养老院可行性报告8篇全面版.doc

养老院可行性报告养老院可行性报告（一）：一：项目名称：莒南阳光养老综合服务中心承办人：严汝乾项目性质：筹办服务中心地址：未定二：项目建设的必要性1：解决老龄化社会问题的需要，随着人口老龄化的来临，老人问题已成为世界问题，同样是我国面临的一个重要问题。我县已远远高出全国老龄平均标准，因此筹办养老服务中心，是解决我县老龄化社会为题的需要。2：构建和谐社会的需要。党中央、国务院发出了构建和谐社会的号召，县委、政府也提出建设和谐要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的优良传统，筹办养老服务中心，将为我县老人创造一个老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐，老有所学的好去处，体现全民敬老爱老的良好社会氛围。不仅仅使我县的老年人的晚年生活丰富多彩，快乐幸福，也为我县困难弱势群体带给一个温暖幸福的大家庭，让他们在这个充满爱的大家庭里健康快乐地生活。这必然对构建和谐社会起到用心的促进作用。3：加快我县社会福利事业发展的需要。养老服务中心成立后，将彻底改变原有敬老院设备陈旧，环境较差等这一现状，将扩大收养收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实改善我县弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行上为党和政府分忧，下为人民群众解愁的服务宗旨。将会为我县社会保障体系发挥重要作用。4：项目实施后会有良好的社会效益。养老服务中心成立后，能够满足我县社会养老市场的需求，同时也为社会家庭排忧解难，再次能够增加就业机会和就业岗位。这是一个民心工程，也是一个德政工程。三：阳光养老综合服务中心中心经营计划鼓励扶持社会力量兴办养老机构，实现投资主体的多元化，是发展老年人社会福利事业的必由之路。近年来县委、政府高度重视社会福利事业的建设，各乡镇都建有敬老院。每年都有专项资金支持拨付，使全县敬老院等福利事业得到了较快的发展。但由于各乡镇经济基础薄弱，地方财政困难，致使一些敬老院设施配套不完善，比如医疗、娱乐、康复治疗等硬件跟不上无法满足当前五保老人的需要，不能适应新形势下的发展要求，导致入院率低，甚至有些老人不愿入院就住。造成资源闲置浪费，利用率低。增强公办养老机构的服务质量和管理水平，更好的保障在院老人的合法权益，到达五有标准，践行中央制定的老龄工作方针政策，更好地为老人带给及时、全面的服务，离不开改革的深入推进和运行机制的深刻调整。将公有养老机构尤其是现有管理不规范，服务水平差的机构，委托给社会力量来管理和运营，将会盘活公办养老机构的存量，使原有资源得到更好的利用和发展，为养老服务事业注入蓬勃的生机和活力。公办民营需要坚持的原则：首先，实行公办民营，务必以政府为主导，保障五保三无老人的供养。其次，实行公办民营，务必保证经营者的自主经营，自负盈亏，管办分离，以实行法人实体化管理，建设市场化运行机制，改革内部管理，用工和分配制度。第三，实行公办私营，务必保证以服务养服务，全应对社会开放，发挥示范作用。具体操作方法：1、依托原有乡镇街道敬老院，创新敬老院传统管理模式，实施民营资本对敬老院的投资、经营、管理模式。建立公办民营的内部管理机制，在体制上实行一个机构两块牌子谁投资谁管理，谁受益的原则。确立把现有敬老院建设成为，当地政府机构养老的基地和示范点，满足农村、城镇老人及子女就近就便的自费养老需求，把敬老院作为养老服务产业链中的重要一环加以发展，使其成为市场属性和福利属性同在、经济效益和社会效益并存的社会化养老机构。2、理顺好权属关系，明确各方职责。明确责、权、利关系，敬老院原有硬件建设投入，归服务中心负责，归敬老院所有。新投入部分的所有权归服务中心所有。服务中心扩大规模增加床位，贴合政策条件的就应享受优惠待遇。服务中心托管敬老院后，务必切实做好五保三无老人的接收和服务工作。对有闲置床位的能够自主定价，招收社会老人入住和开展有偿支持居家养老服务，满足社会老人的养老服务需求。3、实行分类管理，带给多元服务。A、根据服务对象类别，建立专业化养老机构。在服务中心的总框架下根据实际状况，打破地域限制，统一布局，设立不同服务资料的专业化养老服务机构。如、卧床护理院，精神障碍老人院，临终安乐院等特殊养老服务机构。实行全日制专业资格人员专业化管理，体现对各类老人不同需求的尊重。B、在自愿的基础上，允许老人在服务中心内和各分院之间合理流动。对入住老人少规模相对小的分院允许跨区域调整到其他分院，合理统筹资源，实行统一管理。C、合理调配和利用人力资源，对以自理老人为主的分院，住满五十名服务对象的，服务中心配备一名全日制专职医护人员，为服务对象带给医疗保健服务。护理人员务必具备必须的护理知识，实行上岗前培训制度，(服务中心自建老年护理及残疾人就业家政服务培训中心)取得上岗证后由中心统一调配。D、落实各项保障，建立长效运营机制。确立五保三无老人的长效供养机制、供养标准，以及医保。确保五保三无老人免费参加新农合，纳入大病医护救助，并实行零起步救助。从根本上解决老人的就医问题。E、实行托管后，由个乡镇按规定落实配套资金，再统一划拨给服务中心或各所辖分院。F、托管合同期限，不能低于五年。以免影响中心对敬老院的长期发展规划，及硬件设施投入的力度。以利于中心进行中长期发展规划实施，促进养老服务产业的健康持续发展。四：投资预算和资金筹措：阳光养老综合服务中心三年预计投资额为300万元，其中前期投资用于房屋租赁规划改造、绿化供暖120万元：医疗、健身设备及安装费80万元，生活用品床具被褥等30万元，有线电视通讯设备娱乐器材等20万元：养殖场种植园50万元。资金筹措，阳光养老综合服务中心自筹资金150万元，申请上级部门资、补、助或协助贷款150万元。五：效益分析服务中心拟建床位200张，按年入住率70%计算，按自理老人每月六百元计算，预计可收入100万元左右，家政服务、培训等可收入十万元左右，种植园，养殖场预计收入20万元左右。年收入130万元。费用：员工工资30人，40万元，低值易耗品水电费厨房成本40万元，管理费办公费8万元，房屋租赁费12万元，年费用105万元，年实现利润25万元。十二年可收回全部成本。养老院可行性报告（二）：xx养老院可行性研究报告前言在中国，老龄事业是由政府主办的、以老年人为对象的公共服务事业，是非赢利性的。本报告中的养老产业是以高龄者为对象，以满足高层次生活、文化需求为目标，向老年人带给商品和服务的相关民间营利事业活动的总称。到2011年底，中国65岁以上老人所占比例已经到达9.1%，超过世界平均水平。养老产业所产生的巨大经济效益正在吸引着全球的目光。随着经济的发展和社会的进步，人们的生活方式的多样化，单纯的国家福利已经难以满足老年人生活多样化的需求。应对老年人口的现状，中国未来可能透过财政补贴、减免税收、购买服务甚至养老专项按揭贷款等手段加快解决老龄问题。养老正在突破传统家庭养老模式，构成家庭、社区、市场化养老并存的局面，出现了异地养老、以房养老、侯鸟式养老以及生态养老等新模式。养老产业开始走出一条与国际经验接轨的社会化、市场化的道路。养老产业具有产业链长、涉及领域广等特点，并对上下游产业具有带动效应。老龄人口的增多拉动产生老龄人群的服务需求增长，比如对医疗卫生、休闲保健、托管托养、家政服务、文化娱乐、信息咨询等服务需求。当前我国老年消费市场开发仍处于初级阶段，养老服务产品的供给不足、比重偏低、质量不高，这些都不能满足老年人日益增长的服务需求。从国内市场来看，养老产业尚处于沉睡阶段，很多商机有待开发。十二五时期，我国将出现第一个老年人口增长高峰，60岁以上的老年人将新增800万，总数将由1.78亿增加到2.21亿，老年人口比重将由13.3%增加到16%，人口老龄化进程将加快，社会养老保障和养老服务需求将超多增加。未来5-10年间，中国养老产业发展潜力巨大。第一部分：总论第一章：养老院项目背景第六次人口普查显示大陆31个省、自治区、直辖市和现役军人的人口中，0-14岁人口为222459737人，占16.60%；15-59岁人口为939616410人，占70.14%；60岁及以上人口为177648705人，占13.26%，其中65岁及以上人口为118831709人，占8.87%。同2000年第五次全国人口普查相比60岁及以上人口的比重上升2.93个百分点，65岁及以上人口的比重上升1.91个百分点。由数据我们能够清楚的了解到我国约有22%的老年人，我国已进入老龄化社会，而且老龄化现象还在加重，根据数据显示我国的老龄化现象还将延续至少25年以上。重庆地区将有很多的老年人需要供养。为了让老人们老有所养，老有所乐，老有所依，老有所学，我们将建立一个以为老年人带给住宿，娱乐，学习为主要目的的养老院。第二章第二章：养老院项目现状分析当前，我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。随着人口老龄化的来临，老年人问题已成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。据报道，到2010年，重庆养老机构床位数应到达28800张。在已有床位的基础上，还需要新增1万张床位才能基本满足两年后老人入住养老的需要。除了国办养老机构和居家养老方式外，民办养老机构将成为养老床位缺口的最大补充者。近年来，党中央十分重视人口老龄化的快速增长对经济社会发展带来的影响。重庆市委、市政府也确立了政府主导、社会行动、全民参与的社会化养老基本方针，先后出台了27项优惠政策，对社会力量开办的养老院，从审批、土地、收费等多方面予以大力扶持。第三章：项目投资必要性及好处目前由于我国实施计划生育政策，我国421形式的家庭在不断的增加，年轻人的压力很大，很少有时间能够照顾老人，有些家庭的子女为了工作生活不得不到远离老人的地方生活工作，造成了空巢老人的现象。同时老人们应对的是城市高速建设带来的人情味淡漠的现象，导致大多数老人的生活失去好处，引发老人的不悦甚至是自杀。而由于经济潜力的提高人们愿意出钱让老人进入养老院，观念的转变也使老人们能够理解这种做法。因此建一个养老院能够解决老人生活问题的同时给企业带来可观的经济利益。第四章：可行性研究工作的依据、范围和要求养老院是微利行业，初期投资较大，项目周期较长，资金回笼较慢，因此作为公用事业的养老院在所思考的社会效益将大于经济效益。按照目前老年人口所占的比例分析，不思考其他因素影响下，对于老年人口的养老问题的关注将会是一个莫大的社会问题。另外，政府出台不少举措鼓励老年福利事业的发展。综上所述我们认为建立一个养老院是个又能解决社会问题又能带来经济效益的双赢项目，因此我们认为建立一所养老院是可行的。第二部分：需求预测和拟建规模第一章：市场需求预测1、解决老龄化社会问题的需要据世界卫生组织的资料称，一个国家的老年人口系数到达10%以上（60岁以上人口）或7%（65岁以上人口）时，标志着设个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上，标志着这个国家或地区进入老年型。目前，我国60岁以上老年人口已达1.7亿多，占全世界人口的五分之一，占全国总人口的10%以上。到21世纪中叶将超过4亿，占全国总人口的28%，即没4个人中就有一位老人；又预测我国65岁以上老年人数将从2000年的0.94亿（占总人口的7.3%）增加到2050年的3.34亿（占总人口的22.6%），我国已成为老龄化速度最快，老年人口最多的国家。有关资料显示，我国现有2360多万老年人独守空巢。随着人口老龄化的来临，老年人问题已经成为一个世界问题，同样是我国面临的一个严峻问题。郑州市也和全国一样老龄化程度为10%以上，所以在郑州航空港区建立的敬老院也是为了能够解决老龄化社会问题的需要。2、构建和谐社会的需要党中央、国务院发出构建和谐社会的口号。郑州市委、市政府也是提出建设和谐社会的要求。如果老龄化问题解决不好，和谐社会的目标就难以实现。尊老爱幼是我们中华民族的光荣传统，新建的航空港区敬老院，将成为郑州市的弱势老人，孤儿等带给了一个老有所养、老有所学、老有所为、老有所乐的好场所，不仅仅使老年人晚年生活丰富多彩、快乐幸福，也成为孤儿等困难弱势群体带给一个温暖幸福的大家庭，使其在这个充满爱和温暖的大家庭里健康成长。这必然对构建和谐社会起到用心地促进作用。3、加快社会福利事业发展的需要重庆夕阳红养老院项目是时候，将彻底改变原有的敬老院设备陈旧、环境较差这一状况，将扩大收养、收治规模，完善服务功能，亮化美化生活环境，切实解决郑州市港区弱势群体生活困难，充分发挥社会保障作用，更好的履行上为党和政府分忧，下位人民群众解愁的服务宗旨作为我区一所规模较大的综合性福利结构，将在社会保障体系中发挥较为重要的作用。第二章：现有工厂潜力估计社会制度不完善，空巢引发的老年人身心问题。空巢老人最容易感觉孤独寂寞，昔日工作繁忙，子女绕膝，而今子女离巢，自己退休后又无事可干、行动不便、身体不好、得不到以前所受的重视和尊敬，丧偶发生等老人当然会产生寂寞、孤独的情绪。丧严重的甚至会产生老年精神障碍、老年痴呆症等疾病。心理健康日益成为老年人健康的重要部分4.养老院太少。目前，中国现有的各类养老机构，大部分条件简陋，缺少完备的服务设施，即便如此，各类老年社会福利机构养老床位也仅有12015万张，平均每千名老人占有床位仅有816张，与发达国家平均每千名老人占有养老床位数50至70张的水平相差甚远。应对人口的老龄化及养老中存在的诸多问题，传统养老方式已不能适应老龄化社会的要求我们务必采取有效的应对措施，所以我们的夕阳红养老院还是很有发展前景的。第三章：拟建项目的规模夕阳红养老院现有地面积5000平方米，总建筑面积5000平方米，计划拆除危房1334平方米，新建房屋面积1400平方米，其中：新建1幢2层砖混结构居住房800m2，新建1幢2层办公服务用房600m2。维修原有住房1560m2，硬化道路面积250m2，绿化面积为330m2。3、以夕阳红养老院为依托，做好分散五保供养工作。为做好分散供养五保的管理工作，实行院户挂钩制度，由夕阳红养老院工作人员定期走访分散五保，了解其生活及健康状况，帮忙解决实际问题。（四）项目单位基本状况XXX民政所成立于1992年1月，设民政助理员编制1人，主要工作职责有：贯彻执行党和国家关于民政工作的方针、政策和法律、法规、研究和拟定具体实施办法，编制民政事业中，长期发展规划。组织协调区内防灾、抗灾。救灾工作，管理分配救灾款物，组织指导救灾捐赠。建立和实施城乡居民最低生活保障制度；对最低生活保障金的使用和管理状况进行督察；负责社会困难户和其他特殊对象的救助救济；组织明白扶贫济困等社会互动活动。第三部分：资源、原材料、燃料及公用设施状况建设养老院所需的建筑材料从本地均可采购。还需购置床，柜子等生活用品，本地也均可采购。还需采购些必要的医疗用品，这些能够透过外地药厂购得，难度较小。养老院建在城市里，超市，医院，图书馆等公共设施和基础设施齐全。第四部分：具体实施方案（1）第一阶段：前期准备阶段主要完成调查摸底、选址规划、项目论证、土地手续、筹集建设资金、可研究性报告、地质勘探、项目开工手续办理等前期准备工作。调查当下老年人养老状况，本着实事求是、因地制宜、合理布局、资源有效利用的原则，合理选址，设计建设方案。透过向相关部门申请补贴、入股等方式，用心筹集建设资金。在施工前，组织技术培训，明确建设项目的技术要求和质量标准，强化质量管理。（2）第二阶段：工程施工阶段主要完成养老院主体工程及室内外粉刷、地下排水、电力设施、绿化等工程建设。此阶段务必思考到各方面因素，贴合当地精神礼貌建设状况。施工过程中，不定期组织进行实地检查，促进施工进度，加强工程材料的检查验收工作，确保施工进度和工程质量。（3）第三阶段：工程验收和其他配套设施阶段在此阶段中，首先邀请相关部门人员严格审查、验收工程，评测工程质量，确保工程质量合格。最后，再进行其他配套设施建设，主要完成消防、餐厅、健身等配套设施建设，这些务必合理布局，迎合老年人的兴趣爱好，除此之外，还应具有前瞻性，避免重复建设和低水平建设现象的发生。第五部分：环境保护第一章：环境条件调查夕阳红养老院选址合理，所处的地理位置优越，不会给当地的环境带来污染，周围环境不会对中心造成污染，中心建设规划良好，总图布置重视生态建设，具有优美的环境，所产生的污染物均有适宜的处理措施，不会给周围环境带来不利的影响。第二章：影响环境因素分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生的污染主要有：（环境保护预评价夕阳红敬老院环境污染物主要是生活垃圾和污水，院内设有完善的排措施，所产生的噪音（过往车辆）一般短暂，分贝值不高，对环境干扰不大。环境保护项目污染源分析本项目在建设、运行中，可能对环境产生污染主要有：本项目建设过程中对环境的影响主要是1、建筑粉尘、建筑垃圾和施工噪音；2、生活垃圾及生活污水；3活动产生的声响；4、过往车辆产生的噪音。第三章：环境保护措施1、项目建设期间施工企业应避免机械打桩和大功率的振动设备运行，以免造成对周边建筑物的损毁，及干扰正常的生产、生活秩序，严格性杜绝夜间机械作业。建筑施工场地设置临时安全围栏，建筑物设置安全网，施工机械注意防尘降噪。2、严格实行清污水分流，敷设暗管排污，生活污水经沉淀处理后排入街道排污管道。地面雨水用管道集中收集沉淀后排入雨水管道。3、居住人员入住后产生超多的包装物垃圾和生活垃圾，应分类集中收集。合理布局垃圾收集设置，当天垃圾当天交城市环卫站运往垃圾处理场集中处理。4、设计中应安排适当的绿化树种和适宜当地气候特点的花卉，草坪，保证适当的绿化率，增强空气、噪音的净化潜力。第六部分：企业组织、劳动定员、人员培训第一章：人员编制一、高管编制，共4人设总经理1名，享受A4级别待遇；设副总经理1名，享受B4级别待遇；设院长1名，享受B4级别待遇；设总经办主任1名，享受B4级别待遇；二、各中心、部门执行人员编制（1）财务中心人员编制，共4人。（2）融资组：设主管1人，享受E4级别待遇（3）会计：设主管1人，享受E4级别待遇；设主办1人，享受F5级别待遇（4）出纳：设主管1人，享受E4级别待遇业务发展中心人员编制，共17人（5）业务部：设经理1人，享受C6级别待遇；业务代表3人，享受F5级别待遇（6）外联部：设经理1人，享受C6级别待遇；办事员2人，享受F5级别待遇（7）策划部：设项目策划主管1人，享受E4级别待遇；项目策划人员2人，享（8）受F5级别待遇；设活动主管1人，享受E4级别待遇，活动实施员2人享受，F6级别待遇（9）项目部：设项目经理1人，享受C4级别待遇；项目主管1人，享受D4级别待遇；项目实施人员2人，享受E6级别待遇第二章：人员培训1、首先我们需要对高管编制中的四位高管进行人员培训，需要让他们明白并且了解在养老院这个项目中的一些基本的知识，并对在此方面的一些基本管理有必须的了解。2、对各个部门的行政管理人员进行岗位前培训，在上岗之后的每一个月需要进行一次集中的培训和工作总结，相互讨论并学习比较好的一些基本的管理观念和好一点的管理办法。3、对运营管理中心的人员进行详细的培训，其中需要包括餐厨工作单位里面的工作人员、康复中心、接待人员等等进行一些工作方面具体的培训学习，需要让他们能够在最短的时间内能够快速学习，也能够最短时间内能够掌握到最基本最使用的知识，整个培训时间为期7天。期间的培训资料见具体的培训方案。第七部分：项目实施计划第一步：兴办企业所在区（市）县民政部门向市政务服务中心民政局窗口提交申请材料，由窗口工作人员进行初审后受理；第二步：市民政局在规定的时限内派人对新办企业进行现场调查核实，贴合条件的，在审批表上签字盖章；第三步：市民政局将相关资料移交市税务部门审核签章后上报省民政厅；第四步：经省民政厅、国家税务局、地方税务局审批办证后回到市民政局，由市民政局转交区（市）县民政部门发给新办企业；第五步：筹集资金；第六步：开始建设养老院的项目部；第七步：开始对养老院进行人员组建；第八步：正式开始营业；第九步：对营业后进行一些工作补充；第八部分：养老院项目财务分析第一章：养老院项目资金筹措（一）资金来源公司注册资本1200万元。(二)资金筹措方式：在股本结构中，风险投资方面我们打算吸引一个或者多个大企业共同入股，资金为05-万，大企业的资金充足，愿意支持公益事业，来提高企业名声，在日本这种模式很普遍，而且大企业也能从公益事业中获取到一些关联的受益，总之，这种投资是一本万利的。团队投资50万，充分思考到我们大学生的资金来源有限。我们主要靠吸引大企业做公益事业这种在内地比较新的模式来创立夕阳红养老院，而我们创业团队作为管理者经营养老院。此外我们还需要以养老院房产作抵押从银行贷款200万元，为期2年（金融结构2年期的借款利率为6.65%）。第二章：项目总成本费用估算1、房建投入：思考到经营的长久性，虽然可能投资回收期长些，但是是值得投资的，由于从事非营利事业，可邀有意愿回报社会的房地产企业赞助，控制在850万元以内。2、绿化等基础设施：为改善养老环境，可栽种经济实用的树种，养殖花卉、草坪、水生动物以及设置路上休憩的木椅等，控制在80万元。3、基本设施配备：a、床、床头柜和一人一格的衣橱，约600元*200=12万元；b、床上用品400*200=8万元；c、室内一书桌、圈椅200*200=4万元；d、电视每房间一个600*200=12万元；e、活动室设施家庭影院一套，麻将桌20个，健身器材20件，约40万元。f、餐饮设施，灶具十套，餐具200套，消毒柜两个，冰箱若干台，控制在10万元（可争取政府和赞助单位的捐赠）。g、办公设备，电脑若干，打印机一台，面包车一部，最小投入20万元。h、医疗器械设备，预计投入80万元。i、洗衣、洗澡费用，预算10万元j、其他费用5万元。k、开业仪式和相关宣传费用，约10万元。4、职工工资：按服务管理人员20人计算，每人福利工资按24000/年估算，年福利工资总计48万元。a、入住人均消费（含饮食）人均5000元/人年，以300人计，年费用150万元，b、设备维修及折旧费，每年为8万元。c、其他不可预计费用5万元。根据问卷调查，住房及服务费标准：每人每月房间费900元，每人每月伙食费550，水电费50，护理费有0、500、1000、1300等收费标准。由于护理费用的不同，入住人数分别占20%、50%、20%、10%，假设每年入住率为90%。即；第一年主营业务收入=200*80%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=399.36万元/年第二年至第五年的主营业务收入=200*90%*12*（20%*1500+50%*2000+20%*2500+10%*2800）=449.28万元/年第一年主营业务成本/年/万元：员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+医用用品成本+其他费用+管理费用=280第二至五年主营业务成本/年/万元：员工工资+折旧费+伙食成本+水电成本+医用用品+其他费用+管理费用=290第一年工资=兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员=177第二至五年工资=兼顾员工+普通员工+医护员工+销售人员+管理人员=188第九部分养老院项目财务效益、经济和社会效益评价第一章：财务评价：养老院位于合川区，占地5000平方米，按床位200个计算。为分析财务上的可行性，先思考10年期内财务上的指标。（一）投资净现值：NPV=（CI-CO）t/（1+Ic）t得NPV=149.06*（1+7%）-1+218.98*（1+7%）-2+232.28*(1+7%)-3+232.28*(1+7%)-4+232.28*(1+7%)-5+232.28*(1+7%)-6+232.28*(1+7%)-7+232.28*(1+7%)-8+232.28*(1+7%)-9+232.28*(1+7%)-10+232.28*(1+7%)=542.05万元由于项目财务净现值于零，证明项目的盈利潜力到达或超过了所要求的盈利水平，项目财务上可行。（二）财务内部收益率（FIRR）(CI-Co)tX(1+FIRR)-t=0149.06*（1+R）-1+218.98*（1+R）-2+232.28（1+R）-3+232.28（1+R）-4+232.28（1+R）-5+232.28（1+R）-6+232.28（1+R）-7+232.28（1+R）-8+232.28（1+R）-9+232.28（1+R）-10=1000IRR17%（三）投资回收期：回收期=累计净现值出现正值年数-1+（未收到现金/当年现值）=51+（167.4/232.28）=4.72年根据以上三个财务指标分析，NPV远大于零，内部收益率为17%大于资本收益率7%，投资回收期在养老行业算是十分好的了，因此值得投资。第三章：国民经济评价夕阳红养老院建设对国民经济的带动作用、发展潜力、消费需求和承受潜力，以及住房建设对我国经济持续增长的拉动作用，此项目不仅仅促进了中国房地产事业的发展，并且充分发挥了住房建设对国民经济增长的带动作用，使我国国民经济在今后一段时期仍持续较高的增长速度和增长质量。第十部分：养老院项目存在的主要问题以及风险分析第一章：存在的主要问题1、投入大，回收期长。既然养老机构产业化方向是规模经营、品牌经营，那么投入产出状况如何？摆在我们面前的一个事实是，大家都认为养老行业是一个朝阳行业，是有发展前途的，市场十分巨大，竞争格局尚未构成，总需求大于总供给。可为什么没有人愿意跨入这行业，个性是一些有实力的企业集团和个人不愿意投资呢？道理很简单，因为投入大，回收期长，无利可图。我们拿一个同等规模的养老院项目与房地产项目做一个比较，其结果就显而易见。假设在某市有一块10000万m2的土地，容积为3%，建筑面积30000m2。养老院项目扣除减免的征地补偿费，建筑成本约1770元/m2，总投资约5300万元，资金成本为年利率6%。养老院的规模按1000张床位计算，回收资金的主要收入来源是一次性设备购置费，人均收费约8000元，10年的周转率为3次，共计约2400万元；床位费每人每月500元，10年入住率按100%计算共计约6000万元；其他收入抵扣经营成本。这样养老院项目回收投资需要10年，而且没有盈利。而房地产项目的建筑成本约2170元/m2，总投资约6500万元，房屋销售价格3500元/m2，回收资金约1.05亿元，包括建设期和销售期在内大概需要2年半到3年时间。结果房地产项目3年内不仅仅能够收回投资，还可获取约4000万元左右的利润。2、租赁经营融资困难。由于经济利益的驱动，投资兴建养老机构不贴合我国现阶段投入产出的经济效益常规做法。那么，租赁房屋经营养老机构则是一个较为理想的选取。这能够把近期的巨大投资，转化为分期的租金支出。但是，如果是一个完整的房地产项目，他人又怎样会转租给别人呢？答案只有一个，那必须是多年的烂尾楼。要完成一个烂尾楼项目，仍然需要较大的投资。由于是租赁来的房屋，只有经营权，没有所有权，投入的资金必然被占压，不能透过抵押贷款等方式，将资金盘活，周转使用。因此，租赁经营融资困难是必然结果。我们以广州市良典养老院的经营状况为例。广州市良典养老院2002年承租了一栋94年的九层宾馆烂尾楼，建筑面积20000m2，占地面积8000m2，租期20年。有200多个房间，可设养老床位650张，每月租金近20万元，改造、扩建总投资约1500万元，投资回收期需要6年以上。虽说目前该院经营状况良好，但是由于股东投资潜力有限，不得不放弃原有经营的其他产业。由于经营权不能抵押贷款，为了筹措养老院的流动资金，股东只得向朋友借款，甚至将个人的住宅也做了银行抵押贷款。这就是养老机构在产业化进程的写照，是产业化进程中的融资难点问题。3、医护人才引进难大型养老机构的服务重点是医疗护理服务，而要引进有经验的、中高级专业医护人员难度较大。在医院有一套较为完整的专业技术职称晋升机制，如果某位专业医护人员到养老院的医疗康复室工作，要想从初级职称向中高级职称晋升，这几乎是不可能。因此，大型养老机构不仅仅不能吸引专业医护人员加盟，也很难培养出自己的医护队伍。例如，广州市良典养老院引进一名主任医师出任院长，由于医疗卫生体制管理的原因，只得被迫辞去公职，放弃近30年的工龄和相应的福利待遇。4、经营风险大。随着人们的法律意识的逐步增强，粗放式的医疗护理已经不适合养老机构规模经营的发展需要。由于大型养老机构的企业规模较大，人们认为其有必须的经济实力和赔偿潜力，因此对于医疗护理过程中的失误和不当，老年人的子女往往不容易包涵和谅解，甚至有意将矛盾激化，向医疗事故纠纷的法律程序方面推进，最终导致养老机构的赔偿。当然人们法律意识增强有其用心一面，但养老机构由于医疗条件、人员素质的原因往往处于弱势状态。从主观角度来看，大型养老机构都愿意开办与之规模相配套的老年病医院，但卫生部门的规章制度、审批程序等并不能予以支持，客观上加大了大型养老机构的经营风险。第二章：项目风险分析（1）建设风险分析：养老院项目无法完工、延期完工或者完工后无法到达预期运行标准而带来的风险，会导致项目建设成本增加、项目贷款利息负担增加。(2)成本超支风险：项目成本构成过程中，对生产经营所消耗的人力资源、物质资源和费用开支进行纠正发生的偏差。(3)老年人及其子女对老年公寓这种居住养老方式的认可需要一段时间。(4)消费群体的特殊性和项目产权归属的敏感性导致项目具有较大风险（5）其他相关风险：质量风险、安全风险、政策风险、资金风险等。第三章：风险规避推荐（1）在项目实施之前，务必事先制定一个切实可行的、科学的进度计划。（2）公司利用不同形式的有固定价格固定工期的交钥匙合同和实报实销合同。（3）认真进行项目选址。老年人公寓项目务必具有能满足老年人养老心理和生理需求的个性和特色，选取好项目地段是打造老年人公寓个性和特色的载体和务必的物资条件，老年人公寓项目能否成功关键在地段，因为地段是唯一的，是其它条件不可替代的。（4）本项目务必要做好总体规划，有了科学完整、统一的总体规划，项目就具有了量身定做的依据，更加有效的避免项目开发建设中的随意性、盲目性，确保项目的顺利实施。（5）项目实施前，还应在本案报告基础上进一步进行市场调研。在调查过程中，对重庆老年住宅市场不但要进行定性分析，还要进行定量分析，以便从营销角度对老年人住宅市场项目定位，市场前景作出准确决定并提出详尽而具有针对性和可操作性的方案，以便化解风险。第四章：结论和推荐一、结论1、本养老院项目的建设贴合当下党中央、国务院有关政策，它满足促进社会主义精神礼貌建设的需要，是社会福利事业发展的必然趋势。2、本养老院项目的建设弘扬了中华民族尊老、敬老、爱老的传统美德，是社会精神礼貌资料的一大体现。3、本养老院项目建成投入使用后对于提高当地群众文化精神生活质量，加快推进社会礼貌养老服务社会化，促进当地经济发展和社会和谐，不断提高当地礼貌程度都具有重要好处。二、推荐1、本养老院建设项目贴合国家的相关政策，旨在建设一个满足老年人理解新知识、展示才能和提高生活质量的上档次的养老院，项目承建单位在工程施工过程中要根据工程估算投资额严格控制建设投资，确保工程质量。2、本养老院建设项目设计水平和施工质量，关系着今后服务功能的发挥，因此资源配置务必合理，贴合当地精神礼貌建设，工程设计须具备前瞻性，避免重复建设和低水平建设现象的发生，以满足当地经济发展需要。3、本养老院建设项目要进一步拓宽融资渠道，在努力争取上级资金、政策扶持的同时，鼓励其他社会企业和个人用心参与投资和捐赠，以确保本项目整体效益的发挥。后记这次我们小组进行了关于夕阳红养老院的可行性研究，深刻的体会到了工程经济学的重要性。它是以工程技术项目的方案为对象，研究如何有效利用工程技术资源促进经济增长的科学。工程经济学为夕阳红养老院甚至其他工程项目的实施带给很大程度上的预测。工程经济学既能够分析夕阳红养老院这个工程项目的风险和不确定性，又能够进行更好方案的选取。在我们进行夕阳红养老院可行性研究的过程中，我们进行了市场需求的调查和项目规模的估计，不仅仅有资源、原材料、燃料及公用设施状况，还有养老院项目财务评价分析。与此同时，我们还要在环境保护的基础上进行这个项目。由此可见，在自然科学和社会科学的发展过程中，各学科互相渗透，互相促进，互动交叉，逐渐构成和发展起来的。因此，工程经济学的性质属于应用经济学的一个分支。工程经济学给了我们很大的感触，此次夕阳红养老院的可行性研究给我们小组带给了一个学习工程经济学的良好的机会。赵桂媛：第八部分养老院项目财务分析第九部分养老院项目财务效益、经济和社会效益评价第十部分：养老院项目存在的主要问题以及风险分析前三章目录及摘要以及整体排版胡佳慧：第二部分：需求预测和拟建规模第五部分：环境保护武辛：第一部分：总论第三部分：资源、原材料、燃料及公用设施状况张航：第六部分企业组织、劳动定员、人员培训第七部分项目实施计划滕骏风：第四部分具体实施方案第十部分：养老院项目存在的主要问题以及风险分析第四章养老院可行性报告（三）：一、办院可行性分析养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资者要有清醒的认识。进行可行性分析要思考的因素有：目前本地区同行业总量（床位数）及分布状况，本地区老人及家庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住状况，地理位置的交通和环境状况等。盈亏的主要因素是入住率和服务成本，那里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、大型资产折旧费等，都要思考在内。其计算公式为（预期入住人数收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目收取约定的费用。办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠纷，诉讼和调解对养老机构都带来人力和物力上的负担。下面拿深圳市作为例子，就深圳养老院现状，试做开办养老机构可行性分析如下：一、从市场角度深圳是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人口流动的加剧，会有越来越多的人选取到深圳养老。目前深圳实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占到9%多。全市现拥有养老机构86家，床位共计3500余张，刚刚到达老年人口千分之二的最低要求，就应还有很大的发展空间。二、目前深圳市内养老机构发展评价深圳市养老机构就应说从数量上发展较慢，但总体运营水平不够高，个性是缺少象郑州和佑尊长园、北京双井恭和苑、北京太阳城银铃老年公寓这样行业领军型的养老机构。具体来讲：1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800元以下）的入住率一向很高，床位全年紧张。办这种类型的养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设施齐全。2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，在深圳市场目前属于中档以上养老机构，目前存在必须程度的入住率不足，经营状况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来养老的老人的首选，市场前景看好。3、30张床位至100张床位之间的中等规模养老机构是深圳市养老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数到达了规模效应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需要个性提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这种院所经营形式灵活，前期投入较小，个性适合生活小区内建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的状况下争取到福彩基金的投入，星光老年之家用这种方式争取到前期经营者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入得不到摊薄的风险。经营这种养老机构能够附设开办学生餐桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利潜力不足。目前这种养老机构在本市经营平均状况较差，对经营者的运营水平和承受压力的潜力挑战较大，每年都有不能透过年检被淘汰的养老院。迫切需要专业人士介入，对这种养老机构财务运营进行专业指导，或采取集团式经营方式，统一采购、统一配餐、统一调配医护康复设施，到达降低服务成本的目的。二、收支状况分析（以50张床位，四人间养老院为例）一、开办养老机构前期投入1、租金投入，选取房屋时多选取租用经营状况不良、非网点性的疗养院、旅馆、幼儿园和工厂附设后勤设施，租金务必控制在200元/床/月以下（通常收费床位费为200元-600元），例：50张床位的养老机构总建筑面积在700平方米以上，合理租金控制在年10万以下。2、房屋改造和简单装修费用，约投入6万元。3、基本设施配备。a)床、床头柜和一人一格的衣橱，约计800元50=40000元。b)床上用品70050=35000元c)室内每人一个圈椅20050=10000d)电视每房间一个100015=15000e)活动室设施家庭影院一套，麻将桌2个，健身器材2件，预算约10000元。f)餐饮设施，灶具二套，餐具60套，消毒柜一个，冰箱一台，总控制在8000元。（可在开业时争取区政府或赞助单位的捐赠）g)洗衣设备，预算2000元。h)洗澡设备，预算5000元。i)办公设施，电脑、打印机各一台，面包车一部。（可时机成熟时再到位）合计最小投入280000元。4、开业仪式和相关宣传费用，约20000元。以上租金+装修+设施+宣传=300000元二、养老机构年度运营投入1、员工工资。院长（兼会计）1人计400012=48000元副院长兼采购1人计200012=24000元护理员5人计1000125=60000元厨师2人计1200122=26400元以上共计9人计158400元。2、伙食费成本3005012=180000元。3、水电费40050=20000元4、取暖费700平米20=14000元5、办公费用60012=7200元6、设备耗材、维护等2000元7、租金10万元。以上投入合计482000元。三、养老机构收入预测（按80%床位利用率，680元收费）1、床位费四人间200125080%=96000元。2、服务费200125080%=96000元3、餐费260125080%=124800元3、水电费20125080%=9600元4、取暖费8035080%=9600元以上收入计336000元四、经营评估1、此种规模设计养老机构盈亏平衡点为全年平均入住率55%。2、可期到达全年平均80%的床位利用率，每年做1万元的资产折旧，5000元意外损耗，保守收入280000元。3、每位老人入住时收取5000元意外保证金，可暂收付200000元，可60%用于抵付前期投入，其它做为周转资金和出院返还。三、开办养老机构相关手续（另见：十六步详解如何申办养老院登记证书）一、开办养老机构应具备的条件（一）贴合当地养老服务机构发展规划；（二）有规范的名称；（三）有固定的场所和服务设施，有室外活动场所；（四）有相应的资金（前期投入约1万元/床）；（五）有与其业务相适应的从业人员（医生护士可透过与属地医院诊所签约实现）。二、开办养老服务机构，应当提交下列材料：（一）开办组织或个人的身份证明；（二）机构章程；（三）资金状