万达商业地产规划设计实战经验.doc

房地产标杆讲坛： 万达商业地产规划设计 实战经验分享 主 讲：远老师 深圳 2012-05 301 / 301主题一：万达商业地产规划设计管控体系课件一、万达持有物业设计管控体系 课件二、万达销售物业设计管控办法 2 主题二：结合案例了解购物中心各阶段规划设计工作重点课件三、商业综合体案例分析 课件四、购物中心规划阶段设计工作重点 3 主题三：万达商业地产实战经验分享课件五、品质提升与规划标准 课件六、消防性能化工作指南 课件七、大庆万达广场设计总结 4 什么是万达广场？ 5 课件一、万达持有物业设计管控体系目 录 第一部分、万达商业规划院简介第二部分、万达广场的构成及规划特点第三部分、万达广场的策划及规划原则第四部分、万达商业规划的管控体系6 第一部分、万达商业规划院简介规划院行业定位 万达商业规划研究院是中国第一家专业从事城市综合体及大型购物中心开发、设计、研究的商业规划、建筑研究机构。是集设计、管理、研发于一体的智力密集型企业。 组织架构（三部七所一分院） 7 规划院集团定位规划院是万达集团的技术归口管理部门 材料采样施工验收参加选址 施工图设计总结研究策划规划初步设计成果转换概念设计方案设计规划院负责从项目策划规划对施工建设中全过程的技术管控 8 第三代店商业综合体（ 2006年以后)共建37个9 二、万达广场的构成及规划特点1、万达广场的构成 万达广场的第三代产品,是万达城市综合体。 （以扬州项目为例） 由以下六部分组成：1)万达大型购物中心 2)万达五星级酒店 3)休闲文化街 4)室外商业步行街 及城市商业街 5)甲级高档写字楼 6)高档住宅及配套设施 扬州项目总平面图10 房地产智库 二、万达广场的构成及规划特点2、万达广场规划特点 特点一、全新商业规划设计理念- 内外街互动、打造城市商业街区1)室内步行街2) 室外步行街（金街) 3) 休闲文化街4) 城市商业街 特点二、强大的中央商务区功能- 1) 购物中心2)五星级酒店三星级商务酒店3) 休闲文化街4) 甲级商务独栋写字楼全区域公建占比 50%60% 特点三、新城市地标与新城市中心- 沿城市干道及主要景观面 布置为公共建筑。 万达广场规划核心理念11 房地产智库 三、万达商业的策划及规划原则1、商业策划原则 万达广场是多功能、复合型城市综合体 、业态规划在先建筑规划在后对；1、零售 2、餐饮 3、娱乐 4、休闲健身 5、酒店 6、办公 7、居住及配套 等业态功能进行商业规划，使之 符合商业运营及商业地产规律。 、商业订单在先建筑建造在后万达的商业地产为订单式地产， 能够确保项目建成之日，同期满 铺开业。 12 房地产智库 三、万达商业的策划及规划原则2、商业规划原则 、交通优先 、功能分区 、突出商业 、公共空间 13 房地产智库 第四部分、万达商业规划的管控体系 一、制度与规划设计管控体系二、设计招标制度的内容介绍三、其它制度中相关设计内容14 房地产智库 一、制度与规划设计管控体系对照2010版制度分以下四个方面介绍 1、设计管控的责任划分2、设计管控的职责界面3、设计管控的流程介绍4、设计管控的方法措施15 房地产智库 1、设计管控的责任划分制度第1节 总则 第2条：规划院环节A:发展部-规划院交接环节环节B：规划院-项目公司交接环节、概念方案设计、运营阶段、方案深化设计、实施阶段、初步设计、施工图设计商管公司环节C：项目公司设计部-工程部交接环节项目公司16 房地产智库 2、设计管控的职责界面制度第2节设计业务职责界面：设计 控职责界面.xls 持有物业总体 控节点 酒店物业总体 控节点 销售物业总体 控节点 专项论证节点 内装专业 理节点 景 专业 理节点 导向标示 理节点 夜景照明 理节点 弱电智能化 理节点 幕墙设计 理节点 结构专业 理主要节点 17 房地产智库 3、设计管控的流程介绍环节 A 发展部-规划院交接环节 概念规划阶段项目操作期概念规发展部发展部土地划初稿概念规划初稿发展部交底单概念规划汇报稿（副总裁签批）概念规划测算稿（副总裁签批）政府协议或合同概念规划终稿（董事长签批）挂牌条件或合同单体方案（董事长签批）摘牌管控院内规划院建筑所节点及会移交及用途集团内集移交：发展部：技术指标、谈判沟通规划院主持移交：成本部：成本测算商管公司：租金测算酒店公司：租金测算政府汇报整体移交（八部门）：发展部、成本部、项目中心计划部、设计部、集团商管公司、酒店公司、万千百货、院线公司议标准项目规划设计启动会JD03 团外规划院主持，项目公司配合项目公司主持及合作方汇报18 房地产智库 3、设计管控的流程介绍环节 A 环节 B 规划院-项目公司交接环节 发展部-规划院交接环节 现场踏勘总图竖向（市政）讨论会JD08 、方案深化阶段 基坑支护方案论证会JD08 大商业施工图开标会总图竖向、初步设计 结构方案论证会JD08 空调冷热源论证会JD08 供电方案论证会JD08 、施工图设计阶段 规划院主持规划院主持，项目公司配合项目公司主持方案确认（董事长）规划设计启深化方案确认深化方案评审会JD06 四方工作计划初步设计确认初步设计评审会JD09 一版施工图施工图审查会JD14 项目公司二版施工图消防报批协调会JD16 动会JD03 协调会JD04 规划院业态条件及设计验方案设计交底会JD05 初设、施工图设计交底会JD07 收会JD15 19 房地产智库 3、设计管控的流程介绍环节 B 规划院-项目公司交接环节 规划院主持实施环节 C 项目公司设计部-工程部交接环节 、实施阶段 整改通知书（第一次）规划验收中期检查（设计落实确认）环节D 项目系统-运营系统交接环节、运营阶段 复盘（设计成效确认）规划院主持，项目公司配合项目公司主持设计管控通报（同类问题未整改到位，第二次为通报）规划验收单规划系统复盘会设计管控会议共17个20 房地产智库 4、设计管控的方法措施会议标准册.ppt 万达规划设计管控标准管理标准卷（第一卷）技术标准卷（第二卷）管控表格册管理细则册综合册建筑册结构册机电册环艺册规划设计强条.pdf 建造标准.xls 管控要点.doc 万达规划设计管控标准构架21 房地产智库 课件二、万达销售物业设计管控办法一二销售物业设计管控办法总体思路销售物业设计管控办法22 房地产智库 一、销售物业设计管控办法总体思路1、销售物业设计管控办法的目标细化管控动作明确管控职责设计管控并不是指中心设计部对项目公司设计部的管理，而是制度统一管控标准实现全员管控中心设计部、项目公司设计部、设计单位、审图单位。甚至包括营销部门、成本部门等多方面多层次的对设计成果进行管控，以达到总体的平衡和最优化。23 房地产智库 一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点n 全表格化采用总表（流程指引）、阶段综合评审表、附表和附件的三级表格，全面覆盖整个开发流程。24 房地产智库 一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点n 全面管理以专业为主线，从前期、方案、深化、施工图到实施、评价，建立全流程的管控机制。建筑+内装+景观+绿建全专业全过程前期+方案+深化+施工图+实施+评价25 房地产智库 一、销售物业设计管控办法总体思路2、销售物业设计管控办法的特点n 分级管控、落实到人采用标准化的表格模式，将每个管控动作通过分级系统落实到人，形成完整的管控链条。三级管控体系：三级二级一级管控责任人：设计部项目负责人、项目公 司设计副总管控责任人：设计部总经理管控责任人：集团领导26 房地产智库 二、销售物业设计管控办法三级表格体系流程指引管控办法的核心开发设计进程作用-解决“什么时候该做什么”的问题作用-解决“这件事怎么做”的问题销售物业设计管控流程.xls 27 房地产智库 二、销售物业设计管控办法三级表格体系阶段综合评审表管控办法的骨架记录阶段成果监控上一阶段工作28 房地产智库 二、销售物业设计管控办法三级表格体系附表及附件管理动作、统一标准相关部门及人员每一个附件附表就对应着一个管理动作标准或要求责任人万达施工图审查意见.xls29 房地产智库 课件三、商业综合体案例分析 1 深圳华润万象城 2 深圳KKMALL 3 深圳 COCO PARK 4 广州太古汇 5 香港朗豪坊 6 香港圆方广场 30 房地产智库 1 深圳华润万象城 31 房地产智库 深圳华润中心万象城：集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的商业建筑群华润集 在深圳投 开发的“深圳华润中心万象城”是集零售、餐饮、娱乐、办公、酒店、居住等诸多功能于一体的大规模、 合性、现代 、高品质的标志性商业建筑群， 建筑面积 55 万平方米， 投 逾 40亿港币。深圳华润中心万象城位于深圳市罗湖区深圳金融商业核心区域，地处深圳市东西 通的两条主干道深南大道和滨河大道之间，与“地王大厦”隔深南大道相望。华润万象城定位“永不落幕的时尚舞台” 32 房地产智库 华润万象城 队建设强强联手，精英 队，群英荟萃十家国际知名合作单位参与设计和包装；包括设计、建筑、景观、营销、招商、广告等相关行业。投 商发展商建筑设计园林景观设计华润（集 ）有限公司华润（深圳）有限公司美国RTKL Associates Inc 东省建筑设计研究院澳大利亚Place Planning & Design 灯 设计顾问 Kaplan PartnersArchitectural Lighting 机电设计顾问 Flack+Kurtz Consulting Engineers 消防与安全设计顾问 Rolf Jensen & Associates.Inc 电梯设计顾问 Hesselberg. Keesee & Associates .Inc 幕墙设计顾问 Curtain Wall Design & Consulting. Inc 零售设计顾问交通设计顾问工料测量师工程监理香港仲量联行有限公司香港MVA公司深圳市城市交通规 研究中心香港利比建筑工料测量师有限公司中国国际工程 询公司告策 顾问深圳市蔚蓝时代 告有限公司33 房地产智库 深圳华润万象城规划设计特点分析1、总平面规划 建筑各自独立下沉广场形象入口 布局充分利用资源 人车分流 港湾停车 人流立体导入 34 房地产智库 2、业态布局 主力店布局业态面积，进深业态和建筑结合超市和影城引导人流地上停车35 房地产智库 3、内部流线 平面人流动线 垂直人流动线 扶梯布置 相互连接 分配人流 36 房地产智库 4、建筑内部设计空间收放 内装色彩、材质 无柱空间开阔 自然采光 洗手间细节处理 37 房地产智库 5、建筑立面设计立面简洁、时尚、大气严格控制立面广告严格控制出入口的设置38 房地产智库 2 深圳KKMALL 深圳目前最具动感、时尚的购物中心 39 房地产智库 KK MALL【定位】“国际时尚精品购物中心”， 40 房地产智库 KKMALL购物中心的基本情况 KKMALL 项目基本情况KK mall，商业建筑面积达83500平方米，共五层。未来将全面引入新概念精品购物，新颖、互动和体验的IMAX影院、万国美食和各类特色餐饮等国内外品牌商家。楼高441.8米，共100层，是目前深圳第一高楼、中国内地第三高楼、全球第八高楼。第75层-100层将携手世界顶级酒店管理公司-喜达屋集团，共同打造超五星级豪华酒店瑞吉酒店。占地面积总投资额开业时间占地4.7万平方米50亿2010年11月26日开始试营业 建筑面积层数停车位总面积60万，购物中心面积83500平方米 写字楼100层，商场5层1000 开发商及背景设计公司经管公司建筑风格特色京基集团（Kingkey Group)初创于1994年，是集房地产开发与经营、商业经营与管理、五星级酒店投资与管理、物业管理、高尔夫俱乐部、餐饮经营等多元化产业的大型集团公司。英国TFP（泰瑞。法瑞尔）、英国ARUP、美国LLA等多个世界级顶尖的专业团队深圳京基百纳商业管理公司出色的市内购物，往往在建筑设计上特别强调超越室内狭小空间，充分运用大自然的光与影来实现生态的完美融合。KKMALL楼高达5.6米至6.5米的内部空间彰显宽敞大气。由南至北全长达200米的主通道，无阻挡的动线设计，使琳琅的店铺一目了然。室内豪华玻璃天穹，营造出高格调气势及简约舒适购物环境。给人以置身天空之下的自然亲切感。41 房地产智库 B1生活空间区位KK MALL【业态分布】B1 超市：Blt超市寿司、面点王餐饮:翡翠拉面小笼包、85度C、元气品牌店：ZARA、H&M、IF L1精品空间区位L1 品牌店:Calvin Klein、Gieves&Hawkes、LLOYD、周大福、Rainbow、CERRUTI 1881、琉璃工坊L2时尚空间区位L2 品牌店：NOVO、HAZZYS、LAFEE、LiuJO、UM、i.t、GUESS、VJC、MUX L3潮流空间区位L3 品牌店：NOVO、AMASS、Mind Bridge、Combi、餐饮：俏江南娱乐：星际传奇L4体验空间区位L4 影院：UA影院数码： 餐饮：金钱豹、粤菜王府、大时代美食广场42 房地产智库 深圳KKMALL规划设计特点分析1、总平面规划 总平面布局人流组织，地铁人车分流二三层停车43 房地产智库 2、业态布局 主力店：影院、星际传奇、novo、zara、hm、超市布置 首层入口处星巴克 四层大时代美食广场 44 房地产智库 3、内部流线 线性人流动线 可视性、可达性、位置感 45 房地产智库 4、建筑内部设计 曲线室内空间 从下至上逐级依次放大 鱼背天窗 多种装修材料 个性店面设计 46 房地产智库 5、建筑立面 波浪形、动感、冲击力47 房地产智库 3 深圳 COCO PARK 深圳庭院式商业综合体代表 48 房地产智库 COCO PARK【定位】COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心 49 房地产智库 基本情况项目位置COCOPARK购物中心定位和业态规划 COCOPRAK 深圳唯一公园版情景式购物中心，CBD版块新商业代表。COCOPARK由福华三路、民田路、福华路和中心二路四条主干道合围，紧邻国际会展中心和正在建设中的深圳第一高楼平安国际金融中心，无缝衔接深圳地铁和未来CBD公交总站。占地面积开业时间31000平方米2006/9/30 建筑面积停车位85000平方米 600个开发商设计公司经管公司项目定位深圳市星河房地产经营有限公司设计由美国尔本建筑师事务所（URBAN）、贝尔高林（BELTCOLLINS）、伍兹贝格（WOODSBAGOT）等。深圳市星河房地产经营有限公司COCO Park将自己定位于一个集文化、艺术、餐饮、购物、娱乐、休闲观光等多功能于一体的情景式购物中心建筑风格特色 COCOPARK建筑面积8.5万平方米的购物中心，其中有1/4的面积被设计为休闲空间。打破了传统的封闭式构造，是中国首家“内街”式购物中心，有12条折叠式内街，6000平方米的下沉式露天广场，8大自然光中庭，100米空中天桥。COCO Park还是深圳首家引入景观环境设计的商业项目 。50 房地产智库 业态布局B1 L1-国际精品服饰店L2-商务休闲服饰、时尚女装、休闲运动城L3-餐饮、护理主力店：JUSCO吉之岛“主力店：优衣库、中国移动信息生活馆服装：Ckunderwear、GUCCI、GUESS、CKJeans/SELECTED、G-STAR、TOUCH “服装：内衣馆、NIKE、ADIDAS、J&NINA餐饮：和民居食屋、石名家韩国美食家居：特力屋、NIKKY HOME、全棉时代电影院：百脑汇影城 护理：美丽田园SPA餐饮：美乐汇美食广场、超级牛扒、滋味堂 51 房地产智库 COCO PARK规划设计特点分析1、总平面规划 公园作为主题的购物场所 6000平方米的下沉式露天广场 8大自然光中庭 100米空中天桥 模糊室内外界限 逐级后退的建筑布局 视野、休闲 52 房地产智库 2、业态布局 休闲娱乐比重 主力店较少（吉之岛、影城、优衣库） 两端主力店串联 53 房地产智库 3、内部流线 中心庭院核心 周边餐饮、休闲业态 内外贯通 54 房地产智库 4、建筑设计 庭院设计立体 公园的概念 不规则的几何形 轻松，时尚 龙盘深圳，屋顶设计 55 房地产智库 4 广州太古汇 56 房地产智库 广州太古汇十年磨一剑，打造广州最奢华购物中心太古汇是香港太古地产投资50亿元，总建筑面积达40多万平方米。 集购物中心、写字楼、酒店和文化中心于一体，其中购物中心面积达10.8万平方米。57 房地产智库 项目概况 广州太古汇(TaiKoo Hui) 位于广州天河中央商务区核心地段，总建筑面积406,000平方米，由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计 （ARQ)设计。 两大特色 一方面组建超强 品牌阵容 另一方面高度重视 建筑设计与商场设 计的统一。 58 房地产智库 业态布局 L1 国际一线品牌 L2 国际一二线品牌 地下一层 方所、大食代美食广场 地下二层 翠园、喜记、Oles超市 男士生活馆 L3 西式餐厅 59 房地产智库 1.总平面规划 建筑布局 交通组织 地铁接驳 港湾式停车 开放天台 60 房地产智库 2、业态布局 70多个品牌 国际一线品牌（GUCCI) 文化概念 地铁连结处业态 61 房地产智库 3、内部流线 线性人流动线 八个中庭 可视性、可达性 中心大中庭 交叉剪刀扶梯 62 房地产智库 4、建筑内部设计 主入口通高大厅 与地铁联通口二层通高 天然采光 装饰风格（设计、材料、扶梯） 63 房地产智库 建筑内部设计 洗手间设计高档舒适，充满人情味，在男厕，小便池会用高大的木板隔开，充分保护个人隐私，还有洗手台、地面、灯光的设计，每一个细节不觉奢华却显品味，给人星级酒店的感受。 64 房地产智库 4、建筑设计 建筑风格与项目定位匹配 石材与玻璃幕墙