南京招商地产紫金山一号营销报告.ppt

招商紫金山一号2011年度营销报告 谨呈 招商局地产 一 2010年南京房地产市场回顾 报告提纲 Content 二 2010年区域房地产市场分析 三 2011年运行趋势预判 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 2010年房产调控以09年末调控为开端 在10年4月开始加强 与往年政策不同的是 本次重点放在抑制不合理需求上 而非往年的调整供应层面 2010年房产政策 背景1 之前政策效果有限 09年房地产市场疯狂发展后 09年末及2010年初维稳政策主要以指导性和原则性政策为主 短期内对遏制房价未能产生实质性影响 数据来源 新景祥研究中心 政府调控房地产市场的政策主要包括保障性政策 税收政策 土地政策 金融信贷政策以及市场政策这五个方面 09年底以来出台的政策虽包含了各个方面 但多为一些指导性和原则性的政策 在许多方面可执行力不够强 或仍存在较大的弹性空间 有一些政策属于中长期政策如关于保障性住房政策等 在短期内对房地产市场尤其是房价的影响有限 2010年政策加强 背景1 商品房销售量价走势 10年1季度前两月全国商品房销售面积15361万平米 同比增长35 8 增幅比去年全年回落6 3个百分点 销售均价为5193元 平米 同比增长16 1 比09年增长11 4 全国70个大中城市新建商品住宅销售价格均上涨 且房屋销售价格同比上涨11 7 其中新建住宅销售价格同比上涨14 2 70个大中城市 其中涨幅最大的5个城市是 海口64 8 三亚57 5 温州22 3 金华20 9 广州20 3 数据来源 国家统计局 背景2 2010年1季度房价上涨仍旧过快 主要表现为一季度全国房地产市场量价齐升 部分城市商品房销售价格指数涨幅达到新高 2010年政策加强 背景2 PMI指数和工业增加值增速走势情况 2010年1季度GDP增速达到11 9 呈现持续性恢复增长 并超过去年同期水平 经济增长势头良好 PMI指数继续保持在50以上 工业增加值增速保持持续上升 受春节季节性影响 2月份PMI指数为52 工业增加增速降至12 8 但3月份迅速回升 总体来看 实体经济已恢复正常增长环境 GDP增长情况 背景3 2010年1季度宏观经济背景良好 一季度经济的超预期增长和步入正常增长环境的实体经济为政策的出台奠定了宏观基础 2010年政策加强 背景3 数据来源 国家统计局 CPI持续走高 10年3月cpi涨幅回落 但随着经济强势回暖 可能会带动新一轮物价的周期性波动 通胀压力依然存在 通胀风险 将继续推动房价过快上涨 人民币升值压力 将进一步推高地产资产价值 国际背景 中国对美国贸易顺差日益扩大 人民币升值将为扩大美国出口铺路 美国就人民币汇率问题向中国施压 中国 温家宝总理在两会新闻发布会上表示 人民币汇率将保持稳定 美国 10 3 11 奥巴马向中国施压 要求中国进一步向 以市场为导向的汇率 机制过渡 10 4 15 美国财政部出台的报告中将中国定性为 人民币汇率操纵国 两国摩擦升级 10 4 20 美国国会众议院筹款委员会对中国汇率政策问题举行听证会 表示中国的人民币币值有被低估的现象 焦点事件 刺激财富效应 房地产将升级为主要投资焦点 提升房地产有效需求 进一步推高房价 催生国际投资 热钱涌入导致房地产价格上涨 影响 背景4 防止房价过快上涨与通胀风险形成中国经济的双重压力 09年末出现的通胀风险及人民币升值压力 将推高资产价格进一步上升 出台更严厉的政策遏制房价的快速上涨 以避免风险的叠加效应 2010年政策加强 背景4 之前政策力度和执行度有限 市场作用不明显 09年底至3月份出台的政策主要以土地政策 保障性住房政策为主 主要目的在于稳定市场情绪 作用不直接 可执行度一般 短期内影响有限 房价继续快速上涨 市场行为趋于非理性 一季度全国市场量升价涨 大中城市商品房销售价格指数涨幅达近年来最高水平 供不应求 房价上涨过快的局面未得到实质性改善 宏观经济增长稳定为政策调控奠定基础 一季度经济水平超去年同期 实体经济恢复正常增长环境 三驾马车稳步发展给中国经济增长提供了有力支撑 通胀风险及人民币升值压力进一步推高房价 通胀风险加强及人民币升值压力下带来的国际热钱的流入 将共同推高资产价格的进一步上升 有必要出台更严厉的调控政策避免风险叠加效应 调控政策加强原因总结 针对仍然疯狂的楼市 2010年4 15新政 国十条 出台 把抑制不合理住房需求放在了增加住房有效供给的前面 反映了政策重点的变化 建立考核问责机制 稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责 城市人民政府抓落实的工作责制 住房城乡建设部 监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核 加强监督检查 建立约谈 巡查和问责制度 90 以上首套 首付比例 30 二套住房首付比例 50 1 1倍基准利率 三套及以上住房首付款比例和贷款利率应大幅度提高 由商业银行根据风险管理原则自主确定 商品住房价格过高 上涨过快 供应紧张的地区 商业银行可根据风险状况 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 地方人民政府可根据实际情况 采取临时性措施 在一定时期内限定购房套数 发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用 财政部 税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策 要严格按照税法和有关政策规定 认真做好土地增值税的征收管理工作 对定价过高 涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查 增加居住用地有效供应房价上涨过快的城市 要增加居住用地的供应总量 要依法加快处置闲置房地产用地 对收回的闲置土地 要优先安排用于普通住房建设 调整住房供应结构保障性住房 棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70 并优先保证供应 确保完成2010年建设保障性住房300万套 各类棚户区改造住房280万套的工作任务 加强对房地产开发企业购地和融资的监管 加强对房地产企业开发贷款的贷前审查和贷后管理 对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业 商业银行不得发放新开发项目贷款 证监部门暂停批准其上市 再融资和重大资产重组 加大交易秩序监管力度 2010年房产新政 加强期1 增加住房有效供应 加快保障性住房安居工程建设 加强市场监管 坚决遏制不合理住房需求 4 15新政后局部成交量出现萎缩 调控效果初显 为继续巩固效果 2010年9月29日中央出台了更为严厉的调控政策 相关税收政策 加大房地产调控政策落实力度 增加住房有效供给 加大住房交易市场检查力度 各地要立即研究制定贯彻落实国发 2010 10号文件的实施细则 已印发实施细则的地区 要根据最近国家有关部委出台的政策措施进行调整和完善 房价过高 上涨过快 供应紧张的城市 要在一定时间内限定居民家庭购房套数 严格施行问责制 对政策落实不到位 工作不得力的 要进行约谈 直至追究责任 加大对各地2010年住房建设计划和用地供应计划实际完成情况的督察考核力度 房价上涨过快的城市 要增加居住用地的供应总量 认真落实支持公共租赁住房建设的税收优惠政策 鼓励金融机构支持保障性安居工程建设 抓紧制定支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策 依法查处经纪机构炒买炒卖 哄抬房价 怂恿客户签订 阴阳合同 等行为 房地产开发企业土地闲置 改变土地用途和性质 拖延开竣工时间 捂盘惜售等违法违规行为 有上述违法违规记录的房地产开发企业 要暂停其发行股票 公司债券和新购置土地 各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期 调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策 加强对土地增值税征管情况的监督和检查 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目进行土地增值税的清算和稽查 加快推进房产税改革试点工作 并逐步扩大至全国 完善差别化住房信贷政策 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款 对贷款购买商品住房 首付款比例调整到30 及以上 对贷款购买第二套住房的家庭 严格执行首付款比例不低于50 贷款利率不低于基准利率1 1倍的规定 各商业银行要加强对消费性贷款的管理 禁止用于购买住房 对不认真执行差别化信贷政策的商业银行 一经查实要严肃处理 本论维稳调控加强期2 对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验 要加大宣传力度 引导居民从国情出发理性消费 对制造 散布虚假消息的 要追究有关当事人的责任 调整个人转让住房营业税政策 对个人购买住房不足5年转手交易的 统一按销售收入全额征税 加强对土地增值税征管情况的监督检查 重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目 进行土地增值税清算和稽查 严格施行问责制 对政策落实不到位 工作不得力的 要进行约谈 直至追究责任 各地要增加土地有效供应 落实保障性住房 棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70 的要求 大力推广以 限房价 竞地价 方式供应中低价位普通商品住房用地 对擅自改变保障性住房用地性质的 坚决纠正 严肃查处 对已供房地产用地 超过两年没有取得施工许可证进行开工建设的 及时收回土地使用权 并处以闲置一年以上罚款 依法查处非法转让土地使用权行为 各直辖市 计划单列市 省会城市和房价过高 上涨过快的城市 在一定时期内 要从严制定和执行住房限购措施 原则上对已有1套住房的当地户籍居民家庭 能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 限购1套住房 对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭 拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭 无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭 暂停在本行政区域内向其售房 未如期确定并公布本地区年度新建住房价格控制目标 新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标或没有完成保障性安居工程目标任务的省 区 市 人民政府 要向国务院作出报告 有关部门根据规定对相关负责人进行问责 对贷款购买第二套住房的家庭 首付款比例不低于60 贷款利率不低于基准利率的1 1倍 人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求 在国家统一信贷政策的基础上 提高第二套住房贷款的首付款比例和利率 加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查 对违规行为严肃处理 2010年底全国70个大中城市房价出现连续环比上涨态势 并且通胀压力持续加大 在此背景下 国务院于2011年1月26日出台 国八条 调控力度史无前例 落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制 调整完善相关税收政策 加强税收征管 严格住房用地供应管理 合理引导住房需求 强化差别化住房信贷政策 坚持和强化舆论引导 本论维稳调控加强期3 国务院在1月26日出 国八条 调控房地产市场 原则同意在部分城市开展房产税试点工作 2011年1月28日 房产税正式来袭 试点工作首先在重庆 上海进行 重庆侧重对高档住房征收房产税 上海侧重对新购住房征收 重庆 上海 房产税细则 从2010年10月起连续两次加息 2011年2月8日又一次加息 加息频次密集 2011年或成加息年 2007 9 15 2007 12 20 2010 10 20 2010 12 26 2011 2 8 上调金融机构人民币存贷款基准利率0 27个百分点 一年期存 贷款基准利率上调0 25个百分点 一年期存款基准利率上调0 27个百分点 一年期贷款基准利率上调0 18个百分点 金融机构一年期存款基准利率上调0 25个百分点 由现行的2 25 提高到2 50 一年期贷款基准利率上调0 25个百分点 由现行的5 31 提高到5 56 金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0 25个百分点 其他各档次存贷款基准利率相应调整 加息频次及幅度回顾 二手房交易成本提高 拥有多套住房者限购 刚需购房者交易成本提高 2011年初推出的政策三管齐下 从住房交易 持有 转手各个环节加大成本 调控着手点 堵 大于 疏 意指以压制需求达到遏制房价过快上涨的目的 新 国八条 加息 调控组合拳 房产税 针对高端客户及投资客户 高端住房购房成本与持有成本增加 信贷收紧 购房交易成本加大 调控更为严厉 限购 首付比例提升 营业税全额征收等多项并举 购房交易成本增加 高端住房购房成本与持有成本增加 对地方政府的影响 房价问责机制将促使各地政府尽快出台实施细则 考核压力及政府回归保障角色将改变市场的供应结构 保障房市场潜力逐步呈现 对消费者的影响 更为严厉的信贷政策及限购措施 提高了刚需客户的入市门槛 严重影响改善性需求和投资性需求的心理预期 消费者将进入观望期 对房产商的影响 政府在土地 融资 税收及开发环节对开发企业的约束加大 对企业而言 博价 的风险日益加大 博量 是目前条件下的最优选择 对市场的影响 市场将再次进入一个盘整博弈期 鱼 成交量 与 熊掌 成交价格 不可兼得 短期内以量补价可能会成为一定的趋势 政策影响小结 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 整年交易量较09年下浮62 达442万平米 但高于08年低谷期 上半年萎靡 9月份后地价飙升 地王频现 土地出让增加 地价飙涨2010年全市挂牌土地70幅 总面积471 48万 成交土地62幅 总面积442 13万 总金额559 2亿元 不含高淳 溧水 与09年相比总成交面积增长15 4 土地数量减少了12幅 地王频出造成土地出让总价增长了157 下半年土地放量 地王隔江相望从月度成交来看 下半年是土地成交高峰期 9月成为分水岭 下关滨江G32和G33地块分别以5929元 平米和8278元 平米的楼面价被中冶拍得 拉开了南京 地王 时代的真正来临 10月份雅居乐在浦口七里河西侧竞得G40和G41地块 创造出 面粉比面包贵 的局面 延续了地王时代 临近年末 国土局尚未完成年度土地供应计划 12月份出现成交量井喷 麒麟科技园地块对该月成交面积的贡献最大 房地产市场 土地市场 表2010南京土地成交一览表 成交主力以传统的江宁江北为主 扩展到城东与城北 河西与主城以开发成熟 土地日益稀缺 备注 2010年全年成交土地62幅 编号从2009G75 2010G61 2010G23和2010G30流拍 城市外扩趋势明显江北 城北和江宁总成交土地超过250万平米 占全市成交总面积的59 8 其中 城北板块成交面积较09年增长3倍多 主要得力于下关滨江巨幅地块的出让 江北和江宁板块出让面积较09年均有所减少 而江北板块依旧是成交面积冠军 城南增加 仙林萎靡城南 仙林板块分别成交40万平米左右 位于第二梯队 城南板块无论成交幅数与成交面积均呈现大幅增长趋势 而仙林板块成交面积则有所萎缩 房地产市场 土地市场 土地市场供求依然紧张 大宗土地较为稀缺 且向新区发展趋势明显 2010年南京土地成交数量统计表 2010年南京土地成交面积统计表 万平米 房地产市场 土地市场 成交数量方面 江南八区28幅 占总成交的45 成交面积方面 江南八区192 87万 占总成交的44 成交结构方面 居住用地成交32幅 占总数的52 主要分布在江宁 栖霞 六合 混合用地16幅 占总数的26 主要分布在江宁 下关 商业及办公用地28幅 占总数的22 主要分布在建邺及六合 江北 以居住用地出让为主 同时政府重点打造江北新城 下半年连续推出多幅社区配套及商业用地 其中浦口的商业办公用地成交居各区域之最 为13 3万 占总商业办公出让地的39 江宁 以居住和混合用地为主 分别为67 09万 和78 96万 居住用地成交面积为全市之最 高铁南站以及多条地铁的规划对江宁产生巨大利好 品牌商业地产的入住将带动区域生活配套快速完善并提档升级 整体板块环境日趋成熟 主城 纯居住用地体量日渐稀缺 以混合用地和商业办公用地出让为主 河西 居住用地成交量锐减 多幅商业用地成交 说明政府加大力度打造CBD核心区的规划始终没有改变 土地市场供求分析 房地产市场 土地市场 成交土地单幅面积趋小 地王频现 成交楼面均价增幅78 中小型地块占据主力从单幅地块规模看 2010年土地成交以中小型地块为主 5万 以下和5 10万 两个区间的成交数量共占总量的74 中央政府限地令出台 控制出让地块规模将是未来土地出让的主要趋势 地王频出 地价同比增长78 2010年初土地市场较为低糜 截止6月份仅出让20幅 第四季度是土地成交放量期 10年成交的62幅土地中有27幅以底价成交 占成交土地总数的43 随着下半年通胀的降临 开发商对未来的房价预期变得相对乐观 下关滨江以及浦口新城地王的诞生引爆土地市场 土地市场再次回归地王时代 地价节节攀升 10年平均楼面地价比09年增长了78 房地产市场 土地市场 南京品牌开发商在售项目和土地储备 房地产市场 土地市场 房地产市场 土地市场 南京品牌开发商在售项目和土地储备 土地市场总结 2010年下半年 开发商拿地热情提升 库存量的减少以及乐观的市场预期促使今年土地成交量同期增长15 4 下半年地王频出 2010年土地成交总价是去年的2 5倍多 成交楼面均价达5137 同比增幅78 土地挂牌量 交易量明显上涨 一城两江 仍然是热点 单幅地块规模在逐步缩小 土地市场交易的活跃度与价格迅速攀升 直接的导火线来自于下关滨江巨幅地王的出现以及雅居乐高价拍得的浦口地块 在调控政策无松动的情况下 土地价格不断刷新记录 其中有开发商战略的因素 也有通胀的影响 雅居乐 合富辉煌 富力城 和记黄埔等知名开发商的进军 更为南京土地市场注入了一支强劲的 兴奋剂 房地产市场 土地市场 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 在新政的影响下 市场回归理性 全年成交494万平米 降幅53 7 通胀促使供销主要体现在下半年 房地产供销回落 调控效果明显2010年南京商品住宅新增上市581万 同比下降15 9 销售量494万 同比下降53 7 供销比1 18 整体供大于求 4 15新政以及9 29调控政策对市场影响效果显著 在经历09年的疯狂之后 商品房市场逐渐回归常态和理性 上半年上市和去化均有限 下半年集中放量 供销基本平衡从月度走势看 上半年开发商推盘节奏较为谨慎 月推案量最高不足60万平米 下半年是集中推盘期 通胀的降临引起市场的恐慌性购买 推盘节奏也开始加快 10月份销售量达到峰值 房地产市场 商品住宅 均价突破万元大关2010年南京商品住宅市场均价突破万元大关 下半年住宅价格涨幅有所回落 同比由上半年的 63 1 下降为 54 环比由上半年 32 9 回落为 15 9 从逐月销售均价看 全市成交价格大致成抛物线轨迹 第四季度是成交高峰期从图中可以看出 2010年下半年的销售额335亿元 占全年总销售额的比例明显高于上半年 因此下半年均价上涨对全年整体均价的影响程度较大 成交均价全年达11167元 平米 同比增加57 房地产市场 商品住宅 商品住宅平均成交面积下降一成 达100 2平米 宏观政策效果显著 改善型和投资型需求逐渐让位于刚需 住宅套均面积大幅减小 刚需市场特征明显2010年南京商品住宅套均成交面积为100 2 同比下降10 3 刚性需求成为市场主力 套均面积基本维持在100平米左右 年中波动较大2010从逐月户均成交面积看 年中时期波动较大 主要是受政策调控的影响 经过一定适应期后 7月份的成交面积达到峰值 随着下半年调控的再次发力 平均成交面积逐渐转向刚需指标 房地产市场 商品住宅 中小户型成交比例明显放大 成交面积100平米以下占46 55 调控效果明显 100平以下户型几乎占据半壁江山从成交面积来看 100 以下户型所占比例最高 达到46 55 100 120平米占17 88 140 160平米占比最小 调控效果明显 中小户型受欢迎对比2009年 全市100 以下户型所占比例上升了12 7 而100 140 户型所占比例则下降了2 67 这说明政策调控一定程度上打击了投资型消费和改善型消费 低总价的中小户型受到市场青睐 房地产市场 商品住宅 单价6000元以上的产品占市场份额37 05 万元以上则占40 51 低单价时代过去 市场迎来万元时代从金额分布看 10000元 以上所占比例最高 为40 51 5000 6000元 其次 为19 46 5000元 以下占17 59 09年低单价为主力的时代已经过去 商品住宅万元以上单价成为潮流 成交单价上移趋势明显 存在一定价格断档成交单价段显著上移 以10000元 以上产品上升幅度最大 然而存在一定的价格断档 8000 10000元 平米产品占比不增反降 价格出现一定的两极分化 房地产市场 商品住宅 成交面积分布仍以两江板块 河西板块为主力 仙林市场供销减弱 整体供大于求 两江 依旧是供销主力从板块供销看 几乎所有板块住宅均出现供大于求状态 河西板块供销均衡 江北江宁板块仍然是全市供应成交的主力区域 市场热度大减 仙林尤其明显相比2009年 2010年供给和需求均大幅度下降 仙林板块下降幅度最大 房地产市场 商品住宅 销售总额中 河西市场发力 三足鼎立之势回归 高端项目给力 河西主力市场地位回归江北 江宁 河西成三足鼎立之势 销售份额分别为30 97 19 43 20 45 与2009年相比 两江板块份额稳定 河西板块份额大幅提升 主要是因为保利香槟国际 仁恒G53和苏宁睿城的良好去化 城南市场份额增加 城东和仙林市场热度降低城南板块由于规划利好 再次发力 市场份额增加4 7 仙林和城东板块份额则相应减少 房地产市场 商品住宅 在售楼盘销售面积十强 城中 在售楼盘销售金额十强 城中 城中板块 稀缺性成就价格高地 供销集中在上半年延续09年的热潮 城中板块上市主要集中在上半年 7月份是放量高峰期 8月份之后无供给量 均价在6月份达到峰值29533元 下半年处于消化阶段 价格一波三折 上半年涨势在6月份得到遏制价格走势一波三折 均值维持在20000以上 库存量有限以及调控政策是主要的影响因素 金陵尚府 凯润金城和金基月亮湾等高端项目是板块供应的主力 房地产市场 商品住宅 城东板块 供销萎缩 价格上下波动 在售楼盘销售面积五强 城东 在售楼盘销售金额五强 城东 供销萎缩 价格波动大0年板块供给量和去化量有限 单盘价格对整体价格影响较大 造成板块均价一波三折 成交量相较09年大幅下降 价格则大幅提升 上半年是主要放量期 4月份达到峰值 下半年处于消化阶段 低密度物业依旧是主力板块新上市仅有紫金东郡一个项目 板块的表现较其他板块有所逊色 板块的去化主要来自于紫气钟山和紫园的带动 房地产市场 商品住宅 在售楼盘销售面积十强 城南 在售楼盘销售金额十强 城南 城南板块 以金地自在城为代表 大盘中小户型放量 价格走低 受调控影响明显 下半年供销两旺 价格下行城南楼市的格局和城东相反 放量集中于下半年 政策调控使得总价偏低的中小户型畅销 下半年销售量猛增 而均价持续走低 市场潜力大 供应格局向西南推动城南规划利好以及品牌商业地产的入驻使得板块潜力巨大 2010年新上市的德盈国际广场和观云国际去化量良好 城南板块的供应格局从东北向西南推动 房地产市场 商品住宅 城南典型个案 金地自在城 郊区品质大盘 产品 价格优势赢得市场 地址 南京雨花台区板桥街道大方村开发商 金地集团南京置业发展有限公司总建面 103万 容积率 2 2建筑类型 高层 花园洋房交付时间 2011 8 30物业公司 金地物业物业费 1 9元 平方米 月产品均价 9500元 高层 14500元 花园洋房 楼层差价 10 50元 高层 1000 2000元 花园洋房 东西差价 200 300元 高层 1000 1500元 花园洋房 潜在供应量 73万 客户来源 建邺区 板桥的客群为主 公务员和企事业单位为主 华为 中信等 配套 1 自身配备有两所双语幼儿园 12个班 建筑面积约6500 及一所30班的小学 建筑面积12000 五星会馆和10万 的商业街 2 项目临24公顷石闸湖 新城中心 规划逾30万 商业 商贸 办公 文化 娱乐等多功能服务中心 房地产市场 商品住宅 2011年潜在供应 城南典型个案 金地自在城 郊区大盘 产品线丰富 加上创新产品和合理的价格 自在城成为2010年南京市场的销冠 Itown户型图 户型优点 户型紧凑 无浪费面积 过道设置储备空间 小空间大利用 客厅宽面开窗 赠送面积 高附加值 房地产市场 商品住宅 在售楼盘销售面积十强 河西 在售楼盘销售金额十强 河西 河西板块 南京楼市的风向标 供应销售齐给力 房价稳步提升 唯一供不应求板块 热度加强 品牌开发商引领价格走势该板块供应略小于需求 与09年的相比 上市量和去化量均有所下降 但供销比依旧小于1 0 板块热度不减 从月度数据看 去化量逐月递增 10月份到达峰值 受国庆以及苏宁睿城降价促销的影响 河西板块下半年去化良好 随着苏宁睿城的降价 整体房价在下半年有所回落 峰值出现在7月份 突破2万大关 品牌高端项目拉升板块价值10年上半年以碧瑶花园二期为代表 以菜单式精装修为卖点 成为市场主导 下半年香槟国际花园 苏宁睿城 中海凤凰和熙以及仁恒G53为代表的高端项目热销拉升板块整体销量 房地产市场 商品住宅 在售楼盘销售面积十强 城北 在售楼盘销售金额十强 城北 城北板块 性价比较高的区域 上半年供不应求 下半年集中推盘 上半年消化库存 下半年新上市量大增该板块上半年延续09年的热潮 销量稳步增长 下半年市场呈现出供大于求的局面 旧城改造激发需求城北板块09年旧城改造 投资需求和改善型需求被激发 10000元 以上高档房源的成交比例出现稳中有升的态势 下半年销售量主要来自于盈嘉香榴湾和名域 房地产市场 商品住宅 在售楼盘销售面积五强 仙林 在售楼盘销售金额五强 仙林 仙林板块 市场活力大减 处于调整期 保利紫晶山的成功入市 为后市片区品质发展注入活力 供销减少 单盘影响板块均价与09年相比 该板块供求量锐减 2010年市场整体呈现供大于求的局面 区域目前在售以低密度别墅项目为主 板块成交价格一波三折 受单盘价格影响明显 年初消化库存 年中空白期 年末紫晶山独扛大旗上半年的销售量主要来自仙龙湾和诚品城等老盘 年中基本是空白期 下半年随着保利紫晶山的上市 板块受关注度有所回升 房地产市场 商品住宅 在售楼盘销售面积十强 江宁 在售楼盘销售进金额十强 江宁 江宁板块 供大于求 价格盘整 随着品牌开发商的进入 板块潜力较大 年初供不应求 价格飙升 第四季度集中放量 去化一般与09年相比 2010年江宁板块供应量和销售量大幅减少 去年大盘的良好去化使得年初供应量不足 粥少僧多的局面促使价格节节提升 4月新政出台后 价格明显回落 维持在9000元 左右 刚需占据市场主力 中小户型被青睐板块去化量集中在1月份 因为东方龙湖湾和颐和南苑等大盘的余温 下半年的去化主要来自新上市的中小户型楼盘 房地产市场 商品住宅 在售楼盘销售面积十强 江北 在售楼盘销售进金额十强 江北 江北板块 跑量的市场 大盘林立 供销两旺 地王稳住价格走势5月份前 板块市场延续09年的疯狂态势 供销两旺 4 15新政后供销和价格均迅速下降 经过三个月的调整期 加上下半年江北地王的诞生 板块迅速升温 价格回升到年初水平 大盘托起板块半边天江北板块大盘林立 天润城 威尼斯水城和旭日爱上城的良好去化托起板块半边天 房地产市场 商品住宅 2010年南京地产排行榜上榜 或是引领市场售价的 或是大盘跑量的 开发企业商品房销售金额十强 开发企业商品房销售面积十强 在售楼盘销售金额十强 在售楼盘销售面积十强 注 资讯来源 南京网上房地产 房地产市场 商品住宅 在新政的影响下 市场回归理性 全年成交494万平米 降幅53 7 通胀促使供销主要体现在下半年 1 商品住宅市场小结 成交均价全年达11167元 平米 同比增加57 2 商品住宅平均成交面积下降一成 达100 2平米 宏观政策效果显著 改善型和投资型需求逐渐让位于刚需 3 成交主体分布仍以两江板块 河西板块为主力 仙林市场供销减弱 4 2010年 南京市新建商品住宅成交49325套 比09年减少103 5 基本回归到08年的市场成交量 然而供销比小于08年 10年供销比 1 18 08年供销比 1 71 2010年南京市场整体表现优于08年 房地产市场 商品住宅 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 受供给减弱及高端改善型需求受抑双重影响 2010年成交套数下浮57 但整体供不应求 均价达14972元 平米 供应量继续下滑 去化与上市量相当进入2010年 别墅供应量持续下降 信贷 新政影响下改善型需求受压抑 成交量明显波动 2010年别墅供销面积为72 07万平米抗通胀能力强 下半年价格提升进入下半年 高端物业抗通胀能力显现 高端别墅去化良好 价格借势大幅提升 房地产市场 别墅市场 市场仍以经济型别墅为主导 联排物业占据53 去化份额 经济型别墅仍是主力从产品看 经济型别墅仍然占据市场主流地位 联排别墅依旧是市场主力 独立和双拼别墅的供应基本稳定 但双拼的去化能力略强于独立 叠加别墅市场供应量明显减少 与08年相比 联排供销增大 叠加相应减少受新增供应减少的影响 加上09年集中大量的市场消化 2010年别墅市场热度回落到08年市场状态 但随着别墅与普通住宅价差异的缩小 别墅市场后市依然会持续走强 房地产市场 别墅市场 市场品质代表 仍旧为绿城玫瑰园 起居室餐厅贯通相连 且有室外平台共享 主卧配备超大室外平台 起居室上层挑空 地下室 下沉庭院 车位 节能窗 房地产市场 别墅市场 预计2011年别墅在售新推体量约66万方 与2010年相差不大 整体仍以经济型别墅为主 房地产市场 别墅市场 2010年南京别墅市场排行榜 绿城玫瑰园为金额销冠 恒大金碧天下为面积销冠 在售楼盘销售金额五强 在售楼盘销售面积五强 房地产市场 别墅市场 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 商业市场供销与09年基本持平 均价小幅增加 在住宅市场缩水 政策打压下 商业物业成为新的保值增值热点 注 数据来源 南京网上房地产 供销稳定 价格稳步提升2010年南京商业物业供应规模与09年基本持平 价格方面逐步企稳 销量同比略有上升 成交61 44万 逐月成交量看 本年度成交比较均衡 无大起大落 12月供应量大增 达到全年峰值26 9万 主要供应来自凤凰和熙 金陵尚府等社区商业的集中上市 以存量消化为主 年底放量上半年供应量明显下滑 本年度以存量消化为主 同时新政加大了对投资型物业的管理 促进市场合理化运作 理性化投资逐渐成为主流 房地产市场 商业物业 附 2010年商业销售面积排行八强 一河两江 商业热销从板块看 2010年江宁 江北和河西为商业成交的主力区域 分别为15 85万 10 18万 和9 88万 城南板块紧随其后 为9 54万 城中稀缺地块依旧受追捧区域占据稀缺地段资源商业项目获得热销 此外区域社区商业在2010年新政下成为投资客户新贵 如金陵尚府水晶街 房地产市场 商业物业 成交分布以两江为主 城东 城北 仙林较低 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 办公物业上市42万 成交26万 供应大增 但成交量下滑 供销比达1 84 自07年以来最高 均价达13911 涨幅22 3 注 数据来源 南京网上房地产 办公性质物业入市量大幅增加 去化量同比小幅下调2010年南京办公物业上市42 94万 全年供应量快速反弹 同比上升102 5 高档办公物业运营性质由出售向出租转向 办公性质酒店公寓入市成交促使办公物业供应量的大幅上升 年底集中放量 郊区化趋势拉低均价12月份受晓庄国际广场 中央上尚城等办公性质酒店公寓集中刚上市 达到全年上市量峰值21万 全年办公物业成交价格呈下滑趋势 主要原因郊区办公性质酒店公寓入市成交价格冲击市场 拉低成交价格 房地产市场 办公物业 附 2010年办公销售面积排行十强 城中 河西为两大成交支柱 核心城市地段仍为主要驱动因素 城中 河西为供应主力南京市目前在售办公类物业主要集中位于新街口 鼓楼山西路 河西CBD区域 江北 仙林 江宁板块办公物业正在启动状态 尚未被充分激活 可商可住的酒店式公寓成为供应趋势在目前南京办公住宅价格倒挂的情况下 不少办公物业产品是以酒店式公寓等形式推向市场实现销售 房地产市场 办公物业 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 二手房成交量约429万平米 均价从年初的破9000 到年底破13000 价格大幅上涨 分布区域以鼓楼 六合 江宁为主要热点 延续之前趋势 成交套数继续高于新房2010年南京二手房总成交面积429 5万平米 总成交套数57371套 这一成绩相比新房的49325套高出16 近年来二手房在南京楼市中的比重一直在上升 2003年和2004年 南京二手房与新房的成交比在2 8左右 2007年比例上升到3 7 到2008年 这个比例又上升到4 6 2009年二手房成交量则首次超过了新房 预期未来二手房将成为市场主导 郊区是热点区在南京全市11个区域中 六合 江宁和鼓楼占据前三甲 六合和江宁分别以9192套和7604套位列第一 第二 说明郊区依然是楼市热门的地区 房地产市场 二手房 第一部分 2010年南京房地产市场回顾 政策环境土地市场商品住宅市场别墅市场商业物业市场办公物业市场二手房市场楼市热点事件 2010年南京房地产市场典型事件回顾 4 15新政 9 29新政 下关地王 苏宁睿城降价 浦口地王 城南规划 4 15 退地事件 2010年2月份 招商地产仙林退地 2 45亿元港币打了水漂 7月 荣盛置业拿下的仙林湖No 2007G83地块同样被退 仙林的土地一时成了烫手山芋 但是 就在10月12日 保利地产仙林拿地 11月19日 万科地产仙林拿地 仙林土地市场回暖 日光盘事件 2010年4月 新国十条 出台 南京楼市陷入了 冰封 期 但接下来 保利香槟国际 中海凤凰熙岸 金地自在城 紫金东郡 融侨世家 江佑铂庭 苏宁睿城等多个楼盘一天卖光光的现象比比皆是 尤其是金地自在城等楼盘更是成了 日光专业户 调控政策频出 4 15新政出台的信号意义大于实际意义 南京房地产市场在短暂的调整之后有所反弹 随之9 29政策出台 与上海 杭州等城市限制新购一套住房不同的是 南京新政规定已有二套以上住房的家庭将暂时无法购房 地王事件 9月19日 中冶拍得下关滨江巨幅地块 10月29日下午 江北G40地块经过史上最长的350轮竞拍 被雅居乐以21 05亿元拿下 楼面价7411元 平方米 溢价率高达538 紧接着 雅居乐再度以36 6亿元天价拿下江北G41地块 楼面价7813元 平方米 苏宁睿城降价事件 2010年11月12日 苏宁睿城二期开盘直降2000元 平方米 并对老业主以储藏室 车位 储值卡等实物的形式补偿 苏宁置业作为南京本土的品牌开发商 降价对南京市场产生重大影响 部分开发商相应进行了降价促销 部分开发商转变推盘思路 招商仙林湖退地 2 15 11 12 10 08 10 29 9 29 9 19 第二部分 2010年区域房地产市场分析 2010年区域市场运行情况区域典型案例分析2011年区域供应预测 城东区域供应量较少 一直处于供不应求 09年市场 量价齐升 进入10年后供应稀缺 受新政影响小 在售楼盘销售面积五强 城东 在售楼盘销售金额五强 城东 供销萎缩 价格波动大10年板块供给量和去化量有限 单盘价格对整体价格影响较大 造成板块均价一波三折 成交量相较09年大幅下降 价格则大幅提升 上半年是主要放量期 4月份达到峰值 下半年处于消化阶段 低密度物业依旧是主力板块新上市仅有紫金东郡一个项目 板块的表现较其他板块有所逊色 板块的去化主要来自于紫气钟山和紫园的带动 区域市场 以全市改善型客户为主 城中 城东区域客户所占比例较大 由于区域资源稀缺 区域供销全部以改善性产品为主 其中120 144平米产品占据主力 144平米以上高档物业消费力同样强劲 城东板块由于资源稀缺 单价高 总价高 客户以全市改善型为主力 受地缘影响 其中城中和城东客户比例稍高 区域客户 区域内产品以低密度为主 部分公寓类产品主要针对区域内刚性或首次改善型客户 但此部分客户体量小 区域内类别墅 花园洋房 叠加 产品主要针对全市改善型客户 由于单价和总价均较高 客户一般均为多次置业 区域内别墅产品 联排 双拼 产品定位高端 主要卖点为紫金山稀缺资源和项目稀缺物业 客户定位为全市域及辐射南京一小时都市圈内高端客群 根据购买能力的不同可将偏好城东区域购房消费客户分为四类 区域客户 第二部分 2010年区域房地产市场分析 2010年区域市场运行情况区域典型案例分析2011年区域供应预测 紫园 钟鼎山庄 保利紫晶山 本案 本案 典型案例 区域典型案例分布 紫金东郡 区域典型案例 紫园 楼盘名称 紫园开发商 南京建发华海房地产开发有限公司总建面 14 7万 容积率 1 06建筑类型 联排 叠加 花园洋房 多层 小高层主力户型 洋房90 210 公寓128 205 当期开盘时间 2011 1 8产品均价 公寓20000元 洋房25000元 年消化量 约4万平米累计供应量 6 85万 累计成交量 6 2万 项目剩余量 8 5万 客户来源 全市改善型客户卖点 紫金山 交通 地铁 竞争性分析 交通 环境 周边配套等资源相似 竞争关联度强 距离 500m 紫园 本案 区域典型案例 紫园 整体规划 整体规划项目共有1幢2层高的会所和32幢住宅 其中包含有10幢联排别墅 7幢多层住宅 11 17幢 8幢小高层住宅 7栋叠加别墅 项目已售1 9幢64套联排别墅 17 24栋202套山景洋房和公寓 项目在售 25幢小高层山景公寓 15 16幢花园洋房项目未售 10幢4联别墅 11 14幢洋房 26 32幢116套叠加别墅 预计今年推出 未售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 已售 在售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 未售 已售 在售 在售 建筑特色现代简约中式建筑风格为主 建筑特征是运用了徽派建筑传统民居的色彩技巧 重视黑 白 灰 点 线 面有机构造 中国山景园林的中式建筑分格有机结合现代的中式建筑材料打造 区域典型案例 紫园 建筑特色 产品的的物业类型面积段及详细配比 区域典型案例 紫园 户型设计 山景公寓户型解析 三房朝南 充分享受阳光生活 户型方正规整 南北通透 便于使用适宜居住 起居室与室外观景大平台相连接 使建筑融入自然之中 设有主卧套间 功能齐全 同时设有入户门厅 提升居住品质 电梯洋房户型解析 139平米三房大面积阳台及露台设计 充分考虑观景效果 配有独立入户花园 用来过渡室外内空间 主卧套间设计 功能齐全 区域典型案例 紫园 户型设计 联排户型解析 地下一层下沉式大庭院与地上空间连接在一起 亦有室内中庭贯穿整个建筑 制造出丰富的空间效果 同时使地下空间可采自然光 一层入户花园 提升居住品质感 起居室与餐厅设有一定高差 使空间既统一又分隔 起居室上空大面积挑空 刺激视觉空间效果 卧室有南有北 更加贴近生活 顶层配备南北双向大露台 最大限度的提升产品附加价值 地下一层 一层 二层 三层 四层 区域典型案例 紫园 户型设计 紫园售楼处的建筑和园林景观设计均与产品定位一致 服务流线清晰 一气呵成 区域典型案例 紫园 售楼处包装 区域典型案例 紫园 营销推广 紫园售楼处2009年7月份开放 样板房处于装修阶段 预计2月开放 联排样板 通过报纸 户外大牌 户外LED屏以及网络宣传吸引客户 紫园于2009年8月开盘 推出200套左右的联排别墅和小高层产品 之后一般来讲2个月左右推出两栋新房源 客户总样本 252组 客户总样本 252组 客户总样本 252组 通过对紫园已签约252组客户分析 客户主要来自城东 但主城客户仍占有重要比例 职业特征以私营业主为主 客户年龄层集中在40 45岁 区域典型案例 紫园 客户分析 楼盘名称 钟鼎山庄开发商 中冶置业南京有限责任公司总建面 27 8万 容积率 1 01建筑类型 叠加 花园洋房 多层主力户型 叠加215 300 花园洋房140 200 公寓130 175 当期开盘时间 2009 10 31产品均价 叠加28000元 年消化量 6万 年累计供应量 18 9万 累计成交量 13 3万 项目剩余量 14 5万 客户来源 全市改善型客户卖点 紫金山 交通 地铁 大盘社区 央企开发竞争性分析 交通 环境 周边配套等资源相似 竞争关联度较高 区域典型案例 钟鼎山庄 距离约3 7km 钟鼎山庄 本案 区域典型案例 钟鼎山庄 整体规划 经济技术指标 项目规划52栋低 多层住宅 3栋酒店式公寓 2栋配套用房及1栋旅游配套设施 总建筑面积274657 67 其中地上建筑面积186827 5 含住宅152810 5 酒店24392 5 旅游配套服务设施3246 73 公共服务设施401 等 地下建筑面积87830 17 含住宅地下室 地下车库 设备及其他用房等 建筑高度河东15米 河西12米 项目住宅部分包括叠加别墅 215 300 花园洋房 140 200 和五层公寓 109 175 三种产品 整体规划布局偏于保守 区域典型案例 钟鼎山庄 建筑特色 民国风格建筑品质塑造力不强 区域典型案例 钟鼎山庄 户型设计 二期叠加370平米 二期叠加340平米 区域典型案例 钟鼎山庄 售楼处包装 客户总样本 252组 区域典型案例 钟鼎山庄 客户分析 客户总样本 789组 客户总样本 789组 客户总样本 789组 通过对钟鼎山庄已签约789组客户分析 客户主要来自城东 但主城客户仍占有重要比例 职业特征以私营业主和公务员为主 由于产品线较长 客户年龄层分布也较广 40岁以上占大多数 区域典型案例 保利紫晶山 楼盘名称 保利紫晶山开发商 保利江苏房地产发展有限公司总建面 25 7万 容积率 1 2建筑类型 类独栋 类双拼 洋房主力户型 洋房142 195 别墅264 341 当期开盘时间 2010 9 29产品均价 洋房17000元 别墅总价约900万起年消化量 约7万平米累计供应量 8 3万 累计成交量 7 6万 项目剩余量 181万 客户来源 全市改善型客户卖点 紫金山 交通 地铁 竞争性分析 交通 环境 周边配套等资源相似 竞争关联度强 距离约3 8km 紫晶山 本案 区域典型案例 保利紫晶山 整体规划 整体规划项目分为紫台 紫薇 紫苑 紫宸四个组团 紫宸组团物业形态为类独栋 类双拼别墅 地上面积达到230 310平米 其余三个组团均为地上6层的