廊坊新市政中心地块前期概念策划报告2007-52PPT上实投资顾问ppt课件.ppt

2007年06月19日 1 本报告主要针对廊坊地区宏观发展现状及其最新动态 区域目标客户来源及消费趋向 项目面临的巨大机遇与挑战 地块产品概念定位等相关议题做初步探讨 序言 2 一 市场研判 三 目标客户 二 机遇与挑战 四 开发依据 3 一 市场研判 京津走廊 黄金地带 绿色满城郭 水在画中游 作为京津两地之间的中间站 其独特的 京津走廊 地理位置优势 给其带来财气 人气也使得走廊上的这颗明珠更加璀璨耀眼 4 廊坊 北京 天津 位于北京 天津二大城市中间 因此本报告将以立足廊坊 着重对廊坊在连接两大城市发展过程中的一系列动态进行研究分析 5 廊坊市概况 廊坊市地处于河北省中部 北接北京市 东临天津市 西连保定市 南接沧州市 廊坊市中心坐标北纬39度31分12秒 东经116度42分01秒 市区面积908平方公里 2004年总人口为391万人 其中市区人口76 37万人 廊坊市位于北京与天津两大直辖市之间 距北京市约40公里 距天津约60公里 现辖2市辖区 安次 广阳 2县级市 霸州 三河 5县 固安 永清 香河 大城 文安 1自治县 大厂回族自治县 北京 廊坊 天津 6 廊坊区域生产总值及构成 2001 2006年廊坊地区生产总值保持了较快增长 年增长率都在两位数以上 2005年廊坊地区人均生产总值为16201元 较上年增长15 2001 2005年以来除2002年以外 人均生产总值也保持了两位数以上的增长率 广阳区2004年的人均GDP为9297元 占当年廊坊人均GDP的66 近年来廊坊经济保持了快速发展 健康的宏观经济发展为各类物业需求的快速增长提供了坚实基础 但同时也值得注意的是 廊坊的经济总量与河北其他区市相比仍然较低 同时广阳区人均GDP也较廊坊其他地区低 仅略高于1000美金 7 居民收入及增长率 2005年廊坊地区城市居民人均可支配收入达到10152元 农民收入达到4621元 2005年万庄农民人均收入达到4700元 高于廊坊4621元及河北3482元的平均水平 作为一个农业地区 万庄农民的收入较高 但是与城镇居民的收入相比 差距仍然较大 且农民收入增长率低于城镇居民收入的增长率约3个百分点 由于万庄的农业人口占了总人口的绝大部分比重 因此总体收入仍然较低 使得购买力水平相对较低 影响对商业物业的需求 同时也影响对住宅物业的购买力 数据来源 廊坊统计年鉴及统计公报 8 人口统计及特征 2005年万庄户籍人口为36349人 常住人口为70803人 万庄的人口中流动人口占了很大的比例 约有50 这是由于万庄的区位优势吸引了较多在北京工作 万庄居住的通勤人口导致的 相对低廉的住房价格吸引了很多北京户籍人口在此安家 根据2000年的普查数据 廊坊的迁入人口为15 7万人 迁出人口为9万人 人口净流入6 7万人 人口的迁入首先会对住宅物业产生直接需求 其次也会促进商业物业的发展 2005年万庄15 64岁的劳动适龄人口比重仅为52 人口抚养比较高 老龄化程度较为严重 大量的老龄人口可能产生对特殊物业类型 老年公寓的需求 但同时 过多的老龄人口使得当地居民的平均可支配收入下降 使得对商业等物业类型的需求下降 而且劳动人口的流失也会影响当地经济的发展 对整个物业市场的发展产生不利影响 针对与本项目市场发现 廊坊本地人口流动比例大 多数前往北京工作居住 整体人口老龄化较高 近年来 北京迁入人口呈上升趋势 有利于住宅物业市场及商用物业进入 9 外商直接投资趋势 2006年廊坊市实际利用外资达3 15亿美元 较上年增长21 外商直接投资为1 9亿美元 与上年持平 利用外资的每年增长率波动较大 但总体上保持增长的趋势 2002 2006年实际利用外资年平均增长率为20 外商直接投资年平均增长率为32 廊坊利用外资的绝对值数量仍然较小 因此外商投资带来的外籍人员的住宅需求和酒店需求 以及外商投资公司对写字楼和工业地产的需求仍然比较有限 10 廊坊现有产业发展一 旅游业的发展 2006年廊坊的旅游人数达到467万人 较上年增长了13 由上图可以看出 国内游客占了总数的绝大部分 2004 2006年其比例都维持在98 99 旅游收入2004 2006年也保持了快速增长 2006年达到了36 3亿元 廊坊的游客以会展带来的客流为主 约占总数的一半 其他的商务客流约占30 左右 观光休闲游客较少 约占10 左右 近年来生态游项目越来越显示出强劲发展的势头 永清县依托绿色农业大力发展生态旅游项目 先后建成14个特色果蔬采摘园和瓦屋辛庄等民俗旅游专业村 吸引了许多京津市民 2005年共接待大型旅游团体及自驾车旅游者11万人次 11 廊坊现有产业发展二 会展业的发展 2006年召开各类大型展会86个 同比增长30 全年累计完成展览面积110万平方米 展览观众达到50万人次 累计意向成交额68亿元 为廊坊直接创收6 13亿元 其中 国际展会超过50 碧海 廊坊 钓具展销订货会 中国国际管道展和中国国际电梯展都是亚洲乃至全球业内最大的展会 此外大规模的国际展会还有东北亚暨环渤海国际商务节 中国北方旅游交易会 中国 廊坊 农产品交易会等 廊坊市会展集中的主要原因 地理位置接近北京和天津 接待能力充足具备相当规模和水平的会展旅游硬件设施 会议运营成本低以及便利的交通条件 会展业的发展会对酒店物业和会展设施产生直接需求 同时旅游人数的增加也会促进商业物业和休闲娱乐地产的发展 12 转身 廊坊 一个蕴藏着无限生机的城市 研究小结 八十年代 城郊型 定位 九十年代 外向型 定位 21世纪以来 生态型 定位 13 二 机遇与挑战 廊坊产业结构的优化时代来临 集群经济的凸现 高新技术产业的崛起 体现了 以人为本 的发展理念 创新了发展模式 14 廊坊新产业框架 信息产业为主导产业在廊坊成为发展前沿河北省在07年的政府工作报告中明确提出 力争2010年电子信息产业销售收入突破1000亿元 成为河北省继钢铁 装备制造 石化之后的第四大战略支撑产业 06年底 台湾最大的科技创新型企业富士康拟斥资12亿美元 在毗邻京津的河北廊坊建立手机及其配件生产基地项目定音之后 廊坊打造 北方通讯产业基地 的目标变得更加触手可及 不久前的全国最大的通讯设备供应商华为等重点建设项目 已有超过200亿元的资金投入廊坊的电子信息产业 产品涉及通讯设备 液晶移动显示系统制造和手机零部件及整机生产等领域 预计3至5年后 廊坊电子信息产业销售收入有望超过2000亿元 一 信息产业的发展趋势 以04年廊坊创建信息产业局为起点算起来 发展不过三年时间 廊坊高新产业的发展 得益于被称作 北京街坊 天津走廊 的区位所带来的人才优势将日趋明显 而随之带来的产业园区及住宅 休闲娱乐市场前景喜人 15 廊坊新产业框架 廊坊特色园区产业集群效应发展显著 二 大型基地园区发展趋势 按照规划 廊坊已经实现每个县 市 区 都有省级园区 园区个数河北省第一 全市引进的千万元以上项目 70 以上落户园区 廊坊开发区 燕郊开发区和固安工业区先后引进了华为 富士康 中兴 京东方 中科廊坊科技谷等一批投资在20亿元以上的重量级项目 华为项目由深圳华为技术有限公司投资建设 总投资100亿元 其中一期投资20亿元 主要从事通讯设备和光网络整机生产 预计2007年9月份投产 富士康项目由世界500强台湾富士康科技集团有限公司投资建设 主要生产手机配件等精密电子产品 该项目已于今年2月22日开工建设 与杉杉集团合作建设中科廊坊科技谷项目 总投资100亿元 其中一期启动5个项目 总投资28 3亿元 从整体规划来看 廊坊已经实现每个县 市 区 都有省级园区 园区个数河北省第一 特色园区的高速发展 注定了为廊坊这个小城注入了更多的新鲜血液 人才的聚集 使廊坊住宅及商业地产市场势必面临供不应求的尴尬局面 16 廊坊新产业框架 廊坊不能只是世界的 生产车间 还要做 办公室 廊坊将07年命名为 项目质量提高年 将面向世界500强 跨国公司 国家级大企业和民营百强企业 引进一批创新能力强 拥有自主品牌的高质量项目 三 服务业与高科技产业齐头并进 小城点燃了 硅谷 梦想 四面八方创业人士纷纷看好这片沃土 廊坊势必成为众多金融及高科技企业的第二间办公室 外来人员的栖居的第二故乡 我们可以像深圳一样 深圳发展模拟经济 把香港的经济体逐渐转移复制 在香港工作的人很多都住在深圳 很多机构也设在深圳 在摩根的大企业 其实在香港就两间办公室 其他办公室都在深圳 廊坊开发区未来发展方向 在北京有两间办公室 其他的所有工厂都在廊坊 打造成为京津两地的产业孵化基地和金融服务附中心 17 本地区老龄化 养老养生功能形态建设市场潜力大 京津为主的外来人口的迁入 住宅及商业配套市场潜力强大 京津市民短途旅游市场强大 现实问题存在 如何有效的留下他们 成为现在要考虑的重点 廊坊已形成了国际展会基地 大量外来人员的涌入使得本地商业及休闲娱乐业市场暂时处于供不应求状态 华为 富士康等500强企业的率先进驻 势必给廊坊带来更多更大的经济效益 针对本项目 现状与机遇总结 18 三 目标客户 京津两地及国外游客因廊坊生态旅游与会展业汇集于此 06年旅游人数达到467万人 2006年召开各类大型展会86个 同比增长30 500强企业基地初显规模 在不远的将来数十万国内外来高科技人才汇聚于此 19 富有针对性的客户定位分析 京津两地来往于此人流量有多大 GOLF 文化艺术中心带来了热爱艺术 崇尚自然的北京人 500强进驻 廊坊拉起了京津冀三地密切互动的经济契机 本案可以建设什么 满足各个形态的居住需求及商业商务地产需求 休闲娱乐服务型设施建设 50 的进入廊坊的车牌照均来自北京 是一个什么概念 专为生态旅游服务的娱乐市场有多大 专为会展人员服务的休闲市场有多大 平均一年86个展会 是个什么概念 2000年 当河北省5 18经贸洽谈会永久落址廊坊市时 5 18 这个标签和 京津后花园 的定位决定性地改变了这座河北省最年轻的地级市的命运 从此也开启了廊坊以会展业聚集发展的城市品牌 20 富有针对性的客群定位策略 世界500强的手笔有多大 今年底富士康一期投产后 2万名高级产业工人将为它服务 全部投产后 可安排就业10万至15万人 实现销售收入1000亿元 本案可以提供什么 各个形态的商业商务中心配套 休闲 娱乐 健身等服务型设施建设 激增15万人是一个什么概念 专为基地服务的住宅市场有多大 专为基地服务的商业市场有多大 华为100亿到600亿是一个什么概念 中科廊坊科技谷 破土动工 这项斥资百亿元 由杉杉投资控股有限公司投资 廊坊市 中科院 杉杉投资控股联合打造的项目 被列为 联合国推进高新技术产业化及国际合作示范项目 21 展望未来 廊坊需要做什么 城市未来经济拓展需要的什么 几大IT巨头云集于此 未来前景不可限量 那该需要多少产业工人 20万 30万 40万 这些人将给廊坊带来什么 拿什么留住现有的企业 如何吸引更多企业进驻廊坊 如何吸引青年才俊创业于此 改善廊坊老龄化 增加青春气息 诸如城市活力 本案要解决的关键是什么 不断吸引国内外大中型企业入住廊坊 不断吸引青年才俊创业廊坊 满足不断涌入人群的生活物质需求 满足涌入人群的精神文化需求 22 上实的介入 将为廊坊带来什么 23 上实有哪些优势 24 人员结构 25 企业理念 文化创新地产 新文化地产 创意地产 艺术地产 创新者 上实投资顾问是上实集团全资子公司 多年开发公司背景 策划参与并执行集团公司所有大型项目 对项目开发 规划 营销等有更真切的了解 上实投资顾问具有多年房产开发与营销经验 成功案例有海上海新城 波罗的海明珠 崇明东滩生态城市 青岛达利广场等具国际影响力的项目 策划项目涵盖较广 住宅 商业 综合社区 国内 境外 造镇 改建 上实顾问具有房地产全程价值集成的整合能力 26 案例介绍 ClassicDocumentation 27 中区广场 精准的市场研判 1998 1999年 28 波罗的海明珠 跨国200万平方米造镇计划 2004 2006年 项目总占地208公顷 总建筑面积约160万平方米 集展览 办公 居住 购物 餐饮娱乐等为一体的多功能国际滨水商业居住区 为圣彼得堡的城市副中心 多家集团合作开发 上实集团 百联集团 锦江集团 上海绿地集团 世贸集团 上海工业欧亚发展中心 服务内容 投资环境研究 投资策划与评估 可行性报告编制 市场调研 概念策划 概念性规划设计与开发策略策划等 29 四季广场 诗塔 100万平方米住宅 60万平方米商业 30 市中心写字楼 上实大厦 金钟广场 45层涉外写字楼 被评为建国50周年上海市 经典楼盘 并入选大世界吉尼斯纪录 34层涉外写字楼 徐家汇为数不多的甲级写字楼 31 崇明东滩生态城市 6 3平方公里综合性生态居住区 规模 6 3万平方米公里规划定位 以旅游 创新科技 以及健康为不同主题的混合功能开发预计导入人口 8万导入产业 现代农业 休闲旅游 教育研发 现代商务 32 2006年成功案例总结 海上海新城 23万平方米综合社区海云天国际广场 7万平方米商业写字楼控江路地铁商业项目波罗的海明珠 200万平方米综合社区青岛达利广场海源别墅 青浦朱家角 占地5000亩河南郑州家和万世别墅区 10万平方米住宅区国棉十七厂 180亩老厂房改建东滩庄园 630万平方米综合性旅游区 33 四 开发依据 开发依据 出发点 落脚点 加快廊坊生态发展 经济提速 开拓金融及高科技产业市场 区域品牌建设 34 富有针对性的产品策略 生态 艺术 商业 养生 环保 标志 35 地块位置 本项目区域位于廊坊市区西北的万庄 占地面积约40平方公里 东起大皮营引渠 西至北京界和京山铁路 南起京山铁路 北至北京界 项目所在的万庄当前发展缓慢 与外界交通联系较差 区域内的主要企业为华北油田万庄公司 其余土地多为果园和农田 区域北部 东部和西部为基本农田 中部多为果园 南部为华北油田公司及家属区 36 项目区土地现状 区域北部 东部和西部多为基本农田 区域中部多为果园 区域南部为华北油田管理局及家属区 此区域距离廊坊市区最近 当前已建设域主要集中于此 37 项目区土地详细现状 38 项目周边路况及配套 阿尔卡迪亚住宅项目 新市政中心地块 39 综合回顾与概念定位 40 综合回顾 利好 本案的地块方正 在规划 设计上容易形成一定特色 业态组合与地块原有自然因素基本可以控制在合理的范围内 周边区域的环境成熟 地块南部有人缘基础及交通便捷先天优势 并且该区域内各项共建设施正在逐步得到较大的改善 未来大量外来人口的涌入 为住宅及商业地产市场带来发展契机 41 综合回顾 利空 本地块位于廊坊市心西北万庄生态城附近 离市区核心区较远 本案有大量沟壑及农田 果园林地 土地平整度较差 周边住宅市场情况较差 而目前在售项目特色不明显 目前市场接受度有限 未来商业及住宅市场供应量都将有所增加 但区域吸纳能力有限 42 关注周边楼盘特别是万庄生态城地块的规划建设进程 关注政府对于廊坊城市的定位与周边有竞争威胁区域内的新商业配套及大型商务集群的开发进展 静观其变 伺机而动 相关建议 建议 43 需要深入讨论的问题 充分挖掘区域文化发展进程根基 进入本项目概念定位阶段 44 从城市发展定位看廊坊 一个城市有一个城市存在的意义 有相应的影响力半径 回顾廊坊的发展足迹 年代 影响力 成就价值 80年代 90年代 21世纪以来 以京津为坐标系 以京津唐为坐标系 以环渤海经济圈为定位 实现了京津区域的城市价值 进一步扩大了城市意义 类比东莞 昆山 成就 北京圈有廊坊 45 从文化根基看廊坊 文化定位是城市定位的重要组成部分 不能忽视对廊坊文化定位 廊坊文化集合因素探求 河北燕赵文化张家口塞北文化承德山庄文化沧州武术文化秦皇岛海洋文化 与廊坊文化融合最为密切的莫过于 老北京皇城根儿的 京畿文化 廊坊地区文化融合于 46 从政府目标定位看廊坊 廊坊市第四次党代会明确 要以 实力廊坊 效率廊坊 和谐廊坊 为目标 建设创新型城市 实力廊坊 指物质文明建设的目标 提出了经济实力雄厚 人民生活富裕 发展后劲强劲的基本要求 效率廊坊 是政治文明 精神文明的集中体现 提出了经济增长高速度 经济运