金成集团房产子公司考核管理办法.ppt

2004 8 13 中国管理资讯网 目的 随着公司管理半径的增大 管理难度也相应加大 为了贯彻集团总体发展战略 有效地提高投资效率充分调动项目公司的积极性 实现生产要素的最佳配置 从而促进房地产业经营计划的圆满实现 特实施 金成集团房产子公司考核管理办法 并建立统一的以经营目标为中心的责任考核体系 内容 考核体系主要由项目经营目标责任考核 简称项目考核 和年度经营目标责任考核 简称年度考核 两部分组成 绩效的考核与奖励以项目考核为准 年度考核只是对项目考核目标的分解 它以事先责成子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪 然后由集团根据其年度目标完成情况决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手段 考核目标 最关键的一点是 需要在项目开展之前 需要进行科学祥细的指标制定过程 并在此基础上制定一系列的量化过程 然后就是把经营目标数字化 考核细则 制定项目可行性报告 确定项目 董事会批准 候选项目经理报 项目承包计划书 董事会确定项目经理 签定项目承包合同 考核管理办法 项目考核体系 项目经营目标责任考核 年度经营目标责任考核 一 项目经营目标责任考核 考核细则 1 与利润目标相关指标 2 与开发进度相关的指标 1 与利润相关的指标 规划指标 包括净用地 全部和分项建筑面积等 考核细则 利润目标 包括平均售价 分项收入 净利润 成本利润率等指标 成本费用 根据科目设置 含土地成本 前期工程费用 设计前期费 基础设施费 配套规费 建安造价 开发费用 不可预见费八部分 考核细则 规划指标 考核细则 成本指标 考核细则 利润指标 土地权证 2 与开发进度相关的指标 考核细则 拆迁安置 方案设计 报批报建 营销策划 工程建设 交房日期 考核细则 项目经营目标考核说明 1 净利润 指标为核心 其数值不得低于项目考核书所列的目标 但考虑到项目开发往往是跨年度的 期间可能发生影响项目经营目标完成结果的重大情况 因此 每年集团可根据实际情况对项目经营目标做出调整 最终的考核指标即以项目每年的年度经营目标相加后确定 超出 净利润 目标的部分 集团给予子公司一定比例作为奖金 考核细则 项目经营目标考核说明 2 为防止出现利润与成本不同步增长的情况 项目的 净利润 指标必须以项目考核书确定的 成本利润率 为参照 成本利润率每下降1 超出净利润部分的奖励比例下调1 3 对项目的开发进度以办理完毕98 以上业主的交房手续为准 每迟延10天 超出净利润部分的奖励比例下调1 考核细则 项目经营目标考核说明 4 在完成 净利润 指标的前提下 如果子公司通过努力积极争取当地的优惠政策 使项目税费与正常情况及同类项目相比得到较大减免的 或者子公司通过努力 使主要的成本科目实际发生额与考核指标及同类项目相比确有明显下降的 经查证属实 按减免或下降额的30 给予奖励 但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额 列入当年的年度考核 考核细则 项目经营目标考核表 考核细则 例子 项目 核定成本利润率20 利润1亿元 楼盘900天交付 完成额定指标奖金为300万元 项目 实际成本利润率25 利润1 2亿元 楼盘920天交付 考核细则 则项目奖金为 300 12000 10000 30 25 20 1 920 900 1000 1102 5万元 考核细则 二 年度经营目标责任考核 以每一个会计年度为期 根据项目考核书的要求和确立的指标 还需要对子公司进行年度考核 为建立科学的奖惩机制 强化激励手段 考核结果与子公司的利益分配挂钩 要求子公司总经理将本年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存 拟扣存40 然后在年终时根据考核结果决定是否返还年薪及其额度 年度经营目标责任考核 考核细则 1 经济目标考核 2 综合管理目标考核 考核细则 年度经济目标考核说明 可支配费用总额按成本费用率进行控制 即可支配费用随收入增减而增减 如 某年的管理费用指标245万元 收入指标6200万元 100 当年的成本费用率3 95 即每增加100元的收入就能增加3 95元的可支配费用 经营收入的考核办法为 以当年销售收入除以核定销售收入 得出此项收入的考核分值 设定 Bi为实际销售收入 B为核定销售收入 则经营收入分值为 Bi B 100 考核细则 年度经济目标考核说明 计算出经营收入的考核分后 以实际完成的销售收入 Bi 为基数乘以核定的费用率 得出实际完成收入应该控制的成本费用 用 表示 再将实际发生的成本费用 用A表示 除以实际完成收入应该控制的费用 以100减去 即为成本费用指标考核得分 设定 A为实际发生的成本费用 为实际完成收入应该控制的成本费用 则成本费用指标考核得值为 100 A 100 计算出以上得分后 把交还集团公司资金因素C1除以核定交集团资金C作为经济考核系数 考核细则 年度经济目标考核表 考核细则 年度项目经济目标考核举例 当年核定 管理成本200万元 销售额2亿元 成本费用率 200 20000 1 当年交还集团资金1亿元 当年实际完成 管理成本180万元 销售额1 8亿元 当年交还集团资金9000万元 考核细则 则年度经济目标考核得分为 18000 20000 100 100 180 18000 0 1 100 9000 10000 90 0 0 9 81分 考核细则 年度综合管理目标考核 考核细则 年度综合管理目标考核说明 综合管理目标考核 根据子公司发展与经营情况 按满分100分设定各项管理工作的内容 分值与考核办法 由计划财务部 房产管理部会同集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分 考核细则 年度综合管理目标考核说明 项目工程进度 重要的进度目标 每项每迟延若干天扣一定的分数 财务管理 包括自主融资额不得低于多少 财务纪律 预算编制与执行情况 前面所说的专项费用控制等等 综合管理 包括集团劳动人事制度执行情况 员工培训 信息沟通 规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批 合同管理 文件 车辆 档案 物资 保密等事项的管理等等 考核细则 年度综合管理目标考核说明 安全管理 有健全的安全管理机构与制度 不发生民事转刑事案件和非正常死亡 无重大职工人身安全 盗窃 火灾等事故 品牌建设 包括认真执行集团争创统一的集团房产品牌 业主投诉率控制在一定数值以内等等 质量管理 主要对建筑产品的质量进行控制 反映在返修率 返修费用控制等方面 考核细则 年度考核得分表 考核细则 年度考核奖惩办法 1 总分60分以下 原扣存年薪不予发还 2 60 80分 得分每增加1分 返还5 原扣存年薪 3 80分以上 全额发还被扣存年薪并发放奖金 但奖金在年终时不发放 而是根据项目经营目标责任考核书的规定 在项目决算后统一考核发放 考核细则 项目经理职责 项目经理权力 人事权 财权 技术决策权