 月 6 工程期 月 34 项项目目签签约约条条件件 项项目目汇汇总总 首年租金成本 元 11 332 800起始租金成本 日 平米 1 975 公公寓寓部部分分签签约约条条件件 首年租金成本 元 11 332 800起始租金成本 日 平米 1 97 租金成本递增方式 每几年1租金成本定期增长率3 6 租赁押金1 888 800中介费 租金支付方式 月数 6转让费7 商商业业部部分分签签约约条条件件 首年租金成本 元 0起始租金成本 日 平米 3 008 租金成本递增方式 每几年3租金成本定期增长率5 9 租赁押金中介费 租金支付方式 月数 转让费 项项目目经经营营假假设设 项项目目汇汇总总 第二年总括收入合计 元 16 913 610第二年平均租金收入 元 日 平米 2 9410 第二年单房运营成本合计 1 164 312 公公寓寓部部分分假假设设 首年单房租金收入 元 月 间 4 500首年租金收入 元 日 平米 2 9511 租金收入年增长率5 单房运营成本 元 月 间 30012 商商业业部部分分假假设设 平均租金 元 日 平米 3 00租金年增长率5 0 商业运营成本 占收入比例 13 项项目目总总投投入入 项项目目汇汇总总 总装修投入15 700 000总标准装修每平米造价99714 项目总投入 不含租金资本化 15 700 000项目总投入 含租金资本化 15 700 00015 总每平米成本 不含租金资本化 997总每平米成本 含租金资本化 997 公公寓寓部部分分假假设设 总标准装修成本15 700 000标准装修单房造价50 00016 单房中介费 单房转让费 总总单单房房成成本本 不不含含租租金金资资本本化化 50 000 资本化租金 0单房资本化租金017 总总单单房房成成本本 含含租租金金资资本本化化 50 000 后续追加投入 元 间 18 商商业业部部分分假假设设 总标准装修成本 每平米装修费用 建筑面积 1 00019 每平米中介费用 每平米转让费用 总总每每平平米米成成本本 不不含含租租金金资资本本化化 1 000 资本化租金 每平米资本化租金 总总每每平平米米成成本本 含含租租金金资资本本化化 1 000 结结果果 公公寓寓部部分分商商业业部部分分 合合计计 首首年年租租金金占占比比6 67 7 1 10 00 0 6 67 7 第第二二年年YOC YOC 不不含含租租金金资资本本化化 2 20 0 0 2 20 0 累累计计现现金金流流8 81 1 1 10 06 6 9 96 62 2 6 60 0 8 83 30 0 2 22 22 220 回回收收期期 第第x x年年 5 51 16 621 IRRIRR3 31 1 NUM NUM 2 25 5 22 注 YOC EBITDA 总单房成本 EBITDA 租金收入 营业税 租赁成本 运营成本 含人工 上上会会标标准准说说明明 1 1一一般般条条件件 需需同同时时满满足足 首年租金占比不超过65 含 且第二年YOC 不含租金资本化 不低于15 含 2 2在在满满足足以以下下任任意意一一个个特特殊殊前前提提的的情情况况下下 上上述述条条件件可可放放宽宽至至以以下下两两个个条条件件之之一一 1 首年租金占比不超过75 含 且第二年YOC 不含租金资本化 不低于20 2 首年租金占比不超过60 含 且第二年YOC 不含租金资本化 不低于10 特殊前提如下 1 租期超过15年 2 租期内租金成本涨幅每两年低于5 3 位置或物业条件特别好 可以作为一个城市区域的地标项目 平均单房租金超过6000元每月 4 改造成本特别低 可以使得YOC高于25 本表格中 黄色部分为需要填写部分 灰色部分为公式 不需要填写 不可修改 公寓部分建筑面积为总租赁面积减去商业面积计算得出 套内面积需根据实际调查排房情况填写 商业可出租面积 与产证建筑面积不同 需根据实际调查排房情况填写 工程期包括项目的设计期和工程建设期 首年租金按照合同约定的租金填写 按12个月计算 不扣除免租期的租金 按照实际情况填写 如果租期内一直不增长 则递增方式填 1 必须填 增长率空置即可 租金 不含押金 支付方式按照月份填写 如租金是季付 则填写 3 如果是半年付 则填写 6 以此类推 首年实际支付租金按照合同约定的租金填写 按照实际情况填写 如果租期内一直不增长 则递增方式填 1 必须填 增长率空置即可 此处汇总的为第二年 稳定期 的运营情况 收入为租金收入 单房租金收入不含其他收入 单房运营成本含人工等所有运营成本 目前各城市各项目均假设250元 间 可根据项目的实际情况填写 每年设固定增长率3 商业运营成本按照收入比例进行估计 装修投入不含其他资本化费用 总投入均含中介费和转让费 公寓部分以单房为核算单位 如果装修期超过免租期 则会出现资本化租金 增加单房投资成本 租期超过10年的 每第八年每房追加翻新投入RMB 30 000 间 商业部分以平米为核算单位 公寓和商业分别不考虑所得税 合计金额扣除所得税影响 仅考虑首期投资 含押金 的回收期 公寓和商业分别不考虑所得税 合计回收期计算时扣除所得税影响 公寓和商业分别的IRR不考虑所得税 合计IRR计算时扣除所得税影响 相相寓寓 商商务务拓拓展展部部 YCY YCY 城城市市北京 项项目目名名称称 地地址址 项项目目测测算算表表模模版版第一年第二年第三年第四年第五年第六年第七年第八年第九年第十年 12345678910 公公寓寓部部分分EBITDAEBITDA 单单房房月月租租金金4 5004 7254 9615 2095 4705 7436 0306 3326 6496 981 房房租租收收入入10 880 10016 913 61017 759 29118 647 25519 579 61820 558 59921 586 52922 665 85523 799 14824 989 105 增增值值服服务务净净收收入入 年年营营业业收收入入总总额额1 10 0 8 88 80 0 1 10 00 01 16 6 9 91 13 3 6 61 10 01 17 7 7 75 59 9 2 29 91 11 18 8 6 64 47 7 2 25 55 51 19 9 5 57 79 9 6 61 18 82 20 0 5 55 58 8 5 59 99 92 21 1 5 58 86 6 5 52 29 92 22 2 6 66 65 5 8 85 55 52 23 3 7 79 99 9 1 14 48 82 24 4 9 98 89 9 1 10 05 5 营营业业税税 614 726 955 619 1 003 400 1 053 570 1 106 248 1 161 561 1 219 639 1 280 621 1 344 652 1 411 884 租租赁赁成成本本 11 332 800 11 672 784 12 022 968 12 383 657 12 755 166 13 137 821 13 531 956 13 937 915 14 356 052 14 786 734 免免租租期期及及资资本本化化租租金金成成本本5 588 778 运运营营成成本本 1 130 400 1 164 312 1 199 241 1 235 219 1 272 275 1 310 443 1 349 757 1 390 249 1 431 957 1 474 916 EBITDAEBITDA3 3 3 39 90 0 9 95 52 23 3 1 12 20 0 8 89 95 53 3 5 53 33 3 6 68 82 23 3 9 97 74 4 8 81 10 04 4 4 44 45 5 9 92 28 84 4 9 94 48 8 7 77 73 35 5 4 48 85 5 1 17 77 76 6 0 05 57 7 0 07 70 06 6 6 66 66 6 4 48 87 77 7 3 31 15 5 5 57 72 2 EBITDAEBITDA率率31 18 20 21 23 24 25 27 28 29 YOCYOC率率 不不含含租租金金资资本本化化 29 20 23 25 28 32 35 39 42 47 YOCYOC率率 含含租租金金资资本本化化 29 20 23 25 28 32 35 39 42 47 现现金金流流 投投资资现现金金流流 15 700 000 经经营营现现金金流流1 502 1523 120 8953 533 6823 974 8104 445 9284 948 7735 485 1776 057 0706 666 4877 315 572 净净现现金金流流 不不含含所所得得税税 14 197 848 3 120 8953 533 6823 974 8104 445 9284 948 7735 485 1776 057 0706 666 4877 315 572 累累计计净净现现金金流流 不不含含所所得得税税 14 197 848 11 076 953 7 543 271 3 568 461 877 4675 826 24011 311 41717 368 48824 034 97531 350 546 回回收收期期N AN AN AN A5678910 IRRIRR31 商商业业转转租租部部分分EBITDAEBITDA 每每平平米米转转租租租租金金 可可租租赁赁面面积积 转转租租收收入入 营营业业税税 租租赁赁成成本本 免免租租期期及及资资本本化化租租金金成成本本 运运营营成成本本 EBITDAEBITDA EBITDAEBITDA率率 YOCYOC率率 不不含含租租金金资资本本化化 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 YOCYOC率率 含含租租金金资资本本化化 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 现现金金流流 投投资资现现金金流流 经经营营现现金金流流 净净现现金金流流 不不含含所所得得税税 累累计计净净现现金金流流 不不含含所所得得税税 回回收收期期12345678910 IRRIRR NUM 合合并并EBITDAEBITDA3 390 9523 120 8953 533 6823 974 8104 445 9284 948 7735 485 1776 057 0706 666 4877 315 572 合合并并EBITDAEBITDA率率31 18 20 21 23 24 25 27 28 29 合合并并YOCYOC率率 不不含含租租金金资资本本化化 29 20 23 25 28 32 35 39 42 47 合合并并YOCYOC率率 含含租租金金资资本本化化 29 20 23 25 28 32 35 39 42 47 折旧 摊销 798 3051 064 4071 064 4071 064 4071 064 4071 064 4071 064 4071 064 4071 064 4071 064 407 税税前前利利润润2 592 6472 056 4882 469 2752 910 4033 381 5213 884 3664 420 7704 992 6635 602 0806 251 165 所所得得税税 648 162 514 122 617 319 727 601 845 380 971 092 1 105 193 1 248 166 1 400 520 1 562 791 所所得得税税率率25 现现金金流流 投投资资现现金金流流 15 700 000 经经营营现现金金流流853 9912 606 7732 916 3633 247 2093 600 5483 977 6824 379 9854 808 9045 265 9675 752 780 净净现现金金流流 含含所所得得税税 14 846 009 2 606 7732 916 3633 247 2093 600 5483 977 6824 379 9854 808 9045 265 9675 752 780 累累计计净净现现金金流流 含含所所得得税税 14 846 009 12 239 236 9 322 873 6 075 664 2 475 117 1 502 5655 882 55010 691 45415 957 42121 710 201 回回收收期期N AN AN AN AN A678910 IRRIRR 25 AverageAverage EBITDAEBITDA率率 28 AverageAverage YOCYOC 42 第十一年第十二年第十三年第十四年第十五年第十六年第十七年第十八年第十九年第二十年 11121314151617181920 7 3307 6978 0818 4858 910 26 238 56027 550 48828 928 01330 374 41431 893 134 2 26 6 2 23 38 8 5 56 60 02 27 7 5 55 50 0 4 48 88 82 28 8 9 92 28 8 0 01 13 33 30 0 3 37 74 4 4 41 14 43 31 1 8 89 93 3 1 13 34 4 1 482 479 1 556 603 1 634 433 1 716 154 1 801 962 15 230 336 15 687 246 16 157 863 16 642 599 17 141 877 1 519 163 1 564 738 1 611 680 1 660 031 1 709 831 8 8 0 00 06 6 5 58 83 38 8 7 74 41 1 9 90 02 29 9 5 52 24 4 0 03 37 71 10 0 3 35 55 5 6 63 30 01 11 1 2 23 39 9 4 46 64 4 31 32 33 34 35 51 56 61 66 72 0 0 0 0 0 51 56 61 66 72 0 0 0 0 0 8 006 583 8 741 902 279 524 03710 355 63013 128 264 8 006 5838 741 9029 524 03710 355 63013 128 264 39 357 12948 099 03257 623 06967 978 69981 106 96281 106 96281 106 96281 106 96281 106 96281 106