富星城市花园整体营销推广策划纲要推售计划推售策略.doc

富星城市花园整体营销推广策划纲要推售计划推售策略 富星城市花园整体营销推广策划纲要前言前言富星城市花园，作为武汉知名房地产企业富星惠誉地产品牌的重点项目，经过前期房交会上成功的形象宣传推广，使项目高品质、高品位、高水准的形象已深入人心，已在业界同行及客户心中成为关注的焦点，根据项目工程的开展及卖点的逐步兑现，营销推广活动将逐步展开，在开展营销宣传活动之前首先要明确项目的营销策划过程需要三个工作层次，分别为 1、确定项目整体营销目标、达到的预期结果； 2、实现目标需要做什么事情、在什么时间做、由什么人来实现； 3、所有的事情，落实到具体实现，怎样做，才能达到目标。 （提供项目根据市场动态变化的保障支持）本策略纲要，重点解决前两个层次的内容，第三层次的内容将在具体阶段，做具体、详细提示。 一、主要工程节点时间拟定 二、销售阶段划分 三、各销售阶段营销推广策略 四、新闻体系及软性新闻稿4篇重点说明本推广策略，每一阶段是按照如下内容整合、深化。 一）阶段特征和目标二）营销策略组合一）阶段特征和目标二）营销策略组合 1、现场营销策略工程现场，营销现场，即房地产产品制造和销售环境的高品质、高品位和商业性设计包装，直接提高项目的感官边际价值。 适用于项目营销推广的全过程。 应注重临时性功能和永久性功能的结合。 2、传播营销策略品牌形象和销售信息传播的主要方式，报纸、电视、户外、网络、印刷品等相关公共媒体的大众传播和小众传播策略性组合应用，信息形式一般采用商业性广告和主题新闻。 营销推广体系投入成本相对较高的一部分,适用于重要营销节点。 3、目标营销策略目标销售群体的理性分类，针对性采用不同的促销策略和客户管理方式。 多元化分类标准，如地域标准本地客户和异地客户；消费量标准大宗集团购买或零售购买；职业标准文化者、投资者等。 4、节点营销策略节点营销是总体推广线索中最重要的高潮点，及开发、营销阶段成果的商业化利用，如项目卖点逐步兑现、重要良性信息的展示，是提高市场信心的最直接的证言式支持。 除常规工程节点之外，特别增强创意式节点的创造和利用。 5、实务营销策略专业、严密的销售管理程序，销售模式、机构组织、人员质素、法律文件系统、客户管理和扩展、延伸销售服务等。 实务营销策略是发展、控制和掌握目标市场资源的基本方式。 6、互动营销策略采用多种方式极限增加与目标客户的直接接触机会，期间直接或间接传播销售信息和品牌形象，是配合大众传播之外最有效的小众传播推广方式。 在项目正式开盘后，建议更多采用此种策略。 7、品牌营销策略通过品牌价值的提高，成为项目卖点的有力背景支持，是提高项目品牌美誉度、忠诚度和价值度的基本策略。 品牌营销包括项目公司品牌、项目品牌以及相关合作公司品牌。 8、联合营销策略有效利用社会资源的低成本集约式促销方式，是延伸营销服务、提高品牌附加值的主要渠道之一。 联合商家除居家生活类外，可以跨越多种行业和区域。 适合于项目营销推广的中后期。 应重点选择具有良好品牌形象的机构和组织。 9、投资营销策略一种特别的营销技巧，可在特殊阶段采用，适用于项目营销中、后期。 10、价值营销策略发现和控制项目价值构成、可实现价格和升值空间的组合策略。 价值策略在各阶段结合总体销售目标、开发节奏和市场动态有机调整。 价值营销策略是理性营销的核心部分。 主要工程节点时间拟定 1、营销中心落成、正式开放xx年5月 2、住宅主体出正负零xx年8月 3、住宅主体封顶完成xx年3月 4、住宅室内外装修完成xx年5月 5、住宅入伙xx年9月 6、商场、写字楼开工xx年9月 7、商场、写字楼出正负零xx年12月 8、商场、写字楼主体封顶完成xx年9月 9、商场、写字楼室内外装修完成xx年3月 10、写字楼入伙xx年9月 11、商场入伙xx年12月注富星城市花园建设工程计划xx年9月全部竣工，住宅销售进度计划在xx年底实现95%以上销售目标，商场招商进度计划在xx年初完成，写字楼销售进度计划在xx年9月份实现90%以上销售目标。 销售阶段时间划分初拟住宅部分第一阶段集团内部认购期（xx年3月至xx年5月）第二阶段对外认购登记期（xx年5月至xx年6月）第三阶段公开发售及销售扩张期（xx年6月至xx年9月）第四阶段强销期（xx年9月至xx年7月）第五阶段尾盘期（xx年7月至xx年初）商场、写字楼部分第一阶段招商准备期（xx年5月至xx年6月）第二阶段集团认购期及内部认购期（xx年6月至xx年9月）第三阶段入市期（xx年9月至xx年4月）第四阶段强销期（xx年4月至xx年4月）第五阶段尾盘期（xx年5月至xx年底）注 1、此阶段划分以项目工程进展及市场销售预估而定，由于项目进展存在变数，可根据当时情况调整。 2、本销售策略以住宅销售为重点，并对前三个阶段做重点提示。 各销售期营销推广策略 一、集团内部认购期营销推广策划（xx年3月xx年5月）一）阶段特征和目标1项目进度项目报建基本完成，营销中心建设完毕，住宅工程开工（前提春节期间开工）。 2营销现场A、现场营销中心的工程从开工到竣工，现场工地形象墙已建好；B、建议在公司总部设立临时接待厅。 3销售法律文件尚未取得预售许可证，其它法律文件在办理过程中。 4宣传工具楼书、户型折页、海报等宣传资料制作完成、销售模型等其它宣传品完成；5销售工作内容培训销售人员、组织开展前期销售工作；6销售目标推出部分单位进行内部优先认购（主要针对集团购买、本公司内部及相关公司）；为正式销售预热；7销售权重5-8；二）营销策略组合 1、现场营销策略 （1）工地形象工地现场是大众接触和认知楼盘功能属性、工程进度、发展商实力、项目形象等信息最直接的渠道之一，大众在这类接受过程中是处于被动地位的，规划出与众不同、个性鲜明的工地现场，是巧妙传递项目信息，建立优良发展商和项目形象的有效方式。 工地形象的包装策略A、施工单位形象设计如人员服装、帽子统一（可用不同颜色区分各施工队或不同职务）B、施工现场彩旗设计制作C、施工现场标语口号内容、设计（人性化、亲情化、新颖化）D、行为规范施工现场晨会开工仪式（服装整齐、排列有序、口号统一）、工地施工材料和生产生活材料摆放的整洁，予人施工队伍高效，有序的感觉； （2）项目临近市政环境的美化，充分体现发展商对广大市民的责任和义务，给人一种信任感，大大增强了发展商的知名度和美誉度，并增加了一个很好的软性新闻的题材。 （3）售楼现场的包装，包括营销中心的建设和装修布置，营销中心是树立高品质楼盘形象及体现发展商实力最直接的验证，是买卖双方最频繁最短距离交往的场所，它必须能体现楼盘和发展商的品质、品味和定位。 （4）样板间的完工，它有着与营销中心相似的作用，通过到位的室内空间设计给予买家充分的对美好生活憧憬的空间，对客户的购买引导起至关重要的作用。 （5）室内外各类导视牌及其它VI系统内容的制造和完善。 （6）利用气球、彩旗、横幅等宣传物品点缀现场和营造气氛。 （7）现场主题艺术展空间设置，如装饰材料、智能化设施、延伸服务体系等。 2、实务营销策略（销售物品的准备和制作） （1）销售所需五证土地使用证、规划用地许可证、建设用地许可证、固定资产投资证、预售商品房许可证 （2）购楼须知发展商印制的的宣传文件，指导顾客的购买行为，向顾客说明认购的程序及要求。 （3）售楼书是产品（楼盘）说明书，主要目的在于让顾客全面了解楼宇的有关信息。 需要介绍发展商的情况，开发经营的理念，建筑设计的思想，楼宇位置、面积、层高、用途、设计造型、装修标准配套设施及物业管理等，并附有位置图、透视图、功能图、总平面图及户型平面图等。 （4）折页是一种铺助印刷品，篇幅较小，款式多样，内容主要是扼要介绍楼盘的一些基本情况，以使客户对楼盘有初步认识。 （5）导购手册主要针对集团购买，专门为大户购房而设，体现开发商专业素质及对客户的重视。 导购手册销售信息要全，内容可根据工程进展随时更换。 （6）价格表发展商制定的楼盘价格表。 主要针对不同的户型、楼型和面积而制定的单价及总价，以及可供选择的付款方式和折扣，使顾客对各单元售价一目了然。 价格表可视销售情况和工程进度而进行调整。 （7）认购书顾客确认购买时与销售人员签定的协议，本身不具备法律效力。 顾客缴付定金后签定认购书，内容包括；顾客姓名、所购楼宇的名称、楼号、户号、面积、价格、已付的定金、所选择的付款方式及双方的一些行为规定等。 （8）买卖合同顾客与公司签署的正式合同，具有法律效力。 合同规定了买卖双方的各种权利和义务。 （9）销控表用来向顾客反映销售情况及自己进行销售控制的材料，楼盘表记录了各层、户型、户号的销售情况。 （10）售楼指导书（部分内容同“答客问”）指导销售人员工作的内部文件。 目的是让销售人员掌握楼宇详细情况和明确销售任务，做到心中有数、有依有据。 指导书内容主要包括楼宇开发的背景情况（土地价格、总投资额、合作伙伴）、设计特点、工程计划、资金计划、成本价格、预期利润、目标市场、广告重点等。 销售过程中某些内容的变更和修改要及时通知销售人员。 （11）答客问发展商需要有备而战，提前预计买家的问题，制定一个全面、仔细的统一说词，使销售人员可以正确、一致地解答问题。 （12）按揭协议书发展商需要银行提供按揭服务时与银行签定的合作意向书。 说明银行提供按揭服务的时间、期限、楼层数及资金总额等内容。 （13）按揭利率表这是国家统一的关于商品房作不同期限按揭的不同利率。 （14）相关单位信息向买家提供保险机构、按揭银行、公正单位、法律单位、政府主管部门的有关情况及与买家相关的业务流程，让买家清楚整个购房的流程。 （15）销售文件及内部管理文件包括对销售现场、销售人员、销售对象、市场及竞争对手管理的表格和相关文件。 （16）销售队伍A、销售组织架构的设置（国企提供建议方案）；B、销售部岗位职责的制订（国企提供建议方案）；C、销售部管理制度的制订（国企提供建议方案）；D、销售流程的制订（国企提供建议方案）；E、销售部业务流程的制订（国企提供建议方案）；F、销售人员的选拔招聘；G、销售人员的培训（由国企配合富星惠誉公司完成）；H、激励政策的制定（国企提供建议方案）；I、客户管理系统的制定；J、信息管理系统的制定；K、销售跟进的计划； 3、传播营销策略在楼盘准备阶段的前期就要对所有的广告宣传有一个时间、空间和内容上的计划，并为此进行制作和安排。 基本形式有广告和新闻两种。 （1）战略性安排A、形象推广，先以感性诉求的广告打开项目的知名度，并为楼盘初步铸造一个高品位物业的形象，为项目下一阶段的功能性诉求作好铺垫。 B、导入期的广告宣传，感性诉求与功能性诉求相结合。 广告面市的时点放在内部认购前的两周，户外广告可提前。 （2）媒介组合策略A、此阶段广告主要以软性新闻为主，节假日及一些重要销售节点可安排报纸广告、电视新闻、电台新闻等。 B、后期电台及电视台房地产专栏可适当选择，海报、户外广告（看板、候车亭广告、路边广告、立柱广告、）横幅、DM可大量应用。 C、户外广告设置的时间一般都比较长（半年至一年），版面也不会有过多变化。 （3）新闻策略A、 （3）新闻策略A、软性新闻策略软性新闻有效传播的首要基础是发展商与传媒建立良好的社会关系，与传媒建立良好的关系并不是请客送礼，更重要的是有计划地向新闻媒体提供“制造新闻”的题材和线索，经过我们的巧妙挖掘和炮制，通过记者的采访报道并在各大媒体上进行正面的炒作和曝光。 软性新闻的传播结合广告的宣传，即达到宣传层面上的互补，宣传成本低，可信度较高。 新闻的推出可比广告的推出稍早，并接与广告和活动的内容适时制造，内容从面至点，从外至内。 B、软性新闻题材（包括持续性的新闻）?富星城市花园核心开发及定位理念?项目区域的未来发展潜质（对该地段进行炒作）?富星城市花园规划理念?项目奠基仪式报道C、发布计划计划每月两篇，发布在楚天都市报、长江日报、武汉晚报等当地大型媒体房地产专刊，特殊销售节点及活动炒作可采用新闻形式报道，可根据当时情况酌情而定。 4、互动营销策略通过开盘前一系列计划性的活动，使项目在还未正式入市前就可向市场展示它的活力和姿彩，让楼盘未成曲调先有情，既给买家以信心，又可增加市场对项目的知名度、美誉度和钟爱度。 A、活动题材（包括持续性的活动）?工程节点活动开工仪式；?雕塑及环艺的征集；?富星会成立?富星卡销售B、活动具体安排（操作具体方案另附）?项目奠基仪式时间拟定xx年3月?雕塑及环艺征集时间拟定xx年月5月xx年8月份?富星卡销售时间拟定xx年4月xx年6月 5、价值营销策略这不仅是发展商利润实现的体现，也是市场对项目最关心的元素。 发展商需在成本、目标客户、竞争对手、预期利润、发展战略、销售进度、市场认同等因素中取得一个最大的平衡。 入市前发展商需明确A、项目均价；B、项目入市价（包括内部认购价）；C、项目提价节点；D、每次提价幅度；E、楼盘基准价；F、楼盘价差；G、付款方式；H、优惠政策；I、相关税费；J、放盘量及进度（销控）；K、收款方式。 注国企提供价格策略及价格表模拟。 6、实务营销策略之物业管理物业管理不仅是房地产售后服务层面的环节，还是能左右发展商开发和管理成本及保障规划设计、设备设施、配套功能能适应市场的重要组成部分。 在项目入市前期需尽早完成各项相关工作（部分工作可视情况延续至开盘后的销售期，营销中心开放后物业管理人员即应进场工作）。 A、物业管理模式的确定是发展商自己组建物业管理队伍（公司），还是将小区全面委托专业物业公司进行管理，或是聘请物业管理顾问。 B、主要技术支持的到位将要从日后使用和管理的角度进行规划设计及考虑工程的投入，因此，无论采取何种管理方式，主要的技术力量都要迅速配备齐全。 C、物业管理成本费用的预算发展商需根据前期对物业管理的投入及日后物业的运营估算好各项成本费用支出。 D、管理费的确定这是买家对物业管理的关注焦点，贵司需根据富星城市花园物业管理的成本、市场上同类物业和竞争对手的收费标准、买家的接受程度、贵司自己的发展战略和市场策略、贵司对物业管理所愿意垫付的成本等计算未来的物业管理收费标准。 原则上物业的运营为自负盈亏，所有成本费用均由管理费支付，贵司理论上无需负责营运上的任何费用。 E、相关收费的确定除小区未来的物业管理费之外，在发售前还需确定各项相关的费用，如小区物业管理维修基金、各项配套设备开通费、入伙时需收取的费用。 F、销售过程中物业管理资料的准备?楼宇质量保证书；?楼宇使用说明书；?业主手册；?用户手册；?楼宇交收流程；?入伙通知书；?入伙手续书；?收楼书；?承诺书；?业主、用户联系表；?遗漏工程和水电表底数记录表；?装修手册和装修申请表。 G、物业管理内容和档次的确定根据市场的需求、竞争对手的服务内容和档次、管理的成本、项目的定位、市场策略等制定买家所关心的物业管理内容的广度和深度。 H、人力资源筹划为日后的运营和管理进行组织架构的确定、人员的逐步招聘到位和培训。 I、物业管理规章制度和操作规程的逐步制定为加强管理的规范化、标准化和科学化，根据项目的进度逐步制定和完善各项内外管理系统。 综上所述本阶段工作重点为 1、综上所述本阶段工作重点为 1、现场包装 （1）营销中心、样板间的设计、施工、装修、装饰。 其中样板间的选择需重点考虑，因为会影响到前期销售业绩及项目综合经济效益，国企公司将提出专题建议供贵司参考。 （2）工地现场环境包装旗工队服装统 一、围墙、路灯、工地广告牌、彩旗的设计、制作、实施；营销中心前广场的环境景观设计、实施。 国企公司，将提供以上几个方面的设计稿，请贵司及时落实，利于树立项目的高品位、高品质的形象。 2、现场包装 （1）营销中心、样板间的设计、施工、装修、装饰。 其中样板间的选择需重点考虑，因为会影响到前期销售业绩及项目综合经济效益，国企公司将提出专题建议供贵司参考。 （2）工地现场环境包装旗工队服装统 一、围墙、路灯、工地广告牌、彩旗的设计、制作、实施；营销中心前广场的环境景观设计、实施。 国企公司，将提供以上几个方面的设计稿，请贵司及时落实，利于树立项目的高品位、高品质的形象。 2、销售实务准备 （1）办理销售五证（富星惠誉） （2）销售文件的准备（富星惠誉） （3）销售人员的招聘与培训（国企公司配合富星惠誉） （4）销售价格的确定（国企公司提供价值体系） （5）销售宣传品的准备，如楼书、户型图、展板等（由国企公司提供设计稿）销售实务准备 （1）办理销售五证（富星惠誉） （2）销售文件的准备（富星惠誉） （3）销售人员的招聘与培训（国企公司配合富星惠誉） （4）销售价格的确定（国企公司提供价值体系） （5）销售宣传品的准备，如楼书、户型图、展板等（由国企公司提供设计稿） （6）销售管理政策的制定（富星惠誉） （7）物业管理、智能化配套及相关销售问题的答疑准备工作（富星惠誉及相关公司） （8）临时样板间的装饰、布置（国企公司配合富星惠誉） （9）富星卡销售销售政策、销售宣传资料准备、广告宣传设计 3、 （6）销售管理政策的制定（富星惠誉） （7）物业管理、智能化配套及相关销售问题的答疑准备工作（富星惠誉及相关公司） （8）临时样板间的装饰、布置（国企公司配合富星惠誉） （9）富星卡销售销售政策、销售宣传资料准备、广告宣传设计 3、主要销售目标集团购买客户准备工作 （1）设计、制作大户手册；（国企提供设计稿）主要销售目标集团购买客户准备工作 （1）设计、制作大户手册；（国企提供设计稿） （2）成立专门洽谈小组、制定销售政策、销售人员奖励政策；（富星惠誉） （3）有计划的登门拜访客户（富星惠誉） 4、 （2）成立专门洽谈小组、制定销售政策、销售人员奖励政策；（富星惠誉） （3）有计划的登门拜访客户（富星惠誉） 4、营销推广 （1）促销活动安排关注活动的针对性、可操作性及最终效果。 （国企提供方案）此阶段节点营销中心开工、竣工、五一期间相应提供宣传方案 （2）宣传的表达形式及费用此阶段宣传主要以软性新闻为主，节假日及重要销售节点可安排报纸硬性广告、电视新闻等。 营销推广 （1）促销活动安排关注活动的针对性、可操作性及最终效果。 （国企提供方案）此阶段节点营销中心开工、竣工、五一期间相应提供宣传方案 （2）宣传的表达形式及费用此阶段宣传主要以软性新闻为主，节假日及重要销售节点可安排报纸硬性广告、电视新闻等。 二）.对外认购登记期（xx年5月xx年6月）1.特征A工程进度住宅工程即将出正负零，工地环境包装全部到位。 B营销现场一切就绪，进入试营业阶段。 C销售法律文件期间取得预售许可证，其它法律文件在期间办理到位。 D宣传工具宣传工具基本准备到位。 E销售工作内容正式开盘前，公开进行认购意向登记，对销售价格、政策等的市场检验，及相关调整。 F销售目标集团认购及散户，打开项目市场认知度；G.销售权重10%15%（只交订金，没签合同） 2、实务营销策略之销售管理A、销售现场的管理维护现场（营销中心、样板房）的整洁和有序。 B、销售队伍的管理监督和辅导销售人员的工作，使销售队伍保持良好的精神面貌和旺盛的斗志，不间断的培训使销售队伍的素质得以不断的提高。 C、销售信息的管理通过前期制定的各类表格进行信息的收集、和汇总，包括客户信息、内部管理信息、市场信息、竞争对手的信息，并且对项目本身的有关信息进行不断的深入了解。 3、实务营销策略之客户管理除了对客户的信息进行严格管理外，还需对潜在客户进行必要的沟通和联系，赋予项目一个友善、关心的形象，迅速形成积极和正面的小众传播，为下一期的大规模入市打下基础和作好铺垫。 （保持持续性）?成交祝贺?生日问候?节日问候?新信息传达?熟认客户（强记客户）?建立友情?赠送礼品 4、传播营销策略A、总体原则传播营销策略A、总体原则?承接上一阶段的广告宣传策略，在武汉主要报纸上逐步推出功能性的卖点硬性广告，其它主要媒体仍以感性诉求为主。 ?内部认购期间，适度增加广告的频率和版面，正式开盘前要安排大版面的告知性广告。 ?主要媒体选择长江日报、楚天都市报、武汉晚报、电台、航空杂志（武航）。 ?具体媒体计划及设计稿国企提前一个月提交贵司。 B、软性新闻策略结合和延续上一阶段完成或未完成及正在继续报道的软性新闻，继续挖掘一些新的新闻题材，以卖点为主的软性新闻稿需增加，加强客户对楼盘的认知，为开盘铺垫?专家对样板房及售楼部设计的评价；?专家对小区规划、绿化、景观、房屋平面立面、配套等一系列的评价；?各专业公司的炒作（项目开发公司、武汉院、国企、物业公司）；?买家对所购买楼房的评价；?发展商对项目的承诺；?项目卖点广告规划篇、配套篇、景观篇 5、互动营销策略对前一阶段的一些活动进行回应和继续，结合这一阶段推出新的活动，另附各活动策划提示?活动一营销中心开放仪式（时间预定3月18日）?活动二富星沙龙活动（建议每半个月举行一次）?活动三专家现场咨询日；（物业公司顾问、银行按揭人员、工程人员、设计人员、室内设计人员）?活动四工地开放日；?活动五持续雕塑及环艺征集评比活动 6、互动营销策略之销售促进对先期的购买行为或参观行为予以奖励或刺激买家迅速行动，并且有利于制造新闻和传播?看楼抽奖；?介绍购买者的奖励；?批量共同购买的优惠；?买家的其它优惠（与商家联合促销）；综上所述此阶段工作重点 1、综上所述此阶段工作重点 1、销售管理 （1）销售程序的熟悉 （2）发现、完善销售过程中的问题销售管理 （1）销售程序的熟悉 （2）发现、完善销售过程中的问题 2、客户积累内部认购，作好客户档案的建立，为正式开盘作准备 3、营销推广 （1）活动安排（国企提供方案） （2）媒体宣传形式及费用（国企提供方案）营销推广 （1）活动安排（国企提供方案） （2）媒体宣传形式及费用（国企提供方案） 4、商场、写字楼建设工程此阶段工作要点提示 （1）根据已确认的户型图、平面图及相关内容，设计制作招商手册（国企提供设计稿） （2）制定招商方案，商场给出招商品种范围。 （国企提供方案） （3）制定价值体系（国企提供方案） 4、商场、写字楼建设工程此阶段工作要点提示 （1）根据已确认的户型图、平面图及相关内容，设计制作招商手册（国企提供设计稿） （2）制定招商方案，商场给出招商品种范围。 （国企提供方案） （3）制定价值体系（国企提供方案）三）公开发售及销售扩张期（xx年6月xx年9月）1.特征A工程进度住宅建设工程已出正负零，商场、写字楼准备开工；B营销现场现场营销中心正式开放，销售现场包装不断创新丰富，营销现场成为独特风景和武汉市业界参观热点；C销售工作内容项目正式面市，全面投入公开发售的执行工作，树立项目品牌；D销售目标公开发售，进入销售高速期；树立项目知名度；E.销售权重:35%-45%（包括第二阶段已交订金客户在内） 2、销售管理策略及客户管理策略同第二阶段 3、传播营销策略A、总体原则传播营销策略A、总体原则?承接上一阶段的广告宣传策略，在报纸上主要推出还是功能性的卖点硬性广告，其它主要媒体仍以感性诉求为主。 ?特别关注开盘前形象广告；开盘广告；开盘后续广告；开盘新闻稿；期间形象广告；期间活动广告。 ?主要媒体选择长江日报、楚天都市报、武汉晚报、航空杂志（武航）、电台、电视台（房地产专栏可作半年或一年）。 ?具体媒体计划及设计稿国企提前一个月提交贵司。 B、软性新闻策略（样稿另附）?开盘期间新闻（报纸、电视）；?项目热销的持续报道新闻；?功能性卖点软性新闻系列物业篇、户型篇、价格篇、投资篇、会所篇、?专家对设备设施、建筑质量和建筑新材料的评价?楼盘受买家追捧的剖析；?公司形象宣传报道系列公司企业文化篇 4、互动营销策略互动营销策略对前一阶段的一些活动进行回应和继续，结合这一阶段推出新的活动，另附各活动策划提示 （1）活动一开盘仪式 （2）活动二富星沙龙持续活动（建议每半个月举行一次） （3）活动三专家现场咨询日（持续）； （4）活动四重大工程节点通报(简报、寄照片等)； （5）活动五现场主题艺术展（建筑艺术、环境艺术、室内空间艺术） （6）活动六武汉市大型演出活动的赞助、宣传活动 5、联合营销策略根据项目主力客户群定位，可集约多种优良品牌联合促销，即提供了延伸服务、又提高项目品牌附加值。 联合商家除居家生活类外，可以跨越多种行业和区域。 可选商家推荐汽车类、家具、家饰类、装修类、游乐场、美容美发类综上所述，此阶段工作重点 1、营销实务 （1）积极促成客户成交，广泛挖掘客户，积累客户。 （2）价格阶段性提升根据工程进展，及卖点的逐步兑现。 2、营销实务 （1）积极促成客户成交，广泛挖掘客户，积累客户。 （2）价格阶段性提升根据工程进展，及卖点的逐步兑现。 2、营销推广（国企提供方案） （1）活动安排 （2）媒体宣传形式及费用 3、营销推广（国企提供方案） （1）活动安排 （2）媒体宣传形式及费用 3、联合营销的准备、实施工作 4、联合营销的准备、实施工作 4、商场、写字楼项目准备工作 （1）营销推广软性新闻稿及电视片的制作、播出 （2）重点招商成立招商小组，坐销与行销方式联合销售。 商场、写字楼项目准备工作 （1）营销推广软性新闻稿及电视片的制作、播出 （2）重点招商成立招商小组，坐销与行销方式联合销售。 注以下两阶段提示为概要性提示四）强销期（xx年9月xx年7月）1.特征A工程进度住宅建设工程主体已封顶，室内外装修已完成；商场、写字楼建设工程主体已出地面，工程接近封顶；C销售工作内容保障销售工作稳步提升，建立客户网络、增加沟通，注重小众传播；D销售目标进入销售高速期；E.销售权重:30%-40% 2、销售管理策略及客户管理策略同第二阶段 3、传播营销策略A、总体原则传播营销策略A、总体原则?承接上一阶段的广告宣传策略，在报纸上主要推出还是功能性的卖点硬性广告，其它主要媒体仍以感性诉求为主。 ?主要媒体选择长江日报、楚天都市报、武汉晚报、航空杂志（武航），电台、电视台广告。 B、软性新闻策略?项目热销的持续报道新闻；?功能性卖点软性新闻系列投资篇、区域价值篇；?相关活动报道；?项目工期、工程质量报道；?公司宣传报道系列企业文化、赞助文化事业；综上所述，此阶段工作重点 1、营销实务 （3）积极促成客户成交，广泛挖掘客户，积累客户。 （4）价格阶段性提升根据工程进展，及卖点的逐步兑现。 2、营销实务 （3）积极促成客户成交，广泛挖掘客户，积累客户。 （4）价格阶段性提升根据工程进展，及卖点的逐步兑现。 2、营销推广 （3）活动安排房交会策划方案 （4）媒体宣传形式及费用 3、营销推广 （3）活动安排房交会策划方案 （4）媒体宣传形式及费用 3、联合营销的深入开展 4、联合营销的深入开展 4、商场、写字楼项目招商工作四）尾盘期（xx年7月xx年初）1.特征A工程进度住宅已入伙；商场、写字楼建设工程主体封顶、室内外装修基本完成；C销售工作内容主要销售集中在写字楼部分，协助物业部办好住宅业主的入伙事宜；D销售目标实现尾盘期销售的顺利完成；E.销售权重住宅5%8% 4、销售管理策略及客户管理策略同第二阶段 （1）做好住宅业主入住的办理事宜 （2）社区活动的组织策划工作 5、传播营销策略A、总体原则传播营销策略A、总体原则?广告刊登频率减少，主要以软性新闻及新闻为宣传主要方式，?主要媒体选择楚天都市报、武汉晚报、电台。 B、软性新闻策略?住宅入伙期间的报道?社区业主活动的报道?对此区域商务功能发展的展望综上所述，此阶段工作重点 1、营销实务 （1）物业管理的服务质量、服务范围 （2）住宅尾盘销售、写字楼的销售。 （3）营销中心本身的销售工作 2、营销实务 （1）物业管理的服务质量、服务范围 （2）住宅尾盘销售、写字楼的销售。 （3）营销中心本身的销售工作 2、营销推广 （1）媒体宣传形式及费用 （2）社区活动的组织、宣传营销推广 （1）媒体宣传形式及费用 （2）社区活动的组织、宣传富星城市花园软性新闻体系 一、 一、富星城市花园核心开发及定位观念 1、富星城市花园开发观倡导回归都市的“新都市主义”开发理念富星城市花园开发观倡导回归都市的“新都市主义”开发理念?富星惠誉地产，“新都市主义”的实践者?致力于改造旧城、改善城市生存环境的历史使命感?倡导回归都市、重建精彩的都市新生活?为城市居民提供更加人性的“新都市绿色家园”?实现武汉房地产开发的阶段性历史突破?为武汉创造具有领跑意义的都市社区代表作 2、富星城市花园定位观复合型全景观新都市“商务生活社区”，打造汉口新地标富星城市花园定位观复合型全景观新都市“商务生活社区”，打造汉口新地标?复合型全景观新都市“商务生活社区”的综合内涵复合的社区都市景观住宅、高级商务住宅、24小时写字楼、主题商业中心、豪华休闲会所景观的社区自然景观城市美景与社区美景内外视野俱佳的全景观享受；建筑景观新理性主义高层建筑，现代风格；新型“都市化”繁荣与人性兼顾新概念的都市商务24小时商务服务、新型写字楼、SOHO功能、主题商业中心新形态居住功能同享都市便利与商业繁荣，居住、商务、休闲、投资多元合一人性居住空间的营造闹中取静动静共享、空气指数、景观指数、全景观视野、复合型社区、围合式规划、1万平米中央园林?新都市现代生活方式的全新导入都市现代生活领地绝对中心的生活区位汉口新华路中段，商业繁华的解放大道和“金融一条街”建设大道之间。 绝无仅有的居住空间周边市政、生活配套成熟、公园林立、环境幽雅。 全新时尚居住观念居住观念、商业观念、商务观念、休闲观念、环境观念、管理观念、经营观念、价值观念?新都市新汉口新繁荣富星城市花园，繁荣的更新a)城市面貌的更新新理性主义现代建筑、全景观高尚华宅崛起于城市中心地带b)商业形态的更新新经济的商务繁荣，取代传统的商业繁荣c)居住观念的更新人性居住关怀，取代功能居住d)投资观念的更新房地产投资e)办公观念的更新工作社区，办公家庭化，随时随地的办公概念f)城市景观的更新新理性现代建筑落地汉口 3、富星城市花园规划观致力于打造21“新都市绿色家园”富星城市花园规划观致力于打造21“新都市绿色家园”a)规划思路老城区的新规划、新建筑、新环境b)规划手法亲水亲绿的“绿色家园”城市美景的借用与社区美景的营造围合规划，在城市中心围出“闹市里的雅居”社区人文气质的营造社区功能的全新组合和都市生活元素的丰富构成人性居住尺度的掌握与运用 4、富星城市花园环境观武汉繁华市区，唯一配套大型花园的高尚生活社区 4、富星城市花园环境观武汉繁华市区，唯一配套大型花园的高尚生活社区?人性居住观念的革新大规模地营造社区景观?内外俱佳的景观视野?绿色景观、水景观、园林景观、情趣景观的多元组合 5、富星城市花园品牌观大师手笔，精英联手 5、富星城市花园品牌观大师手笔，精英联手?实力雄厚的开发商武汉富星惠誉房地产开发有限公司?观念创新的顶尖策划深圳国际企业服务有限公司?文脉深厚的建筑设计院武汉建筑设计院 二、 二、富星城市花园规划亮点荟萃 1、富星城市花园“新都市主义复合社区” 2、回归都市，重建精彩21世纪，开发商的历史使命感 3、中心地带、繁荣城区黄金板块，黄金未来 4、旧貌换新颜城市居住空间的重新构建 5、繁荣的更新新都市新汉口新繁荣 6、居住、投资、商务、休闲多元合一新经济时代的立体开发模式 7、大手笔打造城中焦点领跑武汉房地产开发 8、闹市里的雅居新都市绿色家园 9、奏响城市中心的最强音“富星城市花园”惊美汉口 10、内外俱佳的景观视野房地产的借景与造景 11、人性尺度空间，人类终极关怀 12、围出一片天地“富星城市花园”的围合规划 三、富星城市花园精彩物质卖点集锦 1、“繁荣城区和都市高尚生活圈”的黄金升值前景 2、“新都市主义”的城市生活?交通便利?商业繁荣?生活无忧?信息快捷 3、富星城市花园的地块价值?城市美景?商业购物?投资理财?健康休闲?娱乐互动?人文艺术 4、居住、商务、投资、商业俱佳的多元投资选择 5、建筑主体的围合式情态宁静空间、安全防卫 6、大尺度观景、满足多种需求的户型设计 7、一应俱全的社区商业服务配套 8、全方位的物业管理 9、12幢新理性主义高层建筑城市新地标 10、瞬间可至的电梯享受 11、武汉繁华市区唯一配套大型花园的高尚生活社区1万平方米中央花园广场 12、亲水亲绿生态园林 13、内外呼应的水景观概念 14、内外俱佳的视觉景观感受 15、健康步道景观概念 16、结合健康和审美双重功能的“游泳池景观概念” 17、移步换景的艺术享受艺术步道景观概念 18、建筑群落的轮廓错落变幻，具有音韵的节奏变化美 19、四季绿化交替常新，社区园林美不胜收 20、国内外优秀品牌资源的整合利用，形成绝对优势的开发组合富星城市花园软性新闻稿第一篇题“锦绣繁荣”兼“健康清雅”富星城市花园的“新型都市化”社区观“锦绣繁荣”兼“健康清雅”富星城市花园的“新型都市化”社区观文世界繁荣的发展史，无不与“都市化”相关。 直至目前为止，世界上很多国家，尤其是第三世界国家“都市化”进程还相当缓慢。 中国不是都市化很发达的国家。 但已经有了很多都市化发达的国家所有的负面“都市病”人口拥挤、噪声、空气污染、交通堵塞、自然环境破坏，等等。 基于以上原因，在20世纪 30、40年代前后，西方发达国家出现了“郊区化”居住的热潮。 人们纷纷离开拥挤的都市，前往都市中心外、自然条件较好的郊区生活。 这是“都市化”的高度发展到某种极致的结果。 郊区化的结果，是都市中心的繁荣的没落。 长此下去，“都市文明”的成果将大大削弱。 发展了数百年的繁荣的世“都市文化”受到冲击。 在“都市化”的锦绣繁华，与“自然化”的健康清雅间，出现了尴尬。 于是，在20世纪5060年代，美国开始率先倡导“新都市主义”的“新型都市化”思想，进行都市文化的复兴运动。 “新都市主义”的核心理念，是对“都市化”进行更为自然、人性、情感化的“品质化界定”首先是“自然环境品质”。 无论是第一自然，还是第二自然，绿色、阳光、空气、水，一切健康指数都不容忽视。 其次是“人性环境品质”。 在建筑空间、园林空间、街区空间、居住空间、公共与私密空间等各方面的设计，都提倡“人性尺度”，让人最大限度地感到舒适。 另外，“文化性的环境品质”也是新型都市化的品质标准之一。 无论是建筑文化、社区文化、景观文化、街区文化等，新都市的人与文化的关系更为强调。 当然，“物质环境的品质”也是新型都市化的重要品质标准。 当“都市化”的品质要求提出并付诸实施后，“锦绣繁荣”与“健康清雅”间，便不再有矛盾。 而是统一的两个方面。 富星城市花园，正是秉承这种“复兴都市又改造都市”的“新型都市化社区观”，创造新一代“复合型全景观新都市商务生活区”。 “复合型、全景观、新都市”，正是为都市化的商务生活作了一个全新品质界定。 富星城市花园力图告诉世人，“新型都市化”与“传统都市化”的区别，是强调“都市品质”与片面强调“都市功能”的区别。 前者强调的是“都市功能的品质”，并且这种品质标准是以人为本的；后者是传统的着力于对“都市功能的演绎”。 基于这样的“新型都市化”开发理念，富星城市花园在武汉最繁荣的都市地段汉口，刮起了“品质汉口”的“新都市旋风”。 一个集生态居住、生态商务、景观商业、文化街区、人文社区为一体的“复合型全景观新都市商务生活社区”将问鼎中国大都会，我们的大武汉！第二篇题富星城市花园都市繁荣“新社区”文作为有社会责任感和使命感的房地产开发商，武汉富星惠誉房地产有限责任公司，深深理解房地产开发与城市繁荣之间的关系，成功的房地产开发会成为城市新的繁荣因子，带动城市的新繁荣。 因而，在繁荣地段，应当有与之匹配的繁荣的都市社区。 富星城市花园的定位为“复合型全景观新都市商务生活社区”，全新的房地产开发理念，实现汉口繁荣的新气象，打造汉口新形态社区模式。 繁荣新社区之城市新风貌在原来拥挤、脏乱的旧址上，12幢新理性主义现代建筑拔地而起，气势凌云的高度美、错落有致的层次感、高低起伏的韵律美、简洁的色彩组合，让富星城市花园成为汉口新的标志性建筑。 而社区内围合的园林空间，花、草、水、树组成人性的生态环境。 壮观的建筑外立面与美丽宁静的内空间环境，组成汉口繁华市区的绿色家园。 繁荣新社区之社区新模式新型复合多功能物业品种社区，都市景观住宅、高级商务住宅、24小时写字楼、主题商业中心、豪华休闲会所，在这里既可以获得高质量的生活，又可以拥有高质素的办公条件，休闲会所还能提供一系列的娱乐、休闲、健身享受。 工作、生活、健康多重兼得，才是现代人的生活模式。 繁荣新社区之居住新观念人性居住观，取代落后功能居住观。 富星城市花园，在城市中心以人性的尺度打造生存家园，将人们认为不宜居住的城市中心变为生活的乐园，从而将人们留在城里，既享受都市生活