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直播：中国零售业发展总监第一届年会新浪商业地产2013年03月31日09:17官方微博时间：2013年3月31日发起机构：中国零售地产联盟权威支持：中国购物中心产业资讯中心主办单位：中国北方购物中心联盟 北联控股(香港)集团、东北商业网、中国零售地产考察赞助商：沈阳万科浑河天地 协办单位：沈阳中街九龙港主持人 新浪商业地产总经理郭杰：各位领导，各位来宾，大家上午好！欢迎大家来到春暖花开的沈阳，也欢迎各位莅临中国零售业发展总监第一届年会暨第五届中国零售地产招商大会，感谢各位的光临。这个名字应该是第一次和大家亮相，但是实际上从2005年就举办了第一次中国零售业总监高峰论坛，后来北购联又成功举办了4次中国北方商业地产招商大会，根据各方面的反馈这次开始充分的整合，合二为一，以后这届年会将把名字整合为中国零售业发展总监年会暨中国零售地产招商大会，并在全国巡回，这是这个大会的背景和大家介绍。 我是新浪商业地产的郭杰，受组委会之托与大家分享今天上午的半场论坛，首先允许我为各位介绍到场的各位嘉宾，他们是：首先中国购物中心产业中心主任，郭增利先生；国资委商业网点开发中心副主任段宏涛先生；中国北方购物中心联盟秘书长于群先生。参加会议的还有：中国乐商会执行会长中国连锁开发主席霍小兵，沈阳商业管理有心公司陈学军，辽宁兴隆大家庭执行总裁姜利民，沈阳春天百货李赫男，环球商机商业地产顾问机构叶智辉、北京赛特奥莱乔宇、北京绿地京城商业管理有限公司王智明、德泰堂控股有限公司陈立新、俏江南餐饮集团郑红、阳光一百置业副总经理徐奇、欢乐影城投资管理有限公司鲍华、尚泰零售集团陈安成、大连亚惠食品有限公司程辉、美克美家卫炎黎、儿童世界侯青霞、第六空间周永祥。 同时也感谢到场的媒体朋友们，他们是新浪商业地产，搜狐焦点、SAHA网。感谢新浪微博为本届年会给予了更多的互动机会，各位可编辑#零售业发展总监年会#与网友分享现场感想。 接下来，让我们以热烈的掌声欢迎国资委开发中心副主任段宏涛先生上台致词！国资委商业网点建设开发中心 段宏涛：尊敬的郭主任，尊敬的各位领导各位嘉宾大家上午好！非常高兴和在座的各位朋友能以这样的形势分享这样的快乐形势，其实这个主题很好玩儿。这就是零售地产。李嘉诚讲过地产成功的要素就是地段，地段，还是地段。零售和地产的结合变成了一个很有意思的事儿，地段决定了一切，刚才在台下和俏江南的老大红姐讨论的时候说，在一个错误的时间选择了一个错误的地点做了一件错误的组合，不是这个项目不好我们就拿它说事儿，而是要让我们做的事情要在合适的时间合适的地点做正确的事情。其实拓展是一个复合型非常强的人才，首先他要懂地产，他要上知天文下知地理，不能把门开在西北风聚焦的点上，不能在历史上很有问题的地方上开一个店，你要懂财务你要知道你的商业模式怎么能赚钱，你至少要懂得我们的物业适合什么样的业态，当我们的地产人才出去的时候，你会发现他是非常值钱的。也就是说中国的零售业和中国地产的扩张，中国的周边所有的国家都深深的有中国的印记，包括中国的资本。今天业态无论是人们生活方式的改变还是商机都对我们的零售做了一个改变，未来的购物中心还是商业也好是不是一个生活中心而不是一个零售的场所。我们看了沈阳，发现了又那么多商业出来，然后每一家定位都是超市、影院、电玩、美食、零售，我在想是不是出现更多的东西，我们的地产商要聪明起来，我们零售的企业可能也要在这种大的环境下做一个正确抉择。最后我把商业中做一个汇报。商业网点开发中心是93年批准的，现在形成政策解读、资产管理、资本运营等五大板块。欢迎各位朋友和我们并肩开创中国零售业的未来，谢谢大家！陈学军：传统零售业面临的新课题新浪商业地产2013年03月31日09:17官方微博沈阳九龙港商业管理有限公司董事长 陈学军：尊敬的来自全国各地商界精英，女士们先生们大家上午好！在这样一个春意盎然的日子里，我们相约在中国零售业发展总监第一届年会暨第五届中国零售地产招商大会，共同回顾中国零售业所走过的路程，共同畅想恢弘前景为此我和九龙港都感到十分容幸。2013年中国零售业正在经历着一场来自互联网和电子商务的挑战，2003年中国网购市场交易规模已经超过12万亿元。去年11月11日，阿里巴巴旗下的淘宝仅一天的销售额就达到了190亿元，传统的消费模式被渐渐的顶替，我们的生活、消费几乎被一网打尽。在2012年末中国十大经济人物的论坛上，胜败未知，正是这场胜负难料的为中国零售业提出了不容回避的新的课题，中国的传统零售业究竟应该何去何从。从马云和王晋民的约定只是展开了一场辩论而已，这场赌局没有绝对的赢家。网络购物不能给予线下购物的体验，线下购物不能有方便快捷，也就是说手机的普及仍然阻挡不了好友相聚，把酒言欢的欢乐。确实网络把商品送到家的方便实惠不可否认，但是在匆匆而过的快节奏当中我们会有一种若有所思的感觉这种感觉对传统的购物方式，当我们走到商场里面每一件商品的质感，每一次约会的温馨，每一杯咖啡的香气，带来的是高雅、优质富有品质的生活的延续。在实体商店购物的时候，消费者也在不经意的书写着品牌故事，而这种购物的经历和感悟也在丰富着所有消费者的人生体验。作为中国首家快时尚的商城，我们在国内率先提出了智慧商城的经营理念，并充分利用互联网等现代科技的手段实现了线上交易和线下交易的融合，他应该是王建民加马云，旺达加阿里巴巴，我们在布置上追求着独树一帜的经营理念，使消费者在人在景中走，人在画中游的意境，并完成购物过程的新意满足。艺术可以把它激活，让人们感受到温情和美丽的存在。现代零售业的核心竞争力已经不仅仅表现在建筑的富丽堂皇，商品的琳琅满目，而让更多的消费者体会到一个奇妙而不失内涵的人文气息，也对个人情感得到艺术品位的升华这才是现代商品的价值和精粹。如果讲集贸市场、百货商城，连锁超市、电子商务、购物中心比喻成中国的五大商业模式，那么电子商城就是中国的第六类销售模式，在陆地和海洋之间建造一座智慧的港湾，让线上和线下交易取长补短，我们把十万平方米的商业项目，定名为中街九龙港。在一望无际的海面上，电子商务的巨浪正在拍打着传统商业，我们要在战略上藐视，在战术上重视，不能目空一切，也不能妄自菲薄。我们要学会从多个角度和渠道满足消费者多样化的需求，只有讲电子商务和实体商业才能呈现一个完美的多元化的消费体系，也只有这样，我们才能扬起智慧的风帆，到达智慧的彼岸。2013年的传统零售业正面临着一场经营理念和商业模式的融合，我们要实现实体商业的固守和创新，也只有这样我们才能塑造出只属于中国的商业精神和梦想。我们羡慕阿里巴巴，我们不做阿里巴巴，我们把他们视为前行和仰望的方向，我们相信明天我们将吸引一批仰望我们的目光。在此我中心预祝本次年会圆满成功，谢谢大家！主持人 郭杰：今天是中国零售业发展总监年会，是主委会特别策划，能够在开发企业在项目的初期就能从规划设计到开发评估都能借助零售行业的专业眼光和资源进行开发，这样项目推广的更顺利，今天我请出一位重量级的演讲嘉宾，他是中国购物中心产业咨询中心主任郭增利先生！他为大家带来国内外零售地产行业发展最新动态及未来区趋势展望。郭增利：零售地产行业发展最新动态新浪商业地产2013年03月31日09:17官方微博郭增利：其实叫零售业发展总监这个词我个人认为是向国际接轨的一种表达方式。今天应该是东北商业网的五次活动。我只有一次，其他的安排没有出席，我觉得几次会议，对于我这个不爱思考的人来说确实是一次机会，我们把容易的思考和大家做一个交流和分享每一次都是我自己去思考去学习这样一个机会。我个人认为这是一个非常难的题目，为什么呢？因为发展动向一直在变化每个人思考的角度都不同。今天包括房地产开发商和准备进入房地产领域的各路人马，其实大家对房地产充满预期的时候，大家都居安思危，从我自己的内心，非常希望这个行业能够健康发展，但是我自己有点忧心忡忡。我把居安思危这四个字也带给各位，其实中国购物联也未见得全面的反映这个行业，如果没有当然更好，您不用去考虑潜在的顾虑，希望大家能够结合行业分析进行个案的讨论。今天我将总结出商业房地产的特征。我自己认为中国的商业房地产之所以有很多成功的项目，也有很多有教训的项目。这就是地产、金融、商业三者有什么关系。其实都是地产主导商业发展的进行的。在2012年下半年一直在感悟一句话，大家都在学习万达，认为万达在商业地产做得很好，但是我经常会反问他一句话，当你的老板特别希望你的总经理按照万达的目标去实现的时候，万达的商业地产的模式能不能在你的企业当中，在战略上上升到这种高度。在地产方面恐怕一定会出现太多太多的问题，我不知道开发公司的老总也多少，我听到一句话，我得向地产公司老总汇报，我今天又被地产公司老总给否决了。学习万达没错，但是应该学习他的实质和内涵。我是从经济学的角度来看商业地产的，就是价值和使用价值，这就是在日常的理解。我个人理解目前的阶段，中国的购物中心，中国的房地产停留在一种商场，随着电商和其他实体商业，购物中心如果仅仅是一个商场，就会陷入到无序的竞争当中，大家很难把它在商场的局面，这就是在目前的市场的环境下，我们在购物中心在未来的使用价值方面，一定要有需求，一定要有消费的需求作为导向的。我们在整个的商业地产行业当中，我们自己的开发商一定是在想，我要做某某地区最大的，某某城市最大的，某某城市最高的，一定是这样一种思维方法，所以在引导需求方面，我们的开发商是在我要做城市的领导者，但是作为购物中心他的第一阶段，作为商场阶段，你还是应该设身处地的为你的人群着想，再有我个人的感觉，我们的无效的供给在目前整个行业当中的比重是比较高的。我们也看到很多的报道，关于控制率。沈阳有一种重灾区的感觉了，在逛沈阳的商场有一种胆战心惊的。我在和政府和企业的官员去讨论这个问题，在未来3到5年的时间来消化这种需求，我们还是应该坚定不移的按照需求导向来策划这4个字。要提高它的使用价值一定有很多的因素，时间关系我可能重点的去讲第一点为什么我们要从提高使用价值的角度来提高分析，过去房地产开发商赚钱都是一个亿一个亿的，我们的企业他是一块钱一块钱的赚钱。我们的零售商在做消费者的生意，我们的开发商是在做物业做零售商的生意。我们对消费者的满足是通过零售商来实现。我自己理解作为购物中心他不仅仅是商业恐怕对消费者行为的分析，对整个区域的研究应该还是重要的内容。提高购物中心的使用价值是一个口号，因为实现这6个途径实际上高不可攀的。任何行业的成长都有一个循序渐进的过程，大家沿着正确的方向至少有一些帮助。所以从价值和使用价值两个层面大家可以在未来的合作当中，能够设身处地的为零售商和消费者着想。大家看到这个图表从投资进入到增值退出，为什么关注到物业买卖，我只是在这里面反问一个问题，为什么这些年这么艰难难道仅仅是因为这些基金有差距么？在我们投资进入的时候，我们问题的出发点，和市场的需求没有很好的结合，扮演零售渠道平台，为零售商搭建一个场所我们没有很好的去履行。从进入功能到退出，很多开发商直接进入到第三个，我直接卖掉商铺直接退出。就算在目前特定的环境下，在特定的金融管制政策上我们没有办法区实行我们商业房地产的进入和退出，我们依然可以思考，我们零售渠道扮演得如何，我们在产品形态类型等等这些方面我们是不是可以做到位。我们不是充分考虑了前两条重要的因素，对于购物中心而言，他是零售品牌受欢迎的环境，对于零售商而言，我也希望让中国的购物中心确实程度一个受关注的能够有效利用的零售渠道。下面我谈一下我自己理解的商业房地产的市场供求关系，这个是严肃的，但是离我们确实不远，结构性失衡，阶段性过剩。我认为总量并不过剩，但是在2012年之后，这种零售商这种业绩上的考验我们自己的判断发生了一些变化，不仅结构性失衡，而且有阶段性过剩的风险。从分布结构上看，包括我们城市能级，和项目所在区域，是社区型的还是超市型还是邻里型的，是高端人群，时尚人群还是大众人群等等。因为招商难、选址难在中国商业房地产的20年中都在并存着，一定是在我们的产品结构方面出了很大的问题。第二点就是供应量还会持续增大。从2012年来看，2013、2014年如果正常的投入的话，2013年投入并不小。我们看到三四线城市变成了重点，但是三四线城市在中国是一个相对空心化的城市，特别是土地城镇化，人口城镇化，产业城镇化，我们目前停留在土地城镇化，也就是我们的人口支撑力度并不足，我们的产业发展的力度并不充分，去发展商业房地产可能更有风险和压力。同时通过2012年零售业的下滑，我自己感觉在和一些品牌商接触的时候，大家开店的意愿在减弱，他也在竞选2013年开发的这种资源，从这一点来说还应该进一步加剧，我们的这种局面会愈演愈烈。我觉得比拼条件给零售商让利，在今年还会重演，对于开发商而言，站在零售商的角度不是优惠多少，是他能不能在你的屋子当中创造出他满意的价值，他如果没有销售业绩他也不会进入。在2013年我们看到零售商开始转变的策略，从过去的规模扩张到现在的单店的营业项目。这一点应该给予关注。按照中购联的统计，中国的购物市场一直在以增量为主，但是随着三四线城市的商业地产的增长，商业地产会加大。在获奖项目当中，这些比较优质的购物中心，2012年首年的表现超过了过往的水平，最好的达到了0.7。这是一个好的现象，是在众多项目当中10%的优质项目达到了这种水平。其实还远远落后于百货的。我们自身的统计研究大概只有5000到6000。从这个数字来说，对于零售商有一个好的运转状态还是比较有压力的。对未来存量的调整，我觉得是未来相当长的主旋律，第一类大家也会发现，中国的购物中心老一代的大概是在1990年的购物中心，大概陆续的进入到这种调整阶段，大家也会看到这种大的调整也会愈演愈烈。我们的老牌购物中心虽然一直在市场上有领先地位，按照后来的新生力量对老的购物中心有了影响。这一点也是调整的趋势，还有通过对市场的磨合对消费者的判断，通过对竞争能力这一类的购物中心在做个人得调整，比如说朝阳大悦城他的营业额增长了50%，购物中心也好，商业房地产也好一个不变的法则就是一直在变化一直在调整的。第三个问题是商业房地产的核心驱动力的问题。在过往是政府的城镇化。也就是单核驱动的。在一二线城市如果还把城镇化作为核心驱动力的话，可能要面临很大的窘境，在一二线城市可能肯定是这个区域的消费特征。如果从单核驱动向双核驱动同时并存的话，三四线城市的核心驱动力在哪里？三四线还是依托土地城镇化为主的。从不同能级的城市来说，城镇化单核驱动已经向消费能力双核驱动来转化。也想给我们很多在座的房地产开发商给思考，我们的城镇化的逻辑是土地城镇化，人口城镇化和产业城镇化。反过来我们的房地产开发商，特别是在地产主导下的商业公司，一定是我们的地产公司，他选址的时候的确很好的迎合了政府的考虑方式和出发点。但是在商业地产要对我们拿地的这样一种选址的理念做出一种思考和调整。第四个是当前房地产行业的特征。我个人认为，要不要写出来，就是系统性风险加剧，但是个案机会较大。所以对任何一个行业而言，这个机会对于不同的企业和开发商一定会有不同的结果，就我个人而言，整个行业的系统性的风险是在进一步加大的。或者说我们进入到了2013年，也进入到商业房地产发展过程当中最严峻的。这种风险不仅仅是我们的开发商带来的，也是给我们在座的很多零售商去选址开店的时候去思考的。同时虚火过旺仍然是稀缺的资源，中国的行业的发展，中国的个案的发展，优质的购物中心的抢手的话，新生的很多的项目，我觉得也同样孕育着机会，但是整体而言还是在模仿当中去摸索。看到了别人的成功，看到了商业房地产行业的巨大的吸引力，各路资本都在进入商业房地产，但是真正对商业房地产有足够理解的开发商到底能有多少。这些可能对商业房地产了解不太多的，轻易的进入到商业房地产的资本能够给整个行业带来什么，也是需要大家思考的，在这个问题上我还没有答案，我也只是在这样一个平台和机会提出问题，供大家去思考和分析。重开发轻运营仍然是中国的商业房地产的普遍现象。这一点不是单纯的从一个量上考虑，在2003年到2005年，我们发展的第一波高潮的时候，大家相对的忽视了。到了2008年到2009年，也让很多项目失败了。到了2009年之后，又发生了变化。大家把商业房地产的理解不是变难了，而是变容易了。为什么在某一个城市或者是某几个城市，我们在点购物中心的名字的时候，我们能够点出来的购物中心，和整个差距巨大，可能是我们在座的零售商比较关注的项目。第二个也是和大家一起思考的，是受住宅的影响，商业房地产的模式挑战在加大，中国的房地产发展确实是独一无二，我们在用快速回零的方式，按照人口计算，住宅的供应量每人一套。所以从某种程度上来说，中国的土地城镇化，我们的商业真的很难和土地城镇化去揭开整合，大家在北京的国五条的事实细则，一定会产生一定的影响。沉淀商业的这样一种做法，如果不是我们应该怎么办，同样这是我给大家提出来的第二个问题，我们也没有特别好的解决方法和答案，我们总比没有准备要好。我自己认为中国的商业房地产之所以发展的经典项目不多，其实和城市规划，商业规划脱节不无关系，其实是和政府的规划缺陷造成的。同时还有以住宅选址为主导，也为导致了商业房地产开发之初就面临比较大的风险。商业房地产在增量方面进一步提高，在存量要调整频率，最后配合冲击和影响，对于我们来说，业内人士可能更多的功能更多的满足更多的社交要求，把购物中心变成一种社交场所，所以不能完全被电商去替代我们就有非常吸引消费者的体验环境和场所。在具体的整合特点方面，我提出了深化、拓展和尝试。在深化就是零售娱乐和休闲，在拓展就是儿童和家庭、教育、服务，在尝试方面就是SC以主题化和细分化定位，引导零售商和各类品牌改良创新。购物中心追求主题化和细分化，也有一些购物中心的开发商和运营商向细分市场逐渐发展。今天的时间原因我们只是把我个人和中购联整个商业房地产行业的发展和体会，因为毕竟我们在谈这个话题的时候，不仅是沉重，行业所面临的发展局面也是非常沉重的，我想回到最早那句话，居安思危比没有准备要好。我们怎么判断做出的分析，可能到最终行业没有出现这样的问题，但是我想作为致力于行业之初发展的程度，这个行业的前景的方向和目标去努力，但是发展过程当中，该在我们思考的时候我们不妨在2013年去深入思考一下，我们才有动力推进，谢谢大家！主持人 郭杰：感谢郭主任站在行业的制高点上为行业思量很多，搭建了这么好的一个平台，接下来是行业对话，请嘉宾主持中国乐商会的执行会长霍小兵上台！有请！行业对话：零售地产去主力店的风险研判新浪商业地产2013年03月31日09:17官方微博霍小兵：下面我们先有请讨论的嘉宾各位上场，第一位辽宁兴隆大家庭执行总裁姜利民，北京赛特高来总经理乔宇、尚泰集团的发展总经理陈安成、喜达屋酒店大中华区域投资中间晏春、美克美家资产管理部总经理卫炎黎、第六空间家居开发总监周永祥！有请六位嘉宾上台！我们这次对话的主题一共4项，其实想说的就是两个问题，主力店和选址以及他对于零售地产商的作用，这是我们的主力店，另外也是和各位零售商，大家有一个预先的研讨就是如果主力店不和零售地产商合作的话，什么情况下可以和零售地产商怎么合作，如果不合作怎么玩儿？姜总您的身份，也算是地产商，也是主力店，您先起个头？姜利民：我是沈阳兴隆大家庭的姜利民，关于这个问题。我们既做零售地产也在做运营，我感觉零售地产对主力店的需求，首先我们都有分析。我们要主力店的目的是什么？主力店我们理解应该是有一定的知名度或者是对顾客有一定影响，他所提供的服务已经在顾客的心目当中有了一个固定的模式，所以一个商业的项目有了主力店之后就可以锁钉一部分人群给这个项目带来一定的客流，所以这种情况下，首先你要界定哪些主力店能给你带来这样的影响，如果你宣传一个主力店，而这个主力店在当地或者是自身的影响力不够，自身的定位还在摸索的过程当中，这个作用就不明显。如果商业项目已经有了很好的客源情况下，你就不需要这个主力店。这样的现有的项目就能看出来，有一些很知名的地产项目，他自己在做主力店，因为他的主力店也在摸索过程当中，事实上他带来的影响并不是很大。第二个我们特别是在香港，我们的商业地产项目并没有主力店，有充足的客源这样的项目部需要主力店。从我们自己做，如果你的项目的不到主力店的认可，你可以自己做。兴隆大家庭现在来说，不管是百货餐饮娱乐家电这些项目，都是我们自己做的。原因是早期在沈阳就没有这样的商业资源，另外可能我们自己所做的项目也不能得到知名的主力店的认可，那样的情况下自己来做也能成功，我现在说这么多。霍小兵：主力店其实对您来讲，如果您不把作为一个主力店的话，主力店要是好我就请他来，他要不好，我就自己干一个主力店。前天晚上我在北京帮助一个通辽的发展商帮助一个项目来谈。现在他在通辽想引进一个超市，我们把国内重要的6个超市都给叫进来了，其中有5个根本就不考虑，就有一个考虑的就是华润，华润很高兴，他说他自己没有依托，他提出一个要求就是王府井自己别干超市，好像这个主力店他自己都没有信心，开发商能不能邀请他过去。另外您做是什么样的模型？卫炎黎：今天这个会的时候，这么多年自己玩儿自己，实际上并不是不想和大家合作，是想合作。但是实际上我们从2001年开始介入这个行业，但是没有找到合适的，2002年到2009年我们定位的特制比较单一，给大家只能带来一些感觉上会好看，现在来讲，中国的购物中心这几年发展特别快，我们有意识的去合作，比如说和华润和万达，购物中心是家庭需求，社会需求包括生活需求，我们能够满足家庭生活需求的一些要求。今天太多的定位都是LV古奇，我不知道中国有多少能买得起这些东西的，我们就有一种害怕一种担心，今天也是和大家有一个分享，我希望大家多交流，多沟通，包括品牌商也好，购物中心也好，大家在一起分享，我要什么，我有什么，你给我什么，多交流大家就有一点点探讨。美克美家是专业的卖场，因为今天一个问题就是专业的商场有没有主力店无所谓，象耐用消费无所谓。我们和谁合作呢？和第六空间的周总在一起，一聊就变成了家居的活动了，因为他提供的和我需要的是相配的。他到底把我作为主力店么？应该作为主力店来看待。我能给他带来什么？我能给他带来定位的清晰，因为他们的量也比较少，我们的选择项目也比较窄。我们和他这个主力店的关系。霍小兵：您可以作为第六空间的主力店，然后让第六空间再作为别的大的地产商的主力店。周永祥：其实这个概念我们做商业地产的人都很清楚，做商业需要的是什么？是市场的需求来告诉他定位。因为你就知道哪些来完成和你一起来跳舞。如果这样看的话，我们可以把他作为一个细分，在整个市场来讲，你可以分为大的购物中心或者是综合体或者是社区商业，在这种定位你看到主力店的定位也是不同的，因为第六空间的定位是中高定位，我们就可以在一起来跳，如果说他的定位和我不一样，让他来根本不可能。在中国有很多好的品牌，为什么你们不进他就告诉我一句话，如果说LV能进华联超市，我们就不仅第六空间，他就是平台你的定位和他的配合度就是这样。还是这样，大家想要的你主力店是什么样的，你的商业的位置，你的需求你的市场在哪里，这就是主力店所要担当的责任。霍小兵：第六空间有没有可能成为一个体量更大的零售地产商的主力店？周永祥：我可以做到2万方到30万的体量规划不能说没有应该说有，我们和很多大房地产商谈合作，他们一拿地都是300亩、500亩，他一规划就是30万，50万，他可以分3、5万给我做以家居为主题的高端商场。因为我来了也可能，我有一次在上海开会说，我开玩笑说为什么争我们的品牌，我们现在在定品牌的量。我可能一家一家的招我花3年10年时间都招不到，你第六空间来了，一年就来了30个，50个品牌。我们现在国内的应该说一线二线的这些品牌和国际排前20、30个品牌和我们比较多。这样的品牌如果说我做一个集中，很可能对于一个区域来讲也是一个带动。霍小兵：您提到了很重要的信息，很多开发商愿意以空间换时间，不介意你的低租金，把他的时间先赢得了。从一个比较不善良的角度来考虑开发商的问题，比如说他用时间换来了你的空间，你把这些品牌引来了，我讲一个国内的知名的万达、大悦城都干过这个事儿，他觉得不合适了，他就把你干掉了，你有没有这种担心？周永祥：我不担心这个事儿。我们到现在是6家店直接开出来。我们不是为了开店而开店，我们一定寻找的方式是共赢，三赢。因为我知道只有这样才能长久，我们不会乱开店，我们很可能再一个城市只开一家店，我觉得没有多大意义，对于我来讲是我不要了。比如说苏州无锡杭州有很多来找我，我为什么不去？因为我不需要另外的店，因为我有一家店，另外再开一家我觉得没有意义就不开。如果说没有价值，我就不走。如果说这个亲儿子和干儿子的区别还是比较大的，不能平衡那我就不做了。霍小兵：这个第六空间总让我产生很多的遐想，我只看到了四层空间，你能解释一下？周永祥：我们其实都不解释这个问题，很多人问，我们在北京有奢侈品会还有地产年会都有这个问题，我其实很简单，对于我们来讲，我们是做国际家居一流的开发商，因为我们做家居是做生活方式，提供一个很好的展示平台让大家接触到未来更新的产品和服务。你能想多的未来最好的东西就是在第六空间。因为我做的是空间，我们的沙发，花瓶，床等等，包括一些窗帘，这些都是我们可以在第六空间展示的东西，我们不把它作为一个标准来解释。这样的话给大家的空间更大，你想有多大，你想有多美就有多美。霍小兵：您的意思欢迎大家随时来穿越？周永祥：让大家自己有更多的理由，重在参与。霍小兵：昨天大家都睡好了么？我可以说我没睡好。周永祥：昨天也是从武汉开那个会赶过来，您说睡好了么？应该是可以了。霍小兵：下一次我们如果住到喜达屋能好一点，不知道晏春晏总给不给这个机会。晏春：大家知道喜来登已经一年了更名了，几年之后，可能有更高端的喜来登开业。因为原来的，大家对我们喜达屋了解，可能更多的停留在喜来登的层面上，我们一共是九个品牌，喜来登是排第六的。在国内叫超五星，国外叫四钻，三钻。其实我觉得酒店来说怎么定义，他是我们零售这个行业的一个主力店么？我觉得怎么说呢？这应该一分为二来看，你可以说他是购物中心的主力店，我也想过在什么时候他会成为购物中心主力店，而且是非常有效的聚集人气的主力店呢？在一线城市对于一些购物中心一些高端的商场来说，酒店不一定是兄弟，或者是必须构成的部分，只是我们以上海为例，很多购物中心或者是高端商城，因为在一线城市人口很多，也更聚集，他不一定要通过酒店这种主体吸引大量的人流过来。大家在三四线城市一个大的酒店就是吸引人流，高端人士的婚丧嫁娶都是通过酒店来完成的。你把酒店作为零售商业的主力店应该这么说，他可以说是综合体的一部分，未必是零售的一部分。在我们，我说点题外话，我们的，我有想过我们的酒店，因为酒店刚才我们第六空间这位朋友说的，有一点象。 我们现在扩展的策略是，我觉得可能应该30年，从85年第一家喜来登进入中国市场，到现在大概30年了。发展到现在趋势是什么？趋势就是一线城市的一些我们所谓的中高端品牌已经相对饱和了，例如说喜来登，基本上一线城市都有，包括象二线城市都有了。将来是不是说我们酒店还有没有发展的空间呢？第一个是一线城市的更高端的，打个比方象我们旗下的瑞奇和豪华精选，今天广州中国W，第一家W开业了。这个是香港和台北各有一家，是一家非常奢华和时尚的品牌，在未来包括经济比较发达的二线城市，这是我们品牌发展的趋势之一。趋势之二是在二三线城市中高端品牌的陆续进入，我们的喜来登现在可以去普及了。因为可能在十年之前，他这个城市的经济水平还达不到承载一个喜来登的阶段了。在现在基本没有问题了。包括沈阳的这种省会城市，沈阳当时可能只是在停留在喜来登这个形势，现在已经完全具备了进入VST这样一个品牌的阶段。在一些中高端品牌可能有一个比较大的发展，前两天我们和汉庭聊了一会儿，他也开始中高端品牌的发展。在很多的一线城市，原来大家比较重视这种中高端，其实大家的需求更多的时候一种是要做喜来登，一种是要做168，可能大家的需求要高于168，这方面的需求要大量的出现。商务需求也好，旅游的需求也会大量的出现。所以将来在酒店的发展三个需求会出现。霍小兵：我有一个小问题，你的各个品牌下面自己也带了一些商业，这些商业是怎么运营的？晏春：我们的商业两部分，第一个是餐饮，因为餐饮是酒店不可隔离的一块儿。我们要求业主有餐饮，而且我们要自己管理。餐饮有西餐，中餐，酒吧，还有一些风味餐厅。这一块儿一般来说我们公司自己做运营管理，而且各个品牌之间在餐饮之间是延续的。比如说喜来登他的品牌在全国各地都是一样的。另外大家看到一楼这一块儿可能有一些零售的商业，包括服装什么的，这一块儿一般我们自己经营管理，多数的时候我们外包的第三方来进行经营管理。这方面不是我们的重点。霍小兵：酒店商业基本上就是外包不用考虑了。晏春：主要是餐饮为主。其实说商业品牌和我们合作，更多的是在综合体里面，包括会议餐饮大堂这种功能，别的部分我们可以做商场，商场里面就有各种各样的品牌。比如说长沙的乌鲁木齐的喜来登，旁边就是百货。霍小兵：你们现在很多人都有双重身份，比如说尚泰也是一样的，他自己可能程度某一个零售地产上的主力店，然后自己拿下来之后自己再找主力店来招商运营，这是一种很挑战的工作，你能深入的和大家分享一下，尚泰的经验或者是教训？陈安成：其实对于刚才咱们的主题来讲，其实主力店或者是购物中心是不是需要主力店。我们观点从两个方面来说这个问题。一个是功能性，第二个就是空间。假设他所有的前期的定位方案是比较准确的，我将来服务什么样的人群，还有是什么样的大型超市为主题，还有百货店为主要的模式，还有餐饮和娱乐为主要的方向，第二个就是空间性，首先你的量有多大，还有你能不能容纳，是否可以容纳一个3万平米的主力店。整个主力店的租金水平不是特别高，你其他是不是还有足够的空间来让整个购物中心能够有一个比较高的回报，能够利用主力店带来的人流来创造更高的利润。 我们做百货也和购物中心都做过不少的交流。我们和万象城为主，在沈阳万象城里面有2万8千平米的面积作为他们的主力店。我们自身的分析销售最好的是化妆品、鞋区和内衣。这些品类我们销售好的地方可能就是万象城缺失的。而像男装女装这些品类的商品在销售排名稍微往后一些，也就是说这些品类他们的品牌形象展示都是非常强的。因为大家都知道万象城在铁西广场还要做一个五彩城，有人说你就做一个化妆品、鞋、内衣做过来。这是一个重要三大品类，其他他不想让他做，因为做了之后，有限的资源当中，大家会有一定的冲突和交际。而同时在满足消费的需求，他不得不要这些需求，而反过来对于主力店来讲，如果做3000平米或者是5000平米的店，他的生存的能力是很受影响的。比如说一个百货就是化妆品和内衣还有鞋，这是对于购物中心是比较男整合的品类。它的存在能不能满足需求，这些对于百货类来讲，成本是比较高的。我现在一个28000平米的的店人力资源成本也是很高的，那么做一个5万平米的店，可能这些人也够了。麻雀虽小五脏俱全。所以还是不希望做一个比较小的店。这个时间看一个更长远的角度。因为尚泰在泰国在国际来讲也有很长的经验，也经历了亚洲的金融危机很多危机，在国外也经历了不同的损坏程度的危机，越在经济下滑的方面来讲，越能看到整个主力店有一个稳定性的作用。可能大家做得越来越好，在主力店占的面积比较大，所以大家有了一种去主力店的想法。目前来看我们北京朝阳大悦城做得是比较成功的，在任何一个经济体来讲都是有周期的，目前看来，由于零售商来讲也出现了一个大的下滑，包括百货业，95年97年百货危机是很大的，又过了十来年，大家也变了一个非常平常的一个，百货店又出来了。各方面的整合，以及在主力店当中也加入了一些娱乐等一些有吸引力的元素，这些从长远来看都是周期的东西。 一个购物中心在主力店的作用，在开业之前，可以帮助购物中心消化一大部分的出租率，可能20%30%的面积就已经出租出去了，第二点不可避免的经济发展过程当中有波动，这牵扯到他的大的投资不可能太轻易的退出，如果能共进退大家共同渡过比较稳定的低迷的时间。而在经济发展比较好的时候，是大家共同赚钱共同盈利的时候。从长远的发展来讲，而且包括几十年下来，在购物中心的主力店，在历史的长河当中还是有存在的很重要的作用。霍小兵：意思是小心点，今天日子好过，就来了。明年不好过，就不来了。呵呵，开玩笑。我刚才也认真听了，刚才讲零售地产商，讲购物中心的时候分类，一般来讲综合体，购物中心，好像都是以地区，他的辐射范围来划分的，我个人感觉好像现在消费者包括品牌商越来越多他们需要有专业化或者是专门化的这种产品出来，所以各种各样的集合店，还有150平米的集合店，我们去看看也不错，他的思路和正常，因为他还没有拿他的业绩来讲话，所以我们还不能认为他是完全正确的。 今天早晨起来，我在我的微博上发了很多祝福，今天有很多品牌商朋友过生日，其中一个很有名的IT的老大，他也是今天的生日。他就是一个产品的集合店，做得很成功，对于专门市场，专业市场，对于某一类很精准的人群的有吸引力的产品，我个人认为将来可能这个方面是我们零售商业地产商发展的方向。去年夏天我去成都的时候他说成都现在有150多个他说是不是过剩了，我说我和你分享一个数字，东京现在是210个商业，他都没有过剩你怎么还过剩？他达到了50%没有特色，下一步如果我们做出一种有特色的产品来。比如说奥特赖斯，他就是特色，不管东西是不是真便宜，他就是奔着品牌去的，包括设计集合店，包括第六空间也得消费觉得这样的商业觉得可能是有前途的，当然我没做过这方面的深入的研究，乔总你和大家分享一下？乔宇：我是北京赛特奥来得乔宇，我想刚才主持人探讨的主力店和购物中心的关系。在主力店和大业主和大的运营商之间，我感觉实际上就是夫妻之间的关系。男方需要女方，女方也需要男的，共同来组织家庭。共同在商业当中争取到他利润，在这个过程当中，并不是所有的购物中心都有主力百货店，也不是所有的主力百货都有购物中心。如何把两个人撮合到一起去，或者说你看着我，我看着你，有很多的开发商在招商之初认为是需要的，刚才主持人也谈到，把主力店拉进来，但是讲拉进来真不容易。夫妻之间有的时候也是又爱又恨的，谈主力店很费劲，谈了一两年的时间。很多的购物中心经营得是非常好的。有主力店也有经营得非常理想的，没有主力店也有经营得非常影响的。上海南京路三家购物中心无论是主力店还是中心店铺都很好，他自己独立经营效果应该说也是非常不错的。中心店铺没超过两年，恒隆广场又把他的势头压下去了，在这个不到2000米，3家购物中心，两家没有主力店，一家有主力店，这个主力店伊势丹经营得也不错，是否需要设立主力店，我认为不是说要有一个严格的尺寸，一定需要或者是一定不需要。更多的看它的情况。比如说什么情况下需要主力店？我个人认为，比如说体谅足够大，比如说超过15万平方，需要一个主力店能把客流带进来。同时你所设定的主力店至少在当地又非常著名，也就是在你购物中心开业之初，也许你购物中心没有带来客流，而且主题百货的面积一定要足够大，最少要三万到五万，才有可能对你的购物中心能带来效益的。我个人认为主力店和购物中心在相当长的一段时间内，应该说都是一对矛盾的统一体，他们都是互相需要的。霍小兵：您这个例子我觉得很有意思，我觉得还是比较恰当的一个比喻，就是零售地产商是皇帝，他这会儿有很多的嫔妃，要不要设一个皇后？要考察一下皇后的出身，品质，对整个后宫的管理能力，管不好就不要设立。当然我这个做皇帝的思想很多人都有，但是是不是每个人都不一定做得了皇帝，有没有恰当的设立皇后，恰当的管理后宫，也是很考察人的能力和眼光的问题。乔宇：这个不比喻很恰当，皇后的选择很重要，比如一对夫妻可以成家也可以败家。霍小兵：就象现在转发凤凰网的专发就是妻子决定丈夫的高度。如果条件好就很好，如果条件不具备就是宁缺毋滥。总结一下大家的发言第一就是大的主力店完成零售地产商，如果零售地产商想以时间换空间，就象做夫妻一样，相互沟通相互理解，和谐进步。 好，感谢各位的精彩观点，我们的论坛告一段落，接下来我将主持人的话筒再交还给郭总。主持人 郭杰：谢谢霍总以及各位同仁的分享。下面我们请出另一位重量级嘉宾为我们带来一场专业性极强的主题演讲：购物中心与高端百货扩张的关键因素与成功保障。有请中国春天百货集团首席运营官李赫男李总。李赫男：高端百货扩张的关键因素新浪商业地产2013年03月31日09:17官方微博李赫男：我就简单讲讲个人在整个购物中心的开发过程当中，如何能够保证购物中心开发得有质量，能够运营得好，最后能够成功。其实结论就是让它别死，还好好的活着。我个人谈一点体会，我从事零售10年了，在这10年过程当中，基本上大部分时间始终处于参与和主导购物中心的前期建设规划、开发一直到招商营运一直到最后，把这个购物中心在这中间确实学了一些东西，也有一点点体会，所以想借今天这个机会和大家分享，当然我说得这个东西不一定对，只是我个人摸索一点成功，他成功的一些体会，也不一定大家都能够有用，所以我想把今天这个话题说得简单一点，把干货拿出来，大家分享一下，听听这条有道理就借鉴一下，说得没用就当废话。今天上午开的也很累，咱们挑点干的说。购物中心如何开好，而且开得不死。我个人觉得有如下七点体会，第一个就是阶段就是选址。选址这个没有一定之规，现在购物中心越来越象从城市的中心向城市的边缘扩展，体量也做得越来越大，规模越来越大，豪华程度和漂亮的程度越来越高级。这里面有不少危机，如果没有足够的购买量的支持，你的大的购物中心成熟的可能会慢。第二个风险就是交通状况，如果不把购物中心周边的交通状况和未来的交通潜力研究透彻，未来有没有交通的能力，不是说规划一块儿地，你要到我们这个城市来投资，就有一块儿地，拉郎配的就给你，实际上潜伏着巨大的危机。没有未来的交通潜力你的集客流有很大的问题。第三个现在和未来周边有哪些竞争对手。目前的竞争对手好判断，将来还有哪些竞争对手他要发展新的购物中心。当然生意扎堆好做，将来就带来一种死亡的威胁。在这个问题上，和竞争对手形成商圈的互补和经营定位的差异性是购物中心选址考虑的第三个因素。第二个体会就是市场定位。市场定位最关键点在前期规划政府行为。前面我说我们面临的误区在于购物中心是不是做得越大越漂亮就越好，我个人觉得不一定。体量的大小首先决定于我这个购物中心周边的人口数量和人口的质量，购物中心的档次也决定由购物中心周边辐射圈人口的阶层定位购物能力相关联。第二点购物中心是一个独立的商业建筑还是在整个城市或者是城市综合体当中一个配套出现的，也决定了购物中心的定位要往哪个方向发展。比如说一个大的几十万平米的城市综合体有写字楼也商场，你购物中心要定位在什么样的客群关系上。比如说我这个大的城市综合体主力是写字楼，象香港的泰古广场，他上面有一万个白领，他这个购物中心就定位在以白领为消费对象，从国际奢侈品到这些白领日常需要的生活结构的东西。同时下面的连通地铁把快速的联结在下面了。如果说这个城市综合体以商业住宅为主的，这个购物中心就考虑满足商业综合体内将来的住户的生活需求。所以购物中心这个定位要结合周边的环境和本身综合体的定位去考量。所以大而全的一种往往大而全的定位追求我觉得会给整个购物中心将来的拓展埋下隐患。第三个就是品牌总和和业主。首先要解决业主的配套问题，这个购物中心要做哪些业主，他们分别在我这里占的比例有多大，是否要引进主力店和次主力店，引进什么样的主力店，这就是业主的配套问题。这个关系取决于这几方面的考量，一我娱乐的比例要做多大，这个要由我购物中心的规模来决定的。一般的城市中心的购物中心娱乐要小，城市边缘的购物中心娱乐的功能要大。这样城市边缘的购物中心有了娱乐功能才能把人聚来，留住。比如说游乐场，电影院在城市中心的购物中心占的比重不要大，以免影响购物中心的销售。另外餐饮业，咖啡厅和茶吧，快餐和中餐，10万平米以上的购物中心，餐饮大体上占30%。主力店占30%到40%，剩下的30%购物中心自己招商可以完成。如果是5万到10万平米的购物中心，娱乐餐饮比重仍然占30%，主力店面积缩小，留出40%完成自己的品牌店的品牌组合。第二个就是如何组合。我个人的体会就是首先我们要理清百货中心和购物中心在品牌组合上的差异性。我个人在卓展百货业做了很长时间。百货的品牌组合往往是按品类，按品类去划分流程，也就是说他的组合方式一般是平面组合，在不同的楼面当中，按照不同的品类去进行搭配。比如说女装楼层，少女装楼层，家居楼层，床品小家电，但是购物中心的品牌组合往往是根据不同楼面，他将来带来了客层的定位去解决品牌之间的搭配关系。不再以性别关系，比如说男装女装分楼层，而是男装女装在一个楼层上。餐饮和娱乐和不同的定位在一起，比如说沈阳的万象城和市府的恒隆广场，每个楼面都是根据不同的客层的定位把品牌组合在一起。台北有一个101购物中心，他根据写字楼不同的楼层针对里面的租户来对应，把对高端的商品布置在第四层，从电梯一下来就是第四层，把最高端的布置第四层，越年轻的越往下降。把快速消费品布置在第一层。第四个这个购物中心的前途和命运究竟在什么样。其中有一个关键点，我们现在往往有一个矛盾，郭主任说我们叫做购物中心在现在这个阶段和今后的每一个阶段可能有存量的出现，存量在于根源和设计，使这个产品在前期的规划和后期的招商运营当中造成的先天不足，所以我建议在购物中心的规划设计阶段，必须要有前期的经营介入，也就是说谁负责经营，甚至要把主力店准备要引进的主力店一起请来去研究整个购物中心的规划和设计。是经营在主导着经营需要在主导购物中心的前期规划设计，而不是发展商开发商按照自己的喜好去设计。所以说成功的购物中心大家往往能够总结出来，都是商业做地产，而不是地产做商业。第五个就是招商的过程。招商里面有一个最关键的矛盾点，在于租金和品牌组合的矛盾性。如果租金过高，你会在招商的过程当中会丢掉很多品牌，大家如果认为租金过高我去你那儿我承受不了。如果你的租金过低，可能你的投资商，发展商的资金压力的风险比较大。这里面一个技术要领我个人觉得就是叫差异性的价格策略。说白了就是有几个关键点，第一主力店一定要先行。除非我不去主力店，我不要主力店，我自己有充分的招商能力。否则主力店一定要先行，这个在规划设计当中就应该解决，我根据我购物中心自身的，先研究清楚以百货还是以大卖场还是以专业的电器店为主力店