银川经济技术开发区土地利用.doc

技术报告一银川经济技术开发区土地利用状况调查一、基本情况调查（一）范围调查 银川经济技术开发区分为两个区块，总面积7.5平方公里：区块一北起北京中路（原银新北路），南至黄河东路（原银新南路），东起唐徕渠，西至亲水大街（原气象局路），面积2.26平方公里；区块二北起银西铁路专用线，南至南二环路北侧165米，发祥西路北侧260米，东至自治区果品公司仓库专用线，西至规划的西外环路，面积5.24平方公里。（二）社会经济情况调查2009年，银川经济技术开发区管委会按照“把开发区建设成为宁夏发展特色优势产业、高新技术产业的示范区和西北地区最适宜创业的开发区，坚持科技创新和体制创新，突出抓好招商引资和项目建设、基础设施建设、机关效能建设，打造全国知名的数控机床制造、新能源装备制造，加快先进装备制造、新能源、新材料、精细化工和现代服务业五大主导产业发展”的思路，在经济发展、招商引资、项目建设、基础设施建设等成效显著。至2009年末，高新技术企业总收入19194.70万元；高新技术企业总产值工业总产值21262.80万元，同比增长21.5%；高新技术企业全年利税总额2951.00万元。2009年末，开发区土地开发率100%，共有工业企业78家。实现工业总收入982485.00万元，同比增长22.1%；规模以上企业35家，实现工业总产值350928.80万元，同比增长36.1%；利润总额25960.30万元；总收入702358.3万元。截至2009年，开发区内规模以上企业总数达到了35家，其中规模以上机械装备制造企业16家，占区内规模以上企业总数的45.7%，真正成为银川经济技术开发区的主导产业。（三）土地利用类型调查开发区土地面积750公顷。土地利用类型分为已建成城镇建设用地、未建成土地及不可建设土地等3种类型，其面积分别为已建成城镇建设用地648.75公顷、未建成城镇建设土地的76.45公顷、不可建设土地24.80公顷。开发区已建成城镇建设用地类型多样，包括有工矿仓储用地、居住用地、商服用地、公共管理与公共服务用地和其他城镇建设用地等类型。从对开发区的土地利用结构调查看：开发区工矿仓储用地面积254.01公顷，占开发区总面积的33.87%，比例最高；交通运输用地125.90公顷，占开发区总面积的16.79%；住宅用地面积78.43公顷，占开发区总面积的10.46%；商服用地面积51.97公顷，占总面积的6.93%；公共管理与公共服务用地面积为138.44公顷，其中公园绿地90.65公顷，占总面积的12.09%。未建成城镇建设土地的76.45公顷，包括已供应尚未建成土地47.94公顷，已达到供地条件未供应土地28.51公顷。已达到供地条件未供应土地主要分布在开发区的西区。不可建设用地24.80公顷，全部分布在开发区西区，为四二干沟及两侧的保护用地。开发区东区的已建成城镇建设用地中以住宅用地为最多，为69.06公顷，占东区面积30.56%；商服用地次之，占东区面积22.76%；工矿仓储用地居第三位，占东区面积17.63%；其余为交通运输用地、公共管理与公共服务用地。东区不存在已建成农村建设用地。开发区西区的已建成城镇建设用地中以工矿仓储用地为最多，占西区面积的40.87%；其次为公共管理与公共服务用地占西区面积的19.02%；交通运输用地共计102.70公顷；商服用地仅占0.10%，其余为住宅用地。可见开发区东区以发展三产业和开展管理为主，而西区则更侧重工业企业的建设。（四）开发区已建成城镇建设用地调查开发区已建成城镇建设用地，包括截至2009年12月31日已建成的住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、商服用地及公共管理与公共服务用地和其他用地。1、住宅用地住宅用地是指用于生活居住的各类房屋用地及其附属设施用地，包括普通住宅、公寓、别墅等用地。对应土地利用现状分类（GB/T21010-2007）中的城镇住宅用地。银川经济技术开发区两区合计住宅用地面积78.43公顷，其中东区由于历史原因，住宅用地比重较大，占到东区面积的30.56%，西区住宅用地较少。2、工矿仓储用地工矿仓储用地是指用于工业生产、物资存放场所的土地。对应土地利用现状分类（GB/T21010-2007）中工矿仓储用地，但不包括已建成的农村建设用地中的工矿仓储用地。银川经济技术开发区两区合计工矿仓储用地254.01公顷。 3、 交通运输用地据土地利用现状分类（GB/T21010-2007）中的交通运输用地。银川经济技术开发区两区合计交通运输用地125.90公顷。4、商服用地商服用地是主要用于商业、服务业的土地。包括批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地、其他商服用地。对应土地利用现状分类（GB/T21010-2007）中的商服用地，但不包括已建成的农村建设用地中的商服用地。银川经济技术开发区商服用地面积为51.97公顷，开发区面积的6.93%，西区只存在一宗商服用地，为银川培录宁服务有限公司，其余全部分布在东区。开发区东区位于银川市城市新区的范围，随着新区的功能定位在不断论证的过程中被迅速提升，从“新街区”到“城市新区”再到“现代化区域性中心城市核心区”，东区的商服用地面积在逐步上升。5、公共管理与公共服务用地据土地利用现状分类（GB/T21010-2007）中的公共管理与公共服务用地，但不包括已建成的农村建设用地中的公共管理与公共服务用地。银川经济技术开发区两区合计公共管理与公共服务用地138.44公顷，占开发区总面积的18.46%。其中公园与绿地是指公园、动物园、植物园、街心花园和用于休憩及美化环境的绿化用地,对应土地利用现状分类（GB/T21010-2007）中的公园与绿地。银川经济技术开发区为花园式的现代化开发区，两区合计公园与绿地90.65公顷。开发区内12.09%的土地为道路绿地和庭园绿地。6、其他城镇建设用地其他城镇建设用地指在已建成农村建设用地以外，除住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、商服用地、公共管理与公共服务用地等以外的其他已建成土地。目前，开发区不存在此类土地利用类型。（五）开发区未建成城镇建设用地调查开发区未建成城镇建设用地是指已建成农村建设用地和其他未建成城镇建设用地。经调查，银川经济技术开发区共有其他未建成城镇建设用地76.45公顷，占开发区土地总面积的10.19%。其中，已经供应尚未建成的用地14宗，面积为47.94公顷，占开发区土地总面积的6.39%，东区面积仅为3.16公顷，其余都分布在西区；已达到供地条件未供应土地28.51公顷，其中东区面积仅为0.50公顷，其余都分布在西区。开发区不存在已建成农村建设用地。3、未达到供地条件的土地未达到供地条件的土地是指未建成土地中尚未达到供地条件的土地。由于银川经济技术开发区位于银川建成区范围内，开发区内土地连片，平坦完整。南部基础设施建设已全面启动，先期投入3.2亿元人民币，建成220KV变电所，电力供应充足；建成的天然气末站和天然气储配站，日供气 量270万方；供水采用西夏区北部水厂水源，日供水量10万吨，完成土地的“七通一平”工作，所以开发区目前不存在此类用地。（六）开发区不可建设土地调查不可建设土地是按照规划要求或由于某些特殊原因（自然原因或已形成且短期内无法改变的人为原因）而不可进行开发建设的土地。主要包括江河湖泊泄洪、滞洪区土地和自然、生态保护区土地和其他不可建设土地等。开发区不可建设土地面积24.80公顷，全部位于开发区西区内。四二干沟是一条流经西夏区和金凤区的农田灌溉退水沟，同时兼顾城市防洪防涝作用用地及保护用地。（七）开发区规划用地结构实施情况调查开发区规划用地，包括住宅用地、工矿仓储用地、交通运输用地、商服用地及公共管理与公共服务用地。1、住宅用地规划在开发区内，依托滞洪区生态湿地公园规划集中布置的居住组团，配备片区级医疗、教育及商业服务等设施，营造人与自然相和谐的人居环境。住宅用地面积占总开发区用地比例为1.6%。目前，开发区两区合计住宅用地面积78.43公顷，占到开发区面积的10.46%，远远超过开发区规划住宅用地比例，已经没有尚可供应的住宅用地。2、工矿仓储用地规划 开发区用地以工业用地为主。考虑现有制钠厂、鑫尔特、捷美化工、鲁西化工、瀛海水泥等三类工业，以及宁化水源地、生态湿地等因素，按照避免相互影响的原则，科学布置各产业功能区。规划工矿仓储用地占开发用地比例为60%以上。从对开发区的土地利用结构调查看，开发区工矿仓储用地面积254.01公顷，占开发区总面积的33.87%，比例最高，但工矿仓储用地比例远不足开发区规划工矿仓储用地比例。目前，开发区尚可供应的工矿仓储用地为28.51公顷。3、交通运输用地规划开发区道路系统布局将保持银川市城市总体规划确定的方格网状道路骨架，采用平行向南推进扩展的模式。道路系统由快速路、主干路、次干路、支路级组成，规划大致以400600米间距的路网将用地划分为2033公顷的街区，道路用地占开发用地比例不超过17%。开发区现状交通运输用地125.90公顷，占开发区总面积的16.79%，基本符合开发区规划的交通运输用地比例。4、商服用地规划商服用地规模为27公顷，“十一五”期间将建成为城市西南部的行政中心、信息中心、研发中心、培训中心和商务中心。开发区现状商服用地面积51.97公顷，占开发区总面积的6.93%，远超过开发区规划的商服用地比例。5、公共管理与公共服务用地规划在开发区西区，规划自来水厂1座、热电厂1座、换热站9座、电信局1座、垃圾处理中转站6座。占总用地比例为3.7%。从对开发区的土地利用结构调查看，公共管理与公共服务用地面积为138.44公顷（包含公园与绿地面积），占开发区总面积的18.46%，超过开发区规划的公共管理与公共服务用地比例。6. 公园与绿地规划 开发区绿地系统由生态湿地公园、道路公共绿地、防护林带及工业厂区绿地构成一个相对完整的系统。依托泄洪区、水利科学试验站建造生态湿地公园。部分道路规划公共绿地带及防护林带。绿地率达到30%以上。目前，开发区公园绿地90.65公顷，占总面积的12.09%，公园绿地比例不足开发区规划公园绿地比例。二、土地供应情况调查开发区土地供应类别有已供应国有建设用地、尚可供应土地和不可供应土地等三种。按土地供应方式划分，开发区已供应国有建设用地696.69公顷，占开发区总面积的92.89%；尚可供应土地28.51公顷，不可供应土地24.80公顷。 划拨土地是以划拨方式供应，并已办理划拨手续的国有建设用地。开发区东区、西区划拨土地总计面积259.45公顷，占开发区总面积的34.59%。有偿使用土地，是以有偿使用方式供应，并办理有偿使用手续的国有建设用地，包括通过招标、拍卖、挂牌和协议等方式有偿使用的土地。开发区有偿使用的土地为437.24公顷，占开发区总面积的58.30%。其中东区以有偿使用方式供应的土地为170.73公顷，西区为266.51公顷。三、高新技术产业用地情况调查根据规程相关规定，本项调查主要针对评价范围内高新技术产业用地（一类和二类）的用地位置、范围、规模，以及高新技术产业总产值等开展调查。经调查，开发区内高新技术产业用地完全为一类用地，不存在二类用地。目前，银川经济技术开发区内共有高新技术企业7家，符合国家高新企业认定条件的高新企业有7家，共占地8.51公顷，全部分布在开发区东区，占开发区总面积的1.13%。四、用地效益调查（一）开发区用地效益调查银川经济技术开发区初步形成了机械装备制造、精细化工等主导产业。建成了小巨人机床、大河机床、共享铸钢、共享精密、恩德风电、启元药业、康亚药业和沙塞药业等主要企业。开发区工业（物流）企业固定资产投资总额达到540628万元，开发区工业（物流）企业总收入982485.00万元，其中主导产业总产值735028.00万元，工业（物流）企业总产值1084392.00万元。 2、开发区企业固定资产投资调查 开发区20022009年累计工业企业固定资产投资总额540628万元，其中累计土地投资98489万元。东区工业企业有博尔泰力、三新技术、康亚药业、永川、东方运输、长途电信传输局、长庆石油、广夏葡萄酒、沙赛药业、龙凤药业、达因药业、银利电器、启元药业、小巨人、特种工程、发电集团、亚湾铝业、电通实业等30家。西区工业企业有银川原源食用油有限公司、宁夏国飞电气有限公司、宁夏宁宏基耐磨材料有限公司、宁夏银川西部大森数控技术有限公司、宁夏共享集团、泰山石膏有限公司、宁夏恩德风电设备制造有限公司等47家。（二）开发区土地建设情况 开发区已建成城镇建设用地内的总建筑面积321.2826万平方米，其中：工矿仓储用地上的总建筑面积120.0672万平方米；已建成城镇建设用地内的建筑基底总面积93.9691万平方米, 其中：工矿仓储用地上的建筑物构筑物基底、露天堆场和露天操作场地的总面积73.4581万平方。开发区综合容积率0.50，建筑密度14.48%，工业用地综合容积率0.47，工业用地建筑系数28.92%。其中，东区综合容积率1.04；建筑密度24.87%，工业用地综合容积率1.03，工业用地建筑系数34.28%。西区综合容积率0.21，建筑密度9.07%；工业用地综合容积率0.37，工业用地建筑系数27.92%。 五、管理绩效调查管理绩效调查主要针对评价范围内已供应国有建设用地的管理成效开展调查，包括两方面内容，一是土地利用监管绩效调查，二是土地供应市场化程度调查。（一）土地利用监管绩效调查土地利用监管绩效调查主要针对开发区建区以来累计已到期土地及其中已处置土地、累计闲置土地及其中已处置土地、以及至2009年12月31日应收回限制土地等情况开展调查。截止到2009年8月4日开发区管委会认定闲置土地共8宗，合计面积24.35公顷，占开发区土地面积的2.44%，认定闲置面积为 18.3公顷，全部已处置。截止到2009年12月31日，银川经济技术开发区建设投资有限公司和宁夏万辉铝塑有限公司已建成。截止到2009年12月31日，开发区管委会认定闲置土地共6宗，认定闲置土地面积16.10公顷，占开发区土地面积的2.15%。（二）供应市场化程度调查根据国土资源部2002年4月3日第4次部务会议通过的招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（11号令）：自2002年7月1日起商业、旅游、娱乐、商品住宅等各类经营性用地必须采用招标、拍卖、挂牌方式出让。国土资源部39号令第四条明确规定：工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。明确规定工业仓储用地自2007年7月1日起必须采用招标、拍卖、挂牌方式的形式出让。开发区累计从1992年开始实行国有土地有偿使用，有偿使用土地累计面积已达437.24公顷。开发区从2002年7月1日开始累计通过招拍挂方式出让的土地21宗，合计面积为99.54公顷。六、土地供应和保障情况调查园区土地供应与保障情况调查主要针对评价范围内尚可供应工矿仓储用地面积、前三年年均供应土地面积、前三年年均供应工矿仓储用地面积、前五年年供应土地面积最大值和前五年年供应工矿仓储用地面积最大值等开展调查。银川经济技术开发区尚可供应土地为28.51公顷，尚可供应工矿仓储用地面积28.51公顷。前三年年均供应土地面积39.20公顷，前三年年均供应工矿仓储用地为33.14公顷。七、典型企业调查（一）选取原则a）结合银川经济技术开发区的定位和发展方向，选取各主导产业总收入或总产值排名前三名的企业作为典型企业，不足者从非主导产业中选择；b）典型企业选取一般不得少于10家；c）选取的典型企业注册和生产