成本法的基本公式与有关规定(ppt 52页).ppt

1 4成本法 主要内容 成本法的含义 适用对象和条件 成本法的程序 成本法的基本公式 建筑物折旧的求取 相关成新 使用寿命的规定等 学习重点 重新购建价格的求取 建筑物折旧的求取 学习要求 了解成本法的基本程序 了解成本法的适用对象 熟悉重新购建价格的求取 掌握建筑物折旧的求取方法 2 4 1成本法概述 4 4重新购建价格的求取 本章内容 End 4 2房地产价格的构成 4 3成本法的基本公式 4 5建筑物折旧的求取 本章练习 第4章成本法 4 6成本法中的有关规定 4 7成本法总结和举例 3 4 1成本法的基本原理4 1 1成本法的概念成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格 然后扣除折旧 以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法 4 1 2成本法的理论依据生产费用价值论 商品的价格是依据其生产所必分的费用所决定的 第4章成本法 4 从卖方的角度看 房地产的价格是基于其过去的生产费用 重在过去的投入 从买方的角度看 房地产的价格是基于社会上的生产费用 类似于替代原理 是买方愿意支付的最高价格 不能高于他所预计的重新开发建设该房地产所需花费的代价 第4章成本法 5 4 1 3成本法适用的对象和条件1 适用的对象 既无收益又很少发生交易的房地产 如学校 图书馆 体育场馆 医院 行政办公楼 军队营房 公园等公用 公益房地产 以及化工厂等有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建设的房地产 在房地产保险及其他损害赔偿中 也通常采用成本法 2 条件 自由竞争和该种商品本身可以大量重复生产 注意 一是要区分实际成本和客观成本 二是要结合市场供求分析来确定评估价值 第4章成本法 6 7 4 1 4成本法的操作步骤搜集有关房地产开发建设的成本 税费 利润等资料测算重新购建价值测算折旧求取积算价格 两个核心 重建价格 折旧 第4章成本法 8 4 2房地产价格构成 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 掌握每一项费用的组成及计算标准 第4章成本法 9 4 2 1土地取得成本土地取得成本通常称为土地费用 是指取得房地产开发用地的必要支出 一般包括土地使用权出让金 城市基础设施建设费 土地开发建设补偿费 包括征地拆迁补偿安置费 相关税费 地上物拆除费 渣土清运费 场地平整费等 和土地取得税费 土地取得成本的具体构成因取得房地产开发用地的途径不同而不同 目前取得房地产开发用地的途径主要有3个 通过市场购买取得 通过征收集体土地取得 通过征收国有土地上房屋取得 第4章成本法 10 1 征收集体土地的土地取得成本征收集体土地的土地取得成本一般包括土地使用权出让金 城市基础设施建设费 征地补偿安置费 相关税费以及地上物拆除 渣土清运和场地平整费等 土地使用权出让金和城市基础设施建设费一般是依照规定的标准或者采用市场法求取 征地补偿安置费一般由下列4项费用组成 1 土地补偿费 2 安置补助费 3 地上附着物和青苗的补偿费 4 安排被征地农民的社会保障费用 第4章成本法 11 2 征收国有土地上房屋的土地取得成本征收国有土地上房屋的土地取得成本一般包括土地使用权出让金 城市基础设施建设费 房屋拆迁补偿安置费 相关费用以及地上物拆除 渣土清运和场地平整费等 房屋拆迁补偿安置费由征收人对被征收人给予拆迁补偿安置所发生的全部费用构成 其金额相当于下列几项之和 1 房地产补偿费2 搬迁补助费3 过渡补助费 或临时安置补助费 周转房费 4 停产停业补偿费5 安置补助费6 相关费用等 第4章成本法 12 3 在完善 成熟的土地市场下 土地取得成本一般是由购买土地的价款 应由买方 在此为房地产开发商 缴纳的税费和可直接归属于该土地的其他支出构成 目前主要是购买政府招标 拍卖 挂牌出让或者其他房地产开发商转让的已完成征地拆迁补偿安置的建设用地使用权 这种情况下的土地取得成本一般包括 1 建设用地使用权购买价格 通常是采用市场法求取 也可采用基准地价修正法 成本法求取 2 土地取得税费 包括契税 印花税 交易手续费等 通常是根据税法及中央和地方政府的有关规定 按照建设用地使用权购买价格的一定比例来测算 例如 某宗面积为5000m2的房地产开发用地 市场价格 楼面地价 为800元 m2 容积率为2 受让人需按照受让价格的3 缴纳契税等税费 则土地取得成本为 800 5000 2 1 3 824 万元 第4章成本法 13 4 2 2开发成本勘察设计和前期工程费 包括可研 规划 勘察 设计及三通一平基础设施建设费 包括所需的道路 给水 排水 电力 通信 燃气 热力等房屋建筑安装工程费公共配套设施建设费 包括所需的非营业性的公共配套设施的建设费用开发过程中的税费 一般取建筑安装工程费的8 住宅 180 公建 148 工业 83 按结构类型等确定 按行业标准 如300元 平方米 第4章成本法 14 4 2 3管理费用通常按土地取得成本与开发成本之和乘以一定比率计算 2 5 5 4 2 4投资利息包括土地取得成本 开发成本和管理费用的利息土地为一次投入 其余按建设期均匀投入4 2 5销售费用包括广告宣传费 销售代理费等 通常按销售收入的1 3 计算 第4章成本法 15 4 2 6销售税费销售税金及附加和其他销售税费 按销售收入的5 7 计4 2 7开发利润在测算开发利润时要注意计算基数与利润率的匹配一般用投资利润率计算即开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利润率或开发利润 土地取得成本 开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 成本利润率 第4章成本法 16 4 3成本法的基本公式4 3 1成本法最基本的公式积算价格 重新购建价格 折旧新开发的土地和新建的房地产采用成本法估价一般不扣除折旧4 3 2适用于新开发土地的基本公式新开发土地包括填海造地 开山造地 征用农地后进行 三通一平 等开发的土地 在旧城区中拆除旧建筑物等开发的土地 第4章成本法 17 新开发土地价格 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润利用上述公式 可得出新开发区土地的分宗估价公式新开发区某宗土地的单价 取得待开发土地的成本 土地开发成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 开发区用地总面积 开发完成后可转让土地面积的比率 用途 区位等因素调整系数 第4章成本法 18 例1 某成片荒地面积2平方公里 取得该荒地的代价为1 2亿元 将其开发成 五通一平 熟地的开发成本和管理费用为2 5亿元 开发期为3年 贷款年利率为8 销售费用 销售税费和开发利润分别为可转让熟地价格的2 5 5 和10 开发完成后可转让土地面积的比率为60 试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 假设开发成本和管理费用在开发期内均匀投入 第4章成本法 19 解 该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价 120000000 1 8 3 250000000 1 8 1 5 1 2 5 5 10 2000000 60 4364 3 3适用于新建房地产的基本公式新建房地价格 土地取得成本 土地开发成本 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润新建建筑物价格 建筑物建造成本 管理费用 投资利息 销售费用 销售税费 开发利润 第4章成本法 20 4 3 4适用于旧房地产的基本公式旧房地价格 土地的重新取得价格或重新开发成本 建筑物的重新购建价格 建筑物的折旧 第4章成本法 21 4 4重新购建价格4 4 1重新购建价格的概念1 含义2 3个要点重新购建价格是估价时点的重新购建价格是客观的是全新状况下的价格4 4 2重新购建价格的求取思路求取房地的重新购建价格 求取土地的重新购建价格 求取建筑物的重新购建价格 第4章成本法 22 4 4 3建筑物重新购建价格的求取方式1 重置价格又称重置成本 是采用估价时点时的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 按照估价时点时的价格水平 重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格 2 重建价格又称重建成本 是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料 建筑构配件 建筑设备和建筑技术等 按照估价时点时的价格水平 重新建造与估价对象建筑物完全相同的新建筑物的正常价格 第4章成本法 23 4 4 4建筑物重新购建价格的求取方法1 单位比较法2 分部分项法把建筑物按分部分项工程分为基础工程 墙体工程 楼地面工程 屋面工程 给排水工程 供暖工程 电气工程等项综合计算 3 工料测量法4 类似工程预算法 比较常用为单位比较法 或类似工程预算法 第4章成本法 24 4 5建筑物折旧4 5 1建筑物折旧的概念和原因是指由各种原因所造成的价值损失1 物质折旧 四个方面自然经过的老朽 正常使用的磨损意外的破坏损毁 延迟维修的损坏残存2 功能折旧包括消费观念变更 设计更新 技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺或不适用选用的价值损失 第4章成本法 25 3 经济折旧是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价值损失 包括供给过量 需求不足 自然环境恶化 交通拥挤 城市规划改变 政府政策变化等 4 5 2求取建筑物折旧的方法1 年限法 是把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命 经过年数或剩余寿命之间关系的基础上 自然寿命与经济寿命 比较 实际经过年数和有效经过年数 比较 第4章成本法 26 年限法中最主要的方法是直线法 公式为 Di C S NDi为每年的折旧额C为建筑物的重建价格S为残值减去清理费用后的数额N为建筑物的经济寿命例 某建筑物的建筑面积100平方米 有效经过年数10年 单位建筑面积的重置价格500元 经济寿命30年 残值率5 试用年限法计算该建筑物的年折旧额 并计算其现值 第4章成本法 27 二 打分成新折扣法该方法的过程是根据房屋基础 承重结构 梁 屋架 柱 围护 楼地面 屋面 门窗 天棚 水暖 电照等各部分现场勘测记录 确定完好分值率并确定相应权重 然后根据对房屋的实地勘察 询问房屋的历史情况 借助于 房屋完损等级评定标准 按分部打分最终确定建筑物的成新率 然后将建筑物的重新购建价格乘以该成新率来直接求取建筑物的现值 这种方法被称为成新折扣法 具体公式如下 打分法成新率 结构部分得分 装修部分得分 建筑设备部分得分 结构部分各分部权重 装修部分权重 建筑设备部分权重 第4章成本法 28 三 分解法分解法是对建筑物各种类型的折旧分别予以分析和估算 然后将它们加总来求取建筑物折旧的方法 它是求取建筑物折旧最详细 最复杂的一种方法 该方法求取建筑物折旧的步骤走 求取物质折旧 这是将物质折旧分解为各个项目 分别采用适当的方法求取折旧后相加 求取功能折旧 这是将功能圻旧分解为各个项目 分别采用适当的方法求取折旧后相加 求取经济折旧 这是将经济折旧分为不同情况 分别采用适当的方法求取折旧后相加 求取建筑物的折旧总额 这是将上述求取的所有折旧额相加得到建筑物的折旧总额 第4章成本法 29 1 物质折旧的求取方法物质折旧的求取过程和方法如下 1 将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类 修复是指恢复到新的或者相当于新的状况 有的是修理 有的是更换 预计采用最合理的修复方案予以修复的必要费用 包括正常的成本 费用 税金和利润等 以下简称修复费用 小于或者等于修复所能带来的房地产增值额的 是可修复的 2 对于可修复项目 估算其在估价时点的修复费用作为折旧额 3 对于不可修复项目 根据其在估价时点的剩余使用寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命 将其分为短寿命项目和长寿命项目两类 短寿命项目是剩余使用寿命短于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 它们在建筑物剩余经济寿命期间迟早需要更换 甚至需要更换多次 长寿命项目是剩余使用寿命等于或者长于整体建筑物剩余经济寿命的部件 设备 设施等 它们在建筑物剩余经济寿命期间是不需要更换的 长寿命项目是合在一起 根据建筑物重新购建价格减去可修复项目的修复费用和短寿命项目的重新购建价格后的余额 建筑物的有效年龄 经济寿命或剩余经济寿命 利用年限法计算其折旧额 4 把可修复项目的修复费用 短寿命项目的折旧额 长寿命项目的折旧额相加 即为物质折旧额 第4章成本法 30 2 功能折旧的求取方法功能折旧的求取过程和方法如下 1 把功能折旧分成功能缺乏 功能落后和功能过剩引起的折旧三类 分别简称为功能缺乏折旧 功能落后折旧和功能过剩折旧 2 功能缺乏折旧的求取 把功能缺乏折旧分成可修复的功能缺乏引起的折旧和不可修复的功能缺乏引起的折旧 例 某幢应有电梯而没有电梯的办公楼 重建价格为2000万元 现增设电梯需要120万元 而如果现在建造办公楼时随同安装电梯只需要100万元 请计算该办公楼因没有电梯引起的折旧及扣除没有电梯引起的折旧后的价值 解 该办公楼因没有电梯引起的折旧计算如下 该办公楼因没有电梯引起的折旧额 l20 100 20 万元 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值计算如下 该办公楼扣除没有电梯引起的折旧后的价值 2000 20 1980 万元 第4章成本法 31 3 功能落后折旧的求取 把功能落后折旧分成可修复的功能落后引起的折旧和不可修复的功能落后引起的折旧 对于可修复的功能落后引起的折旧 在采用该落后功能的 建筑物重建价格 下 折旧额为在估价时点该落后功能的重置价格 减去该落后功能已提折旧 加上拆除该落后功能的必要费用 以下简称拆除落后功能费用 减去该落后功能拆除后的残余价值 以下简称落后功能残余价值 加上单独增加先进功能的必要费用 以下简称单独增加先进功能费用 减去重置建造建筑物时随同增加先进功能的必要费用 以下简称随同增加先进功能费用 例 某幢旧办公楼的电梯已落后 如果将该电梯更换为功能先进的新电梯 估计需要拆除费用2万元 可回收残值3万元 安装新电梯需要120万元 包括购买价款 运输费 安装费等 要比在建造同类办公楼时随同安装多花费20万元 估计该旧办公楼的重建价格为2050万元 该旧电梯的重置价格为50万元 已提折旧40万元 请计算该办公楼因电梯落后引起的折旧及扣除电梯落后引起的折旧后的价值 解 该办公楼因电梯落后引起的折旧计算如下 该办公楼因电梯落后引起的折旧额 50 40 2 3 20 29 万元 该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值计算如下 该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值 2050 29 2021 万元 第4章成本法 32 4 功能过剩折旧的求取 功能过剩一般是不可修复的 功能过剩折旧首先应包括功能过剩造成的 无效成本 该无效成本可以通过采用重置价格而自动得到消除 但如果采用重建价格则不能消除 以前面讲过的层高过高的厂房为例 因为重置价格将依据5m层高而不是6m层高来估算 而重建价格将依据6m层高来估算 其次 无论是采用重置价格还是采用重建价格 功能过剩折旧还应包括功能过剩造成的 超额持有成本 超额持有成本可以利用 超额运营费用资本化法 求取 这样 在采用建筑物重置价格的情况下 例 某房地产的重建价格为2000万元 已知在建造期间中央空调系统因功率过大较正常情况多投入150万元 投入使用后每年多耗电费0 8万元 假定该空调系统使用寿命为15年 估价对象房地产的报酬率为12 请计算该房地产因中央空调功率过大引起的折旧及扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值 解 该房地产因中央空调功率过大引起的折旧及扣除中央空调功率过大引起的折旧后的价值计算如下 第4章成本法 33 例 某建筑物的重置价格为180万无 经济寿命为50年 有效年龄为10年 其中 门窗等损坏的修复费用为2万元 装饰装修的重置价格为30万元 平均寿命为5年 年龄为3年 设备的重置价格为60万元 平均寿命为15年 年龄为10年 残值率假设均为零 请计算该建筑物的物质折旧额 解 该建筑物的物质折旧额计算如下 门窗等损坏的修复费用 2 万元 装饰装修的折旧额 30 3 18 万元 设备的折旧额 60 10 40 万元 长寿命项目的折旧额 180 2 30 60 10 17 6 万元 该建筑物的物质折旧总额 2 18 40 17 6 77 6 万元 第4章成本法 34 4 5 3求取建筑物折旧应注意的问题1 估价上的折旧与会计上的折旧的区别会计上的折旧注重的是原始价值的分摊 补偿或回收估价上的折旧注重的是市场价值的真实减损 是减价调整2 土地使用年限对建筑物经济寿命的影响建筑物的经济寿命早于土地使用年限 应按建筑物的经济寿命计算 反之按建筑物的实际经过年数加上土地的剩余年限计算建筑物折旧 第4章成本法 35 建设期 建筑物经济寿命 若干年后出让 土地使用年限 第4章成本法 36 4 6成本法应用中的有关规定 4 6 1商品住宅和经济适用住房价格构成的有关规定商品住宅及经济适用住房价格由下列项目构成 成本征地及补偿费 前期工程费 建筑安装工程费 基础设施配套费 管理费 利息利润税金 第4章成本法 37 4 6 2农地征用和城市房屋拆迁费用的有关规定1 农地征用费用的有关规定征地补偿费用新菜地开发建设基金耕地开垦费耕地占用税征地管理费政府规定的其他税费 土地补偿费6 10倍的年产值 劳动力安置补助费4 6倍最高15倍 地上附着物和青苗补偿费 最高30倍 第4章成本法 38 2 城市房屋拆迁费用的有关规定房屋拆迁补偿安置费用房屋拆迁服务费房屋拆迁管理费政府规定的其他税费 被拆迁房屋的市场价格 被拆迁房屋室内自行装修的补偿金额 各种补助费与补偿费 第4章成本法 39 4 6 3房屋折旧的有关规定1 耐用年限的有关规定钢筋混凝土结构 生产用房50年 受腐蚀的生产用房35年 非生产用房60年砖混结构 403050砖木结构 3020402 残值的有关规定钢筋混凝土结构 0砖混结构 2 砖木一等 二等 三等 6 4 3 第4章成本法 40 3 房屋新旧程度的判定标准完好房 十 九 八成新基本完成房 七 六成新一般损坏房 五 四成新严重损坏房及危险房 三成以下 第4章成本法 41 42 43 4 7成本法总结及举例 例1 今有一建筑物 建筑总面积1200平方米 在估价时点 已使用12年 该类建筑物的重置价格为600元 平方米 耐用年限40年 经估价师现场勘察认为该建筑物剩余使用年限为30年 残值率为5 试用直线法计算其年折旧额 折旧总额与现值 第4章成本法 44 例2 某宗房地产占地2000平方米 容积率为3 土地是在1999年4月通过出让方式取得的 出让年限是40年 建筑物是于2000年10月建成的 经调查 现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元 平方米 同类建筑物重置价格是1000元 平方米 通过估价师对该建筑物观察鉴定 对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元 装修重置价格30万元 经济寿命5年 设备的重置价格50万元 经济寿命15年 残值率假设均为零 报酬率为8 求该房地产在2003年4月的市场价格 第4章成本法 45 例3 判断题1 建筑物的经济寿命应从建筑物竣工验收合格之日起算 建造期不应计入 2 现实生活中 房地产价格多取决于花费的成本 成本增减必定影响房地产价格的增减 3 耐用年限为建筑物的经济寿命 4 某一旧有建筑物 其现值可能大于原值 5 从理论上讲 同一个开发项目的开发利润 无论采用哪种计算基数与其对应的利润率来估算 所得的结果都是相同的 第4章成本法 46 例4 评估实例所有权人 略 位置 略 房屋状况 该房屋为框架结构 柱距6米 单层 东西朝向 建筑面积866 设计用途为仓库 实际用途亦为仓库 房屋外墙水刷石 室内墙面刷涂料 屋顶刮大白 预制楼板 水泥地面 钢窗 平开大门 除此之外 该建筑物具备动力