四平塔山敬老院.doc

四平塔山敬老院（老年公寓）、疗养院项目可行性分析报告前言 我国现在已经进入老龄化社会，养老事业的市场规模和发展潜力已经被许多大型企业和机构重视，并不断加大投入。根据清华大学就业与社保中心研究成果，我国未来养老服务的发展趋势主要表现为以下几点：1） 养老服务专业化。与之前我国对于养老的含义不同，养老不只是简单的医疗、体检以及生活护理等，而将日渐专业化。2） 养老服务社会化。养老服务属于社会公益性事业，需要政府主导，引入社会力量积极参与和运营。社会力量的加入，必然加快养老设施建设速度和养老服务水平提升。3） 养老服务产业化。由于养老服务具有巨大的市场发展潜力，养老产业将带动消费、投资和就业，成为我国经济发展的重要产业力量之一。4） 养老服务模式多样化。简单的生活护理“吃饱穿暖”式的养老护理市场将逐渐失去市场，而全面的崭新的养老服务模式将不断涌现，多样化的养老模式将成为行业发展趋势。未来社区式的养老模式将成为主要发展方向。养老社区因为“集医疗康复、生活照料、精神赡养”等三大功能于一体，为老年人制定全程化的养老服务模式。为了加快我市经济发展，构建和谐社会，解决失地农民养老问题，实现“老有所养”、“病后康复”、“休闲度假”的快乐生活。同时鉴于我市目前没有一所大规模的疗养院，一些慢性病、老年常见病患者缺乏后期康复场所。高标准的康复护理，托老市场有大量的需求。依托敬老院，疗养院建设一座休闲度假村，为我区打造一张靓丽的名片。因此我公司计划投资新建一所集收养、防治、康复娱乐为一体的多功能，社会化，开放式的社区福利服务中心。达到设施齐全、功能显著、环境优美的示范型社会化福利事业窗口单位，使之成为我市社会保障体系中的一个重要组成部分。一、项目概况（1） 项目名称、项目法人代表、及建设项目地点、区位条件项目名称暂定为四平市紫阳湖长寿谷玫瑰温泉养老乐园。项目法人代表为常锐。项目位于铁东经济技术开发区（高铁新区）东南2公里、北临303国道 、向南5公里近邻山门镇、经龙王村可至叶赫镇，是四平叶赫旅游带的重要一环。选址位于塔山水库东侧，占地6公顷。其中项目区内原有少量树木一棵不动，同时将大量种植树木，把绿化率提高到63%以上.目前已种植各种绿化景观树木10000余棵。（2） 项目特点1、 四平市紫阳湖长寿谷玫瑰温泉养老乐园是四平市最具特色的休闲养老乐园。提供“专业化、整体化、系统化、全面化”的综合养老服务，将在山清水秀的紫阳湖长生谷（规划区内的景观暂定名）建设成四平市近郊的具有“宜居、颐养、休闲、度假”为鲜明特色的“生态颐养居家型养老园区”。2、 四平市紫阳湖长寿谷玫瑰温泉养老乐园将成为四平市最大的休闲养老专业机构。我们将提供居家养老住宅（高级老年公寓）、旅游度假等多样式居住生活方式，提供居家养老、康复健身、医疗保健、餐饮、家政服务、园区保安等公共配套设施。3、 四平市紫阳湖长寿谷玫瑰温泉养老乐园是四平市养老模式最全面、最具特色的养老社区。我们将提供居家式、租住式、安养式、度假式以及休闲旅游式等多种养老生活方式。提供自由、独立、私密的大型养老社区。4、 四平市紫阳湖长寿谷玫瑰温泉养老乐园是最具发展潜力的节能环保绿色生态园区。以养老为主，集休闲旅游、户外观光、等山及绿色食品加工等多种产业形态的综合生态发展项目。园区实行无障碍设计，按照低碳、环保、新能源、新材料、生态，结合新农村建设理念进行建设。（三） 建设投资规模项目规划占地6公顷，以敬老院（老年公寓）为主，建筑面积23000平方米；疗养院5000平方米；便民超市500平方米；农村卫生医疗服务中心300平方米；环保处理生活垃圾、污水厂600平方米；道路（停车场）3100平方米；服务人员宿舍2000平方米；共计建筑面积36800平方米；设计床位500张，容纳500600人的有消费能力的常住养老人口。安置护工、医疗、物业服务人员80人。人均拥有30平方米以上，能够保障供养老人舒适的生活环境。整体规划充分考虑了生态、自然、环保及各种建筑之间的相互协调和衔接。在现代时尚中融入传统、创造清新、雅致的环境。二、项目建设地点特点及优势条件（一）建设地点1、该规划地理位置优越，坐落塔山水库东侧，近临铁东经济技术开发区，高铁新区，四平-叶赫旅游开发带。2、交通便利，距303国道、绕城公路1.2公里；距高铁火车站、高速长途客运总站仅5公里；3、项目周边环境适宜，自然景观和生态环境良好，四周没有大型聚居村落和大型养殖场。4、可规划面积充足，场地地形地质条件能够满足项目建设要求。能够与周边环境形成互补。5、项目规划分区给排水、供暖、电力、通信、有线电视、污水处理等基础设施齐全，医疗卫生服务设施、超市、餐厅等生活服务设施尽在整体规划之中。（二）建设实施条件1、设计规划严谨科学、内容详细1）打破传统的居家养老和目前部分养老机构“医院”式养老模式，以“持续照料、集中服务、终身养老”为本，以“替天下儿女尽孝，为天下父母解忧”为己任，以“亲情、和谐”、的家文化为依托，倡导“健康、快乐”的老年新生活。2）为老年人提供安全舒适的居住空间，内有专业的护理医疗和医疗设施，功能齐全的会所、配餐中心、健身中心等。2、由经验丰富的设计院设计，有实力建筑公司建设。1）规划建设专门的配套养老幸福园区。将按照建设旅游风景区的标准建设专门的养老园区。专门配套建设老年人生活需要的公园、绿地、阅览室、社区医疗服务中心、老年大学等。让园区既是一个独立的老年人生活区，又是一个有着独特风格的休闲旅游区，让养老园区成为我市又一大亮点的旅游景点。2）规划建设真正意义上的养老乐园。根据老年人灵活性、反应力、体力、视力、平衡力下降等特点，进行全方位的无障碍化设计。例如：房门、楼道、楼梯都要加宽，便于移动床和轮椅使用通过；老人经过的地方要安装扶手；开关、门铃和门窗把手等设施的位置也适当降低；厨房和卫生间的面积适当加大，地面和浴池底部都要防滑；房间的照明度要提高，但不能有眩光；煤气等各种开关的字要很大，以利老人辨识；老人容易失禁，厕所都要靠近卧室，采用长明灯；厕所用推拉门，不用平开门；在适当的地方增设报警和应急装置等。根据老年人的不同年龄阶段的生理特征和生活需要分为三大种类：居家式公寓、宿舍式公寓、医护式公寓。（居家式公寓是每家每户自成一体，不受他人干扰，适合普通夫妇；宿舍式公寓是老年人同住集体宿舍，安排在社区共同的楼房中居住和生活，比较适合单身老人；医护式公寓是将有较严重残疾，老年性疾病生活不能自理或行动不便的老人，集中安排一起居住，并由专门人员进行护理。）3）规划建设完善辅助与综合性的服务。针对老年人生理和心理特征，建设完成辅助性与综合性的特色服务，包括安全保卫、帮助料理家务、备餐、家庭修理服务、残疾护理、家庭生活和医疗保健知识咨询、社会和法律问题咨询服务等等。4）规划建设生态农业和观光农业示范区。老年人有劳动和锻炼的需要，考虑在老年人希望自己动手的习惯和愿望，结合当地的特点建设生态农业和观光农业示范区。5）养老服务人才建设规划。村民经过专业培训后就业，服务园区老人，解决当地村民就业问题，提高当地村民收入。三、投资环境分析（一）宏观环境分析1、解决我国人口老龄化社会问题的需要。我国目前已经老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2500多万老年人“独守空巢”。随着人口老年化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，也是我国必须面对的严峻问题。新建塔山福利养老院，是我市解决老龄化社会问题的需要。2、构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出构建和谐社会的号召，各级党政机关积极响应要求。如果社会老龄化问题解决不好，和谐社会的目标将难以实现。新建塔山福利养老院将为我市弱势、孤寡老人提供一个“老有所养” 、“老有所学” 、“老有所为” 、“老有所乐”的好场所，不仅使老年人的晚年生活丰富多彩，快乐幸福，这必然对构建和谐社会起到积极的促进作用。3、加快我市社会福利事业发展的需要。塔山福利养老院项目实施后，将彻底改变我市没有综合性、现代化福利养老院的现状。将扩大收养、收治规模，完善服务功能，为社会保障发挥作用。（二）微观环境分析1、铁东区投资环境良好，政府工作效率高，政策比较优惠，给企业发展创造了良好的投资条件。2、巨展置业是一家有实力的集地产开发和工程建筑的集团。在四平市几年来通过努力树立了良好的企业形象和信誉，树立了较强的品牌优势。3、拟投资项目与高铁新区高档小区相邻，独特的地理位置为该项目提供了极其便利的条件，便于经营管理，有利于降低成本费用。对提升商业价值将起到积极的作用。为项目的后期开发创造了条件。四、项目设施计划1、按项目整体规划，将在2010年开始征地，取得土地使用权后，于11年度完成总体设计，施工图纸设计，工程报建、审批等有关手续。2、以合理利用资金，滚动发展。拟开发建设期为3年（2011-2013）3、以多年的开发经验，科学先进的管理模式、招投标制、工程监理制以确保施工建设规范进行，施工过程中严格控制工程造价，保证工程质量，控制工期，提高资金周转率。五、项目财务经济分析（一）、投资估算1敬老院（老年公寓）23000平方米；投资2760万元；2疗养院5000平方米；投资1000万元；3、便民超市500平方米；投资500万元；4、农村医疗卫生服务中心300平方米；投资200万元；5、环保垃圾、污水处理场600平方米；投资300万元；6、宿舍2000平方米；投资500万元；7、道路（停车场）3100平方米；投资155万元；8、电力、有线电视等投资100万元；