合生创展集团市场研究周报模版.ppt

合生创展集团住宅投资经营管理中心2012年7月 2012年年中全国房地产市场回顾与展望 优质生活 完美体现 2012年上半年市场回顾 全国房地产市场各指标表现逐步好转 2 全国商品房 商品住宅销售面积和销售金额同比增速底部企稳回升 3 房地产开发投资增速继续回落 其中商业营业用房投资运行平稳 住宅开发投资回落 办公楼开发投资震荡上行 4 房屋新开工面积增速降幅开始收窄 办公楼新开工面积增速初步触底 5 水涨船高 市场持续回暖 6 一线城市3月份以来成交量大幅上涨 成交均价趋于平稳 7 二三线城市3月份以来成交量齐涨 成交均价趋于平稳 8 随着市场持续回暖 世联公司监测的28个城市降价促销楼盘数量增速趋缓 9 受市场持续回暖影响 多个城市出现涨价楼盘 10 库存高位运行 去化速度加快水涨船高 市场持续回暖 11 2012年以来 随着成交量上行 供销比下行 16个重点城市供应销售比 2011年3月以来 由于供应显著大于销售 16个重点监测城市库存持续增加 房企去化压力剧增 2012年以来 随着房地产市场成交持续回暖 供销比呈现下降趋势 库存压力有所缓解 12 一线城市库存形式依然较为严峻 但去化时间成下行趋势 13 二三线城市库存量有见顶迹象 但各城市去化压力依然较大 14 土地供求持续低位 第二季度逐步回暖 15 全国土地及住宅类用地供应 成交量处历史低位 市场未现明显回暖迹象 16 成交价格 溢价率走势较平稳 但总体均价仍低于去年同期水平 17 上半年龙头房企拿地谨慎 随着成交回暖 部分房企拿地热情开始重燃 18 二三线城市成为土地市场出让主力 从区域来看 华北和西南是房企拿地较为集中的区域 19 名企公布业绩 整体表现不俗 20 2012年上半年中国房地产企业销售金额TOP50 数据说明 1 企业范畴 主营业务在中国内地的房地产开发企业 2 项目属性 本榜单成交数据为商品房数据 同时 不考虑项目权益划分问题 3 数据来源 涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据 4 时间跨度 此次榜单各项数据若不作特殊说明 其统计时间段均为2012年1月至2012年6月 单位 亿元 内地上市龙头企业业绩表现亮丽 多数企业以价换量效果明显 21 销售金额方面 2012年上半年TOP10入榜门槛为174亿元 而2011年上半年为155 5亿元 同比增长11 左右 而TOP20的入榜门槛为78 9亿元 与同期的72亿元相比 增长了10 销售面积方面 对比TOP10入榜门槛 2012年上半年为183万平方米 较2011年上半年116万平方米增长了58 TOP20的入榜门槛中 2012年上半年面积门槛已从2011年的75 9万平方米上升至99万平方米 同比增长30 2012年上半年房地产企业销售排行榜门槛对比图 单位 亿元 万平方米 50强榜单解析 企业以价换量 TOP10面积入榜门槛上升超五成 22 典型国有房企2012上半年业绩增幅 典型民营房企2012上半年业绩增幅 2010 2012年上半年房企销售金额榜TOP20央企梯队分布 50强榜单解析 行业发展的载体由 民企 向 央企 回归 23 24 重点区域销售额TOP20项目 上海 25 重点区域销售额TOP20项目 北京 26 重点区域销售额TOP20项目 广州 27 重点区域销售额TOP20项目 天津 28 重点区域销售额TOP10项目 惠州 上半年市场总结 房地产各项指标逐步好转市场回暖 量价齐升库存高位运行 去化速度加快土地市场供求持续低位上半年业绩公布 各企业表现不俗 29 2012年下半年展望 信心回暖 支撑市场成交量 30 未来房价逾期指数明显提升 降价压力持续缓和 31 各类置业者购房信心继续提升 东部一二线城市购房者信心提升最为明显 32 趋势一 尽管购房者对当前房价依旧非常不满 但表示 完全不能接受当前房价 的购房者占比却在不断下降 33 趋势二 从购房者近一年的价格预期走势来看 本季度看涨者人数首度超过看跌者人数 超四成购房者看涨房价 34 趋势三 购房者感知到的成交活跃度有所提升 四成购房者预期未来成交量将会继续上升 35 趋势四 预期未来半年适合购房的置业者占比小幅提升 是国八条政策颁布以来首次达到三成 36 趋势五 表示会在未来三至六个月内置业的购房者占比持续提升 37 下半年行业调控以管理预期为主 38 近几年来 房地产调控导致行业的周期波动短暂且剧烈 今年下半年行业的表现依然受国家政策的制约 39 经济不景气背景下 稳增长 成为首要任务 虽然中央坚持调控不动摇 但支持刚需置业的方向不应该改变 40 限购限贷下 中央地方博弈加剧 各地楼市微调政策频现 少数触及限购红线的政策均被叫停或撤销 超八成地方政府微调政策被默许 41 6月CPI为2 2 创29个月来新低 货币政策空间打开 利好房地产 行业政策应以管理房价上涨预期为主 限购限贷政策将持续 42 4月投资客占比13 3 6月为15 2 显示市场底部已经出现 我们谨慎认为下半年成交量继续放大 价格微涨 43 下半年市场供求 44 新增供应 二季度新增回升显著 多城市下半年将现 开盘潮 推盘量将剧增1至2倍 据美联物业全国研究中心统计 北京预计至少约6万套商品住宅单位要入市 较上半年增长100 广州预计有45000套 约450万平米新房源入市 较上半年增长95 上半年新增供应总量为近三年较低 但二季度回升显著 2012年 代表城市新增供应从3月开始低位回升 并在4月达到今年高点 上半年月均新批量同比下降3 二季度 代表城市新增供应量回升显著 环比一季度增长1 1倍 比过去三年月均水平高10 以上 6月 代表城市新增供应872万平方米 同环比分别增长7 和25 且与2009年和2010年同期相比增幅均超过48 2009年至今代表城市月度总新增供应量走势 2季度新增供应显著回升 45 市场成交 三季度成交量仍将回升 8月下旬至9月底达到阶段性顶峰 四季度成交下滑可能性较大 价格走势整体趋稳 不同城市会有所分化 价格仍会继续盘整 由于供应放大 货币政策微调 购房意愿上升等促进因素 3季度主要城市成交量仍将回升 8月下旬至9月底达到阶段性顶峰 刚需 改善性仍为需求的主力 由于2 3季度刚需和首次改善性需求的大量消耗 需要时间重新来积累 而投资投机性需求将会被一直压制 同时 对十八大后政策环境的不确定性存疑 预计市场在4季度重新进入观望期 成交量上行的空间将被限制 价格方面 在政府的密切监督之下 供应量逐渐增加 库存压力依然高企 将弱化价格上涨动力 整体价格水平将基本平稳 但各类城市表现会有所分化 在成交继续回升的形势下 一线和少数二线城市由于市场容量较大 库存有限 价格可能略有上涨 而大多数二 三线城市新增供应 库存消化压力巨大 价格变化不大 三季度成交仍将回升 四季度进入观望期 一线城市价格微涨 46 上半年全国土地市场量价水平继续下降 但6月份部分龙头企业拿地动作明显加强 但更多集中在一 二线城市的优质地块 下半年这些城市土地市场将较为活跃 多数二 三线城市由于过去几年供应相对充足 去库存压力较大 企业在这些城市拿地将较为谨慎 地方政府迫于财政压力 有更大意愿加快推地 但企业总体仍秉承量入为出策略 而且更关注一 二线重点城市的优质地块 全国土地全年成交总量难超去年 一线城市溢价地块频现 土地市场明显升温 全国30个重点城市中有8个城市均出现溢价率高于40 的地块 其中 北京 广州 上海三个一线城市表现较为突出 尤其是北京的高溢价地块占总成交地块幅数的33 土地市场 企业拿地意愿提升 一 二线优质地块更受青睐 但全年成交难超去年 部分二 三线