湖北麻城房地产市场调查

湖北麻城房地产市场调查2012年 1 城市区位 麻城城市概况 麻城 位于湖北省东北部 距离武汉118公里 处于武汉 郑州 合肥三角经济区域中心 版图面积3747平方公里 辖19个乡镇办事处 1个省级经济科技开发区 716个行政村 麻城区位特征 2 交通 麻城城市概况 是武汉 襄阳之后的湖北省第三大交通枢纽 106国道贯穿全境 三高 大广高速 沪蓉高速 麻竹高速 三铁 京九铁路 沪汉蓉铁路 汉麻铁路 在此联接 湖北省十二五规划中即将建设麻城 通山 麻城 阳新高速公路 麻阳高速公路 麻城至武穴高速公路 交通 3 麻城经济 麻城城市概况 经济总量 麻城国内生产总值处于湖北80个县市区第33位 比上一年上升7位 人均排名第56位 麻城2011年GDP总值156 67亿元 比上年增长15 6 高于全省增速1 8个百分点 高于全国增速6 4个百分点 2011年GDP总量处于湖北80个县市区第33位 名次较上一年上升7位 增速高于全省全国 汽配 冶金机械 花岗石材 农产品加工 能源电力 及延伸产业 五大产业 支柱产业 图 华中地区最大的管业基地落户麻城 图为投资7亿元的屯仓管业一期工程厂区 麻城是一座以工业为主体的城市 重工业在产业结构中比重占明显优势 达88 1 4 人口概况 麻城城市概况 麻城中心城区人口未来发展规划2015年 28万2020年 35万2030年 50万 麻城人口 2011年末 麻城全县人口116 34万人 中心城区人口21万人 5 城市发展 麻城城市概况 发展历史 过去十年 城市一直向西发展 现已形成金桥生活片区 政府行政事业单位延金桥大道两侧布置 房地产开发大部集中在金桥大道两侧 黄金桥经济科技开发区在城市西部 未来政府行政办公集中区在城市西部 城市还在向西扩展 未来在城西还将形成低碳产业园区总体来说 麻城向西发展的格局已经形成 且不可逆转 远期规划 发展策略 西拓 东延 中优 以西拓为主 东延为辅 调整优化旧城区与金桥片区 西拓 产业功能近期向金桥新区拓展 中远期跨京九铁路向西拓展 以工业产业功能拓展为主 发展先进制造业和物流产业 东延 跨举水河东进至鼓楼街办 以生活居住 旅游服务拓展为主 中优 进一步调整置换旧城中心区功能 改造城中村 整体提高土地利用强度 优化中心区环境 麻城未来规划为 一体两翼 两心四区 的结构 城市将西 东 中结合发展 其中 东延 刚刚启动 未来3 5年难有大的进展 城市向西发展仍是主线 6 商圈概况 麻城市概况 商圈分布 麻城三大商圈 市中心商圈 东浦路商圈 金桥大道商圈 7 房地产概况 麻城城市概况 2009年 2011年10月成交量对比 麻城房地产市场销量从2009年销售21 05万 增长到2011年1 10月的35 13万 2011年销量大幅上涨 主要是 神光花园 低价跑量 实现了较大的销售量 神光花园距离本项目500米左右 已开发300亩 后期还有150亩的未开发用地 麻城2009年 2011年10月房地产成交情况 数据来源 房管局公布 2009年 2011年麻城房价走势 2009年 2011年销售价格对比 麻城房价从2009年每平1800元左右快速上涨到2011年每平3500元左右房价在短短两年时间里上涨了近两倍 2012年1 11月麻城典型项目单盘销售量 估 2012年麻城单盘成交量 麻城住宅在多层封顶 电梯50 时才能办理预售许可证 2012年各楼盘平均年销售在200套左右 各项目开盘时一般销售量在50套以内 8 目标客群 区域楼盘客户特征 本案目标客户群及需求特征 本案是离城向西最远的楼盘 吸引老城区客户面临众多的拦截 项目前期开发时 配套基本空白 对老城区客户来说 落差比较大 地块对麻城西面的各个乡镇来说 反而是最近的楼盘 因此 本案最少在前期 主力客户将是乡镇客户群 会占到客户总量的70 左右 此部分客户主要是外出打工人群 他们把在城里买一套房子 作为自己奋斗成功的标志 自己的孩子上学时 他们会让孩子在城里读书 由于自己长年在外打工 他们需要将父母接到城里照顾孩子 因此三房将是他们需求的主力户型 同时 根据我们对老城区客户的调查 他们也需要好的园林景观 好的物业管理 如果我们达到他们的期望 这些人也表示会购买项目产品 他们家里的房子往往是自建房 面积较大 因子女分出来或追求现代化的生活方式而新购置房产 因此新购置房产的面积往往面积偏小 两房相对偏多 9 户型配比 住宅需求总价特征 总价接受的主流区间在26 40万元接受总价在40万元以上的 只有6 总价达到50万元 就基本超出了当地人的接受范围 40万总价是个坎 麻城消费者能够接收单价3500元 总价约40万的住宅产品 目前麻城超过40万总价的房子走量困难 总价达到50万的房子不被当地消费者接受 麻城房价特点 面积段市场需求调查 主力需求面积在90 130平米 其中111 120区间 91 100区间 需求量最大 两房需求占19 三房两卫占到64 三房一卫占13 四房需求基本没有 户型配比市场需求调查 市场需求面积和户型交叉分析 两房主力需求在90平米左右 三房主要在120平米上下100平米以下的三方有需求 占比13 但目前麻城很少此类产品供应 麻城市目前在售及未售项目面积段在80 135 主要以110 130 三房为主力面积区间 区域楼盘户型区间 各楼盘主力户型基本上都是120平米以上的三房两卫 和川内产品格局完全不同 各楼盘主力户型 95 110左右的紧凑三房是最畅销的产品 关注总价35万左右 热销户型分析 各楼盘产品上 120平米左右的三房两卫 销售速度较快根据置业各楼盘置业反馈 目前110平米左右三房两卫 更受欢迎 户型逐渐趋于小型化 目前麻城主力需求户型为三房户型 但由于麻城房价上涨速度过快 消费者的总价承受能力越来越弱 户型面积有走小的趋势 香榭花都作为麻城成熟楼盘代表 第三期首次出现95 左右小三房 格林国际城春节前后开盘 面积也在走小 市场户型走向 10 梯户建议 梯户比市场需求调查 73 的被访者能接受1梯2户 14 的被访者接受1梯3户 5 的被访者接受2梯4户 另各有8 的被访者觉得无所谓 周边楼盘梯户比 就已知项目来说 本案是麻城容积率最高的项目 本地块地价不低 同时考虑未来成熟后地价大幅上涨的可能 容积率还必须做满 本项目与周边楼盘容积率对比 麻城当地小高层建筑基本为1梯2户 很少部分为1梯3户 1梯4户 麻城当地多层建筑全部为1梯2户 麻城当地目前未出现1梯6户产品 目前麻城市对梯户数的要求主要是1梯2户或4户 并且要求南北朝向 近期修建一梯六户产品可能会存在压力 市场梯户比总结 项目梯户比建议 11 建筑风格 区域楼盘建筑风格 区域楼盘建筑风格 区域楼盘建筑风格 麻城的建筑外立面 总体表现为毫无特色的所谓现代风格 一些楼盘已经开始重视外立面风格 其中两个楼盘采用了英式风格 因此我们对本案有三个倾向 西班牙风格 Artdeco风格和简欧风格 其中 西班牙风格在高层较难表现 Artdeco风格在多层出现的情况也比较少 因此 我们建议采用简欧风格 既能实现 洋盘 的感觉 又能控制造价 项目建筑风格建议 简欧风格 特征 1 简欧风格在形式特征上多表现为平屋顶 对称的布局 大面积的玻璃 光洁的白墙面 简单的檐部处理 宽敞的露台等 2 大气 简洁是对简欧风格的简要概括 3 反对过多的装饰 并主张抛开历史上已有的风格和式样 充分使用现代的材料和构筑技术创