西安房地产市场

西安房地产市场报告 2010年05月 报告结构 第一部分宏观经济与城市规划 第三部分2009年西安商品房市场分析 第五部分总结 第二部分2009年西安土地市场概况 第四部分2010土地出让 成交及商品房住宅成交情况 第一部分宏观经济与城市规划 宏观经济城市规划 4 1 1西安GDP走势图 2009年西安市经济继续保持稳步回升的运行态势 工业生产加快回升 固定资产投资场持续旺盛 企业效益和财政收入逐步好转 货币信贷趋于稳健 物价运行基本平稳 经济形势总体回升向好 但经济回升的基础还有待更加稳固 5 1 2GDP 人均GDP增幅对比 单位 元 单位 亿元 6 1 3主要城市GDP 人均GDP增幅及城市对比 排名26位 单位 亿元 09年西安市GDP2719 10亿元比上年增长24 16 全国排名26位 人均GDP达到了32351元 全国排名36位 较2008年增加10619元 折合成美元 人均GDP为4737美元 接近5000美元大关 按照世界银行的标准 人均GDP达到5000美元就意味着打到了中等收入国家平均水平 如果按照联合国的标准 如果人均GDP达到3000美元到10000美元之间 就意味着国民经济达到相当实力 现代化建设进入到关键时期 以上表明 西安城市经济实力稳步增长 城市潜力日益彰显 1 4西安各区县GDP占全市比重 西安共9区4县 09年GDP比例占10 以上的有5个区 按排名 雁塔区504亿元 总量排名首位 占19 2 莲湖区 未央区 碑林区 新城区分别占12 8 12 7 11 5 10 7等 全年财政总收入397 63亿元 2009年西安城镇居民人均可支配收入18963元 与武汉 沈阳 成都基本持平 同比增长24 7 全年居民消费价格 CPI 比上年下降0 3 8 1 5各区县固定资产占全市比重 雁塔区 总量首位 投资百亿打造鱼化工业园 打造10个商圈 计划到2011年 完成固定资产投资100亿元以上 引进企业100家以上 实现总产值60亿元以上 形成未来西安南城又一产业高地 未央区 总量第二 将重点建设张家堡商圈 大力培育三桥 北客站 六村堡 大明宫 徐家湾 龙首村等区域商业中心 莲湖区 总量第三 主要打造3个超广域商圈 4个广域商圈 及5个区域商圈 长安区 总量第四 近几年以西高新二次创业为依托 区域开发实现全面升级 并形成了以西北大学 陕西师范大学 西安邮电学院 西安外国语大学等全国高校为龙头的科教产业群 以陕西日报 华商报 陕西师大出版社 陕西省档案馆 国土资源西北勘察设计院等单位为龙头的文化科研产业集群 第四军医大学西京医院 吉源医院 陕师大附中 附小及幼儿园等服务产业 布局和配套功能齐全 1 6西安基本情况 行政格局1 西安市辖9个市辖区 新城区 碑林区 莲湖区 雁塔区 灞桥区 长安区 阎良区 临潼区 4个县 蓝田县 周至县 户县 高陵县 市人民政府新址定于未央区 2 辖区总面积9983平方公里 其中市区面积为3582平方公里 建城区面积369平方公里 3 常住人口843 46万 截止2009年末 其中城镇人口565万 市区户籍人口549万 市区常住人口646 23万 截止2008年底 西安另有7个统筹城乡资源改革示范开发区和基地 统称 四区一港两基地 分别是 1 国家级西安高新产业开发区 简称 西安高新区 1991年成立的首批国家级高新区 2 国家级西安曲江新区 西安曲江国家级文化产业示范区 3 西安沣渭新区4 西安浐灞生态区5 西安国际港务区6 西安阎良国家航空高技术产业基地7 西安国家民用航天产业基地 行政区划图 1 7西安城市总体规划概述 2008 2020总体规划2008年5月6日 国务院正式批复 西安城市总体规划 2008年 2020年 这是西安城市总体规划的第四轮修编到2020年 1 到2020年 西安市域总人口规模为1070 78万人 西安主城区城市人口规模将达到528 4万人 城镇体系将形成主城区 中心城镇 镇三级城镇体系结构 2 全市城镇建设用地规模控制在865平方千米以内 主城区的城市建设用地总规模控制在490平方千米以内 人均城市建设用地为92 73平方米左右 3 廉租房和经适房纳入近期建设规划4 以历史文化名城为核心 形成 一环 三片 三街 等保护体系 优化主城区布局 凸显 九宫格局 棋盘路网构建 一城 一轴 一环 多中心 的布局特色 发展目标1 对外交通建成面向国际的中国西部航空枢纽 国内重要的公路 铁路交通枢纽 西部最大的物流中心 构筑以航空 铁路 高速公路为骨架的综合交通运输网络 确立辐射全国的快速 便捷的客货运交通枢纽地位 2 城市交通建立以轨道交通 普通公共交通为主 多种交通方式相结合的城市综合交通系统 完善主城区道路系统 形成 一高 一绕 两轴 三环 六纵 七横 八射线加旅游环线 的道路网格局 西安城市总体规划 主城区 西安城市总体规划 综合交通 1号线计划2013年开通 2号线双向短轨通 2010年5月31日全线轨通 3号线2011年开工 2015年通车 1 8西安城市2009年市政 主要动态 1 9西安城市2010年1 5月份主要事件 第二部分西安土地市场分析 2009年土地市场概况2010年土地市场趋势 2 1西安土地市场概况 05年以前西安土地总成交单价总体上相对理性 成交单价在500 700元 浮动 06 07年商住用地成交单价呈上升趋势 楼面价升至1000元 以上 同比上升50 09年西安土地交易面积达10979亩 较上年同比增长47 其中住宅为6603亩 同比增幅近60 招拍挂住宅用地楼面价已超过1000元 从09年下半年拍卖的部分普通住宅用地来看 楼面地价基本上集中在1600 2000元 不等 2 22009年西安土地市场成交情况 2 32009年西安各区土地市场成交分析 2009年各区域成交土地面积与楼面地价的分析 1 城南区成交面积跃居全市第一 成交土地面积为145 6万 规划建筑面积429 9万 其中曲江板块依然是城南的重点区域 成交25宗 成交面积占城南总成交的84 城南区楼面地价为1288元 仅次于城内 2 城东区由于浐灞板块土地集中成交 成交面积位居第二位 成交面积为120 3万 规划面积为304 7万 楼面地价为765元 3 城北区土地成交量较去年有较大提升 但城北区土地涉及过多的拆迁 外来企业考虑到运作难度 不得不放弃城北 2009年全年城北区招拍挂市场土地成交面积为50 77万 规划面积为190 9 位居全市第三 4 高新区土地成交主要集中在高新区 由于可供开发土地有限 高新西扩成为必然 2 42009年西安重点地区土地成交情况 2009年住宅用地成交面积区域月度对比 在区域住宅的交易月度分布中 可以看出曲江 浐灞和城北地区住宅土地市场表现活跃 2 52009年西安各区土地成交地价分析 2009年各区域成交地价分析 尽管没出现地王 西安的地价却保持稳定上涨的趋势 但各个区域之间的低价差距不断拉大 2009年除了长安区外 西安其他所有区域的平均地价都超过100万元 亩 其中城南区和城内区平均地价更是接近250万元 亩 特别是城南区地价已经超过土地季度稀缺的城内区 成为西安市场平均地价最高的区域 这种地价相对稳定上涨的态势也在很大程度上决定了西安房价上涨的幅度 预计今年城东区和高新区地价将保持稳定 而城南区随着曲江外扩 作为中高端项目集中区域势必会抬高地价 城北区在大明宫效应的持续热炒下 整体地价也将快速上升 2 62009年西安土地市场容积率分析 2009年挂牌地块容积率分析 从09年通过成交土地容积率来看 2 4 3 5之间的地块面积占到了土地放量的50 所以09年入市项目将以高层 小高层为主 容积率在4 0以上的地块占到了15 高容积率的土地呈现增长趋势 容积率1 6以下的低容积率地块出让面积占21 但大多数为工业性质用地 其中住宅用地仅有两宗 都处于区间区域 未来低密度产品竞争较小 成交地块容积率 2 72009年西安土地市场十宗 最 2010年西安土地供应区域分布 2010年西安土地供应主要在这几个热点区域 以及城中村改造带来的土地 集中在三环沿线区域 2 82010年西安市土地市场供应分析 一 2010年商品房新增市场供应表 万 2010年西安市各类住房建设量预计约为1198万 同比09年持续增长 商品住房依然占据绝对比例 保障房计划开工面积有不同程度的下降 二 区域市场 西安商品房市场2009年各区域供求比 2 92010年西安市土地市场需求分析 09年各个区域供不应求的局面将在2010年得到改善 各个区域之间的供应量和成交量之间的差距将不断缩小 西安市场也将迎来区域均衡化发展的新阶段 2 102009年西安市土地市场小结 1 从2009年1月份开始西安市土地市场的成交土地均价一直维持在缓慢上涨 2 关于市场的热点区域和热点交易类型 从2009年12个月的成交数据分析可以看出 2009年西安市土地市场成交最热点区域是曲江 浐灞和城北三个地区 这源于经济回暖的影响 对于土地类型而言 浐灞地区在2009年商业用地的交易量比较集中 第三部分2009年西安市商品房市场分析 3 12002年以来西安市住宅成交分析 历年住宅成交量价走势图 从2002年 2009年 除了2006年住宅均价成交均价出现了小幅下滑以外 整体成交均价稳步上涨 从2002年的不足2000元 上涨至2009年近5000元 成交量从05年开始呈现阶梯状上涨 08年由于金融危机影响出现较大幅度下滑 09年全市住宅成交量达到1319万 超过08年的两倍 3 22009年西安市商品房成交量分析 07年之前西安楼市成交面积一直徘徊在较低水平 但到09年6月 商品房销售量达到110万平米 为2007年11月以来首次突破百万平米 09年西安商品房销售面积已逾千万 而在今年2月 主要受春节长假及政策环境影响 2月西安市商品房成交面积56 08万 环比下滑44 39 同比下滑9 41 3 32009年西安市住宅成交价格走势图 西安普通住宅价格在经过07年大幅攀升后 08年在各种因素的影响下 出现了 短暂的停歇 但09年尤其是春节过后 西安楼市全面复苏 成交量持续攀升 房价也一路看涨 到7月西安房价 个涨 已经演变成为 普涨 8月份首次突破5000元 达5009元 9月成交均价甚至攀上6000元 的最高峰 且在四季度旺季大量推出品质较高 景观上佳的新房源 再次将房价有所推高 整体市场价格走势明显趋高 同时市场热点区域如浐灞 城北等区域部分楼盘价格涨幅相对更为突出 2009年西安普通住宅成交价格为4701元 3 42005年以来西安市房价收入比走势 西安市历年房价收入比走势图 从2005年至今 西安住宅成交的总价水平稳步上升 同时西安居民的可支配收入水平也保持了较快的增速 并且高于平均总价的增长水平 从趋势来看 西安房价收入比逐年降低 主要是由于收入水平增长较快 综合作用下 西安的房价收入比逐年下降 从2000年的18 18 降到2009年的11 91 3 52009年西安市住宅月度供求分析 2009年住宅月度供求走势势图 2009年全年供应量为11049万 成交量为13319万 整体表现为供不应求 一定程度上消化了部分市场存量 造成供不应求的局面主要有两个原因 一是由于08年经济危机的影响 许多开发商谨慎拿地 市场供应量放量趋缓 二是由于利好政策不断 各类需求旺盛 成交量猛增 3 62009年西安市住宅成交套数及面积分析 90 以下占总成交套数的43 43 比08年提高13 43 90 144 占总成交套数的47 95 比08年增长了3 95 下半年90 144 之间住宅成交比例的增大 是因为下半年改善型需求不断入市 3 72009年西安市住宅购买人群分析 09年普通住宅购买人群中本市人群占到总成交套数的91 88 消费人群的主体仍然是本地人群 与08年相比上涨1 08 随着购房刚性需求在2009年1 2季度得以有效的释放 而2009年3 4季度商品房住宅市场可以用 量价齐升 来形容 投资型和改善型购房需求比例在逐步增大 随着西安房价的日趋上涨 大多数的本市购房者将放眼于投资房地产行业 如今西安的购房者已认识到在西安置业的升值潜力 于是纷纷出手 09年西安城市化进程伴随着城市中心北移 地铁2号线施工建设 曲江外扩 大明宫开发等四区两基地开发 以及城中村全面改造等带来的骨架外扩 推动了房地产市场的快速发展 并使得西安房地产市场各个区域的发展趋于均衡化 其中城北区和城东区从城市化中受益最大 并成为2009年西安市场发展最迅猛的区域 各个区域的整体房价水平也随之上涨 3 82009年西安区域市场趋势 城东区 在浐灞生态区火热的带动下需求旺盛 但09年市场供应难以满足 城西区 09年底拉开了整体改造开发的序幕 市场供应猛增 城南区 仍是购房者最关注的区域 出现供求两旺局面 城北区 是09年西安市场发展最快区域 市场供应集中放量 成交也在四季度超过城南区 其发展潜力巨大 高新区 09年市场供求实现反弹 成交在全市市场中所占的比例也不断上升 城内区 仍处于缓慢边缘化的过程中 预计2010年市场将持续萎缩 3 92009年西安各区域土地供应及热点板块 城东区 土地供应 2010年城东区伴随着地铁一号线开工 世园会的即将开幕以及纺织城的集中改造都将使城东基础建设焕然一新 这将直接推动开发商的拿地热 而浐灞板块在城东的改造中将是发展最快的一个板块 3 92009年西安各区域土地供应及热点板块 城东区 热点板块 浐灞生态区 2010年浐灞生态区的开发 地铁一号线的修建直接带动了长乐路沿线的房地产市场 2011年世园会的举办前一年也将是浐灞生态区发展最快的一年 现今浐灞仍有大量的闲置土地有待开发 发展潜力巨大 如今恒大 绿地 龙湖 恒盛 深振业等全国知名开发商进驻 3 92009年西安各区域土地供应及热点板块 城东区 关注项目 由于是新开发的区域 浐灞板块在很多方面仍然与成熟区域有一定的差距 一些楼盘所处位置的基础设施和配套建设仍然稍显不足 3 102009年西安各区域土地供应及热点板块 城西区 土地供应 城西区的市场供应一直比较零散 而且规模较小 但随着2010年大兴新区的改造建设的加快 西咸一体化的提速 势必会吸引众多开发企业进驻 3 102009年西安各区域土地供应及热点板块 城西区 热点板块 大兴新区 大兴新区位于西安城区西北隅 是目前西安市二环范围内唯一可成片改造开发区域 是西安市委市政府批准实施的西安首例成片旧城改造项目 是 十一五 重大项目和 皇城复兴计划 的重要组成部分 多家知名开发企业均有进驻意向 融侨集团是首家进驻的国内知名开发企业 3 102009年西安各区域土地供应及热点板块 城西区 关注项目 近两年来 西咸板块显然已成为诸多西安购房者关注的区域 借着西安 咸阳经济一体化的东风 以及西咸共建区城市新区后发的优势 这里更成为聚焦点 3 112009年西安各区域土地供应及热点板块 城南区 土地供应 2010年城南区的发展伴随着曲江版块的外扩展开 新规划的曲江版块 不仅区域面积扩大了一倍 并且在产业结构上形成了以文化产业为主的完整体系 3 112009年西安各区域土地供应及热点板块 城南区 热点板块 曲江扩建 曲江新区面积将扩大至40 97平方公里 并在现有基础上规划建设九大文文产业园区 到2015年全面建成曲江国家级文化产业示范区 目前金地 中海 融侨 富力 龙湖 深鸿基 中建 华侨城等已进驻曲江开发项目 加上新增200多亩商业金融用地面积和新增2000多亩生态绿地面积 预计将是全市房地产开发的最热区域之一 3 112009年西安各区域土地供应及热点板块 城南区 关注项目 曲江新区自2003年开工建设以来 其悠久的历史文化底蕴 自然为本的生态环境 使曲江迅速成为备受关注的西安房地产市场的第一亮点 吸引了一大批国内外品牌房地产企业进驻 金地 中海 融侨 大华 富力 龙湖 深鸿基 中建 华侨城等纷纷进驻曲江开发项目 3 122009年西安各区域土地供应及热点板块 城北区 土地供应 2008 2009年城北土地成交量相对较少 供应总量为64 78万 主要集中在经开区板块 红庙坡板块和大明宫板块 2010年 地铁一号线的通车和市政府正式进入城北办公 都促进着城北区域价值的整体提升 在建设中的北客站周边泾河沿岸以及经渭开发区的土地放量将迎来大城北房地产开发的高潮 3 122009年西安各区域土地供应及热点板块 城北区 热点板块 大明宫区域 大明宫区域是继曲江之后又一个文化旅游为主题新建区域 约4800亩 距离城市中心地带 钟楼 只有4公里 距离市政府新的行政中心只有5公里 2010年10月大明宫遗址公园首期即将开园 华远地产 中建地产已经进驻 3 122009年西安各区域土地供应及热点板块 城北区 关注项目 大明宫区域整体改造正在进行 建材市场的拆迁接近尾声 太华路拓宽也已开始 2010年10月大明宫遗址公园首期即将开园 华远地产 中建地产已经进驻 3 132009年西安各区域土地供应及热点板块 城内区 土地供应 目前住宅项目基本上以精装公为主 而商业的供应也极为稀少 城内区由于其稀缺的地段资源 是投资型客户的首选 2009年城内区的成交客户一次性付款的占到了47 客户购买力强 城内区是全市的中心 其不可复制的地段优势和稀缺的供应 也引来了各区域购买力最强的客户 3 142009年西安各区域土地供应及热点板块 高新区 土地供应 2009年高新区的成交量一直处于全市低位 随着2009年下半年的供应增加 成交量也呈现了放量趋势 2009年高新区成交客户中 一次性付款客户达到了33 仅次于城内区 今年 随着高新新区产业配套的逐步完善以及二次创业启动 预计高新新区将成为热点 热点板块 高新新区高新区正处于二次创业规划的核心地段 已经明确提出将建设面向整个西部服务的CBD中央商务区 现已有绿地集团 和记黄埔等企业进驻 未来高新区管委会的南迁带动该区域的发展 3 142009年西安各区域土地供应及热点板块 高新区 关注项目 经过十多年的开发 高新新区现已成为西安经济最发达的地区 虽然目前高高新区内开发的楼盘仍然较少 但后期土地储备充足 基础配套设施的发展也较快 加上高新区二次创业对区域的带动 将使其成为未来几年西安楼市最火热的地区之一 3 152009年西安市房地产市场小结 1 产品分析 赠送面积 小户型组合 精装房 低碳建筑及四新技术 2 客户分析 刚需型客户 年龄主要分布在25 29岁范围内 其置业目的主要来自 婚房 需求 改善型客户