杭州西湖时代广场策划管理文集(22个doc)53.doc

西都时代广场论证报告附件：西都.时代广场投资经济评估（一） 销售说明：1、 西都时代广场总建筑面积38476m2，其中 地下室9150m2； 商场23507m2 ； 4F配套5819m2。2、 商业可销售面积12570m2，其中 直销式3450m2； 返回式6120m2； 产权式（或融资式）3000m2。3、 销售收入11220万元，其中 直销和返回式8770万元； 产权或融资式约3000万元4、 公司自留产权面积25906m2及资产，其中 地下室8350m2，评估价4000元/m2，评估值3340万元； 商场12037m2，评估均价7000元/m2，评估值8426万元； 4F配套5519m2，评估价3800元/m2，评估值2097万元；5、公司自留资产市值合计约1.39亿元。（二）投资说明：5、 财务成本、税收成本、项目直接投资成本总计约10383万元（详见投资概算表）；6、 若含财务成本、税收成本、项目综合投资总成本约11238万元（其中财务成本405万元，税收450万元）；（三） 评估说明：1、商场的销售情况取决于商场的经营与管理，由于在西都时代广场论证报告中对该商业的经营做了全面而详细的商业经营链分析， 其结论是商场经营是可行的。所以在商场各类铺面有市场支撑的前提下，经市场调研认为商场各类铺面的平均销售率将达90%左右。2、商场建设后，实际销售额将在9500万元，其中 直销和返回式7400万元（822090%） 产权或融资式2100万元（300070%） （实际可按需扩大至6000万以上） 3、公司自有产权面积及资产 合计面积27760m2（25906m2，外加10%的销售滞留面积约1851.7m2） 合计资产 1.56亿元（13900万元，外加10%的销售滞留资产1720万元，合计1.56亿元）（四）投资（或资产性）收益分析：1、 综合投资成本约11238万元；2、 实际销售收入约9500万元；3、 优良资产收益约1.56亿元，可融资式变现1.1亿元（1.56亿元70%）；4、 实际净收益约 9500 11000 11238万元 = 9262万元； 实际收益 融资收益 综合总成本 净利润5、 实际投资净回报率约9262/4500 =205%（注：融资成本另做分析）。（五） 商场经营说明：1、 商场主业保本年销售额约16500万元/年 其中： 大卖场：5500万元/年 百货： 8000万元/年 家电： 3000万元/年2、 商场副业保本销售额约8000万元/年 其中： 手机：4000万元/年 电脑：4000万元/年（六） 商场租金收益说明：实际收益总计约1224万元/年 其中： 年预期合计租金收入约1632万元/年； 年实际合计租金收入约1224万元/年，按70%实际招租充盈率计。（七） 返回式销售和融资式财务成本说明：实际财务总计约1144万元 其中：1、返回式 返回式实际销售额：4482万元；（4980万元90%）； 返回式租金成本：358万元，按8%回报计取租金成本，（4482万元8%）2、 融资变现式 实际变现额：约13100万元，其中：1 2100万元 （300070%） 2 11000万元 （1560070%） 变现财务成本：786万元，6%融资年息计（131006%）3、实际返回式和融资式成本合计约1144万元 （八） 评估结论：1、 公司实际起动资金约4500万元，实际获净利约9262万元；2、 商场实际租金收益1224万元/年，返回式销售和融资式变现实际支出成本1144万元，即每年净租金收益约110万元；3、 实际净投资回报率205%，投资回报期限