四新中心区的规划和近况.doc

四新中心区的规划和近况（一）2004年武汉市决策开发“武汉新区”。所谓“武汉新区”，是指由长江、汉江和京珠高速合围而成的扇形区域，既包括了汉阳区、沌口开发区，也包括了蔡甸区和汉南区的一部分，只是个概念，不是行政区划。非常遗憾的是，这个概念没有得到国家政策支持，现在很少有人提了。武汉新区有三个核心组团，分别是汉江、四新、沌口。四新地区的准确边界我也说不清楚，总之是汉阳区和经开区之间的未开发区域吧。这么一大块区域，又划分出一个“四新中心区”，作为发展的重点区域，它的东西边界分别是长江和龙阳大道，南北边界分别是三环线和二环线，如下图：四新地区的规划从2005年左右开始做，到现在过了6年了，变化有多大呢？让我们看看google earth的卫星图，反映的是半年前的模样。我稍微转了一下方向，让图片垂直于长江，并不是准确的上北下南。从卫星照片可以看到：1）几条主干道已经成型。东西向的道路：与三环线平行的分别是四新南路、四新大道、四新北路，再往上的二环线尚未出现（二环线的四新段于2011年1月开工）。南北向的道路：与长江平行的分别是滨江大道（尚未正式形成）、拦江堤路（需要改造）、连通港路（雏形）、江城大道（已通车）、四新中路（雏形）、芳草路（已通车）、龙阳大道。2）水系连通还未完成，但已有大概模样。3）具体项目：最东边的博览中心一期很快就要竣工了；三个开工的项目：金地澜菲溪岸、绿地新都会、武汉市中医院异地扩建（具体情况我在后面说）；江城大道西边那一个规整的小区是高农集团的还建房。“升官渡”三个字所在的规整小区是汉城村的还建房。图片左下角的成片楼房，其实是属于经开区的，不属于四新区；地铁六号线的两个站已开工。4）其他进展：博览中心二期（酒店、海洋乐园等）正在做规划设计；方岛在做方案；韩国的乐天集团打算在四新大道入口公园综合贸易区建大型综合商业中心；香港招商地产签订了墨水湖南岸合作开发框架协议总的来说，四新中心区只有博览中心一个项目取得了重大进展，其他方面都还只是雏形。博览中心今年秋天的开展将是一个引爆点，将大大提升四新的知名度。我估计很多武汉人现在还不知道四新到底在哪，但下半年应该都知道了。下面介绍一下该区域的规划概况。首先说一下总体思路的变化。最初时，博览中心并没有放在长江边，原因大概是靠近江边的拦江堤路和一条货运铁路碍事，这两条线路都有点歪曲，而且拦江堤路地势较高。所以早期是把四新大道的中间作为四新的发展重点。2006年时，博览中心重新规划，确定在江边了，那么四新的总体布局也跟着改。目前可以说四新大道上有3个核心，最东边的博览中心是一个核心（会展、科技信息、旅游），最西边靠近龙阳大道的入口是一个核心（商业金融），中间的方岛是一个核心（景观区）。这三个核心都有一定的高度：博览中心的写字楼高300多米，龙阳大道入口应该有200米左右的超高层，方岛可能有100米左右的景观构筑物。交通的构想也有变化：处于轴心位置的四新大道，原来设想是主干道，后来定位为景观大道，让平行的四新南路与四新北路来承担主干道的功能。这样可以避免四新大道过度拥挤。四新大道被称为四新的“香榭丽舍大街”，意思是靠风景、建筑、商业出名，但不希望过境的车辆都从这里走。去年底四新大道这条水景路已经初步建成，100米的总宽度，中间的河道和绿化带有50米宽，双向四车道。下面看规划图。分成两张图，看的清楚些。从西边说起。入口公园两侧发展商业与金融。可能有200米左右的高楼。前面提到韩国乐天想在这里投资。四新大道两侧是金融商业用地，其中A、C、D这3个地块马上要挂牌，花落谁家很快就清楚了。A地块是住宅，CD地块是商业，根据规划要求，大道两侧的商业肯定会有100米以上的超高层，但可能低于龙阳大道入口处的超高层。方岛是最具特色的一个设计，参考了荷兰低地系统、澳大利亚亲水住宅的成功经验。方岛内大多是高度不超过20米的住宅和小型商业，方岛周边是湿地生态公园。根据上海华东院的优胜方案，方岛被设计为“智慧岛”、“创意岛”。但也有人怀疑这个“水中小镇”最终会变成一个富人居住区。方岛的中心可能会布置一个很高的景观构造物，估计不会是高楼，也许是高塔、风帆之类的玩意，反正是个地标，能老远就看见它。方岛的右侧医院用地已经确定是武汉市中医院异地扩建项目，今年开工，是一家三级甲等医院。医院用地的下方是绿地新都会项目，绿地集团2010年9月花12.8亿元拍下，总建筑面积至少46万平方米。近期开工。绿地项目的下方是金地澜菲溪岸项目。2009年金地集团花12.83亿元拍下，总建筑面积至少58万平方米。建设进度属它最快吧。补充一个：绿地与金地之间有一个地块，被来自河南的和昌地产买下。这个地块靠江城大道一侧要建公建，按规定不应低于100米。这个项目目前还没动静。东边的一半：该图中左下角的地块（三环线与江城大道交汇处）可能会挂牌；有部分还建房可能会先建；其他地块慢慢来，靠近博览中心的部分地块可能会先启动。连通港路西侧的市属办公用地，是未来四新的行政管理中心。这里说个题外话：位于汉口的武汉市政府机关，会不会搬到四新来？这个消息传了好多年，政府方面不置可否。根据阮市长两年前的答网友问，市政府搬迁是长远规划，但近期不会实施。照我的理解，这件事还远没有提上议事日程，五年内都不太可能实施，真正搬家也许等十年后也不稀奇。至于搬到哪里，从四新中心区的规划来看，是没有预留位置的，四新大道沿线的市属办公用地很小，只够新区自己用。三环线南侧、江城大道西侧的空地，有一片行政办公用地，跟市属办公用地有区别。龙阳大道西侧、三角湖北侧的空地，以前规划是市场用地，没看到办公用地。我们知道，市政府机关多的很，而且还有人大政协，这么多的机构如果真的整体搬迁，目的地一定要配套成熟、交通便利，地铁一定要修通。四新地区短期内是达不到这些要求的。我个人认为汉口市政府还是留在汉口，往北，到地铁三号线、八号线可以到达的某个区域，比较靠谱。下面贴一张博览中心周边区域：博览中心西侧有四块商务办公用地A8、A9、A10、A11，容积率均为5.27，可能会建200米左右的超高层。博览中心的南边，有两个主题社区A6、A7，会有很多栋高层住宅楼。博览中心A1就不具体介绍了，再过几个月就竣工了。博览中心的二期正在设计中。A2主要包括一个8万多平米的国际会议中心、一个超五星级的洲际酒店，A4A5是一个海洋乐园与假日酒店的建筑综合体（海洋乐园是全室内恒温海景乐园，假日酒店是四星级）。A2里面还有两栋300多米的写字楼，估计过几年再建。海洋乐园的西侧地块A3，原规划图中写着“科技馆”，这就是从前武汉市政府规划建设的“武汉科技馆新馆”。后来市政府决定不再建新馆了，把武汉客运港改造成科技馆，那么这个地块就空出来了。它的新定位是文化科技中心，功能包括展馆、演艺中心、中档酒店、商业餐饮、IMAX电影院等。它的展馆是对博览中心的补充。大家别看博览中心一期有46万平米，其实扣除车库、商业、办公、健身中心（12个花瓣展馆可能有6个做健身中心）后，真正用于展览的只有13万平米。短期内是够用的，长期就不够用了，所以文化科技中心内要拿出一块做展览。另外，还把海洋乐园北侧的地块作为博览中心的远期规划预留用地。下面贴4张景观示意图，先贴3张前几年画的：第4张是比较新的一个方案图：A3地块内可能布置2-3栋高楼（中档酒店、公寓式酒店），高度在150-200米之间。最后说一下铁路与地铁。目前的拦江堤路（以后改名为国博大道）旁边，有一条货运铁路，往北接至汉阳火车站，往南绕过南太子湖，分别接至神龙汽车与晨鸣纸业。这条专用铁路线是要保留的，而且还要新增一条武汉潜江城际铁路的控制线。武潜城际目前还未上马，路线也未最终确定。有人说会接至未来的新汉阳站（位置待定，据传说是一个超级大站）；有人说目前的汉阳火车站会恢复客运功能；有人说终点是汉口站。不管怎么说，江边有这么一条铁路控制线，将来会派上大用场的。下图中表示了20米宽的铁路控制走廊。这条走廊与目前的专用铁路线并不完全一致，主要是把原来弯曲的地方拉直了。这又带来另一个问题：铁路穿过四新的东区，紧挨着博览中心及其他许多重要建筑经过，会不会影响这里的景观环境？拦江堤路本身的地势就高于周边，再起来一个高架铁路，那不是和博览中心展馆差不多高了？这个问题应该有应对措施，估计在经过博览中心旁边时，这段铁路不会做高架，也许是地面，甚至可能会做下穿隧道。关于轨道交通，由于政府规划部门与地铁集团都不提供官方规划图，我们只能去看“媒体图”、“铁四院图”甚至“网友绘制图”。这些图多多少少都有些问题，所以我就多贴几张对照着看。四新中心区在近期有三号线、六号线经过。下面这张是2020年的规划完成图。三号线在龙阳大道与四新大道交汇处有一站，叫“四新大道站”，该站往北是“王家畈站”，往南是“客运中心站”。六号线在博览中心的北侧和西侧分别设“海洋乐园站”与“博览中心站”，往北有一个“前进村站”，往南有一个“车辆段站”。在规划局公示的图片中，六号线只画到车辆段站，再后面的几个站（东风本田二厂站、江城大道站、车城东路站、体育中心南站）只有站点，没有线路。莫非后面这几个站会晚一点建？下面这张不一定准确的远期规划图中，还有10号线、11号线经过四新地区。10号线经过江城大道，在四新大道与11号线相交换乘。11号线大致上沿着四新大道的方向走，西端与三号线在“四新大道站”换乘，东端与六号线在海洋乐园站换乘。11号线各站的间距尚不确定，如果不是以前说的“市域快线”，而是按常规1000多米设一个站的话，那么11号线在经过芳草路、方岛、连通港路时，都会设站。至于10号线，我们了解的信息就更少了，所以我就没在图上标注10号线的可能站点。由于博览中心马上就建成了，所以六号线的进度更被大家关注。根据地铁集团“2012年起每年开通一条地铁”