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房地产基础理论知识一、房地产基础理论名词解释1房地产：房屋和土地财产的总称也称为不动产。是土地、建筑物以及固着于土地、建筑物不可分离的部分，本质上涵盖土地和建筑物两大部分。2房地产业：指专门从事房地产生产经营服务的部门、经济行业，是集投资、开发、建设、营销、物业管理及各类服务等多种企业群体的产业部门。3房地产买卖：指房屋所有权和土地使用的买卖。4房地产租赁：指房地产使用权零星出售或分期出售。5房地产抵押：指单位或者个人的一定量的房地产作为如期偿还借贷的保证物，向银行或其它信贷机构作抵押取得贷款。6房地产的市场及构成：所谓房地产是指房地产企业开发经营的带有房地产特征的产品或服务的市场是房地产商品交换关系的总和。 房地产市场一般由买方、卖方（开发商和承销商）、物业、交易机构四个元素构成，具体可分为土地出让市场、房地产交易市场、租赁市场、抵押典卖市场及房地产投资市场。7一级市场：是指国家垄断市场，国家作为土地所有者将土地使用权投入市场运行，其投放的总量，地块的价格和交易的方式，由政府根据国家整体利益而确定。 交易方式：行政划拨、行政议价、竟拍8二级市场：是指经营者与消费者之间进行房地产商品经营交易的市场。9三级市场：是指消费者进行房地产交易的市场，如私房买卖。10建筑物：指人工建筑而成，由建筑材料、建筑构配件和设备。如给排水、卫生、燃气、照明、空调、电梯、通讯、防灾设备等组成的整体物，包括房屋和构造物两大类。11三通一平：通路、通水、 通电和场地平整。12五通一平：指具备了道路、给水、排水（包括雨水、污水）、电力、通讯等设施及场地平整。13七通一平：是指具备道路、给水、排水、电力、通讯、燃气、热力及场地平整。14生地：指不具有城市基础设施的土地。如荒地、农地。15毛地：指具有一定的城市基础设施，但地上有待拆迁安置的房屋土地。16熟地：指具有完善的城市基础设施，土地平整能直接在其上进行房屋建设的土地。 17在建工程：指地上建筑物尚未建成，不具备使用条件的房地产，该房地产不一定正在建设，也可能停工了多年。 18现房：是指地上建筑物已建成，可直接使用的房地产，它可能是新的也可能是旧的。 19收益性房地产：是指能直接产生租赁或其他经济效益的房地产，包括商店、商务办公楼、公寓、旅馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等。 20非收益性房地产：指不能直接产生经济效益的房地产，如私人的宅邸、未开发的土地、政府办公楼、教堂、寺庙。二、地产市场特征 1、垄断性 2、计划性 3、竞争性三、对一块土地的基本认识 1、座落位置：包括所处的区域和具体地点，可分为国家、地区、城市、邻里、地点5个从宏观到具体的层次来认识。 2、面积：此为依法确认的面积通常以平方米计算。 3、形状：通常用图（如宗地图）来说明。 4、四至：东、南、西、北 5、地势：包括地势高低，自然排水状况，被洪水淹没的可能性等。 6、周围的环境和景观：通常用图片来说明。7、利用现状：包括现状的用途，土地上有无建筑物，其他附着物。如果有建筑物，其他附着物，还需要进一步了解该建筑物，其他附着物的情况。8、产权状况：主要了解是国家所有的土地，还是农民集体所有的土地，是出让土地使用权，还是划拨土地使用权。 9、基础设施完备程度和土地平整程度：即七通一平。10、土地的使用管制：对于城市建设用地，土地使用权的管制即为城市规划限制的条件，主要包括： （1）土地的用途 （2）建筑的高度 （3）建筑容积率：即项目规划建设用地范围内全部建筑面积与规划建设用地面积之比。 （4）建筑密度：指土地所有建筑物的基底面积的总和除占地总面积。 （5）建筑后退的红线距离（是规定建筑物因距离城市道路或用地红线的程度） （6）建筑的间距。 （7）绿地率:指用地红线内绿化用地总面积与规划建设用地面积之比。 （8）交通出入口的方位。 （9）停车泊位。 （10）建筑的体量、体型、色彩。 （11）其他的要求，如规定规划设计方案需符合环境保护、消防安全、文物的保护、卫生防疫等法规的规定。 四、房地产的各项技术经济指标1、面积与规划建设用地面积之比，附属建筑物计算在内，但注明不计算面积的附属建筑物除外2、总建筑面积：各层建筑面积的总和。3、地上建筑面积：地上各层建筑面积的总和。4、建筑密度：即建筑率。指项目用地范围内所有建筑物的基底面积之和与总面积之比。5、绿化率：规划建设用地范围内绿地面积与面积与规划建设用地之比。6、有效面积系数：指建筑物可出租或使用面积与总建造面积之比。7、开发建设周期：指工程开工至全部工程完工之间的持续的时间。房地产基础理论知识（二）1、房产：是指在土地上面的以房屋的实物形态体现的财产，它在法律上有时有明确的权属关系。2、土地：有两种解释。狭意上仅指地球上的陆地表面，它不仅包括空中的环境和地下物质层，甚至还包括陆，地、内陆水域、滩涂和岛屿。土地作为生产资料具有面积数量有限，位置固定，使用经久，既是生产资料，又是生产关系的客体等四个方面的特征。3、房地产产权：产权即是财产的所有权，也称为物权。它是指财产所有者在法律规定范围内对其财产享有、占有、使用、收益、处分的权利。作为财产的房地产其所有权即是房地产产权。4、房地产权属登记：平时所说的房地产产权包括对房屋所有权和对土地的使用权。房地产权属登记，包括房产所有权登记，房产的他项权利及土地使用权登记。5、房地产交易：指房地产作为商品而进行的各种交易活动，包括土地使用权的出让、转让、出租、抵押和各种所有制房屋连同土地使用权的买卖、租赁、典当、互换、拍卖、以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动。构成要素有三方面：1、是交易的主体，即从事房地产交易的组织或个人，他们在交易活动中构成买卖的双方或供求双方。2、是交易的客体，即用于交易的对象，它包括土地和房屋，有关房地产知识、情报信息、有价证券也属房地产交易市场的客体。3、是交易的媒体，即房地产交易活动中介机构，具体可分为交易媒体（如经纪人、信托公司、交易所等），融资媒体（如各种为房地产投资提供贷款的金融机构）。6、房地产的赠与：是指房地产权利人，将自己拥有的房地产无偿转让给他人的民事法律行为。（房地产赠与人与受赠人）7、商品房：是指用于出售和出租的住宅和其他房屋，它不仅指用于出售的房屋，而且也包括用于出租的房屋。长时间以来，人们已经习惯把房屋开发公司开发建设的用于出售的房屋叫做商品房。按住宅层数分类：8、低层住宅：低层住宅：一般来说，1-3层的住宅称为低层住宅。（1949年前形成的低层住宅主要分为：中式传统民居，北方的三合院、四合院；西式的庭院式住宅；中西合璧供出租的公寓式住宅。）9、多层住宅：一般3-6层的住宅称为多层住宅。目前我国有90%以上新建或在再建的城镇住宅都是多层住宅。它的优点：（1）比低层住宅在占地上要省，同时又比高层住宅建设工期短。一般在开工一年内即可竣工。（2）无需向多层住宅增加电梯、高压水泵、公共走道等方面的投资。（3）结构设计成熟。通常采用砖混结构或框架结构，建材可以就地生产，可大量工业化标准化生产。不足：（1）底层和顶层的居住不算理想，低层住户的安全性、采光性差、厕所易于溢粪返味，顶层住户因为不设电梯而上、下楼不便。（2）由于设计和建筑工艺定型，使得多层住宅在结构上，建材的选择上，空间布局上难于创新，造成“千楼一面，千家一样”的弊端。要有所创新往往需加大投资，这样又会推动价格走高，就会失去成本低方面的优势。10、高层住宅：一般10层以上的住宅称为高层的住宅，6-12层，人们习惯称为小高层，25层以上的属于超高层。高层突出的优点：可以节约土地。当住宅建到20层以上时，每增一层节约的土地，只有百日分之几。弊端：（1）投资高。（2）上下楼不方便。（3）安全性差。（4）在高层生活的家庭有一种孤独和封闭感，老人与小孩上下不方便，双职工要日日上班，很难建立和发展良好的人际关系和邻里关系。（5）必须有良好的工程地质基础和市政配套设施。（6）多幢点式的高层住宅建在一起会产生不规则的高空风，影响居住区的生态环境质量。11、房地产交易经纪人：又称为中介人、代理人，专门从事房产住宅买卖、租赁、交换介绍业务，协助办理有关定价、立契、过户手续，促进双方成交，然后收取佣金。12、契税：是一个独立的税种。纳税义务人是私产住宅购买者，由于私产住宅多以房契作为该房屋产权的凭证，故以房契作为征收契税的对象。13、印花税：是国家对各种经济技术合作和具有合同性质的凭证，产权转移证书、帐簿及国家规定有关文契凭证所增收的一种税。14、公用建筑面积：凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室，也不计入公用建筑面积。公用建筑面积按以下方法计算：整幢建筑物建筑面积扣除整幢建筑物各套（单元）套内建筑面积之和，并且扣除已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚及人防工程等建筑面积，即为整幢建筑物的公用建筑面积。15、公用建筑面积的分摊（即公摊）：各套的套内建筑面积乘以公用建筑面积分摊系数，得到购房者应合理分摊的公用建筑面积。分摊的公用建筑面积=套内建筑面积X公用建筑面积分摊系数16、公寓：指二层以上供多户人家居住的楼房建筑。17、纯办公楼（写字楼）：指专门为各类公司的日常营运提供办公活动空间的大楼。18、商场：指规划为对外公开经营的建筑物。19、综合楼：指兼有住宅、办公甚至商场的大楼。20、别墅：指在郊区或风景区建造的，供住宿休养用的花园住宅，其中三户或三户以上的连体别墅称为连栋别墅，两户连体的别墅称为双拼别墅，单楼独栋的则为独栋别墅。21、得房率：是