份洛阳市重点楼盘监控报告.ppt

BY易道 惠普银河湾项目组 2015 07 06 6月份洛阳市重点楼盘监控报告 汇报目录 Part1 楼市新政盘点 2020 3 21 上半年北上广深房价普涨现 日光盘 三四线难反弹 去年下半年以来 楼市利好政策接连出台 尤其是在多个信贷 组合拳 的作用下 楼市升温明显 930新政 330新政 涉及 认房不认贷 最低七折利率 以及 二套房最低首付四成 等实质性内容 此外 三次降息 两次降准 以及各地提高公积金贷款额度及放宽使用限制等等政策 均对楼市的回暖起到了实际的推动作用 来自国家统计局的数据 70城房价环比综合平均涨幅由四月份开始由跌转涨 五月份环比上涨了0 7 出现上涨的城市个数也由年初的2个增加到了20个 下降的城市由64个降为43个 由于一线城市的拉动作用 房价整体呈现出了回暖态势 对于上半年70城房价环比综合出现增长的原因 中国社科院城市发展与环境研究所原所长牛凤瑞在接受中新网房产频道采访时表示 国家出台的一系列宽松政策的出台 是对过去房地产既有的政策逐渐放开 以恢复市场本来的面目 即用供求关系来决定价格 这对于房地产来说是一个向好的转换 房地产协会名誉副会长朱中一也告诉中新网房产频道 正是由于国家出台了一系列利好措施 信贷政策日渐宽松 支持了自住和改善型购房人群 使得楼市的需求得到了集中释放 2020 3 21 河南房价每平首次突破10000元再创历史新高 房价基数越大涨速越快 是很多城市已经证明过的事情 昨日 市住房保障和房地产管理局公布的数据显示 5月份郑州市区房价为每平方米10243元 比4月份每平方米上涨了2169元 再创历史新高 根据数据 5月份 郑州市区商住房销售均价为10243元 比4月份环比上涨了26 86 比去年5月份同比上涨了29 04 这也是郑州市区房价每平方米首次突破10000元 5月份 郑州市区房价出现了罕有的大幅上涨 原因何在 对此 市房管局相关负责人分析 主要原因有3个方面 一是对楼市来说 量在价先 在销售量增加的情况下 价格通常也会提高 二是从供求形势看 前5个月全市和市区商住房供销比分别为1 06 1和1 01 1 供销差距较小 三是低价位商住房占比下降 高价位商住房占比提高 尤其是均价每平方米26553元的郑东新区 龙之梦西苑 销售8 39万平方米 对住宅整体价格拉动明显 若扣除该项目 则5月份市区商住宅均价为每平方米9113元 环比上涨12 87 同比上涨14 8 市区房价从每平方米8000元涨至10000元 2020 3 21 2020 3 21 2020 3 21 金融杠杆成为调控政策主力 调控方向偏利好 刺激GDP 7 左右仍有政策空间 2020 3 21 涧西商场接连开业一座购物中心能否改变城市商业格局 让城市生机勃勃的不是工厂和烟囱 而是商业和街道 众所周知 南昌路连接新区 高新区 涧西区 是洛阳南北的主要道路 而且作为洛阳大型厂矿 科研院所的聚集地 南昌路商圈一直以来都是商家眼中的宝地 2000年 丹尼斯南昌路店开业 形成一个小小的商圈 之后周边1000米之内 住宅 商业不断增值 随着万达临街铺面开业 南昌路形成了丹尼斯与万达 双子星座 共同闪耀的格局 这两大商业中心周边聚集为数不菲的餐饮 娱乐等多种商业形态和社区底商 商业氛围大大提升 但这已经是南昌路商圈的过去时了 新区商场云集人气不足难题如何解决 洛阳新区展览路几公里的路段云集着宝龙城市广场 泉舜购物中心 以及在建的正大国际广场 与之相隔的开元大道上则遍布政府机关 银行总部 高端写字楼 还有不少中高档楼盘 包括银润中央广场 勤政苑等 先聚人气 再创商机 无论宝龙 泉舜 亦或是正大无不遵循这一真理 一边建住宅 让人住进来 一边建配套设施 让人们有地方娱乐 消费 人们的休闲时光不愁没地方打发 关键是去哪儿打发 在网购冲击下 消费者的购物习惯已发生变化 单一的购物已经不能满足其需求 洛阳新建的大型商场开始走吃喝玩乐购一体化方向 线上与线下结合 重体验 轻售卖 洛阳商圈新格局 涧西崛起西工衰落新区无人气 2020 3 21 今年洛阳重大科技项目启动六大领域项目受资助 近日 洛阳市2015年重大科技项目正式启动 作为市级科技计划管理体制改革以来实施的第一批重大科技专项和平台建设项目 今年我市重大科技项目涉及机器人与智能装备 轴承 硅光伏 现代中药与生物医药 新材料 石化煤化等六大重点产业领域 并获得资金支持 去年以来 围绕 洛阳市重点产业产学研合作行动方案 确定的机器人与智能装备等六大重点产业领域 我市在全市范围内征集到科技项目82个 经现场答辩 专家评审等程序 最终遴选出23个重大科技项目 这23个重大科技项目总投入4 9亿元 其中市财政重大科技专项经费投入5325万元 企业研发投入4 4亿元 预计实现年销售收入20 56亿元 市科技局相关负责人表示 此次启动的重大科技项目是市级科技计划管理体制改革以来实施的第一批重大科技专项和平台建设项目 主要为政策重点支持 市场前景好 产业带动能力强的关键核心技术创新项目 做到科技创新扶持资金不 撒胡椒面儿 能以 四两 财政资金撬动 千斤 市场研发投入 2020 3 21 Part2 洛阳市场动态 2020 3 21 2020 3 21 2020 3 21 2020 3 21 6月份土地供应量增加 12幅地块 成交5宗 3宗商住用地 2宗商业设施用地 成交缓升 商业开发用地供应减少 战略配套用地供应增加 完善城市规划布局 2020 3 21 城市区供应量第一季度 城市区预售共批准面积104 1万平方米 同比上涨3 29 供应商品房8226套 同比下降25 65 其中 供应住宅4297套 同比下降10 83 面积53 09万平方米 同比上涨2 63 城市区成交量第一季度 城市区新建商品房销售6077套 同比下降4 55 面积66 64万平方米 同比上涨4 91 金额33 46亿元 同比下降1 18 其中住宅销售5596套 同比上涨11 39 面积63 16万平方米 同比上涨12 67 金额29 94亿元 同比6 7 2020 3 21 城市区成交均价第一季度 住宅合同备案均价每平方米4740元 同比下降5 29 其中3月 住宅合同备案均价每平方米4692元 同比下降0 55 环比下降3 26 库存货值我市市区商品住宅累计库存651 74万平方米 市区商品住宅去库存期为21个月 其去库存期已超过正常的12 18个月 2020 3 21 Part3 重点楼盘监控 2020 3 21 楼盘信息一览表 2020 3 21 楼盘信息一览表 2020 3 21 保利建业香槟国际开盘特别监控 2020 3 21 户型图解 2020 3 21 活动现场 2020 3 21 开盘不足之处与分析 由于认筹客户数量较多 售房部空间有限 保利建业香槟国际选择在洛阳会展中心开盘 开盘目标去化300套 实际去化280套 基本完成目标任务 未完成既定目标的原因主要为 前期报价与实际成交价落差较大 开盘价格超出多数客户心理预期 前期拓展客户多为需求大户型的改善型客户 因此140 以上的中大户型成交情况较好 但是该区域目前生活配套相对较少 生活氛围较差 区域内多为改善型客户 刚需客户较少 且香槟国际开盘价格较高 尽管有86 118 的刚需户型 但因总价过高 在一定程度上阻碍了刚需客户的下定 也影响了总体成交量的提升 在前期客户拓展过程中 对潜在客户的心理价位没有摸准 造成前期报价时 客户得到多个报价的情况 使部分客户对项目具体情况较为混乱 造成了一部分客户的流失 开盘当天 外场缺乏有效的客户引导 造成在首批客户选房后 因报价超出部分客户心理预期 出现客户提前离场的情况 对在场未选房客户造成了一定的冲击 项目所在区域环境较好 但生活氛围较差 该片区140 以上的大户型成交情况较好 显示出该区域改善型客户较为集中 但香槟国际86 118 的小户型总体占比较大 影响了改善型客户的进入 2020 3 21 保利营销值得借鉴之处 国家知名房企联手本土实力名企 品牌效应充分发挥 保利军工展隐含开发品质优异 增强客户购买信心 圆明园铜首展览 公关活动独一无二 引发市场关注 样板间提前呈现 规避户型上的缺陷 给客户视觉冲击力大 海量拓客 使用人海战术 深层次挖掘客户 2020 3 21 中弘中央广场开盘特别监控 2020 3 21 户型图解 2020 3 21 开盘失败之处 一期共计5栋住宅 本次开盘推出2栋 户型选择空间较少 全为刚需户型 客户面相对缩窄 所推出楼栋位置较差 不少客户期待好楼栋的推出 前期市场宣传力度达到 但是客户感受不够直观 售房部门前就是工地 脏乱不堪 观感较差 景观示范区和样板间均为呈现 视觉冲击不够 从市调过程来看 销售人员整体素质较差 客户把控能力不够 导致部分客户流失 2020 3 21 汉德 九洲城认筹特别监控 2020 3 21 2020 3 21 户型配比 1 楼 128 62 89 124 118 62 2 楼 139 23 89 46 128 23 3 楼 128 68 89 136 118 68 2020 3 21 认筹现场 PS 2015年6月26日晚19 10拍摄于九洲城售房部 根据图示客户走访了解 大多数多为丹尼斯内部职工与唐2 唐3家属区客户 当日虽然下雨但是仍有部分客户连夜排队出现 2020 3 21 认筹当天 2020 3 21 户型图解 139 三室两厅两卫 118 两室两厅两卫 86 两室两厅一卫 2020 3 21 2020 3 21 88 两室两厅一卫 128 三室两厅一卫 2020 3 21 认筹活动评价 本次认筹较为成功 无疑在低迷的市场行情下是超出预期 其营销手法与保利建业香槟国际的手法较为类似 项目前期基本无市场动态 后期售房部开放 及中间穿插的公关活动 认筹等活动紧锣密鼓的进行 市场动作在一个时期内较为频繁 在市场普遍急于卖房回款的市场基调下 汉德 九洲城更愿意把资金花在客户看得见 摸得着的地方 用客户最为直观的视觉 让客户被自己的视觉所 打败 而不是空口造梦 毕竟如今的客户 精明 了许多 2020 3 21 Part4 市调结论 市场展望 2020 3 21 俗话说 金九银十 但是今年的六月似乎并不甘于平凡 随着6月27日中弘 中央广场开盘的一声哨响 保利建业香槟国际 盛世新天地 九州池等项目相继开盘或认筹 且各监控项目成交均价均在5400元 以上 较之去年冬天价格略有上浮 早在5月北上广深就传来市场大卖的 捷报 如今重点城市走势较好 洛阳房价也开始上涨 房地产市场回暖已经逐渐明显 开发商应把握好这一机会厉兵秣马 在洛阳市场上抢占有利地位 市调结论 2020 3 21 市场展望 供应影响下半年的金融 税收等市场环境等无疑都将进一步宽松 有利于改善型和首次置业人群购房需求的持续释放 支撑楼市下半年持续回暖势头 下半年的土地供应量 土地成交量 新开工面积等都有望 稳中有升 在楼市库存在逐步消