房地产金融研究(修改过).doc

房地产融资研究系 别：经济管理学院专 业 班：财务管理0903班姓 名：学 号：指导教师：周庆海 2011年5月房地产融资研究 Real estate finance research 摘要进入21世纪，房地产业已成为我国国民经济发展的重要支柱产业之一。引导我国房地产的持续、稳定和健康的发展，房地产业的发展不但有利于保持整个国民经济的稳定和较快增长，也有利于满足广大人民群众的基本住房需求和生活条件改善，更有利于实现全面建设小康社会的基本目标。中国房地产协会的顾云昌曾指出：“中国房地产的明天，关键在土地，冷热在金融。”这样的分析判断说明一个事实，即我国的房地产市场差异很大。这就需要发挥金融杠杆的调节作用防止房地产市场产生泡沫。目前，一方面需要给开发商增加融资渠道，另一方面需要给投资者增加投资渠道。因此，顾云昌建议：“怎样更快地把国际上好的经验、做法引进来，同时拓宽房地产开发商和投资者的融资和投资渠道，将对房地产的发展具有决定性的意义。”房地产业与金融业之间存在着相互依存、相互促进的密切关系。本文首先阐述房地产金融的特点和作用;其次分析房地产融资的类型，最后结合我国房地产发展的实况分析我国房地产金融概况，以及我国房地产金融创新的意义。关键字：房地产业 房地产金融 房地产融资AbstractEntering the 21st century, Chinas national economy of real estate has become one of the important pillar industry development. Guide Chinas real estate sustained, stable and healthy development of the development of real estate industry, not only help keep the whole national economy stability and rapid growth, but also to satisfy the masses of basic housing demand and living conditions improve, the more advantageous to realize the comprehensive construction well-off societys basic goals. China real estate association GuYunChang once pointed out: China real estate tomorrow, key in the land. in the financial, heat and cold, The analysis judgment shows a fact that Chinas real estate market difference is very big. This needs play financial leverage prevent real estate market generated bubble. At present, on the one hand, need to give developers increase the financing channels, on the other hand, need to give investors increased investment channels. Therefore, how GuYunChang advice: the faster international good experience, practices, and at the same time introducing to broaden the financing of real estate developers and investors to investment channel, and the development of the real estate of decisive significance. Real estate and banking exist between interdependence and mutual promoting close relationship. This paper firstly the characteristics and functions of the real estate finance; Secondly analyses the main form of real estate finance in China, based on the analysis of Chinas real estate development of real estate finance situation live in China, and the significance of real estate finance innovation. Key words: real estate real estate finance real estate finance 目录摘要IAbstractII1房地产融资概述11.1房地产融资的定义11.2房地产融资的特点11.3房地产融资的作用22 我国房地产融资的渠道及存在的问题32.1 我国房地产融资的渠道32.2我国房地产融资存在的问题33我国房地产融资建议5结 论6致 谢7参考文献81房地产融资概述1.1房地产融资的定义 从广义概念上讲，房地产融资是指在房地产开发,流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资,融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集,运用和清算。从狭义概念上讲，房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。1.2房地产融资的特点 与其他一般企业相比，房地产企业融资活动具有以下特征：1、开发资金需求大，对外源性融资依赖性高。房地产企业是资本密集型行业，开发一个房地产项目动辄数亿，甚至数十亿，仅仅依靠企业自有自己，是不可能完成项目开发的，房地产开发商必须通过各种手段进行外源性融资，从今后的发展趋势看，我国房地产单纯依赖银行信贷的局面会有所缓和，但外部融资比例不减，只会在结构上多元化。2、土地和地产的抵押是重要条件房地产属于不动产，它附着于特定的地块。土地是稀缺性资源，随着经济的发展，对土地的需求不断增加，房地产的价值随之增大，土地和房产的抵押成为金融机构欢迎的融资条件。3、资金面临比较大经济风险和财务风险房地产企业与一般企业一样，在经营中面临着经济风险、营业风险和财务风险。房地产业与宏观经济周期关联度强，行业波动非常明显，在我国，对房地产的促进或抑制尤其是政府宏观调控的主要内容之一，房地产业受国家宏观调控的影响更大。因此，房地产业的经济风险很高。由于大多数房地产企业只是一个开发投资机构，项目的设计规划、建筑施工、工程监理，甚至销售等业务常常外包给相应的专业公司承担，房地产企业自身的固定成本相对于房地产项目开发的总投资很小的比例，故房地产企业的经营风险相对较低。我国金融体系不发达，金融结构单一，再加上房地产企业房地产项目开发中巨额的营运资本需求及其短期波动，必须要求企业进行债券融资，故我国房地产企业的负债率非常高，财务风险非常大。1.3房地产融资的作用 房地产具有巨大的投资规模，较长的投资周期，以及开发前景不确定性等因素共同决定房地产融资在房地产开发中不可或缺。以土地储备、房地产开发贷款、个人住房贷款为主的银行贷款融资，以房地产债券、房地产企业股票和产业投资基金为代表的资本市场融资，以房地产信托基金、房地产项目融资、房地产资产证券化为代表的新型融资方式等，均在房地产发展过程中发挥重要作用。 主要表现在以下几个方面：扩大了消费者选择集、提升了房地产业发展动力、提高了资金使用效率、拓宽了金融市场范围。2 我国房地产融资的渠道及存在的问题2.1 我国房地产融资的渠道我国房地产融资渠道主要有：1.企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金、经营一段时间后，从税后利润中提取的盈余公积金、资本公积金（主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成）2.企业预收账款：指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。3.银行信贷：我国开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。4.房地产开发债券：当房地产企业在开发中有中长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。因此，从金融理论上，发行债券是房地产企业可行的融资方式。5.上市融资：通过上市融资是房地产企业重要的筹资手段。由于房地产开发的风险高、投资大、周期长，因此，采用发行股票上市也是房地产企业非常重要的融资方式。6.吸收外单位投资：企业对外投资的方式主要有两种，一种是以货币资金的方式向其他单位投资，一种是投入实物或无形资产。7.利用外资：国外直接投资和国外间接投资。8.合作开发：开发商寻找一家或几家有经济实力的企业，与之合作开发房地产项目，是较多中小房地产企业采用的一种分散和转移筹资负担的较为可行的办法。2.2我国房地产融资存在的问题中国房地产业是在GDP高速增长的背景下成长起来的，这种高速的增长在全世界其他地区并不多见。由于中国房地产业发展的历史很短，管理的经验不足，国内房地产企业融资还存在着很多问题。概括起来，房地产开发融资所存在的问题主要有以下几点： 1.融资方法单一房地产业具有生产周期长、资金占用量大、地域性强等特点，对金融有很大的依赖性，没有金融业的参与是无法发展的。然而，目前我国房地产业还未形成真正多元化的房地产融资渠道和融资方式，房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的95%左右。有一些中小型企业，来源于银行的资金占到房地产开发资金的70%。融资渠道比较单一，银行信贷资金支撑着房地产开发企业经营周转的主要资金链。当宏观经济发生变化时，银行出于自身降低风险考虑，会缩短贷款期限、减少房地产贷款数额。使得房地产公司资金短缺时，不能及时筹集到足够的资金，满足公司的开发与经营的需要。由于房地产对银行的高度依赖性，房地产业的发展严重受限于银行的信贷政策。2.融资门槛高对房地产企业来说，采用上市、发行企业债券和房地产信托投资基金都有很高的门槛，如根据1999年证监会“关于企业申请境外上市有关问题的通知”规定，公司申请境外上市的条件为净资产不少于4亿元人民币，过去一年税后利润不少于6000万元人民币，并有增长潜力，按合理预期市盈率计算，筹资额不少于5000万美元。根据公司法和企业债券管理条例，发债公司的条件、额度和审批等方面都有严格的规定，公开发行公司债券应符合“股份有限公司的净资产不低于人民币3000万元，有限责任公司的净资产不低于人民币6000万元；累计债券余额不超过公司净资产的40%；最近3年平均可分配利润足以支付公司债券一年的利息，对于融资者来说，门槛比较高，融资很难。3.缺乏科学、理性的融资策划很多房地产公司缺乏一个长期、科学、理性的融资策划，总是在企业面临资金困难时才去考虑怎样融资，在这种情况下的融资效果当然不够理想。首先，企业平时没有对可利用融资资源进行积累总结，在急需资金时“有病乱投医”，不能及时找到资金供给方。其次，企业平时不注意融资知识的学习，到融资时才“临时抱佛脚”，融资视野狭窄，往往只看到银行贷款或股权融资。同时，对融资理论一知半解，往往不能做出准确、科学的融资决策，融资成本也得不到控制。 4、海外基金与同国内企业对接的难题。 首先外资在选择国内投资伙伴时要求格外苛刻。外资有系列成熟的基于国外开发商的各种风险评判手段。这些风险评判手段拿到中国衡量开发商或者某一项目的时候，会碰到很多衔接不上的地方，短时间内让这些境外投资机构改变他们的风险投资办法或者降低他们的要求并不容易。 外国内的相关法制规定有很多地方并不清晰，这是境外投资者相当困惑的地方。3我国房地产融资建议1.制定完善的房地产金融法规房地产业是我国的支柱性产业，但我国迄今为止却没有针对房地产这一特殊行业制定的一整套相关融资法律制度，仅仅是用一般性的法规对它进行指导和约束。制定完善的房地产金融法规能够促进房地产业健康有序的发展。2.发展和完善房地产二级金融市场在发达国家成熟的房地产金融市场上，除债券融资和股权融资一级市场之外，还拥有发达的证券化二级市场。二级市场能够把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者，大大增强房地产资产的流通性，为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的手段，而且也为市场投资者提供了多元化的金融产品，使房地产投资具有稳定的资金来源。目前，我国房地产金融二级市场没有统一的管理，缺乏组织性。整合债券二级交易市场，可以节约谈判成本，提高债券的流动性，从而减少投资风险和增强企业债券对投资者的吸引力，促进企业对债券这种融资工具的运用。3.建立房地产业信息支持系统面对复杂多变的市场，企图靠一家或几家房地产金融机构去收集和分析其投资决策所需要的全部信息，在客观上是不可能做到的，就成本而言也十分不经济。因此，积极主动地营造一个良好的政策和法律环境，培育和发展独立公正、规范运作、能够适应现代金融运行要求的专业化市场中介服务机构体系是很必要的。4.提高房地产信贷监管力度由于房地产信贷监管不力，导致许多房地产企业不愿意尝试其他融资方法。提高房地产信贷监管力度有助于房地产企业积极开拓融资渠道。5. 多渠道融资可以运用多种融资方式为本企业筹措资金，既能提高企业融资效率也可以提高企业的经营效益，企业在做出融资决策时需要充分考虑多方面因素，如融入资本成本、资金使用率、清偿能力等，利用合理的方法对影响因素进行排序，计算权重，选择最合适方案。结 论本文以时代为背景、现实为依据、理论作基础，在广泛收集和查阅有关理论、的基础上，运用理论与实际问题相结合的方法，深入浅出地论述了房地产金融，希望能够对我国房地产的发展起到一定的帮助。房地产金融对于房地产的发展是至关重要。从一个国家的角度讲，我国正处在经济发展的阶段，全面建设小康和谐社会是历史新阶段的发展目标。在这个时期我国房地产作为支柱产业将有较大发展，有着“优胜劣汰”、“重组换代”、“做大做强”的时代特征，需要房地产企业家的冷静思考和真知灼见。房地产融资顾问是银行的一项专长，整合多种职能，创新金融产品，服务与众多企业。银企互信才能实现银企合作，才能建立长期战略伙伴关系。只有降低成本，减少融资风险，实现银企双赢，才能造福社会。这就是我研究房地产融资的初衷。本文的创新之处：本文在对房地产融资的研究过程中，主要选取了三个个关键部分：房地产融资、我国房地产金融的现状、我国房地产金融创新，又对这三个方面展开详细研究，让大家进一步了解房地产融资，从而引起人们对房地产融资的重视。在研究思路上，论文力求创新，突出研究的重点，不强求对房地产融资能够研究的面面俱到，但尽量避免重复其他人的研究思路。这是本文的一个重要特色。房地产融资所涉及内容很多，本文在许多所涉及的问题上仍有待于继续深入研究和探讨。致 谢在本次学年论文设计中，我的指导老师周庆海给了我悉心指导和无私帮助。这老师认真负责的工作态度，严谨的治学态度，深厚的理论水平和谦和的为人给我留下了深刻的印象。论文的选题课题的研究以及论文的撰写修改的全过程都