房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划(ppt 117页).ppt

1 房地产企业经济合同涉税风险控制暨税收规划 许明信 2 开篇语 2012房地产形势与税收环境 迷茫 是今年开局楼市的主要特征国家对于房地产一系列的调控措施 绝不可有丝毫动摇 我们的目标是要使房价回归到合理的价格 上有铁帽子的政策压顶 下有债权人讨债多变的政策 让人无法有任何可以稍微稳定的预期楼市调整 主要是基于信贷政策的收紧和调控政策的影响 信贷收紧卡死了房企和购房者的喉咙 而限购令则掐死了投机房地产还是有需求的 而且空间还非常大 3 土地 税费以及资金成本是整个房价成本绝对大头高房价的秘密主要在于供应体系和成本体系不合理所致 高房价背后的支撑是土地财政 过重的税费以及融资成本房价涨跌一线间 关键就看信贷量 楼市兴衰 要看土地税费怎么办2012年在销售回款继续疲软的形势下 转卖项目或合作开发将成为房企解决资金压力的最佳办法 2012年的稽查重点行业 分别是 房地产 建筑 4 一 经济合同与税收 经济合同和业务过程产生税收经营方式决定适用的税法税收风险的根源在于经济合同的涉税条款合同是税务机关确认企业应税行为的主要依据之一签订合同之前 应对合同可能产生的税费评估 选择最优方案合同一经签订 履行 必然产生不可调整的纳税义务企业通病 合同随意签 财务人员不参与 5 控制税务风险 重中之重是加强房地产开发过程的流程管理 对每一个经济业务都进行把关 做到事前筹划 业务部门在签订合同时就产生税收 财务部门只是计算与缴纳税款高层领导重视风险管理与纳税筹划 统领全局 协调内部各部门提高财务人员地位 让财务负责人参与业务决策严把合同关 涉税条款表述准确 符合规定所有业务取得合法凭证寻求外部专业人员协助 6 例1 甲出资金 乙出土地成立房产公司合作开发 乙方分得5万平方的商业楼 1 作价分配房产 需视同销售 2 税收规划 转让股权例2 A房产公司开发一酒店 打算以该项资产投资注册独立的公司来运营 是否涉及税收 合同条款涉税规范的目标 涉税零风险 相对减轻税负 维权 7 约定义务与法定义务 合同可以约定税款的承担方 但不能约定纳税义务的履行方 即纳税责任不因合同约定而转移合同涉税分析 1 税负 调整签署方式或合同性质 2 纳税义务 义务人 发生时间 3 税款承担 何方承担 何方履行 8 二 投资业务章程协议 1 投资者身份的选择境内 外自然人境内 外法人2 股权转让所得与持有收益的涉税差异刘某2009年投资成本100万元 2011年底出售股份180万元转让给王某 其中属于未分配利润50万元 刘某个税 180 100 20 16王某分的利润缴纳个税50 20 10 如何避免重复纳税 9 1 个人股权转让的税收事项 2 公司股权转让与撤资甲公司投资乙公司500万 占40 股权 2年后转让600万 乙公司有未分配的利润200万 甲公司应税所得是多少 上例如果甲公司不转让股权 撤资收到600万 如何确认应税所得 3 股权转让是否征收营业税 10 3 出资方式 货币 非货币 与出资不到位的涉税事项 1 不同出资方式涉及的税收 货币 货物 无形资产 不动产 土地 股权或债权 2 股东出资不到位的税收风险 3 个人借款年度终了后未归还 4 为个人购置资产 不论是否将财产无偿或有偿交付企业使用 实质均为企业对个人进行了实物性质的分配 应依法计征个人所得税 11 4 抽逃出资的认定 法律后果与税务风险5 招商引资合同无效优惠条款 事后不能太较真 6 债权债务分红 国税函 2008 267号 个人股东取得公司债权 债务形式的股份分红 应以其债权形式应收账款的账面价值减去债务形式应付账款的账面价值的余额 加上实际分红所得为应纳税所得 按照规定缴纳个人所得税7 收购100 股权8 股权转让 合并分立 12 甲房地产公司以收购100 股权方式取得一宗土地 转让方取得土地的原价8000万 转让价为12000万 土地成本如何确认 双方利弊分析 1 转让100 股权是否征营业税 土地增值税 2 以不动产 土地使用权投资 是否征收土地增值税 13 三 征地合同中的税收事项 1 招拍挂某房产公司以每亩560万元价格中标某宗地 协议书另附条件 房产公司需在协议签订之日起1年内为政府无偿修建一条长5公里的市政公路 该代修公路行为是否征营业税 所发生支出如何处理 2 购买转让土地买方直接按支出款项作成本费用 除交纳契税以外 无其它涉税问题 卖方涉及税收很高3 不是招拍挂 创造招拍挂 14 某国有企业A补交土地出让金 变为开发用地后 准备将地转让给某开发企业 1 政府将土地收储 支付给A企业补偿费 2 招拍挂 承诺该企业拿到土地 支付给A企业拆迁补偿费在招拍挂中支付 3 如果该国有企业A要房子 则地产企业保留分给A企业的房子不销售 利润分配后 将企业股权转让给国有企业A 15 4 购买股权将目标公司其它资产先清理掉 然后卖公司100 股权卖方 只涉及企业所得税 无营业税和土地增值税买方 税负较重 风险较大 1 股权溢价不允许作为成本税前扣除 相当于对方少缴的税转移到下游 2 标的企业未来的税务检查风险 3 该企业以往少缴的税款遇到的检查风险5 直接与目标企业合并 然后转让股权6 有地一方投资到地产公司 然后转让股权 16 7 投资到新公司 非地产 与地产企业合并8 投资到新公司 转让股权 1 资本运作取得土地A公司将经营权及全部资产以 万转让给B 协议约定转让前债权债务由A公司处理并承担 与B无关 实际是转让资产 资产转让按税务总局2011年47号公告处理 2 转让产权 股权 合并分立不征营业税2011年51号公告 17 9 分立新公司 远期转让股权10 分立新公司然后合并11 购买方将资金投资到有地的目标企业 然后分立12 拆迁方式 预售价与现售价 2009年1月 A房产公司参与旧城改造 以评估价值为基准 拆迁补偿协议约定 被拆迁人可选择货币补偿 也可选择按面积置换新建房屋 协议价4800 平方 2010年6月开发项目完工 现房销售价格为6000 平方 税务机关提出安置部分应按6000 平方计税 你认为是否正确 18 拆迁补偿 货币 实物 问题1 款项支付人确定问题2 个人税收问题问题3 营业税 土地增值税 企业所得税计税依据问题4 纳税义务发生时间问题5 票据处理与账务处理建议委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁 并向其索取合法有效的凭证 19 某房地产企业就地安置拆迁户5000平米 市场售价8000元 土地成本2亿元 建筑施工等其他开发成本1亿元 总可售面积8万平米 拆迁补偿费支出 5000 8000 4000万元视同销售收入 5000 8000 4000万元单位可售面积计税成本 2亿 1亿 4000万 80000平米 4250元 平米视同销售成本 4250 5000 2125万元视同销售所得 4000 2125 1875万元 20 A公司2010年5月开发某城中村改造项目 该项目住宅可售面积29000平方米 其中用于安置回迁户的住宅面积为7900平方米 其余21100平方米的住宅由A公司自由销售或使用 该项目于2011年5月完工 2011年9月开始与被拆迁户办理交接手续的回迁房面积共7900平方米 2011年10月正式对外销售 并于当月全部销售完毕 该公司同期同类房地产的平均价格为7000元 平方米 取得销售收入14770万元 21100平方米 7000元 平方米 21 该项目工程已竣工决算 开发成本为6000万元 另外向某公司借款的利息400万元 不超过金融企业同类同期贷款利率 请分析 拆一还一 的账务和税务处理 账务处理 计算过程如下 1 开发成本6000万元 利息费用400万元 2 拆迁补偿费支出 7900 0 7 5530 万元 注意这里的拆迁补偿费不能认为只是拆迁户7900平方米 而是整个楼盘的 需要按总可售面积29000平方米分摊 视同销售收入 7900 0 7 5530 万元 22 3 单位可售面积计税成本 6400 5530 29000 4113 7931 元 平方米 需要注意的是 这里的总可售面积是按29000平方米计算 不能减去拆迁户的7900平方米 否则就会虚增成本 4 视同销售成本 4113 7931 7900 3249 8965 万元 视同销售所得 5530 3249 8965 2280 1035 万元 税务处理 企业所得税确认视同销售所得2280 1035土地增值税先预征后清算营业税按成本价核定征收 成本价如何确定 23 有人认为应这样计算成本价设拆迁成本价为Y Y 6400 29000 7900 Y解得Y 2396 21万安置房产单位成本价 6400 2396 21 29000 3033元你认为成本价该如何确定 24 土地出让 转让协议涉税条款 1 土地出让金返还条款 用于建设购买安置回迁房属于销售回迁房行为 企业应做营业收入处理 返还款 回迁房营业税组税价格确认收入的部分返还款小于回迁房组税价格确认收入的部分 用于拆迁 代理拆迁 拆迁补偿 代理支付动迁补偿款差额 应按代理业征收营业税计入当年的应纳税所得额不征收土地增值税 25 用于开发项目相关的基础设施建设 BT 不征收土地增值税 用于建设开发项目内公共配套设施 学校 医院 幼儿园 体育场馆 实质上是土地出让金的折扣或折让 收到财政返还出让金应冲减开发成本 返还给其它关联企业不征营业税 土地增值税 未约定任何事项 只是奖励或补助征所得税 不征营业税 土增税抵减开发成本 26 2 标的物交割时间条款甲公司2011年1月签订土地出让协议 至当年末拆迁未结束 未办理土地使用证 是否交纳土地使用税 3 红线外支出作为公共配套设施涉税条款 4 土地出让金减免 契税如何交纳 A企业招拍挂取得土地 出让金1亿 减免40 契税计税依据 5 征用耕地 土地使用税纳税义务时间如何执行 27 案例 A公司注册资本200万元 受让取得某地使用权 A公司为取得该地所支付的全部价款及税费总计700万元 现A公司欲以1200万元的价格将该地转让该房地产B公司 这笔交易中需要综合考虑A B两个公司的交易成本和交易风险 交易成本过高 可获利益减少 则交易不能进行 交易风险过大 不能解决合法性问题的话 市场主体也不能成交 A公司如何进行筹划 才能达成交易 并且税负最低 风险最小 28 一般常规方法 直接转让土地使用权方案一 股权直接转让方案二 公司分立方案三 投资方式 29 四 合作建房 联合开发 法释 2005 5号 合作开发房地产合同当事人一方具备房地产开发经营资质的 应当认定合同有效 双方均不具备资质的 应当认定合同无效 提供土地使用权当事人不承担风险 只收取固定收益的 应当认定土地使用权转让 提供资金当事人不承担风险 1 只分配固定数量房屋的 应当认定为房屋买卖合同 2 只收取固定数额货币的 应当认定为借款合同 3 只以租赁或其它形式使用房屋的 应当认定为房屋租赁 30 1 甲方有土地和开发资质 乙方投入资金 合作开发后分配房产 固定收益或分红 2 以甲方为主体开发 实际乙方运作 挂靠 立项主体 核算主体 出地方立项 出资方立项 双方共同立项 31 五 前期立项设计涉税事项 1 户型设计与土增税2 勘察 监理合同3 设计 咨询合同 约定 所有权归设计方 支付境外咨询费 设计费的代扣义务 在劳务的境内外所得的划分上 企业所得税以劳务发生地作为判定原则 而营业税则以提供或接受劳务方是否在境内作为判定原则判定是否为常设机构 判定劳务与特许权 技术转让4 前期工程中的税收筹划空间 32 境外机构提供劳务 未签订税收协定 已签订税收协定 构成机构场所征税 不构成常设机构不征税 构成常设机构征税 33 常设机构 提供劳务方在缔约国一方任何12个月中连续或累计超过6个月 或183天 为限房地产企业委托境外设计公司进行方案设计 在签订设计合同时注意 1 设计成本归属的约定 开发商所有 如果合同约定成果归设计方所有 或未约定归属 按著作权法归设计方所有 应认定特许权使用费 2 明确境内外工作时限 34 企业应与境外设计公司协定提供设计服务的方式 若全部为境外提供的 应在合同中说明 这要求境外设计公司提供相关在境外工作的证明和索取合法收款凭证 以便税务机关审查 若需要境外设计公司在中国境内提供监督管理和技术指导的 应在合同中分别说明境内和境外的服务费金额 这样可以避免为境外设计公司代扣缴一些额外的税负和一些不必要的税务麻烦 35 甲公司提供设备并负责安装 设备价款300万 安装费100万 应如何纳税 如何开具发票 A 300增值税 100营业税B 300 100增值税C 300 100营业税D 不一定 六 建筑安装合同与票据结算 36 问 混合销售与甲供行为如何开具发票 1 甩项A 销售自产货物并施工 自产货物发票 工程发票 特殊混合销售 2 甩项B 商贸公司销售外购并施工 全额货物发票 一般混合销售 3 甩项C 建筑公司销售外购并施工 全额工程发票 包工包料 以上甩项 同一纳税主体销售货物同时施工 区分货物来源及企业经营主业 可能一票 或是两票 37 1 如果甲企业为生产企业 未分别核算 应如何纳税 2 如果建设方购入设备 施工企业安装呢 3 如果建设方购入材料 建筑企业施工呢 混合销售 特殊 销售自产货物并提供建筑业劳务在合同条款中分别明确各自价款一般 其它 非自产货物或非建筑业劳务 视货物来源与经营主业而定 38 甲方甩项工程 供货方施工 大包 销售自产货物同时提供建筑业劳务 商贸公司外购货物同时建筑业劳务 建筑公司外购货物同时建筑业劳务 分别纳税 增值税 营业税 39 1 A房地产公司与B建筑公司签订的协议约定 工程款800万不含工程所用材料 工程结束 B从A领用材料价值为2000万元 A房地产企业入账凭证 2 A房地产公司与B建筑公司签订工程大包合同总额为2800万 其中约定材料由A自行采购 发票应如何开具 A公司凭何种合法凭证入账 包工包料合同 营业税计税依据 合同金额 工程决算值 会计收入 税务开票金额清包工建筑工程合同 合同金额 会计收入 开票金额 但不等于计税依据 40 甲方供料 供货方不施工 甲供 合同内甲供 甲控 大包 清包工装饰 清包工设备安装 营业税 装饰材料不征营业税 设备不征营业税 清包工建筑 建筑材料征营业税 41 4 甲控 合同价包含材料 全额工程发票 甲代购 乙方全额纳税 全额开票 5 甲供设备乙方安装 设备发票 供应商 工程发票 乙方净额纳税 净额开票 6 甲供材料乙方装饰 材料发票 供应商 工程发票 乙方净额纳税 净额开票 7 甲供材料 乙方建筑施工 装饰以外劳务 材料发票 供应商 工程发票 乙方全额纳税 净额开票 此时材料需另计营业税 由乙方交纳 计入工程结算价款5 7甲供 两票结算 但材料发票与工程发票开票单位分别为两个不同的纳税主体 42 甲方供料与甩项区别 甲供 材料购销合同 清包工工程合同 销售附带安装 甩项 甲供乙安 注 供货方提供货物并安装 不属于甲供 供货方施工 43 建设方采购 判断是否设备 判断是否自产自销 非设备的材料 设备 非自产自销 自产自销 装饰工程 其它建筑业 商贸企业 建筑企业 44 案例1 房地产开发商从一个商贸企业购买铝合金门窗并由其负责安装 案例2 开发商从一个建筑安装企业购买铝合金门窗并由其负责安装 案例3 开发商从一个生产铝合金门窗的工业企业购买铝合金门窗并由其负责安装 案例4 开发商购买铝合金门窗后交给一个建筑安装企业安装 45 开发成本注意事项 1 建筑成本预算价 决算价 计入成本价 2 付款方式与方向 3 工程款发票的开票地点 4 开发间接费用与期间费用 5 完工产品计税成本截止时点 票据的时间价值 6 毛利率过低 虚增成本嫌疑 核定征收风险 7 在作项目开发时 应考虑土地增值税的清算时点 安排相关配套工程建设 46 房地产企业1000万工程成本 建筑工程总包900万 已取得建筑业发票 另外从门窗厂购买并安装钢窗100万 其中钢窗销售90万 安装费10万 钢窗部分如何征营业税 开发企业以建筑业发票900万 建筑安装发票10万 和增值税发票90万入帐 是否符合规定 个人去税务机关代开工程款 劳务费发票 付款时是否需按劳务报酬代扣个人所得税 47 甲供材料的风险自查补救 1 如何签订合同 1 合同内甲供 大包 实际甲控 2 合同外甲供 清包工2 结算票据如何开具与核算3 建筑业计税依据与代扣义务4 税务检查的关注点5 材料是否需换开工程发票 如何处理甲方承担建筑业税款 48 甲供材常见征管现象 地方税务局以 房地产企业直接供应建筑材料 甲供材 造成施工单位少缴建筑业营业税 为由 要求房地产企业到地方税务局将取得的 购货发票 换成 建筑业发票 并补缴 建筑业营业税 否则 不得在企业所得税前扣除 甲供材料合理的做帐方法 建议 甲供料 谈判营业税以建筑方缴纳 税款包含在工程款中 发票 甲供料票加建筑发票 49 哪些货物不涉及建筑业营业税 1 甲供设备 2 甲供装饰材料 3 分包工程中的自产货物协议约定建筑业营业税由开发商缴纳是否有效 如某开发项目 甲供材料金额2000万元 约定建筑业营业税由甲方缴纳 应如何处理 50 七 入账票据的审核 1 自查发现假发票如何补救 纳税检查发现假发票如何定性处罚 2010年度开发项目未完工 税务检查发现有1000万假发票计入开发成本 应该如何定性处罚 如果是费用发票呢 2 当年票据的入账时效3 跨年度发票的税务处理土增税清算后转让房产 扣除项目按清算时单位建筑面积成本乘以销售或转让面积计算 严重侵犯房地产企业利益 清算之后发生的成本 清算时已发生但尚未取得 清算之后取得合法票据将无法扣除 51 跨期费用的税前扣除问题 1 跨年度发放工资 工资薪金扣除的原则 收付实现制 实际支付 2 已付款但跨期取得发票的费用某公司在2010年9月发生一笔广告费支出 2011年取得发票 该费用是否允许扣除 3 无发票 无付款的预提费用 后付的利息 租金 4 跨期成本之存货 5 跨期成本之固定资产 52 4 入账票据的审核与自查重点 1 票据种类是否合规 视收款方应交何种税而定 普通发票代码第一位 根据收款方经营主业来判断 2 票据来源是否合法 发票来源地与开票单位所在地相符 普通发票代码第2 5位 3 发票有效期 发票所属年份 普通发票第6 7位 4 票据与经济合同经济业务是否相符 交易双方名称 劳务 货物 杜绝第三方发票在合同中约定提供合法凭证的期限 53 5 票据形式是否合规 抬头 印章 汇总开具发票必须附清单 6 付款方向与支付方式资金流检查是检查虚开发票的重要手段 7 真伪检查税收征管法第21条 单位 个人在购销商品 提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中 应当按照规定开具 使用 取得发票 54 虚拟交易虚开发票 为进行账目掩饰 通常用如下方式 1 不付款 长期挂账 可能转资本公积 以掩盖问题 2 虚假付款 现金 假背书 3 付款方向不一致如果上家开票企业已经被确定为虚开 受票企业受到了稽查局的检查 应对措施 1 如果有货款 赶快扣住货款 因为此时补税已经是不可避免 2 争取定性为善意取得 在没有其他过硬证据的情况下 询问笔录的回答就显得尤为重要 55 5 合法入账凭证的种类 1 财政收据 非税收入收据 捐赠收据 财政监制 不含资金往来结算收据 2 税务监制发票 3 自制原始凭证 4 合同 收据 判决书 调解书 公证书收据是否可以税前列支 1 费用合法真实 2 与生产经营有关 3 符合有关扣除标准 4 费用本身不具 经营活动 特征 收款方既不交增值税 也不交营业税 如赔偿款 56 不需要开发票的情形 给予农民的青苗补偿费 工伤事故赔偿金 职工解聘经济补偿金 给予个人的拆迁补偿金 股权收购和资本收购支出 经济合同违约支出 白条和收据税前扣除应同时满足的条件 符合不需要开发票的条件 要有交易或提供劳务的合同 收款人收取款项时立的收据 收款人个人的身份证复印件 57 营业税细则 第19条 条例第六条所称符合国务院税务主管部门有关规定的凭证 合法有效凭证 是指 支付给境内单位或者个人的款项 且该单位或者个人发生的行为属于营业税或者增值税征收范围的 以该单位或者个人开具的发票为合法有效凭证 支付的行政事业性收费或者政府性基金 以开具的财政票据为合法有效凭证 支付给境外单位或者个人的款项 以该单位或者个人的签收单据为合法有效凭证 税务机关对签收单据有疑义的 可以要求其提供境外公证机构的确认证明 国家税务总局规定的其他合法有效凭证 58 总包分包合同某建筑公司总包价款为1000万 将一部分工程分包给其它单位 分包方销售自产防水材料并提供建筑劳务 合同中约定 防水材料为200万 工程费是40万 分包方应如何开具发票 如何纳税 总包方如何开具发票 计税依据是多少 如何纳税申报 如果分包合同中未分别约定材料价款和工程款 分包方又该如何纳税 装修 安装 绿化 税收筹划在税法容忍的范围内 某企业购买树苗 草坪单价高且数量异常大 最贵的树苗8000余元一株 而且有200余万元绿化产品没有明细 有明细的树苗和花冠木约3万株 成倍超出了占地面积1万平米项目的常规栽种量 59 八 材料采购合同涉税条款 1 发票取得时间 完工前 完工后 2 装修工程 承包方清包工3 房地产企业自购料税前扣除争议4 采购材料无法取得发票的处理5 瑕疵发票成本列支处理6 设备合同涉税条款7 审核发票与购销合同是否相符 交易方 货物 8 真票假业务 假票真业务 克隆发票 60 九 完工验收与竣工结算 1 备案时间的选择2 完工条件决定收入与计税成本结转 某房地产企业完工备案证取得时间2009年12月28日 交付业主时间为2010年1月5日 2010年4月进行企业所得税汇算清缴是按 预缴 还是按 完工 来呢 企业按税法规定是完工了 但工程并未实际全部完工 如部分配套设施未建 部分规费未缴 按税法规定完工了 但很多款未付 发票未获得导至需要缴纳的企业所得税巨大 对于项目公司而言 面临后期收入小而成本大 从而导致多交税的问题 61 计税成本 1 已取得合法凭证的账面成本 2 完工年度汇缴结束前取得发票 3 符合规定的预提成本注意区分 1 期间费用和开发产品成本 2 开发产品会计成本与计税成本 3 完工与未完工开发产品计税成本 4 已销与未销开发产品计税成本 62 以下四种情况会引起前期多交税款以后年度不能退税 1 实际毛利率小于预计毛利率 2 土增税清算无所得税收入与之匹配 3 完工年度不能取得发票 造成以后年度无收入相配比 汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日 并取得合法凭证 4 2008年前由于不允许预提配套设施成本 造成后续成本无收入配比 63 后续支出 配套设施 日常维修保养支出 前期已发生后期取得发票 已预提过 未预提过 直接当期扣除 视为后续支出不得追溯 如已预提 差额视为后续支出 预提与实际发生二次调整 二次调整 二次调整 预提与发票差额二次调整 地产企业后续支出的税务处理 64 蓝晶房地产公司开发的A项目于2009年完工 并全部销售完毕 该公司2009年结转开发成本时 发现未取得全部建筑工程合同发票 直到2010年10月才取得全部发票 主管税务机关对该公司2009年度企业所得税进行检查时提出 该公司开发成本中未取得发票部分应调增应纳税所得额 该公司财务人员认为 尽管2009年结算成本时暂缺发票 但2010年没有后续开发项目 2010年取得的发票没有收入与其配比 将相关成本计入2010年只能形成较大亏损且短期内无法弥补 那么 按照权责发生制原则 该公司2010年取得的发票能否在2009年扣除 是否可以再行调整2009年度的应纳税所得额 65 3 物业自持中的税收 1 开发产品转作自用税务机关认为房地产企业开发产品转为自用 已将房屋产权办理到自己名下 应当视同销售征收营业税 是否正确 2 资产转移与公司分立 3 出租房屋包税的处理 4 先装修后出租还是先出租后装修 5 转租的涉税 6 分解租金 收取押金 66 十 租赁合同税务风险防范与税收筹划 1 租金收入会计核算2 租金收入营业税 房产税 企业所得税的处理3 转租业务 售后回租4 租赁业务的纳税筹划方法5 非常规租赁条款涉税风险分析 1 递增 递减收取租金 2 免租期租赁 3 无租使用 4 房产税从租与从价临界点 67 企业会计准则解释第1号 财会 2007 14号 出租人提供免租期的 承租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内 按直线法或其它合理的方法进行分摊 免租期内应当确认租金费用 出租人应将租金总额在不扣除免租期的整个租赁期内 按直线法或其它合理的方法进行分配 免租期内出租人应当确认租金收入 财政部关于印发 关于执行和相关会计准则有关问题解答 二 的通知 财会 2003 10号 第17条的解答 出租人应将租金总额在整个租赁期内 而不是在租赁期扣除免租期后的期间内 按直线法或其他合理的方法进行分配 免租期内应确认租金收入 68 A是一家从事房地产开发的企业 该企业有一座临街的商业用房 共三层 可供出租 2009年度 该企业将这座商业用房整体出租给B企业从事餐饮和卡拉OK经营 双方约定年租金为1000万元 方案 A企业将1000万元租金进行划分 将700万元划分为物业管理收入 300万元为房屋出租收入 由A企业的母公司C和B企业签订物业管理合同 年服务费700万元 A企业和B企业签订房屋租赁合同 年租金300万元 B企业由于经营不善已准备停业 到年底只给了A企业150万元的租金收入 其余价款一直没有支付 C企业并未提供物业管理服务 法院判决B企业仅应支付A企业剩余的房屋租金150万元 69 A商贸公司下属的商场建于15年前 房产原值400万元 由于商场的内外装修陈旧 购物环境较差 该公司因资金紧张 无力重新装修 故准备以每年200万元的价格将商场整体租赁出去 该市B房地产有限公司决定将该商场整体租赁下来 重新装修后再面向社会招商 方案 整体租赁商场5年半 其中半年为装修期间 免租金 租赁价格为每年200万元 室内外装修等一次性投入和财务费用 管理费用总计约600万元 预计每年租金收入约为400万元 A商贸公司要求与商场租赁活动有关的税收项目一概由B公司承担 该方案是否可行 如何改善 70 十一 销售合同涉税条款 1 销售与装修分离如何操作将精装修房屋销售合同分解为 毛坯房合同 和 装修合同 是否可行 根据国税函 1998 53号 纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为 分别签订两份契约 或合同 向对方收取两份价款 鉴于其装修合同中明确规定 装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分 与买卖契约共同成为认购房产的全部合同 因此 对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用 应并入房价 按 销售不动产 税目征收营业税 71 销售与装修分离 操作中需要注意 装璜企业必须实际是关联企业 但表面不能体现是关联企业 双方有严格的合同或协议 而且商品房的售价接近或略低于该小区政府公布的平均售价 装璜企业必须在此基础将发生的装璜成本真实体现 并具有合理利润空间 时限的确定 应确定一个时间为房屋完工 达到可以入住 时间 然后再发生装璜成本 最重要的 必须买房人与开发企业和装璜企业分别签订协议或合同 还要与买房人讲好 只要买我的房 就必须用指定企业装璜 这一点要体现在某个合同中 以免事后发生纠纷 72 风险 1 如果装潢企业不与购买人签订合同或协议 只是房地产开发企业与买房人签订 2 如果将房屋先装修后等买房人来买 也不行 3 这个装璜企业千万不能体现是关联企业 4 利润的合理划分不能偏离常规 其它应付款 1 代收代付装修费 初装费 2 假借款隐瞒收入 3 实际是接受虚开发票的资金来源 73 2 付款方式与纳税义务交付期限约定与税收结算的时间差异合同约定应收 实际未收到的款项 是否确认收入计税 3 销售退回 收回合同与发票销售折扣 红字冲销 重新开具4 地下室 车位 库 地上车库 地下车库 人防车库 转让合同 对于房地产开发企业销售车库的行为 无论其将来在民事法律上如何处理 在该行为发生时应当视为房地产开发企业在房价之外另立名目向购房者加收房款 应当征收土地增值税 74 某房地产开发了某楼盘 2011年8月为了促销 由销售部门提出了购二送一的促销方案 即购二套房子送一地下停车库 总经理批准后实施 经咨询律师 二套房子签订 商品房买卖合同 地下停车库签订 赠与合同 假设每套房子50万 车库10万每个 税务风险分析 1 地下车库作为附属设施如同地下室一并计入商品房销售合同统一价款 2 地下车库与住宅分别签署两份销售合同 单独计算 75 附属建筑物的销售方式 1 租赁 2 捆绑销售 3 附赠5 代理销售合同 销售策划 广告宣传合同 佣金涉税条款6 订金 定金 诚意金 VIP会员费涉税条款风险提示 1 必须在与业主签订 预售合同 或 销售合同 之前进行 2 房地产企业必须要诚信 不能超越现有的开发商品房数量而肆意扩大收取诚意金 订金和VIP会员费的数量 否则 会有非法集资的嫌疑 76 7 结转收入的时点会计收入与税法收入确认会计成本与计税成本差异8 代收款项 住房专项基金 契税 印花税 9 违约金条款 销售房屋面积违约涉税条款问题1 合同法 高院解释 处理 法释 2003 7号 问题2 税务处理房地产企业收取 支付的违约金是否属于价外费用 77 违约金专题 房地产企业 收取 支付 供应商建筑商 业主 业主 价外费用 价外费用 非价外费用 非价外费用 注 违约金是否为价外费用 关键在于方向 反方向不属于价外费用 供应商建筑商 78 10 售后回租 售后回购涉税条款国税总局公告2010年第13号 融资性售后回租业务中承租方出售资产的行为 不属于增值税和营业税征收范围 不征收增值税和营业税指承租方以融资为目的将资产出售给经批准从事融资租赁业务的企业后 又将该项资产从该融资租赁企业租回的行为11 销售房屋免2年物业管理费涉税条款问题1 房地产开发商不得在合同中约定第三方的义务 第三方签订合同除外 前期物业管理 79 问题2 免物业费后 开发商支付物业费收取发票是否合法化解办法 12 房屋销售合同价款100万元 售房合同中说明交房标准送家电 家俱 购进价格为10万元 房屋的公允价值可推定为90万元 80 1 企业所得税 企业以买一赠一 有偿 等方式组合销售本企业商品的 不属于捐赠 2 赠送家具家电是否征营业税 增值税 属于混合销售还是兼营 密不可分是混合销售实质所在 如销售空调并安装 为混合销售 两者密不可分 但是 销售房产不售家电 家俱并不影响房屋的使用功能 不符合混合销售要件 应该将销售不动产所有权与赠送实物作为两项单独的业务 按兼营处理 企业卖精装房送家电 家俱 属于销售行为 应该缴纳增值税 不征营业税 对混合销售行为的理解 应注意以下三个层面的关系 81 混合销售行为中的 销售 是指货物销售 混合销售行为中只涉及营业税应税劳务和货物 不涉及转让无形资产和销售不动产税目 货物销售和应税劳务存在联系 一般而言 货物销售和提供应税劳务同时存在一项行为中 就本例而言 该房地产开发公司促销行为属于在销售不动产的同时销售货物 冰箱 的行为 没有同时涉及营业税应税劳务和增值税货物销售 所以该项行为不能适用混合销售行为的纳税处理 而属于营业税兼营应税行为和货物 82 3 土地增值税精装房所用家电 家俱 能否作为土增清算成本项目扣除 根据建标 2003 206号规定 只有构成工程实体的材料费才构成建筑安装工程费的内容 而精装修所用家电 家俱不构成工程实体 不符合土地增值税扣除项目的内容 因此不能作为成本项目扣除 企业销售精装修房 应如何处理 83 促销方式中的税收 1 代垫首付 零首付2 返税3 折扣4 赠送礼品5 积分6 定金返息7 保值销售 合同承诺业主如果贬值 经共同认可第三方评估 将补偿差价 8 退诚意金并获补偿 变相融资 84 筹划分析 1 设立销售公司有利吗2 先投资再销售股权一定节税吗3 连体楼应如何计算土地增值税4 代收款项与装修应如何处理更有利5 普通住宅定价 1 2872 1 3813 6 利息扣除方式的选择7 收入和扣除项目的调整土地增值税筹划的前提 清算制条件下有效 85 土地增值税清算的疑难问题1 虚构工程项目 零星工程 配套设施 地下辅助工程 和工程量 成本核实难 工程合同 决算 代开发票2 虚开发票取证难 甲供材料异地建材 现金交易 手工版金额大 3 一房一价 计税收入确定难明显偏低的标准 正当理由不明确 86 连体楼土地增值税的计算某房地产开发公司开发商铺住宅连体楼一幢 一层二层为商铺 面积1000平方米 商铺以上为普通住宅 面积为8000平方米 连体楼应分摊的土地成本为600万元 房屋开发成本为1260万元 期间费用为土地成本和开发成本的10 该项目商铺平均销售单价6000元 平方米 销售收入为600万元 普通住宅平均销售价格为3500元 平方米 销售收入为2800万元 营业税金及附加187万元 应交土地增值税如何计算 87 十二 项目转让协议 1 代建 定向开发 代建 房屋与销售不动产的合同条款差异处理2 项目转让合同涉税条款规范与筹划技巧 1 在建工程转让合同 差额计税的运用 已进入施工阶段 未进入施工阶段 2 完工项目转让合同 3 转让楼花土地使用权证 实质性转让 的涉税风险处理 88 3 代建的条件1 由委托方自行立项 2 不发生土地使用权或产权转移 3 受托方不垫付资金 单独收取代建手续费 或管理费 4 事先与委托方订有委托代建合同 5 施工企业将建筑业发票全额开具给委托建房单位 原票转交 问 为政府代建项目 如果不能同时符合以上条件 该怎么处理 89 十三 融资合同税务风险防范 1 向金融企业借款 据实扣除2 向非金融企业借款 不高于同类同期利率3 向关联方借款 债资比例限制4 向个人借款5 委托贷款 统借统还6 企业之间借款不支付利息的税收风险7 利息支出的会计处理8 企业所得税的扣除与土地增值税的扣除差异 90 关联企业融资处理 核心企业统借统还 金融机构 集团公司 核心企业 子公司1 子公司2 子公司3 借款付息 分拨贷款 收息 统借统还协议 91 委托中介银行贷款 中介金融机构 关联方A 资金提供方 关联方B 关联方C 关联方D 委托贷款协议 借款付息 避开关联方 借款方 92 为避免关联方过高的利息支出和利息收入在税负方面的不利影响 企业可考虑按同期金融机构同类贷款利率来安排集团内资金借贷企业应审核目前集团内关联交易的定价政策 改善不合理的地方 并以此制定合理的收费 同时根据税法规定准备相关证明文件计提但未支付的利息是否需纳税调整 93 企业融资不收息的变通方法 1 商业信用融资 必须有真实交易 2 开发项目投资3 股权投资 被投资方股东回购 4 售后回购5 债转股6 借款超银行利息 把超过部分利息变为其他费用 94 十四 售楼处 车位车库与储藏室 1 不同模式售楼部的会计与税务处理2 车位 车库 人防 有产权 无产权 单独建造 单独核算利用地下基础设施 公共配套设施3 储藏室4 如何开具发票 租赁 销售不动产 5 公共配套如何界定属于全体业主 95 物业管理条例 国务院令第504号 第38条 物业管理用房的所有权依法属于业主 房屋登记办法 建设部令168号 第31条 房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时 应当对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所 公用设施和物业服务用房等房屋一并申请登记 由房屋登记机关在房屋登记簿上予以记载 不颁发房屋权属证书 96 小区内配套设施 1 公共配套 过渡成本对象 2 单独成本对象 单独销售 3 固定资产 自用或出租 可售面积是否包括车位 车库 储藏室 物权法 第74条 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库应当首先满足业主的需要 建筑区划内 规划用于停放汽车的车位 车库的归属 由当事人通过出售 附赠或者出租等方式约定 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位 属于业主共有 97 十五 其它经营合同涉税条款规范与风险控制 临时聘用劳务工合同涉税处理员工 董事薪酬与劳务合同转换的设计公司董事 双重身份 的合同转换策划整体转让资产涉税条款将公司资产分配给股东涉税条款与退休职工签订合同利用劳务派遣合同免责条款工资的支付方式 98 员工支出非正常条款 1 办公用品发票代替工资 2 企业承担个人所得税 3 不签劳动合同的税务风险 4 带薪假 商业险和免费旅游 5 借款后不归还 6 奖励住房 汽车 低价转让房屋 7 报销私家车加油费 过桥费 保险费 修理费 8 社保直接发现金给职工涉税处理 9 经济补偿金涉税条款 99 地产企业的常用避税措施 1 利用关联建筑公司多开发票 加大成本 同时资金回流 2 在国内设立咨询公司 设计公司 绿化公司多列费用 3 在国外设立设计公司加大成本 尤其是香港等地 4 设立关联的新办商业企业 运用甲方供材以加大成本5 设立关联的装饰公司 销售精装修房的筹划6 设立关联的代理公司 进行流程再造7 地产企业完工后 设立销售公司 分解收入 降低增值率 一般不提倡使用 建立了很多避税链公司 财务可能都在一间办公室 100 全国地税系统反避税工作会议于2011年12月13日 15日在山东举行 国家税务总局国际司领导参加了会议 本次会议对房地产行业的反避税问题进行了深入探讨和研究 并对有关反避税调查工作做出了具体部署 在实务中 国内的房地产开发商经常会利用关联交易 将一部分利益转移给建筑施工企业 建筑安装企业 建筑材料产销企业 园林景观设计企业等境内关联企业 如果开发商和关联企业企业所得税税率一致 这种利益转移不会必然导致企业所得税避税 但这样操作 会严重影响地税部门的土地增值税征收 如果能够利用转让定价手段 要求相应关联企业和协力企业提供有关资料 全国税务机关实现联查 这种避税行为将会得到遏制 101 十六 税务稽查的风险管控 税收筹划及风险控制的非业务方法 提高应对检查能力1 规范经营 税收筹划资料存档 规范管理 单