休闲购物中心经营管理计划报告(ppt 119页).ppt

一 品牌入驻情况 品牌列表 品牌落位图及面积表 二 开业以来每月销售情况及分析 三 人力资源情况 组织架构 薪资福利 四 项目现状SWOT分析 优势 劣势 威胁 机会 现状一 品牌入驻情况 2 品牌列表入驻分析 1 品牌落位图 3 品牌面积表及总结 品牌入驻情况之品牌落位图 一楼 品牌入驻情况之品牌落位图 二楼 品牌入驻情况之品牌落位图 三楼 入驻品牌情况 表一 入驻品牌情况 表二 入驻品牌情况 表三 入驻品牌情况 表四 入驻品牌情况 表五 入驻品牌情况 表六 入驻品牌情况分析 奥特莱斯品牌情况 品牌总数 117家国际品牌 94家 占比例80 34 港台品牌 6家占比例5 13 国内名牌 17家 占比例14 53 品牌入驻品牌面积情况统计 铺位面积情况分析 1 项目B区总面积为31492 17M2 2 B16 17 18部分中未营业建筑面积实为 4588 94M2 3 独幢区未营业总面积 4894 20M2 4 未营业总面积为 4588 94M2 4894 20M2 9483 14M2 其中 租赁未使用为2427 84M2 占总面积30 11 5 已使用面积为22009 03M2 其中租赁已使用面积为3091 27M2 占总面积69 89 现状二 销售情况及分析 1 月销售额情况 2 日均客单价 月度 3 日均人流量 月度 每月销售情况 月销售额情况 月交易笔数情况 客单价情况 现状三 人力资源情况 1 组织架构 2 工资福利 月工资福利情况 SWOT分析 1 优势 Strength 3 威胁 Opportunity 2 劣势 Weakness 4 机会 Threat 优势 Strength 1 业态优势 苏州独有的业态 聚客力强 2 商圈优势 整个金鸡湖商圈内其它业态互补性强 3 招商优势 已进驻的品牌对顾客及厂商具备强大的吸引力 4 人力优势 已形成的良好区别传统百货的运作体系 5 地点优势 餐饮及景区形成目标性消费商业地标 6 客群优势 已形成固定的客群 并带动新的消费人群 7 发展优势 C区可扩充空间大 对同业态具有威摄力 劣势 Weakness 1 易达性不足 项目具有地标性 但到达有一定难度 2 租金压力大 租金水平较高 对营运的压力较大 3 场地缺陷多 场地在设计 施工多方面不符合商业需求 小规模改造点较多 4 毛利率低 新业态的培育需与厂商磨合 产生低毛利局面 威胁 Opportunity 1 唯亭奥特莱斯 项目总建面20万平方米 奥特莱斯部分面积未定 位于园区双阳路 青剑湖商业广场对面 开业未定 2 湖东时代广场 湖东现代大道侧 建面51万平方米 其中久光百货10万平方米 预计08年10月份开幕 3 园区天虹百货 位于天翔广场 5 5万平方米 10月份开幕 4 市区观前商圈 老商圈不断创新 引进新品牌 集合总体量大 固有客群多 市区观前商圈 老商圈不断创新 引进新品牌 集合总体量大 固有客群多 园区天虹百货 位于天翔广场 5 5万平方米 10月份开幕 湖东时代广场 湖东现代大道侧 建面51万平方米 其中久光百货10万平方米 预计08年10月份开幕 唯亭奥特莱斯 项目总建面20万平方米 奥特莱斯部分面积未定 位于园区双阳路 青剑湖商业广场对面 开业时间未定 苏州奥特莱斯 机会 Threat 1 发挥业态优势 与厂商共同培育奥特莱斯业态 打造最适合园区消费的标竿购物中心 2 推动奥特莱斯商品供销体制改良 通过多种共赢方式 提升毛利率 3 与商圈内其它业态互补 增强商圈竞争力 形成强力商圈 遏制原核心商圈的进一步发展 4 发展连锁门店 形成规模效应 摊薄管理成本 一 市场定位目标 目标客群 目标商品 二 销售目标 销售额目标 毛利目标 租金目标等 三 管理目标 费用控制 薪资控制 模块化管理目标 四 发展目标 人才储备目标 品牌形象目标等 市场定位之目标商品定位 核心目标客群定位为大苏州地区 次级目标市场定位为苏锡常地区 大商圈定位为以江苏省为中心的长三角地区 商品品质定位为中高档 商品价格定位为中低档 1 2008年销售目标为 9000万元 自4月份起 毛利率目标为 从10 成长为12 租金及相关收入目标 208万2 2009年销售目标为 17841万元毛利率目标为 从12 成长为14 租金及相关收入目标 1900万元 五年销售及租金目标 3 2010年销售目标为 28600万元毛利率目标为 从14 成长为15 租金及相关收入目标 2039万元4 2011年销售目标为 32900万元毛利率目标为 15 租金及相关收入目标 2127万元 五年销售及租金目标 5 2012年销售目标为 37800万元毛利率目标为 15 租金及相关收入目标 2177万元 附 苏州奥特莱斯B区及C1区五年收支预算表 五年销售及租金目标 管理目标 费用控制 薪资控制 管理体制顺畅目标 逐步降低费用 运营费用与销售比例本年度与前期相比下降10 20 薪资方面 比目前的薪资与销售比减少10 20 实现管理体制顺畅 制度齐全 运作磨合完成 管理目标 主要为人才储备目标 品牌形象目标等 本年度内成为苏州知名度前四名的零售企业 每半年到一年通过实战演练 培训一个新训所需的主要中层干部 同时从成熟中层干部中培养中高层干部 发展目标 一 增铺计划 增铺汇总表 增铺效益分析 二 满铺计划 B区招商计划 满铺平面图 三 营销计划 VI战略 商业形象计划 活动规划 四 C区规划及品牌预案 经营目标围绕 开源 展开 主要通过扩大经营面积 增加专柜位发掘B区的经营潜力 通过各类营销活动吸引人流并在目标受众心目中树立良好的企业形象 通过整合园区及更大范围的市场情况 并对C区的经营进行科学规划 另外 通过招商实现品牌高端化 丰富化 厂商与项目的互促性培育 共同发展奥特莱斯业态 经营 开源 一 增铺计划 2 增铺统计表 1 增铺平面图 3 增铺效益分析 不含街道内临时铺位 增铺一楼楼层图 增铺二楼楼层图 增铺三楼楼层图 增铺汇总表 一 增铺汇总表 二 增铺汇总表 三 增加面积 1137平方米 得房率 55 建筑面积 2067平方米 每月增加收入 165360元 以租赁价值估算 每年增加收入 1984320元 以租赁价值估算 增铺汇效益分析 二 满铺计划 1 满铺计划表 3 满铺投入情况 2 满铺落位图 B区满铺计划 B区满铺计划 B区满铺计划 B区满铺计划 B区调整后品牌落位图 一楼 B区调整后品牌落位图 二楼 B区调整后落位图 三楼 B区临铺业态规划之特色小吃亭 B区临铺业态规划之书报亭 B区临铺业态规划之地方特产专卖 B区临铺业态规划之书报小吃亭 B区临铺业态规划之特色饮品亭 B区满铺投入预算 三 营销计划 1 商业环境规划 3 VI系统规划 2 营销环境规划 A 儿童多 生意多 商业需要游乐性 参考日本多摩购物中心奥特莱斯街区 因本项目与其建筑形态类似 可借鉴其儿童设施的做法 采用 咕咕钟 生动有趣的报时 吸引儿童及休闲人群 招商儿童游乐项目 如满铺计划中提及的 奇乐儿 商业环境规划 一 日本多摩奥特莱斯的儿童主题街道 日本多摩奥特莱斯的儿童主题街道 日本多摩奥特莱斯的儿童主题街道 日本多摩奥特莱斯的儿童主题街道 童趣设施 咕咕钟 B 地标性的地点到达更容易 商业需要地标性 主要方法有树立景观地标性 标志性喷烟雕塑 沿路及主要视角的广告 如C区面李公堤方向 如C区面机场路方向 B区沿水坊路方向 商业环境规划 二 喷烟雕塑 与其它地标性地点整合 如李公堤 中海御湖熙岸等 商业环境规划 三 强化延伸VI战备 在项目附近建立各种载体的广告体系 如星洲街 星波街 水坊路 机场路 现代大道等处的道旗 停车亭广告 在目标顾客中树立心理地标 C 光明的方向就是前行的方向 商业需要趋光性 夜景效果丰富化 主广告采用动静结合方式 提高醒目程度 目前项目夜景效果不佳 主要表现在照度不够 色温趋向冷色调 主立面或主广告不显著等特点 主要整改办法有 加强B16主入口室外照度 加强车道出入口的照度等 商业环境规划 四 D 有趣才有回味 才有记忆 商业需要情趣性 主要实现手法是制造情趣主题 综合所有情趣元素 加深顾客印象 从而使之能回味 实现二次及多次光临 许愿井 科技与小迷信交融 购物与情趣一起产生 互动墙 把自己的小举动通过音乐及光影的方式反映在外立面上 艺术角 艺术类学生或艺人现场绘画 器乐演奏或雕塑展示的方式 塑造项目艺术氛围 增加目标人群驻足时间 并获得超出商业价值以外的享受 英语角 利用项目休闲气氛突出以及外国人众多的特点 经常组织英语沙龙 提高项目国际化程度与小资情调 商业环境规划 四 互动墙 许愿井 艺术角 活动是活力的体现 协同营销 协同营销有助于推广企业品牌 特别是有利于反复强化企业品牌的价值观 使得消费市场在不断与产品的接触过程中 建立足够的信赖 而这也正是协同营销带来的贡献 在营销方面 协同营销将会积累足够的能量 激发消费市场的注意 并因为始终如一的强调同一个价值观 使得人们产生清晰一致的联想 协同营销分为水平协同营销和垂直协同营销 营销活动规划 一 协同琴行 艺术培训中心或房地产商 联合举办现场乐器表演与琴行或艺术培训中心洽谈 在商场B16大厅圆形展台上放置一架钢琴 既提供场所给对方展示产品 同时也能吸引人气 本活动为经常化活动 与房产公司联合举办楼盘推荐会与大型房产公司联合举办新楼盘推荐会 在商场户外广场 B19中央广场处或西入口 及聚集人气 也扩大商场品牌推广 目前已开展此类活动 营销活动规划 一 房地产展示 与汽车4S店举办名车展示与汽车的4S店洽谈举办车展或新车推介会 奥特莱斯是建立在车轮上的业态 大部分汽车的车主是我们商场的目标客户群 通过与汽车经销店的合作 挖掘潜在顾客 扩大商场品牌宣传 营销活动规划 二 新车发布展示 与大型的影楼举办阶段性的促销活动与一些知名的婚纱摄影 举办婚纱摄影展 推出一系列的婚纱摄影拍摄优惠 或在商场内购物满一定金额可以享受拍摄婚纱或艺术照片的优惠 本项活动为经常化活动 营销活动规划 三 婚纱展示 与各厂商联合举办服装展示会服装品牌的专柜举办经典服装的展示 通过模特展示 主持人的演说 使顾客能更进一步的了解国际名牌服装的工艺 产地 款式等等 让顾客与世界国际名牌领距离接触 本项活动为月度活动 营销活动规划 四 与各厂商联合举办鞋类主题推广活动与鞋区专柜的厂商联合举办换季品牌上柜展示或经典款式的推荐 商场统筹整体活动 厂商支付一定的活动赞助费用及提供展示活动所需的商品 营销活动规划 五 与各厂商联合举办箱包展示会与箱包的专柜举办各式各样箱包展示 通过对商品的立体展示 加上主持人的演说 使顾客对品牌印象加深 对品牌更加了解能更进一步的了解国际名牌服装的工艺 产地 款式等等 让顾客与世界国际名牌领距离接触 营销活动规划 六 与童装区举办儿童分类比赛针对童装区 商场统筹联合厂商举办一些 宝贝才艺秀 如儿童绘画比赛 舞蹈比赛 知识竟答等互动节目 及留住人气 同时与顾客产生互动 在活动中介绍商品 推荐商品 也能加深顾客对商场的了解 本项活动为节令性活动 营销活动规划 七 与集团总公司的联合举办的系列促销活动 具体做法就是子公司间利用各种促销方式 互引导客流 互相促进销售 营销活动规划 八 营销活动规划 九 与广告公司合作 利用广告公司客户平台 开发 活跃项目广告设施 实现租赁费用 广告成本 广告效果三丰收 目前达成意向的有 1 地下停车场广告位与苏州明日传播合作 对方负责广告位灯箱的制作 招商 电费 并付给一定的租赁费用或等值的广告发布 2 与分众传媒合作 开发场内视频广告位 3 与联云广告合作 开发电子屏及水坊路沿街广告位 苏州地区户外媒体推广 沪宁及苏嘉杭高炮 四座 机场路灯箱群 10座 机场路灯箱苏州地区的报纸广告 姑苏晚报 之第一时尚 铜版纸 苏州大市范围其它重点拓展县市报纸辅助推广 DM夹页 DM宣传单页商场内部广告资源的利用 户外墙体灯箱 LOGO品牌墙 立地灯箱 场内吊旗 街区道旗 LED液金显示屏等 媒介宣传载体 机场路灯箱 VI战略规划 A商场内外导示系统 商场内街各品牌简介及幢号设 门牌号的设计与制作 我们可以以此作为参考 既标明幢号 同时展示品牌的中英文名称和产地 整个材质和质地与我们商场的环境格调相统一 不仅高档且不张扬 商场非主入口处门头 增加商业气氛 又扩大广告推广 VI补充规划 一 商场地下停车场导示 新天地的地下停车导示 按照不同的区域采用不同的色系予以区分 采用水性染料绘制于各柱体 既清楚而且成本相对较低 其次 在通道内统一制作安装墙体超薄壁挂灯箱 不仅增加商场的广告宣传 同时也增加商场地下车库的照明 VI补充规划 二 VIP卡的推广和发行 整合广大集团资源 开展 集团VIP卡 业务 项目与餐饮 酒店 文化艺术产业 房产开发公司合作 实现顾客资源的共享 实现 一卡多消费 功能 既扩大了广告宣传 同时也提高整体VIP卡的消费率 VIP卡务规划 一 与一家银行合作办理 联名信用卡 作为商场的VIP卡 在商场消费后 可以累计积分后兑换礼品 若顾客使用商场合作银行的卡在商场刷卡消费 可以按照1 5倍或2倍的比例予以积分 合作的银行将支付一部分兑换礼品的费用 VIP卡务规划 二 开展礼券业务 满足顾客节假日临时送礼需求 增加销售额 同时利用劵类的沉淀资金多的特点 挣取更多的营业外收入 VIP卡务规划 三 2008年节假日企划工作计划 四 C1区规划意向 1 C1区平面规划 3 C1区品牌预案 C1区规划意向 C1区规划思想 1 延伸B区奥特莱斯购物动线及B区休闲餐饮动线 与B区协同形成 休闲购物带 及 休闲餐饮带 的组合结构 2 C1区二个广场分为二个购物主题 品类定位鲜明 适应并提升不同目标人群的需求 3 根据核心商圈的情况 营运以来的顾客构成以及配套的需求 设定业态为休闲餐饮 如星巴克 高档餐饮 高档海鲜 文化餐厅 如 姚餐厅 明星酒吧 等 同时发展文化与娱乐业态 使其互为补充 4 C1区奥特莱斯以按地域设馆 适应了现实的建筑特征 也丰富了购物情趣 GAP DKNY TOMMY HANES OLDNAVY SOUTHPOLE MIITAbcrcrombic Fitch TOP HEAYY KNIT WORKS ONLINE NORTON Dockers FUBU XG S J WILION CABINCREEN DELICATES SEVEN CRAZYHORSE BOB BUILDER CNARLY STAFFORDPlugg W 1 MAXME COLUMBIA VOLTAGE OK E DOKIE PERISCOPE TOWNCRAFT U STRADING WASHINGTON HANESHERWAY FLARZLEG 美国品牌预案 一 BANANAREPUBLIC RUSSELLATHETIC A BYER CLUB RIVETED ZANADI ARIZONA PILLOW TALK NICKELODEON CalvinKlein NOTATIONS IOI Levi s HAMPION A Z PACIFICTRAIL BODYDODE LEE SAG DIESEL HARBOR SRT DFX IZOD JONESWEAR AZONA WORTHINGTON NORTHPEAK CARLYNTAYLOR BYER J FERRAR 美国品牌预案 二 TOMMY图例 D