超级实用验房手册.doc

关于房屋存在质量问题要求限期整改的函致 地产开发有限公司：我系 小区 栋 楼 室业主。我于 年 月 日与贵司签订了商品房买卖合同，并付清了合同规定款项。根据双方合同约定，贵公司应于 年 月 日将房屋交付于我，我于 年 月 日收到贵公司交付使用通知书，我于 月 日前往贵公司指定现场办理交付手续。经和你公司指派人员共同对房屋进行检验，确认该房屋存在诸多违反国家强制性标准的质量缺陷问题、诸多设备未到位和损坏的情况：部位违规现象及质量缺陷描述该房屋需要整改维修后方能进行装修，为此我方目前无法接收房屋，我方要求你方立即进行整改，确保房屋质量，视你公司整改情况，我方保留继续追究你方违约责任的全部合同权利。特此函达！业主：年 月 日文件接收人：（盖公章） 经手人签字：年 月 日业主验房手册A最好请有收楼经验朋友同行，帮助发现问题提供意见。B发现问题后不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后举证奠定基础，特别保存好验房问题备案单。核查房屋总面积超出或减少百分之三以内的情况很普遍；套内面积减少、公摊面积增加的情况更多C 只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格内各种记录下来，并写清自己的意见，如果确实属于不能收楼的，要在关于房屋存在质量问题要求限期整改的函内写清原因并要求开发商签字、盖章。（两份，一份给开发商，一份自己带走）D 以下各条最好逐项在框内填或，并将项另外记写详细。一、 验房自带物品：购房合同、售楼说明书、验房手册、文件夹，纸/笔。5m卷尺、2533cm直角尺、游标尺。带指示灯的电插座两个（两头插头和三头插头的各一个），三插头及两插头小电器各一个。手电筒（毛胚房照明条件有限，局部难以看清）、计算器、5号电池2节。小榔头、小木槌/长棍子（铁的最好、短了有些地方够不着）、小梯子。塑料盆/桶、塑料袋多个/包装绳、沙子、扫帚/抹布、易贴便条/粉笔、报纸/打火机、带有日期显示功能的相机一部/以便拍下有问题之处，作为凭证。（有录音笔或DV更佳，最好可以把验收过程录音或拍摄下来，以作证据。）卫生纸、凳子。零钱、饮料、食品（能量补充）。其它二、 相关文件查验：1、查验并带走住宅质量保证书（如无，或内容未满足如下条件，买房人可以拒绝收房！）（保修期限从领到钥匙开始计算，这个日期必须写进住宅质量保证书。）书内应包含三个项目的保修条款：A、结构的保修期限是50年，B、屋面防水和卫浴防水的保修期限是五年，C、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程的保修期限是两年。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。住宅质量保证书是开发商针对房屋质量及保修期限、范围作出的承诺。2、查验并带走住宅使用说明书（如无，或内容未达到如下条件，买房人可以拒绝收房！）住宅使用说明书是针对房屋设计、施工及验收中的具体技术指标，如抗震指数、墙体结构类型等作出的相关说明。还应包含如下内容：A、开发商名称及其联系电话；B、设计单位及其联系电话；C、施工单位及其联系电话；D、监理单位及其联系电话。3、该楼盘整栋楼的竣工验收备案表（如无，或内容未达到如下条件，买房人可以拒绝收房！）有则说明有关部门验收合格。必须在竣工验收后十五天内备案，否则影响办理产权证。按照有关规定，竣工验收备案表上的每一项都必须报主管部门备案，如果缺少任何一项的话，这个楼盘就属于“黑楼”，是不能入住的。消防这种关键环节，一旦出了问题，就是人命关天的大事故。而对于业主来说，人身安全才是第一位的，因此购房者验房的时候不能只看发展商有没有这张备案表，一定还要仔细察看各个分项有没有都备案。竣工验收备案表对房地产商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管部门备案后，发展商就必须对楼盘终生负责，过失，追究其责任。4、测绘单位实测面积明细表（如无，买房人可以拒绝收房！）或直属测绘队出具竣工实测表，算好公摊面积/多少分摊面积，这直接影响到您居住面积的多少，及今后交纳物业管理费的多少（包括：物业管理费应有物价局批文、装修押金、垃圾清运费）。向开发商索要测绘部门的实测报告（确认并带走带走）。开发商交房时，已经有了“竣工备案表”，但没有“面积实测表”，买房人可以拒绝收房。“房屋面积测绘表”是开发商交房的必要条件，没有“房屋面积测绘表”，购房人有权拒绝收房。 根据合同法第136条的规定，房屋面积测绘表是出卖人必须向买受人提供的资料，否则，买受人无法行使买受人的权利和履行买受人的义务。比如：合同约定实际交付的房屋面积的增加或减少时，买受人有哪些权利和义务，若没有房屋面积测绘表，买受人既无法行使合同约定的这些权利，也无法履行合同约定的这些义务。所以，从法律逻辑和合同法第136条的规定来说，在交房时向购房人提供房屋面积测绘表就是开发商必须向购房人履行的法律义务。5、确认带走管线分布竣工图（如无，或未达到如下条件，买房人可以拒绝收房！）或电气竣工简图(水、强电、弱电、插座、回路、电表、电线结构)（方便以后施工）。房中电表、水表、煤气表等，要经过长沙市技术监督局检验合格/并签字（必须明文实字）才算数。验房先验计量器具仪表：水表、电表、燃气表及热量表（以下简称“四表”）是进行费用结算的仪表。 “四表”已被列为国家重点监管的计量器具，按照计量法规定，在安装使用前，“四表”必须经质监部门的首次强制检定，只有检测达标，贴上“首次强制检定合格证”才能安装使用。购买新房之前，可以先查看一下水表、电表、燃气表以及热量表上是否贴有“首次强制检定合格证”的白底红字标签，如果没有可以对开发商提出进行检测的要求。三、 验房步骤验收之一 电源插座、电源开关、电闸：1、拉闸开电：电灯是否亮，线路是否好；试用所有的电源开关、插座和电闸。最好带一个有显示灯的插头，这样检查插座时很方便。空调插座是否与其他线路分开，空调、排风扇、洗衣机有专用插座。2、拉闸断电：电闸及电表在户外的，应检查其是否能控制室内的灯具及室内各插座；方法是：拉闸后户内是否完全断电；户内有分闸的，也应检查各个分闸是否完全控制各分支线路，是否控制户内电器。照明闸具应分开，如室内应设置控制灯光的闸具和控制插销的闸具，空调的插座应与其他线路分开3、 距离地面30厘米高的插座必须带保险装置，厨厕应与通风道就近安装，洗手盆的上方不应有插座，卫生间内用于洗澡的电源插座应是防潮插座并有防溅措施；主卧室、客厅、书房预留，电话插孔、宽带网插孔、有线电视插孔。4、电气线路安装应平整、牢固、顺直，过墙应有导管。有导管连接必须紧密，铝导线连接不得采用绞接或绑接。采用管子配线时，连接点必须紧密、可靠，使管路在结构上和电气连成整体并有可靠的接地；5、电线，商品住宅装修一次到位实施细则规定，导线必须采用绝缘铜线，分支回路导线截面不小于2.5平方毫米，厨房、空调的分支线的截面不应小于4平方毫米。 6、应按套（单元）安装电表或预留表位，并有接地装置；7、各种避雷装置的所有连接点必须牢固可靠；8、卫生间内电源，防潮插座并有防溅措施照明灯座必须是磁口安全灯座9、回路分支回路过少，相互产生干扰，对较敏感电子(如电脑)造成损害。国家标准住宅设计规范，规定每套住宅回路数不宜少于5-6个。增加回路可保证电线使用寿命，减少短路火灾事故发生。10、用电负荷和电表一旦装用电负荷过小，许多大功率家用电器将无法使用。国家标准住宅设计规范(GB50096-1999)规定，两居室及以上住宅(使用面积为56平方米以上)用电负荷不应小于4千瓦。应注意的是，该标准只是基于安全考虑的最低要求。建议，最好选择设计用电负荷至少在6千瓦以上、电表容量10(40)A以上的住宅。验收之二水系统A、给水系统：1、镀锌管要不生锈，有锈斑即有采用了不合格的非标冷镀锌管之疑。（市建设局有规定严禁采用冷镀锌、不合格的水煤气管）2、对暗埋的给水管来说只能看墙壁面有没有渗出水的痕迹，哪怕是轻微的都不允许。3、坐便器、水咀、管道没有滴、漏、跑、冒水的情况，水咀要开启灵活。4、注意抄水表记录原始新表的行度，并经过双方确认。B、排水系统：1、验收下水情况：坐便器、洗手间、阳台、厨房有地漏的，连同检查地面坡度一起倒水试验，地漏排水畅/地面无积水。如台盆、浴缸、马桶的下水塑料袋罩着水口，捆实，地漏下水塞实。厕卫放水约高2cm。楼下业主24小时后查看其家厕卫天花是否渗水。2、检查排水水平管不能倒坡，应向垂直排水总管方向倾坡，否则排水不畅也极易堵死；同时检查各接头处漏渗水。（检查水平排水管一般要到下一层楼检查）验收之三具体部位1、防盗门是否有公安部门认证外观是否无流坠，掉漆、变形、磕碰、是否有坑洞、顶部都必须刷漆、防盗门里填充有防火棉？五金件是否生锈门锁是否灵活、脱簧、门匙与门锁是否封口。猫眼不清晰、视野不全、修复或更换用两节五号电池验门铃；门间隙是否太大（特别是门锁的一边）门四边是否紧贴门框户门；先查门窗是否横平竖直，预留门框端正、卷尺量各边是否平行。密封条完整检查门窗密封良好，可用一长纸条放在密封点上，关门压住纸条用力抽出，试验看密封条的压力是否均匀。如果门扇对内开，必须预留出地面装饰的足够缝隙，否则铺砖后，开门可费劲了。如果门扇对外开，也必须预留出地面装饰的缝隙0.51CM。2、窗窗框平行/端正、用卷尺量是否平行两边到地高度，是否一致，窗台内外、窗框接口、窗边与混凝土接口有无缝隙。窗台下是否有水迹，如有则可能是窗户漏水，窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水每扇门铝合金门窗要推拉一下，应开启灵活、结实、拼缝严密、玻璃胶丰满、无变形。窗户油漆色泽一致，表面不应有脱皮、漏刷、划痕，磕碰 五金件是否生锈 窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。玻璃是否有划痕、裂痕3、天花 裂缝：倾斜、隆起、凹陷、手电筒照射墙面、顶棚凹凸明显，空鼓：现在都是框架式房屋结构（即所有墙面都是最后筑建），接近天花的顶部往往有空洞现象（即里面没有砖体，严重工程隐患，要求物业凿开墙面补齐），木棍敲打天花/地板/墙体有回响说明空鼓，粉笔标注。雨渍、霉菌，常见厕所顶棚、墙壁、各种管线与楼板接合处、手电筒照看窗顶部雨渍、积水痕迹；平整：大功率灯泡（200瓦）照射墙壁天花板是否平整，立刻通过光线阴影看出不平，要提出重新补腻子抹灰应表面平整、不应有裂缝、起泡，阴阳角（墙角和柱角）线条平直；没有弯弯扭扭净高、墙体、天花，宽、高、长度，盒尺查房顶，取45个点进行测量，若数值一致，如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。直角尺测量墙角、柜子角；镜子：放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方4、墙壁外墙渗水，墙身、墙角接位有无水渍、裂痕、下雨天要注意观察，水印和霉点； 外墙不得有较大面积的空鼓、开裂，墙角接位裂痕；水塞尺测量墙体、天花的裂缝宽度、长度、水平；手电筒看墙身、墙面、顶棚、楼板，有无倾斜、墙体裂缝及楼板裂缝，墙皮脱落。墙面、顶棚是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀没发好，抹在墙上干后就会形成爆点）空调管孔高度、渗水木棍轻敲。听到“空空”声/各面层与墙(地)面接触有缝隙/要返工；“沉闷”的碰击声/接触良好。墙面、地面、阳台板，尤阳台角、窗户角、地面四个角上，“空鼓”粉笔标注；物业人员尽快修复墙壁、地面横平竖直。用长尺（或者带有水平的专用直尺）靠墙壁地面检查，同时观察是否有划痕裂纹，墙测高度：用盒尺检查房顶，取45个点，进行测量，若数值一致，比如房高均为2.5m（或者2.6m）说明房顶没有倾斜。三角尺测量墙角直角的准确度及均匀度5、地面墙角接位是否有裂痕 ，屋顶、阴角、卫生间、厨房、阳台落水管接缝处，看有无渗水和裂缝；阳台、厨房、洗手间，地漏注意地面坡度，均应向地漏方向倾坡，预先倒水进排水口。看水是否顺利地流走地面是否平整，室内地面倒一层水，水不向任何一方聚集为好，若水向一面聚集、地面有倾斜。倒水后、地面上水坑小而浅、均匀为宜。 洗手池、浴缸放水阀关闭时，是否漏水；卫生间、阳台、盥洗间地面与相邻地面的相对标高，应符合设计要求，不应有积水，不允许倒泛水和渗漏；木棍轻敲地面，有空洞回音，示地台不平/空鼓，责成物业人员尽快修复，否则在装修中会很容易打穿楼板水泥砂浆地面应平整不起砂（原因沙浆标号不够/水泥量不足），应凿掉，以足标号的水泥砂浆重新找平地面验收之四交房/常见的质量问题 1、楼体不稳定。表现为过了沉降期依然下沉不止；不均匀沉降导致楼体倾斜；整体强度不够，楼体受震动后或 在大风中摆动；因结构不完善，部分或全部承重体系载力不够，导致楼体有局部或全部坍塌隐患。 2、裂缝。包括墙体裂缝及楼板裂缝。裂缝产生的原因有材料强度不够，结构、墙体受力不均，抗拉、抗挤压强度 不足，楼体不均匀沉降，建筑材料质次，砌筑后干燥不充分等。 3、渗漏。由于防水工艺不完善、防水材料质量不过关等原因导致屋面渗漏，厨房、卫生间向外的水平渗漏，以及 向楼下的垂直渗漏，垂直渗漏多见于各种管线与楼板接合处。 5、隔音、隔热效果差。住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。上述现象产生的原因在于墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，材料质次，或者施工工艺不合要求。 6、上下水跑冒滴漏。跑冒滴漏现象浪费资源，影响人的正常生活，形成的原因在于上下水管线水平、垂直设计不够合理，水龙头、抽水马桶等质量不过关。 7、水、电、气的设计位置不