全国房地产金融度报告高通智库.doc

目目 录录 金融政策与趋势金融政策与趋势 3 3 财税部门首次明确房产税先试点再推开 3 上海出台楼市调控细则 3 深圳出台商品房限购政策 深户限购 2 套 4 厦门推临时性限购措施 1 户家庭只能新购 1 套房 4 浙江 11 月 1 日起施行商品房预售资金监管暂行办法 4 房价上涨预期大幅上升 房调在居民心理再次失利 5 国务院密切关注房价是否反弹 5 稳房价和供保障房是各级政府重要职责 5 9 常委赴各地调研 经济面临转型 6 陈东琪 中国经济将现二次探底但非衰退 6 未来经济增长或 7 6 李稻葵认为房地产调控会坚持很多年 6 央行官员称宽松政策可能将回归 7 央行称货币政策应相机而动 7 发改委表示积极推进城镇化建设 7 商务部官员称正修订外商投资产业目录 7 险资投资不动产规则正式出台 8 恒生银行认为香港资产泡沫危机上升 8 全球央行或采取新一轮扶持措施 8 月度关注月度关注 1 1 房企债券操作 房企债券操作 9 9 亚洲房地产投资信托基金市价总值激增 9 地产商 70 亿美元高息票据对赌调控持续 9 宝龙发美债息率高达 14 10 瑞安房地产发行约 3 亿美元可换股债券 10 茂业国际拟发行 11 7 亿港元可换股债券 10 传路劲基建 5 年期 3 亿美元债券息率定为 9 6 11 瑞安房地产 4 亿美元可换股债券悉数发行 11 金隅股份 发行 28 亿元中期票据获批 11 金隅股份发行第一期 20 亿元 5 年期中期票据 11 中国建筑 100 亿票据利率区间 4 05 4 15 12 地产金融月度报告地产金融月度报告 2010 年年 9 月份月度报告月份月度报告 Real Estate Finance Monthly Report 2010 年年 9 月月 6 日日 2010 年年 10 月月 9 日日 重庆江北嘴集团拟发行 7 年期 20 亿债券 12 月度关注月度关注 2 2 房地产信托操作 房地产信托操作 1212 监管部门关注房地产信托风险 12 前 8 月房地产信托发行规模超千亿 13 世茂股份向中投信托申请 6 亿元信托融资 13 雅戈尔获中融国际信托 7 亿融资 13 荣盛发展 7 亿信托改造城中村 13 福星股份拟融资 8 亿开发贺家墩城中村项目 14 合景泰富向平安信托融资 9 亿元 14 房企金融操作房企金融操作 1414 融创中国港交所成功上市 14 国资委批复金隅股份 A 股借壳上市 15 首创欲多渠道融资 考虑境外借壳上市 15 复地终止发行内资股 16 中航地产 22 亿非公开发行股票方案到期失效 16 紫薇地产终止借壳 ST 东碳上市 16 华润置地 79 亿港元购母资产 17 中粮地产拟募资 27 亿收购母公司资产 17 房地产基金具有多重意义 或具备政策支持基础 17 中信资本掘金高铁沿线 首单商业地产投资落户长沙 18 三亚房企首次异地成立基金管理公司 18 荣盛发展出资 2850 万合作成立私募基金 18 中天城投获招行交行共 300 亿元授信 19 雅居乐获渣打约 15 9 亿港元三年期贷款 19 越秀地产拟集资 34 48 亿港元用于收购土地 19 碧桂园回购 2013 年期可换股债券 20 华发向子公司增资 21 亿 20 平保 7 亿买瑞安成都物业 20 中小地产商借温州资本周转 最低年利息 36 21 证大 外滩项目筹集几十亿资金 不是问题 21 河南 16 房企组合营公司 聚焦省内新区土地 21 中国人寿 国寿地产属项目公司 22 月度研究月度研究 2222 中国房地产行业和商业模式的趋势与出路 22 资金面趋紧 预计下阶段销售为先 48 金融政策与趋势金融政策与趋势 财财税部税部门门首次明确房首次明确房产产税先税先试试点再推开点再推开 9 月 30 日 财政部 国家税务总局有关负责人表示 对于房产税这项 制度改革 拟先在部分城市对部分个人拥有的住房进行试点 恢复征收房 产税 积累经验后逐步扩大到全国 10 月 7 日 上海出台房地产市场调控细则 细则指出按照国家加快推 进房产税改革试点的工作要求 积极做好房产税改革试点的各项准备工作 财政部和国家税务总局认为 近年来 随着住房制度改革不断深化和 居民收入水平大幅提高 商品房市场日益活跃 改革和完善房产税制度 对个人所有的住房恢复征收房产税是必要的 既有利于调节居民收入和财 富分配 也有利于健全地方税体系 促进经济结构调整及土地节约集约利 用 引导个人合理住房消费 返回目录 上海出台楼市上海出台楼市调调控控细则细则 上海市政府 10 月 7 日发布 关于进一步加强本市房地产市场调控加 快推进住房保障工作的若干意见 1 停止三套住房公积金贷款 各商业银行对居民家庭贷款购买商品 住房的 首付款比例和贷款利率认真执行央行 银监会的最新规定 对贷 款购买第三套及以上住房的 停止发放住房贷款 止对购买第三套住房及 以上家庭住房公积金贷款 2 暂定上海及外省市居民家庭只能新购一套商品住房 含二手住房 3 积极做好房产税试点准备 按照国家加快推进房产税改革试点的 要求 上海将积极做好房产税改革试点的各项准备工作 加强土地增值税 征管 按不同的销售价格确定土地增值税预征率 重点对定价明显超过周 边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 住房开发项 目销售均价低于项目所在区域 区域按外环内 外环外划分 上一年度新建 商品住房平均价格的 预征率为 2 高于但不超过 1 倍的 预征率为 3 5 超过 1 倍的 预征率为 5 4 动迁安置房提前上市交易 为增加普通商品住房供应 被动迁居 民家庭获配的动迁安置房 配套商品房 允许上市交易期限 由取得房地 产权证满 5 年调整为满 3 年 5 放宽廉租房准入标准 逐步放宽廉租住房准入标准 年内在中心 城区和有条件的郊区全面实施经济适用住房申请供应工作 积极推进公共 租赁住房工作 抓紧建设和筹措一批公共租赁住房 6 继续增加居住用地供应总量 保障性住房和中小套型普通商品住 房用地不低于住房用地供应总量的 70 返回目录 深圳出台商品房限深圳出台商品房限购购政策政策 深深户户限限购购 2 套套 深圳市政府办公厅 9 月 30 日下发 关于进一步贯彻落实国务院档精 神坚决遏制房价过快上涨的补充通知 通知指出 在深圳暂时实行限定 居民家庭购房套数政策 对于深圳市户籍居民家庭 含部分家庭成员为本市 户籍居民的家庭 限购 2 套住房 对于能够提供在深圳市 1 年以上纳税证 明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭 限购 1 套住房 暂停在深 圳市拥有 2 套以上 含 2 套 住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套以上 含 1 套 住房的非本市户籍居民家庭 无法提供在深圳市 1 年以上纳税证明或社 会保险缴纳证明的非本市户籍居民在本市购房 返回目录 厦厦门门推推临时临时性限性限购购措施措施 1 户户家庭只能新家庭只能新购购 1 套房套房 为了进一步贯彻住建部等五部委关于房地产宏观调控的有关精神 厦 门市七个单位联合下发 关于贯彻住建部等五部委房地产宏观调控政策促 进我市房地产业持续健康发展的意见 决定在厦门采取临时性限购措施 自 2010 年 10 月 1 日起 厦门市实行限定居民家庭购房套数政策 即 同一购房家庭 包括购房人 配偶及未成年子女 只能在本市新购买一套 商品住房 商品住房是指新建商品住宅和二手住宅 限购时间内 购房人在签订新建商品住宅买卖合同前必须如实填写 家庭成员情况申报表 各房地产开发企业和经纪机构应通过查验购房 人的户口本 结婚证等证件原件对 家庭成员情况申报表 进行核实 家庭成员情况申报表 原件 购房人户口本复印件 结婚证复印件作为 商品房买卖合同备案的附加申请材料 办理二手住宅买卖过户手续时 购 房人须如实填写 家庭成员情况申报表 并提供购房人户口本复印件 结婚证复印件作为二手住宅买卖过户的附加申请材料 返回目录 浙江浙江 11 月月 1 日起施行商品房日起施行商品房预预售售资资金金监监管管暂暂行行办办法法 近日 浙江省商品房预售资金监管暂行办法正式出台 办法自 11 月 1 日起施行 据悉 浙江是全国首批全面启动预售资金监管的省份 根据该办法 商品房预售资金是指房地产开发企业将其开发建设中的 商品房建设项目在竣工验收备案前预先出售给购房人 由购房人按合同约 定支付的预购房款 包括首付款 分期付款 一次性付款和银行按揭贷款 住房公积金贷款等 批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围 房 地产开发企业可以根据实际情况 按照商品房预售许可规模或者建设项目 全部作为独立的预售资金监管对象 在当地银行机构申请开立商品房预售 资金专用存款帐户 一个监管项目只能开立一个资金账户 该账户不得支 取现金 商品房预售资金使用实行封闭式管理 返回目录 房价上房价上涨预涨预期大幅上升期大幅上升 房房调调在居民心理再次失利在居民心理再次失利 央行发布的 2010 年第三季度调查问卷显示 居民房价上涨预期大幅 上升 但购房意愿没有明显变化 对当前房价水平 三季度有 72 2 的居民认为 过高 难以接受 较 上季略降 0 3 个百分点 但仍高于去年同期 7 个百分点 对未来房价 三 季度有 36 6 的居民持上涨预期 比上季大幅上升 7 2 个百分点 但仍低 于去年同期水平 4 9 个百分点 虽然房价上涨预期增强 但城镇居民购房 意愿没有出现大幅上升 未来 3 个月意欲购房的居民占比为 15 6 与上 季基本持平 低于去年同期水平 1 5 个百分点 返回目录 国国务务院密切关注房价是否反院密切关注房价是否反弹弹 一位接近住建部的行业人士透露 日前国务院办公厅负责舆论监测的 部门 将一份反映房价继续上涨的舆情监测报告文件 转发给了住建部 银监会等部门 请这些部门核实情况后 向国务院上报情况 国家统计局被委以重任 通过对 8 月份全国房地产市场的统计资料 对这份报告中提出的一些现象进行比较核对 国家统计局已经给出了初步 的对比意见 8 月份全国主要城市房地产市场成交量和成交价格反弹势 头明显 根据国家统计局的分析 目前调控政策执行到位情况仍然不理想 只有北京成交的房屋中 首次置业的占比达到 80 大多数二三线城市成 交房屋中 多数是二次 三次购房者 在这份专题报告当中 还对当前房地产市场上一些苗头性 典型性现 象进行了点名 并要求有关部门对情况进行核实 万科北京 沈阳两个项 目热销和涨价的举动 也被收录在这份舆情监测报告当中 返回目录 稳稳房价和供保障房是各房价和供保障房是各级级政府重要政府重要职责职责 对于中国社会广泛关注的住房问题 国务院总理温家宝称其既是经济 问题 更是影响社会稳定的重要民生问题 稳定房价和提供住房保障是各 级政府的重要职责 要进一步规范市场秩序 完善土地 财税 金融政策 加快建立促进房地产市场健康发展的长效机制 抑制投机性需求 引导市 场增加普通商品房供给 加快保障性住房建设 发展公共租赁住房 促进 形成合理的住房供给结构 满足多层次的住房需求 前 8 个月城镇保障性住房开工面积占全年计划的 70 但各地进展还 不平衡 国务院副总理李克强强调 要坚持以人为本 执政为民 着力推 进保障性安居工程 加快发展公共租赁住房 促进人民群众安居乐业 必 须进一步提高对这项工作重要性紧迫性的认识 采取更加有力有效的措施 切实加快保障性安居工程建设 返回目录 9 常委赴各地常委赴各地调调研研 经济经济面面临转临转型型 9 月以来 包括国家主席胡锦涛在内的 9 位政治局常委 密集赴各地 考察调研 十二五 期间经济发展模式转型将有重大的新理念和新思路 可概括为人本 绿色 创新 协调 八字方略 其中 以人为本 将是 转型的重要航标 五中全会将重点讨论 十二五 规划 而 十二五 的 核心 又是以经济发展方式的转变为主线 返回目录 陈东陈东琪 中国琪 中国经济经济将将现现二次探底但非衰退二次探底但非衰退 国家发改委经济研究院副院长陈东琪表示 中国经济按季度观察 已 经出现二次探底态势 中国政府要精心呵护三大市场以防止出现二次衰退 陈东琪预测 三四季度中国经济增长分别会降到 9 上下 到明年一 季度下探过程结束 而在季度月度范围内 国内主要经济指标已经二次探 底 或者正在延伸中 而有些指针已经出现结构性变化 陈东琪认为 中国房地产市场虽然仍有结构性的泡沫 但是政府政策 要谨慎对待房地产市场 切不可用当年的日本和早期伦敦曾经出现过崩溃 崩盘来度量中国的房地产市场出现一定的非理性投资和投机性发展之后 然后给予定点的发展 返回目录 未来未来经济经济增增长长或或 7 德意志银行董事总经理 大中华区首席经济学家马骏表示 预计中国 未来十年经济增长潜力或下行至 7 较过去每年 10 的 GDP 增长下行 3 个百分点 而外部环境的变化 劳动竞争力的消失 房产需求的弱化和城 镇化速度的放缓是 GDP 年增长减缓的主要原因 未来五至十年中国经济的外部环境将较过去发生极大改变 譬如日美 欧 G3 发达国家 将因债务占 GDP 比重的加大而进行大量财政紧缩 若欧 美日经济增长潜力下行 1 个百分点 中国出口增速就会下行 7 个百分点 在谈到中国地产需求时 马骏直言 地产需求是中国过去十年拉动内 需增长的最大动力 但未来要保持过去连续十年的增速可能性微 若按销 售面积计算 今后十年地产需求增速或降 10 左右 返回目录 李稻葵李稻葵认为认为房地房地产调产调控会控会坚坚持很多年持很多年 央行货币政策委员会委员李稻葵警告称 房价快速上涨作为一种财富 转移机制 已经让很多年轻人感到焦虑和无奈 房价成为财富分配工具的 格局一旦形成 无疑将会对国内经济造成重大打击 他警告称 社会矛盾没有缓解 使得经济领域很多改革难以推进 针 对眼下这轮房地产调控 他认为 仅仅是刚刚开始 我相信还会坚持很 多年 同时会带来包括地方财政等相关方面在内的一大批改革 返回目 录 央行官央行官员员称称宽宽松政策可能将回松政策可能将回归归 央行研究局宏观经济处处长纪敏和央行济南分行王月近日发布报告 对于当前宏观经济形势 报告指出 当前宏观经济中面临的两难问题增 多 预计第三季度为政策真空期 不会出台实质性的调控措施 而主要依 靠灵活的公开市场操作 保持市场流动性和信贷增长合理适度 报告称 随着经济形势变化 各项政策可能有所调整 积极财政政策 将再度回归 重点在于优化投资结构 货币政策将继续向银行间市场放松 流动性 下半年有可能继续对部分地方融资平台发放贷款 差别化房贷政策的实施将更加注重市场手段 而不是简单限制二套房 贷款 地方融资平台方面 可能逐渐向优质融资平台集中 返回目录 央行称央行称货币货币政策政策应应相机而相机而动动 央行行长周小川表示 保经济增长与低通胀等多个目标无法同时实现 有时候这些目标相互之间可能冲突 且关系十分复杂 因而货币政策目标 应相机而动 央行货币政策目标一直采取多目标制 这次金融危机令人发现 在一 些阶段里多个目标无法同时实现 故央行应在不同阶段以不同的权重去考 虑多个目标 同时随经济条件的变化去改变权重 或进行多个目标间的切 换 返回目录 发发改委表示改委表示积积极推极推进进城城镇镇化建化建设设 9 日 国家发改委副主任张晓强出席上海世博会主题论坛表示 中国 在统筹城乡经济社会发展方面取得了重大进展 但是由于中国农业人口仍 然有 7 亿多 农村基础差 城乡二元结构造成的深层次矛盾依然存在 中 国将继续把解决好农业 农村 农民的问题作为全部工作的重中之重 努 力在城乡经济社会发展一体化方面迈出更大的步伐 张晓强指出 2009 年 城镇化率达到 46 6 比 2003 年提高了六个 百分点 要积极推进城镇化 加强县城和中心镇基础设施和薄弱环节建设 引导非农产业和农村人口有序向小城镇聚集 返回目录 商商务务部官部官员员称正修称正修订订外商投外商投资产业资产业目目录录 中国商务部外商投资管理司司长刘亚军 9 月 13 日表示 中国正在修 订外商投资产业导向目录 将扩大鼓励类和允许类产业 减少限制类产业 还将鼓励外资大力进入中国西部 中国希望外国投资者和外国企业客观评 价中国投资环境 中国对外开放不会也不可能改变 中国欢迎外商投资 但强调互利共赢以便可持续发展 返回目录 险资险资投投资资不不动产规则动产规则正式出台正式出台 中国保监会 5 日发布 保险资金投资不动产暂行办法 对投资不动 产进行细规定 办法 规定 保险资金可以投资基础设施类不动产 非 基础设施类不动产及不动产相关金融产品 保险资金投资不动产须遵循 三不 原则 即不得投资或销售商业住 宅 不能直接从事房地产开发建设 含一级土地开发 不得投资设立房地 产开发公司或投资未上市房地产企业股权 项目公司除外 不动产投资须遵守专地专用原则 不得变相炒地卖地 不得利用投资 养老和自用性不动产 项目公司 的名义 以商业房地产的方式 开发和销 售住宅 投资养老 医疗 汽车服务等不动产 其配套建筑的投资额不得 超过该项目投资总额的 30 在投资比例上 保险公司投资不动产 不含自用性不动产 的账面余额 不高于本公司上季度末总资产的 10 投资不动产相关金融产品的账面余 额 不高于本公司上季度末总资产的 3 投资不动产及不动产相关金融 产品的账面余额 合计不高于本公司上季度末总资产的 10 对于超大项目投资 投资余额超过 20 亿元或者超过可投资额度 20 的 应当在投资协议签署后 5 个工作日内 向中国保监会报告 返回目录 恒生恒生银银行行认为认为香港香港资产资产泡沫危机上升泡沫危机上升 恒生银行行政总裁梁高美懿表示 香港处于艰难时期 资产泡沫危机 上升 同时面临通胀压力 预期资产价格将进一步上升 影响香港购买力 梁太表示 相信欧美等国家将会继续推行量化宽松的政策 市场上资 金泛滥 加上利息低企 预期最快可能也要 2012 年才会加息 面对如此 低息环境 资金苦无出路 因此资金涌至房产 股票 基金等领域 导致 资产价格急升 情况令人担心 返回目录 全球央行或采取新一全球央行或采取新一轮轮扶持措施扶持措施 日本央行决定将其基准利率下调至 实际上为零 的水平 并继美联 储以后也作出了扩大自身资产负债表的决定 英国央行将考虑采取进一步 的经济刺激性措施 而澳大利亚 加拿大和新西兰各国的央行则正准备暂 停进一步降息 全球各大央行可能会追随日本央行的步伐 采取新一轮的行动来为全 球经济提供支持 原因是工业国家的经济复苏进程已经摇摇欲坠 国际货币基金组织 IMF 此前警告称 发达经济体的经济增长速度正 落后于该组织此前预期 政策制定者正面临着一种进退两难的困境 原因 是其采取的行动可能几乎不会起到促进经济复苏的作用 最终可能导致货 币市场遭到破坏 返回目录 月度关注月度关注 1 1 房企债券操作 房企债券操作 亚亚洲房地洲房地产产投投资资信托基金市价信托基金市价总值总值激增激增 2010 年 9 月 1 日 北京 2010 年上半年是房地产投资信托基金首 次公开幕股的活跃期 在此期间有 6 只新的房地产投资信托基金发行 随 后还有另外两只在 7 月上市 根据世邦魏理仕发布的 亚洲房地产投资信 托基金报告 2010 年上半年亚洲房地产投资基金市价总值与去年同期相 比激增 24 7 达到 690 亿美元 今年上半年两只新的房地产投资信托基金在韩国发行 考克瑞 15 号 房地产投资信托基金 KOCREF 15 REIT 和 Golden Narae 房地产开发投资 信托基金分别筹集了 250 亿韩元 约合 2 050 万美元 和 1450 亿韩元 约合 1 186 亿美元 的资金 继在新加坡上市之后 置富产业信托 Fortune REIT 随后又在香港上市 从而成为首只实现双重上市的亚洲房地产投资信托基 金 置富产业信托在香港拥有郊区零售商场和其他物业的资产组合 拥有 6 个物流物业组合 总价值为 7 3 亿新元 的凯诗物流信托基金 Cache Logistic Trust 今年 4 月份也成功地在新加坡房地产投资信托市场发行 今 年上半年 泰国商业投资基金 Thai Commercial Investment Fund 这只新的 物业基金在泰国上市 马来西亚最大的两只房地产投资信托基金 即双威 产托 Sunway REIT 和大马嘉茂商场信托 CapitalMalls Malaysia Trust 在 7 月份完成了首次公开募股 上半年亚洲房地产投资信托基金的收购活动大幅反弹 今年前 6 个月 的交易总额达 57 亿美元 超过了 2009 年全年 42 亿美元的记录 聂安达表示 尽管亚洲房地产投资信托基金的加权平均股息收益率 由 2009 年上半年的 8 06 收缩至 2010 年上半年的 6 86 房地产投资信 托基金与政府债券相比依然能够提供相对较高的股息 在今后的 6 个月里 亚洲房地产投资信托基金应该可以轻松地进行资产重组并将继续收购新资 产及筹集新资金 出于对全球经济复苏步伐的担忧 与上半年快速增涨相 比 亚洲房地产投资依托基金预计在今年余下的时间里将表现平稳 返回 目录 地地产产商商 70 亿亿美元高息票据美元高息票据对赌调对赌调控持控持续续 截至 9 月 7 日 包括宝龙地产即将发行的 1 5 亿至 2 亿美元优先票据 在内 在香港上市的中资地产商今年已发行约 70 亿美元优先票据 是 2007 年境外发债潮 16 2 亿美元的 4 倍以上 即便境外票据融资年利率高达 10 以上 但地产商采取的无非 以成 本换空间 以囤地博未来 之策 普遍的 5 至 7 年期中长期票据 有金融分析人士称 地产商目前高息发债对赌的 一是调控政策的 持续性 二是人民币升值预期 要维持 5 至 7 年期内对高息票据的正常利息支付 地产商则需要获得 相应的销售收入和毛利率的扩大化 并将占用现金流的囤地行为控制在合 理尺度 而从现状来看 地产商面对此轮调控 在上半年选择的是扩大囤 地 以及房价不下调下的销售收入增幅降低 有业界人士形象地将地产商 此举称为 充斥着利润刺激和极大冒险的死扛 据悉 高息境外票据融资不完全是给资金流动性输血 除恒大地产和 碧桂园已有现金无法覆盖其今年到期借款和账款外 包括雅居乐在内的境 外票据融资地产商 只要不继续维持大举买地 高开施工面积 本年内资 金链压力完全可以承受 返回目录 宝宝龙发龙发美美债债息率高达息率高达 14 宝龙地产拟发行五年期 1 5 亿美元债券 息率高达 13 75 至 14 而 发行债券在三年内不可赎回 息率之高与早前花样年发债时看齐 此举是 有传楼市政策将会进行第二度收紧以来 首家发债息率高达 14 的内房股 据悉 汇丰控股及苏格兰皇家银行将负责是次债券销售 而此次所得 款项将用于项目融资 及一般营运资金用途 穆迪和标准普尔分别把这批 债券的评级分别定为 B1 级和 B 级 返回目录 瑞安房地瑞安房地产发产发行行约约 3 亿亿美元可美元可换换股股债债券券 瑞安房地产 9 月 8 日公告 拟发行一笔 2015 年到期的 20 4 亿元 约 3 亿美元 可换股债券 目前已与发行人签订了认购协议 同时 授予经 办人选择权以认购及支付或促使认购者认购及支付所有或任何选择性债券 本金总额最多为人民币 6 80 亿元 约 1 亿美元 初步换股价为 4 87 元 里安表示 如悉数行使可兑换的 6 39 亿新股 预计融资所得净额最多为 26 28 亿人民币 公告称 该债券将于新交所上市 里安房地产将向新交所提出债券上 市申请 并将向香港联交所申请批准新股上市及买卖 渣打银行为此次债 券的独家账簿管理人及经办人 返回目录 茂茂业业国国际拟发际拟发行行 11 7 亿亿港元可港元可换换股股债债券券 茂业国际 9 月 15 日宣布 初步发行于 2015 年到期总本金额 11 65 亿 港元年息 3 厘可换股债券 预计所得款项净额约为 11 36 亿港元 拟将所 得款项净额用作营运资金及未来项目和收购 茂业国际称 初步换股价为 每股 4 212 港元 若悉数行使 则可换股债券将可转换为约 2 77 亿股股份 相当于公司已发行股本约 5 38 及公司经发行换股股份而扩大已发行股本 约 5 11 公告称 该可换股债券于新加坡证券交易所上市 茂业国际将 向香港联交所申请批准换股股份上市及买卖 J P Morgan 为此次债券的独 家牵头经办人及独家账簿管理人 返回目录 传传路路劲劲基建基建 5 年期年期 3 亿亿美元美元债债券息率定券息率定为为 9 6 据报道 路劲基建计划发行的 3 亿美元五年期债券 息率约为 9 625 据透露 路劲基建已聘请星展集团和摩根大通安排此次发售 该债券将于周二定价 债券可在三年后赎回 预计债券发行所得资金 将用于回购 2011 和 2012 年到期的债券 债务再融资和项目开发 路劲较早前曾表示 计划国际发售新票据 以购回明年及 2012 年到 期的票据 返回目录 瑞安房地瑞安房地产产 4 亿亿美元可美元可换换股股债债券悉数券悉数发发行行 9 月 10 日 瑞安房地产发布公告称 董事会宣布经办人已全数行使本 金为人民币 6 8 亿元选择性债券的选择权 使本次可换股债券发行的债券 本金总额增至人民币 27 2 亿元 瑞安房地产表示 6 8 亿元选择性债券与 20 4 亿元确定债券的发行日 期相同 发行条款相同 并享有同等地位 瑞安房地产于 9 月 8 日发布公告称 拟发行 2015 年到期按人民币计 值以美元结算的 4 5 厘可换股债券 初步本金总额为 20 4 亿元人民币 拟 用作其房地产业务 收购相关业务资产或业务 偿还现有债务的资本开支 及作一般公司及营运资金用途 瑞安称 是次发行债券初步本金总额 20 4 亿元人民币 可加码发行 6 8 亿元人民币 即合共 27 2 亿元人民币 返回目录 金隅股份 金隅股份 发发行行 28 亿亿元中期票据元中期票据获获批批 金隅股份 9 月 9 日公布 公司拟发行的中期票据 已获中国银行间交 易商协会接受注册 核定发行注册金额为 28 亿元人民币 金隅股份原来 计划发行本金额不超过 34 亿元的中期票据 并在 6 月底举行的股东大会 上获得股东批准 金隅股份称 已于 9 月 8 日获中国银行间市场交易商协会 接受注册 通知书 接受注册 核定公司发行中期票据注册金额为 28 亿元 注册额 度两年内有效 在注册有效期内可分期发行 返回目录 金隅股份金隅股份发发行第一期行第一期 20 亿亿元元 5 年期中期票据年期中期票据 9 月 16 日 北京金隅股份有限公司批露 将发行第一期人民币 20 亿 元的 5 年期票据 金隅股份表示 将在簿记建档程序完成后确定票面利率 此前 金隅股份已于 9 月 9 日公布 公司拟发行的 28 亿元中期票据 已获中国银行间交易商协会接受注册 注册额度二年内有效 在注册有效 期内并可分期发行 返回目录 中国建筑中国建筑 100 亿亿票据利率区票据利率区间间 4 05 4 15 据报道 中国建筑股份有限公司发行 100 亿元十年期中期票据的利率 区间为 4 05 4 15 分析人士称 中国建筑本期中期票据利率低于预期 不具备吸引力 中国建筑本次中期票据主承销商及簿记管理人为交通银行 联席主承 销商中金公司 票据上市日期为 9 月 9 日 7 月 20 日 中国建筑在银行间交易所协会注册 200 亿元中期票据 首 期 100 亿元中期票据发行成功后 第二期 50 亿元中期票据拟于 2010 第四 季度发行 第三期 50 亿元中期票据拟于 2011 年第二季度发行 返回目录 重重庆庆江北嘴集江北嘴集团拟发团拟发行行 7 年期年期 20 亿债亿债券券 9 月 25 日 重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司公告称 将于 9 月 28 日发行 20 亿元 7 年期无担保市政项目建设债券 公告称 此次债券将从 2010 年 9 月 28 日开始计息 每年支付利息一 次 到期一次还本 兑付日为 2017 年 9 月 28 日 如投资者行使回售选择 权 则回售部分债券的兑付日为 2015 年 9 月 28 日 据透露 此期债券将 通过承销团成员设置的发行网点公开发行 瑞银证券为发行的主承销商 江北嘴集团表示 募集资金中的 16 亿元将用于重庆市江北城溉澜溪 片区城市基础设施项目二期工程的建设 该项目总投资为 42 亿元 另外 4 亿元用于补充营运资金 重庆市江北嘴中央商务区开发投资有限公司 简称江北嘴集团 是经 重庆市人民政府正式批准成立的具有投融资功能的国有独资企业 注册资 本金 20 亿元人民币 按照重庆市政府授权 公司主要负责以江北嘴中央 商务区 江北嘴 CBD 为核心的共计 9000 余亩土地的储备整治 市政基础 设施建设的资金筹措 整体开发及管理等 返回目录 月度关注月度关注 2 2 房地产信托操作 房地产信托操作 监监管部管部门门关注房地关注房地产产信托信托风险风险 今年针对房地产信托 银监会已经启动了两轮次的压力测试 其时间 分别安排在 6 月底和 7 月中 并分别以 5 月的数据以及 2 季度末的数据作 为基准 针对房地产信托单项业务的压力测试是前所未有的 往年的压力 测试均是以信托公司全部业务为对象 关注整体业务的承压情况 而在两轮压力测试之后 河南省银监局目前拟要求辖区内信托公司实 行季度测试 而上海 北京等地银监会也均在内部口头提醒信托公司注意 风险控制 返回目录 前前 8 月房地月房地产产信托信托发发行行规规模超千模超千亿亿 今年 1 8 月 房地产信托产品发行规模已超过 1047 亿元 和去年房地 产信托全年发行规模 449 亿元相比 翻了一倍多 其中 8 月发行规模为 221 亿元 发行数量为 50 个 8 月房地产信托发行规模与上月相比不相上下 但产品数量却有所下 降 且预期收益率出现一定程度的下降 这在一定程度上反映出信托公司 现阶段更倾向于实力较强的房企 从而也一定程度上反映房地产行业风险 较大的现状 金融类信托产品发行规模和数量在前期低迷的基础上 出现 了一定程度的上升 返回目录 世茂股份向中投信托申世茂股份向中投信托申请请 6 亿亿元信托融元信托融资资 世茂股份 9 月 9 日公布 董事会审议通过了 关于委托中投信托开展 信托融资的议案 议案尚需提请公司股东大会审议 公告称 董事会同意公司以全资子公司常熟世茂新发展置业有限公司 和苏州世茂投资发展有限公司部分股权收益权转让并回购的形式 向中投 信托有限责任公司申请信托融资 融资共计人民币 6 亿元 期限为 12 个 月 融资总成本为 7 9 世茂股份控股股东峰盈国际有限公司以其持有的本公司 11 321 万股 限售流通股股份 为上述信托融资提供质押担保 返回目录 雅戈雅戈尔获尔获中融国中融国际际信托信托 7 亿亿融融资资 雅戈尔 9 月 9 日发布公告称 公司董事会同意以股票受益权转让的方 式向中融国际信托有限公司融资 7 亿元 回购期限最长不超过 18 个月 并同意以公司持有的 1 38 亿股浦发银行股票作为此次融资的质押物 公告未有提及此次融资所得资金的具体用途 8 月 30 日晚间 雅戈尔发布的 2010 年中期报告显示 今年上半年公 司实现营业收入 53 52 亿元 同比下降 6 87 实现净利润 5 81 亿元 同 比下降 59 每股收益 0 26 元 同比下降 59 38 其中 2010 年上半年 实现房地产业务的营业收入为 16 91 亿元 营业利润率为 30 28 较去年 同期减少 2 01 个百分点 返回目录 荣盛荣盛发发展展 7 亿亿信托改造城中村信托改造城中村 9 月 13 日荣盛发展公告 中投信托拟以收购荣盛发展应收全资子公司 唐山荣盛债权的方式筹集不超过 7 亿元资金 根据信托计划 该目标债权 转让价款将专项用于唐山荣盛旗下 湖畔郦舍 项目的建设 受托人通过持 有该目标债权并按照信托合同相关约定获得清偿后 实现信托计划财产的 增值 并以此作为信托利益的来源 按信托文件的约定向受益人分配信托 利益 唐山荣盛将其持有的丰南国用 2010 字第 368 369 370 371 376 377 号国有土地使用证下的全部土地 约 731 55 亩 抵押给受托人 评估价值为 14 1 亿元 本信托计划的抵押率不 超过 50 荣盛发展将提供连带保证责任 湖畔郦舍 项目为城中村项目 属唐山丰南区政府支持性普通商品 房住宅项目 本期开发项目规划用地面积 731 55 亩 总投资 41 亿元 住 宅建筑面积为 124 万平方米 将于 2010 年 9 月开始主体施工建设 预计 2012 年 6 月底全部竣工并交付使用 根据信托公司发布的预测 该项目预 期销售收入 60 亿元 返回目录 福星股份福星股份拟拟融融资资 8 亿亿开开发贺发贺家墩城中村家墩城中村项项目目 9 月 10 日 福星股份发布公告称 公司子公司福星惠誉与渤海信托协 商 拟将发行的 福星惠誉汉口置业股权投资项目集合资金信托计划 的全 部信托资金用于向福星惠誉全资子公司汉口置业增资 从而取得汉口置业 50 股权 福星股份表示 已于 2010 年 9 月 10 日签订了相关合同 以上增资中 的 2 亿元用于增加汉口置业的注册资本 剩余资金计入汉口置业资本公积 汉口置业将增资取得的资金 5 亿元用于偿还股东借款 其余用于贺家墩城 中村改造项目的开发建设 本次增资完成后 福星惠誉和渤海信托分别持 有汉口置业 50 股权 汉口置业的注册资本由原来的 2 亿元增至 4 亿元人 民币 返回目录 合景泰富向平安信托融合景泰富向平安信托融资资 9 亿亿元元 合景泰富 9 月 20 日公布 以 9 亿人民币的价格将所持合营公司之 24 54 股权转让予平安信托 公告称 出售事项的所得款项将用作间接认 购次级信托单位 平安信托将设立信托 有效期为 18 个月 该信托将发 行优先级信托单位及次级信托单位 资料显示 合营公司主要经营收购及 开发物业 注册资本为 36 673 亿元人民币 合景泰富表示 设立信托的主 要目的是为了筹措资金 以作开发物业用途 返回目录 房企金融操作房企金融操作 融融创创中国港交所成功上市中国港交所成功上市 10 月 7 日 按计划完成 IPO 程序的融创中国在香港联交所挂牌上市 开盘价报 3 5 港元 较招股价 3 48 港元高 0 57 略低于前一日暗盘收市 价 4 元 融创藉此成为 2010 年继中骏置业后第二个在港上市的内地房企 去年以来 在香港上市的内地房地产企业 除具有国资背景的北京金 隅这类大型房企外 多数在香港上市的民营房地产企业股票都不理想 很 多中小投资者都被套牢 投资者对内地稳定楼价政策不确定性的忧虑还没 有消除 市场人士因此并不看好内地新上市的房地产公司 导致内房新股 普遍招股遇冷 此次融创发售价定为每股 3 48 港元 在私募投资者德意志银行和新天 域资本的引入下 融创获得全球最大主权财富基金之一中投 太平人寿等 大机构青睐 公开发售部分接获合共 8 021 份有效申请 合共认购 2 87 亿 股 相当于公开发售超额认购 2 83 倍 而国际配售录得适度超额认购 10 月 7 日挂牌后 共集资 26 1 亿港元 净额 23 42 亿港元 分析认为 如果融创地产的挂牌价格能走好上行 会成为新的风向标 扭转目前在港上市内房企颓势 使得更多内房新股顺利发行 返回目录 国国资资委批复金隅股份委批复金隅股份 A 股借壳上市股借壳上市 据了解 国务院国资委已正式批复了有关金隅股份换股吸收合并太行 水泥的方案 金隅股份和太行水泥将同时于 9 月 14 日召开股东大会 审 议本次吸收合并方案 金隅股份换股吸收合并太行水泥方案将全面彻底解决两者之间的同业 竞争问题 并充分保护了交易各方股东的合法权益 方案中最大的亮点就 是两次选择权的设计 第一次现金选择权价格为 10 65 元 股 等于太行水 泥股票停牌前最后一个交易日的收盘价 追加选择权行权时间在金隅股份 A 股上市首日收盘后 如当天金隅股份 A 股交易均价低于换股价格 9 元 股 且参加换股的投资者仍持有金隅股份 A 股 将有权力把持有的金隅股 份 A 股按照 9 元 股转让给追加选择权的提供方 据了解 本次交易实现了金隅股份与太行水泥之间员工 资产 业务 等多方面的整合 特别是在水泥领域 而换股吸收合并草案显示 本次合 并完成后 太行水泥原股东享有的 2009 年每股收益将由之前的 0 2 元增加 至 0 64 元 对太行水泥股东而言手中的股票价值将得到快速提升 同时金 隅股份在水泥 新型建筑材料 房地产开发 物业投资及管理等主营板块 的营业收入 2011 年比 2010 年预计分别增长 63 49 16 64 25 73 和 24 19 返回目录 首首创创欲多渠道融欲多渠道融资资 考考虑虑境外借壳上市境外借壳上市 面对目前房地产企业融资不易 以及上半年销售业绩不佳的情况 北 京首创置业股份有限公司董事长刘晓光日前表示 公司正与国际上的大投 资者接触 推进国际私募 同时 也在筹建国际和国内两只地产基金 上 述项目首期融资金额估计在 15 亿美元 约合 101 亿元人民币 左右 他还 透露 公司也在考虑境外借壳上市 由于 4 月出台的楼市调控政策 首创置业的业绩受到一定的影响 公 司中报显示 上半年 公司售楼签约面积同期下跌 27 5 实现签约金额 约 44 亿元 同期下降 11 8 期内 公司手头现金及现金等价物只有 39 7 亿元 资本负债率达 71 1 8 月 首创置业销售签约 60 亿元 全年销 售目标 100 亿元 截至 8 月底累计实现信托融资 22 亿元 为防开发商通过股市融资来偿还银行贷款或补充营运资本 证监会现 已暂停地产或与房地产开发相关的上市公司通过股市进行再融资 由于房地产企业在 A 股上市控制较严 刘晓光坦言 首创为了在 A 股上市已排队两年多了 现在仍没有时间表 目前 公司考虑通过境外买 壳 境内注入资产的方式在境外借壳上市 境外上市地点的选择可能会考 虑 H 股 美国纽约等市场 返回目录 复地复地终终止止发发行内行内资资股股 9 月 8 日 上海复地宣布 有关内资股发行的特别决议案在 9 月 7 日 举行的股东特别大会及 H 股持有人类别大会上不获批准 因此 复星及复 地将不会进行内资股发行 而复星已付复地的款项将会因应退还 8 月 23 日 复地集团董事长范伟在复地的 2010 年中期业绩发布会上 表示 增发内资股可能是目前比较可行的一个融资方法 复地目前除了增 发内资股之外 没有其他的融资方案 返回目录 中航地中航地产产 22 亿亿非公开非公开发发行股票方案到期失效行股票方案到期失效 9 月 10 日 中航地产股份有限公司发布公告称 公司 2009 年度非公 开发行股票事宜未取得实质性进展 截至公告日 上述股东大会决议有效 日期已过 因此 关于 2009 年度公司向特定对象非公开发行股票方案 修 订版 的议案 已自动失效 2009 年 9 月 3 日 中航地产发布公告称 国资委同意了公司的非公开 发行股份方案 有效期为股东大会审议通过之日起十二个月 据此前中航公告 中航地产定向增发的对象是中航国际和大股东深圳 中航集团 发行总数不超过 2 6 亿股 发行价格为 8 94 元 股 募集资金总 额为 22 亿元 用以收购深圳中航旗下多个地产项目 返回目录 紫薇地紫薇地产终产终止借壳止借壳 ST 东东碳上市碳上市 ST 东碳 9 月 21 日发布公告称 接到大股东四川香凤有关函件 鉴 于截止 2010 年 9 月 15 日西安紫薇 湖南湘晖并未对公司进行有效重组 香凤公司决定自即日起终止其与上述二公司于 2009 年 3 月 25 日及 2010 年 3 月 15 日签订的 合作协议 及 补充协议 该公告正式宣告了紫薇地产重组的失败 从 2008 年传出要借壳 ST 嘉 瑞至今 紫薇地产的借壳之路走了两年 首次试图借壳 ST 嘉瑞 最终在 大环境及其他谜一样的原因下无疾而终 直到 ST 东碳在 2009 年 10 月发 布重组预案后 重组事宜终于再次明朗 2009 年 10 月 19 日 ST 东碳公布曾公布重组预案 公司拟以 9 73 元 股 向紫薇地产 湘晖股份 华鸿财信 瑞庆科技 正阳富时投资等 发行约 1 49 亿股 购买房产资产 重组后 国有房企紫薇地产持有 ST 东 碳 33 15 股权 成为公司的控股股东 返回目录 华润华润置地置地 79 亿亿港元港元购购母母资产资产 华润置地公布 建议斥资 79 014 亿元 向母公司购买项目 涉及物业 包括海南石梅湾 武汉橡树湾及苏州昆山项目 项目 8 月 31 日估值涉及 权益约 88 752 亿元 定价折让约 11 其中 23 7042 亿元由现金支付 其 余 55 3098 亿元则由发股代替 公司亦准备出售杭州项目 40 权益 涉及 金额约 4 75 亿元 返回目录 中粮地中粮地产拟产拟募募资资 27 亿亿收收购购母公司母公司资产资产 中粮地产 9 月 9 日发布公告称 将通过配股方式募资 35 37 亿元 其 中的 27 17 亿元将用于收购母公司中粮集团名下 5 家地产公司 该配股方 案仍需证监会审核 中粮拟收购中粮集团的五家地产公司分别为 上海加来房地产开发有 限公司 51 的股权 苏源集团江苏房地产开发有限公司 90 的股权 苏州 苏源房地产开发有限公司 90 的股权 北京中粮万科假日风景房地产开发 有限公司 50 的股权 万科中粮 苏州 置业有限公司 49 的股权 中粮地产表示 本次股权收购事项 是为了履行控股股东在股权分置 改革及 2007 年配股时作出的承诺 为了防止同业竞争 中粮地产集团 将把住宅地产项目注入上市公司 返回目录 房地房地产产基金具有多重意基金具有多重意义义 或具或具备备政策支持基政策支持基础础 高和投资董事长苏鑫表示 近期 开发商直接组建的基金公司 PE 私募股权投资 领域扩展而来的人民币基金以及地产或金融高管的创 业型基金日益增多 他们的融资渠道主要有三类 私募 私人银行平台 代理公司理财渠道 其中 各大房企设立的私募基金受到的关注较多 首创集团董事长刘晓光分析 调控影响下 房企的资金链普遍吃紧 信贷 信托融资都已受到限制 各种地产金融创新主要是缓解房企的资金 压力 REITs 制度设计和房地产私募基金是创新的主要形式 今后 很多 房企将走这条路 有观点认为 如果大量社会资本进入商品房市场 就会形成庞大需 求 无疑将推高房价 如果这些资金能投资到前期开发阶段 那就会形成 供应 缓解楼市供需紧张 今后 地产调的思路可引导社会资本投向房地 产的供给端 从单纯压制需求逐步向增加有效供给转变 上述新观点作 为论据 具有现实价值 不排除赢得政策未来对人民币房地产基金发展的 政策支持 返回目录 中信中信资资本掘金高本掘金高铁铁沿沿线线 首首单单商商业业地地产产投投资资落落户长户长沙沙 9 月 8 日 中信资本正式宣布将耗资 15 亿元打造长沙第一个 Shopping Mall 这个名为 中信资本长沙悦方 ID MALL 的项目却是其首次涉足零 售商业地产之作 中信资本通过收购原属长沙青和购物广场的 12 万平方米资产 并组 建全资子公司湖南盈富来全权运营 ID