碧海二期项目前期导入报告(doc 22页).doc

一把钥匙只能开一把锁 科学营销 拒绝复制碧海XX二期项目前期导入报告一、 前言：贵阳市位于贵州省中部的云贵高原东斜坡地带，东、南与黔南布依族苗族自治州的瓮安、龙里、惠水、长顺4县接壤，西靠安顺地区的平坝县和毕节地区的织金县，北邻毕节地区的黔西、金沙两县和遵义市的遵义县。土地总面积8046平方千米，占全省面积的4.56%。行政区划由三城区（云岩、南明为老城区，小河为新城区）、三县一市一新区组成。为典型喀什特盆地地形。自98年国家房改制度开始实施以来，城市化进程逐年加大，19982004年，商品房累计销售面积1272.68万平方米，年均增长35.16%，增速最快的是2000年达62.25%。各年商品房销售面积分别为：57.48、86.36、141.37、198.39、204.51、234.18和351.66万平方米。其中住宅占全部商品房屋累计销售面积的92.19%。2004年商品房销售面积为351.66万平方米，达到历年最高水平。在这样的前提下，房地产市场由城区逐步向近郊及郊区发展，显著表现是小河板块和新添板块的崛起。2002年金阳新区正式开始启动更是标志着贵阳城市发展模式由“小坝子”型盆地发展向“台地式”城市发展的跨越。本项目作为金阳板块的大型经济适用住宅项目，如何着力撬动市场，获取最大化的经济效益并促进开发企业的品牌建设为今后项目开发奠定基础是报告所要探讨的主要问题。二、 市场环境研究：（一）市场经济结构研判：1、城市概况：位置：贵阳市位于中国西南云贵高原东部，内陆城市，高原城市。性质：是贵州省省会及政治、经济、科技、教育、文化中心，我国西南地区重要的交通通讯枢纽，国家内陆开放城市之一。发展：2002年被评为全国林园绿化先进城市，中日环境合作示范城市、中国优秀旅游城市、全国卫生城市、全国科教兴市先进城市。城市面积：全市面积8034平方千米，贵州最大，周边省份省会最小。气候：年平均气温14.7，属亚热带湿润温和气候，夏无酷暑，冬无严寒，气候宜人。市内林地面积275万亩，森林覆盖率达34.8%，有“林城”之称。人口：贵阳市现有六区一市三县，是一个以汉族为主的多民族聚居的城市，2002年末，全市总人口340.44万人，其中非农业人口160.33万人，少数民族共有37个，占总人口15.4%。关键词：内陆省会城市2、社会经济环境研究（以官方资料为主）过去几年间与项目有关的贵阳市社会经济发展指标研究：贵阳市2003年全年实现生产总值380.92亿元，增长13.0%，高于全国平均3.9个百分点；但是从经济总量来说，却都比周边省份省会城市低。2003年末，全市人均GDP为10962元，比上年增长11.8%物价水平：2003年年末全年居民消费价格指数为100.8，比上一年增长2.4个百分点，居民消费已经成为拉动经济增长的重要因素之一，同时由于粮食和一些生产资料价格的上扬也会对本项目在建设和择项上产生较大影响。居民消费价格增长指数食品2.4%医疗保健和个人用品1.6%居住7.6%娱乐教育文化用品及服务0.9%烟酒及用品2.6%衣着6.2%交通和通讯2.9%家庭设备用品及维修服务4.7%贵阳市人口及收入现状：年末全市总人口为348.7万人，比上年增加2.43万人，增长0.7%。人口出生率12，人口死亡率5.78，人口自然增长率6.22。城乡居民收入继续增加，生活水平稳步提高。全年城市居民人均可支配收入7985元，比上年增长9.3%，扣除物价因素，实际增长8.4%。农民人均纯收入2510元，比上年增长6.7%，扣除物价因素，实际增长6.4%。居民食品消费支出占消费性支出的比重（恩格尔系数）为38.7%。如图所示3、宏观房地产背景总结：商品住宅价格平稳上升19982004年期间，商品住宅实际平均价格分别为：1410、1429、1401、1364、1471、1704和1752元/平方米，总体呈平稳上升态势，其中2000年和2001年略有下降。从商品住宅价格上看，贵阳市商品住宅的实际平均价格与西部较发达城市很接近，与全国平均水平比较差距也较小，住宅整体价格处于比较合理的范围。存量房交易量逐年递增 2000年2004年，贵阳市存量房交易面积分别为20.6、31.4、37.6、44、85.6万平方米，年平均增长42.8%，到2004年，全市存量房交易面积累计达到219.2万平方米，占新商品房交易面积的23.1%。 城市居民居住水平逐年提高居住面积逐年增长，居住质量不断提高。2000年全市城镇人均住房使用面积为13.3平方米，到2004年已达到16.15平方米，年平均增长0.71平方米。 现房供求关系基本平衡 1998年到2004年，贵阳市房屋销售面积分别为：57.48、86.35、140.10、198.40、204.50、234.18和351.66万平方米，同年的房屋竣工面积分别为：100.15、155.50、200.50、241.90、238.20、211.28、328.38万平方米。各年的竣工面积和销售面积的绝对量波幅较小，本指标比值情况表明，贵阳市的房地产开发已逐渐趋于良性发展阶段，空置率在逐步减少；同时，房开商的投资越来越理性。总体来看，贵阳房商品房的现房供求关系基本趋于平衡，市场在逐步向着成熟和健康的方向发展。经适房和普通商品房供应量需加大1998年至2004年，由于房地产本身的特点及贵阳市房地产市场仍然处于发育不完善和市场机制不十分健全的环境下，还存在一些问题：房地产供应结构不够合理，经济适用房和普通商品房供应量偏小；商品房价格局部区域偏高，集中反映在主城区商品房价格偏高；房地产一级市场（土地市场）供应不够均衡，土地出让量偏大、出让价格较高；物业管理水平较低；住房二、三级市场发展较缓慢，房屋租赁、危房改造的规范管理、政策措施有待加强；区域房地产市场发展不平衡，差异较大。 （二）政策法规背景及市场发展形势：作为内陆省会城市，贵阳市的房地产市场发展也经历了几个阶段：第一阶段：1998年2002年以1998年房改政策出台为界限，市场需求在短时间内呈“井喷式”发展，该阶段开发特点以城区见缝插针式发展为主，出现了大量的点式小型社区。同时两个近郊区域开始初现雏形，小河新区以榕筑鲜花广场为开幕，铁五建旗下兴隆城市花园跟进形成了热销局面，其区域火爆程度可以说迄今尚未突破，大营坡新添板块则以世纪中天旗下的中天花园为阵营，得到了初步发展。关键词：井喷 、促进政策支持：1998年：城市房地产开发经营条例、关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知 2000年：对住房公积金贷款的住房和个人均免税 2001年：对于1998年以前的商品房、写字楼、商业用房免除营业税、契税、行政事业性收费第二阶段：2002年2004年基于贵阳市场上一阶段的开发放量，城区大盘更是逐步减少，近郊板块的小河区、大营坡新添板块得到进一步发展，三桥板块和金阳新区板块逐步走上舞台。显著表现是小河区以漓江花园、中兴世家等项目为代表的遍地开花形势，以中天花园为龙头天娇豪园、水锦花都为代表的新添板块继续发展。三桥板块也出现了以“智慧龙城”为代表的开发势头。这一阶段，金阳新区正式确定为贵阳市新城区，由政府协调，世纪中天、商业地产、金龙地产、扬升地产等开发团队开发碧海花园一期。关键词： 竞争 、整合、大盘、新区政策支持：2002年住房公积金管理条例修改后出台 2003年6月“121”号文件。加强房地产信贷管理，四证齐全后方能办理贷款，提高购买第二套住房首付比例等。 2004年4月：对高尔夫、大型商业、别墅区的用地进行清理，控制土地市场，避免房地产投资过快增长。 2004年12月：严禁非法压低地价进行招商。第三阶段：2005年至今 小河板块、大营新添板块开始萎缩，金阳方向两大板块三桥板块、新区板块发展逐步得到提升。显著表现是小河板块除山水黔城、兴隆二期外，新开项目逐步减少。大营新添板块由于熟地开发的制约，受地图限制较大。官房新欣园、小石城等项目开发结束后无后续开发。而三桥板块受到前几个因素的影响，开发量逐步走高，出现了智慧龙城、贵龙园、贝地奴加诺、水晶园等项目。金阳板块的开发也是如火如荼。碧海花园一期热销、明诚景怡园开始建设。政策支持：2005年3月，最低首付由2成提高至3成。 2005年3月，旧“国八条”出台，将房价涨幅与官员升迁挂钩 2005年4月：新“国八条”打击炒房和炒地，超过一年未开发征收闲置金，超过两年的无偿收回。 2005年6月：个人购房不足两年的，征收营业税 2006年6月：“国六条”出台，90平米以下占70，调整市场结构。关键词：竞争 理性 炒房 国六条（三）区域市场回顾及市场趋势判断：金阳板块概况：金阳新区位于贵阳市中心区西北面，距中心区12公里，时空距离10-15分钟，是与中心区联系最便捷的片区。东临黔灵山脉，南接三桥马王庙，西靠百花山脉，北与白云区相接。发达的航空港、铁路、公路等各种交通设施为金阳新区提供了优越的外部交通条件。新区属亚热带湿润温和型气候，夏无酷暑，冬无严寒，阳光充足，雨水充沛，气候温和，四季宜人，年平均温度15摄氏度 。7月中旬为最热天气，最高温度为32摄氏度；1月上旬为最冷天气，最低温度为零下5摄氏度。年平均降雨为1200毫米。此外，这里的天气环境质量保持国家二级标准，声环境质量达一类标准。金阳板块出台背景：贵阳市中心区每平方公里人口密度已达2.5万人，城市建设田地仅46.2平方米人，1986年国务院批准的贵阳市城市总体规划就明确提出把城区西北部地区作为城市发展备用地。后于贵阳市城市总体规划更加明确地提出“城市今后的发展方向，是在城区西北部的金华、阳关一带建设一个城市新区，来改善城市中心区人口稠密、交通拥挤、环境质量差的现状”。金阳板块规划时间表：阶段划分时间界限规划任务实施建设区1998年-2010年规划城市建设用地17平方公里，规划人口18万人，是金阳新区落实城市总体规划用地布局的建设区域。规划控制区2011年-2020年规划城市建设用地40平方公里，规划人口40万人，是实施建设区规划布局形态的协调区，满足规划管理对用地的控制要求远景控制区2020年至21世纪中叶规划城市建设用地106平方公里，规划人口50万人，为整个金阳新区的环境容量和人口容量控制指标金阳板块房地产市场发展阶段划分：序号阶段划分时间界限市场表现形成结果其它影响因素一雏形期碧海花园大型住区开始建设市政配套基础设施等同步开始建设二成型期碧海花园住区竣工市政配套基本成型，部分物业入住形成人气基础公交线路进驻金阳，市级机关进驻金阳三发展期外资及大型开发商拿地，就行开发准备区域配套进一步成熟，房价也必然提高前期商业设施投入使用，人气氛围进一步提升四成熟期三个大盘为基础结合碧海花园住区城市形成按照城市标准就行正常运作，房价竞争区域激烈而合理市场环境研究结论：一、 贵阳市场对住宅产品的需求依旧旺盛，但是消费能力限制较大，尤其是城区价格普遍较高的情况下，近郊及郊区项目得到了较大的发展空间。二、 对于各个近郊及郊区板块，金阳板块受到城市发展战略的影响，在政府行为大力拉动下，将会获得更大关注，关注带来的必然结果是市场机会。三、 金阳板块除上述第二点带来的市场机会外，还有两个因素可以利用。一是基础：碧海花园的开发和成功销售；二是机会：即将开发的三个高价大盘，金龙国际、金元新城、新世界地块。尽管三个项目上市时间不同，但是只要其中一个上市便足以轰动市场，对金阳的房地产市场环境是一个非常有益的提升。开发策略及入市技巧：走差异化路线，做火车头而不做火车厢：金阳板块现在已经加入了大盘博弈时代，今年即将上市的金龙国际新城既是其中一员，由于这三个项目定位非常相似。公司实力也较为相当，故它们之间必有一战。这一战的结果必然是整个板块对购房者的吸引力更强，板块关注度即会升高，且我们如采取差异化竞争策略，做和他们不一样的产品，必然能够获得连锁收益。所以建议：项目做火车厢，不做火车头。第三部分、项目定位项目SWOT分析模型的建立及价值挖掘：优势：一、 依托已经成型并有一定入住率的大型住区，享受完备的居住配套。二、 临街项目视野开阔三、经济适用房的价格优势劣势：一、 项目所处位置近深过大，交通位置欠佳二、 待售项目体量较小，难以以大盘形象吸引市场。推广中过多强调已经形成的体量，难免留下“尾盘”的映象。三、 户型配比略微偏大，经济适用房的客户群受到一定限制。机会：一、 区域关注度高，市场潜力大二、 竞争对手规模大，定位单一，差异化不足三、 国家对高房价打压下，潜在客户的购房心理使之对价格适中的产品接受度更高威胁：一、 市场对经济适用房的认可度二、 竞争对手的强大攻势三、 政策法规的限制对经济适用房开发商利润的限制，必然带来产品力打造上的经济投入影响。四、 其它住宅开发板块的竞争定位系统：可以看出，本项目欲赢得激烈市场竞争的关键点在于，取得与其它竞争项目的异质性。而支撑这种异质性的关键在于两大大价值点，价格、品质。项目定位依据为：在市场实际、政策背景、项目实际三大因素下的巧取平衡，寻找最佳结合点，同时该项目属于xxxx之二期产品，因此在定位上的考虑要处理好和一期咯组团的关系，既要延续一期的定位风格，又要高于一期的定位，源于一期，高于一期。市场定位：市场逆向差异化产品， 解析：市场逆向差异化产品是一个战略层面的定位，由若干个分定位组成：项目品质的差异化，：贵阳市同类经济适用住宅的顶级换代产品解析：贵阳市已经出现过众多的经济适用住宅，但是从以往经济适用住宅的操作手法来看，普遍采用“低质低价”的操作模式，开发商一方面没有获得较高的利润和品牌积累，另一方面也造成了潜在购房群体对经济适用房的不佳印象。周而复始形成了非良性循环。因此，作为商业放开而言完全可以借助对原始概念的颠覆，树立项目的高端形象实现“高利润，高品牌支撑积累“的目标。项目风格的差异化： 一切以“平实生活”为出发点的纯生活居所解析：我们明确了新区市场的潜在竞争对手，这三个竞争对手中有两个是以“国际”“异域风情”为推广主题的高档商品住宅，也就是我们所称为的“豪宅”，然而结合我们项目的实际情况，考虑当前潜在客户的购房心理及我们的客户定位。“反其道而行之”是我们取胜的关键，对手推“豪宅”我们在差异化的知道思想下，推广“生活化的意境”，推广主题是平实又不失品质的境界。项目销售方式的差异化：高质不等同于高价，房地产消费理性回归时代的代表作产品诉求的差异化：在贵阳市场及金阳板块普遍宣传高品质、豪宅的背景下，诉求点突出：生活化、平实化。客户定位：大众化客户定位，主要方向为以结婚为目的的置业者以及以改善居住环境在新区买房为目的的置业者。价格定位：经济适用住宅产品中的高端产品。采用同类产品市场领跑价的定价策略如何寻找上述因素的交集？总定位（推广形象定位）：xxxx二期水云间城中央，纯生活总定位支撑点：一、 产品线： 周边市政设施特征：项目周边规划配套有大学城和体育中心。这些设施具备非常显著的“文化”特征，富于诗意的形象可以与这些特征相得益彰。 周边自然环境资源：项目周边规划有公园一处（十二滩公园），同时享有将军山这一宝贵的自然资源，有山有水适合世外桃源式的生活模式。 一期产品风格偏重中间路线：从甲方提供的资料分析，项目一期采用的坡屋顶设计，体现中式建筑韵味，如采取“莱茵阳光”、“柠檬城”、“香榭美舍”等形象定位，固然有良好的诗意诉求，但是与整体风格相去甚远。 项目实际交通位置：项目SWOT模型中已强调项目交通位置目前来看与新区主干道有一定近深距离，因此过于现代和时尚的形象与项目定位并不相符，只能让人产生不信任感。如“城市之光”、“华彩大道”等，用“水云间”做定位形象，恰可凸显项目的优势。 项目今后在规划中的地位：金阳是新区，是新区的中央。“城中央”三字足够表现。项目整体推广的差异化战略要求必须突出“生活化”存生活足够表现。而且，根据传播学的一般规律，在传递同等信息量的情况下，字数越少，传播效果越好。二、 推广线： 符合项目品质差异化的要求：贵阳市房地产市场过去出现的经济适用住宅普遍不重视自身项目定位与外在表现，尤其不重视项目形象的塑造，以“xx小区”“XX园”作为自身形象定位。实质上，在我们实际操盘中发现，不树立良好的项目形象往往是潜在购房者对购买经济适用住宅的一大心理障碍，因为经济适用房能满足其经济开支预期，但是却不能满足其置业的心理要求。作为经济适用住宅的领跑产品，必须改变这种观点。树立高形象是打造高品质产品的市场要求。 符合产品风格差异化的需求：前面我们明确了新区市场的潜在竞争对手，这三个竞争对手中有两个是以“国际”“异域风情”为推广主题的高档商品住宅，也就是我们所称为的“豪宅”，然而结合我们项目的实际情况，考虑当前潜在客户的购房心理及我们的客户定位。“反其道而行之”是我们取胜的关键，对手推“豪宅”我们在差异化的知道思想下，推广“生活化的意境”，推广主题是平实又不失品质的境界。对手推广极有个性的异域风情，我们就推“中庸”的生活格调。“水云间城中央 纯生活”就能够满足这个要求。生活意境美，“城中央是放在大规划区域下的客观事实”我们需要的就是：“平静而坚定”的王者姿态。 符合产品销售风格差异性的要求：“高质不等同于高价，房地产消费理性回归时代的代表作”，理性回归的基本态度是什么？是理性？理性的要求和外在表现是什么？是不张扬中所表现出来的“淡定天下”的气质诉求。满足上述支撑点的其它备选形象定位： 1、云淡风清阳光有多散 生活有多懒 2、 石上清泉 潺潺而来的幸福 3、 高山流水 城市柔情山水名宅 4、飞地峰景城市第一生活高地第四部分、定位指导下的产品建设提要一、规划概念建议：组团划分：组团根据总体定位要求，划分为两个部分：美庐、雅舍。与一期的关系传承：由于是二期升级产品，为了体现这种差别，创造销售条件，建议二期项目与一期做适当分隔，以突出产品特殊性。关于分隔方式能够利用自然高差固然最好，如无此条件则可以用植物墙等做软性分隔。园林风格建议：由于项目本身定位偏于中式风格，故园林规划建议如下：从甲方提供图纸上看，绿化面积不大，因此不建议做水系。一是因为作不出气势二是费用较高三是管理难度大，有条件的话可以考虑做硬性水井小品，如小型音乐喷泉等。植物搭配上可以作出较大面积的草地，草地上设置社区常见的健身设备，配之以部分灌木及高大乔木植物即可。高达乔木植物建议选择香樟、广玉兰等植物。如果条件允许，可以在院内开辟“业主乐园”通过业主认养甚至亲自栽种牡丹、杜鹃、茶花等小乔木来加强园林的参与性。提供“营销噱头”。配套设施建议：24小时便利店；银行等金融设施背景音乐及消防紧急广播系统 电视信息传播系统：在一楼电梯厅和会所等处设置，提供时事新闻和大楼公共信息。 应急小诊所；上述部分为创新部分，其余的按照建筑规范就行基本配置即可。强调“平实”。二、建筑概念建议建筑风格以简明快捷为主，以新型良好的材料为基础，能充分的突出本项目在房地产竞争的实力。“少就是多”简洁并不是简单，简洁的表现在材料的品质，设计风格、线条的合理运用。力求与目标客户定位心理所需要的俊朗、飘逸相互呼应，与“顶级换代”产品定位相吻合，能够大力促进最终销售。三、户型配比建议：据现有资料，项目户型分别为D户型145平米、B户型150平米、C户型168平米、A户型173平米。所占比例基本相当。从户型面积分布来看，面积相对偏大，会太高一定的置业门槛，不过在现有市场情况下来看尚不足以影响整体销售；从户型结构来看，分布合理，并考虑到勒入户花园等建筑卖点的设计；十字型分布均好性也较好。这些都是促进销售的有力条件。但是我们发现一个问题就是面积相近的户型，布局基本一致，只是个别不为尺寸有些差异，就这一点而言，可能会造成大面积户型的滞销。毕竟作为客户而言的话，多付出一至二万元购买入户花园不是每个客户都能接受的。如条件允许的情况下是否可以加以设计调整。如不具备调整的条件，我们也可以从营销手段上加以解决。总的来讲，项目户型设计部分基本不存在影响销售的因素。四、物业管理建议：作为本项目而言，物管只要能够涵盖保安、保洁、绿化及公共设施维护即可，有条件的话可以加设小区学童统一接送、老人陪护等收费项目即可。关键在于物管队伍的素质过硬。第五部分：项目推广控制提示一、 营销卖点梳理项目的营销卖点不是各个点的简单罗列，而是一个有机系统的科学组合：由下列几个部分组成： 硬件 -经济适用住宅的顶级换代产品 USP 舒适人生 （项目核心卖点）软件 平实的生活 推广核心策略定位 本项目策划与营销的关键，在于跳出一般竞争的层面，避免拼配置、拼档次、拼装修，而应以“顶级换代”的高度和眼界俯视一切，才能跳出竞争圈，拉开与其他项目的距离，找到目标客户接受的说话方式与推广手法。从而，营造无竞争对手的市场环境，赢得目标客户的认同与购买。形象卖点（虚）：经济适用住宅的顶级换代产品 1、我的固执平实生活 虚卖点与实卖点的转换： 2、世人向左，我向右产品卖点（实）： 规模卖点：金阳绝版成熟大盘之升级版（作为目前近郊盘，大规模卖点是需要的，但是基于本项目定位指导，此卖点可以弱化处理） 建筑卖点：入户阳台、免干扰布局、三面通透（双电梯等未作为卖点，优点不是卖点，卖点一定是独有的优点） 环境卖点：超大园林（园林卖点可以配合园林方案选找噱头确定） 服务卖点：物业管理创新服务内容综合卖点（虚实结合）：性价比：品质描述二、营销节奏控制及卖点安排由于经济适用住宅项目销售管理的特殊性及本项目的定位指导，一般常见的：“内部认购开盘强销持销清盘 ”并不适合本项目。建议本项目营销节奏控制按照如下方法进行序号阶段目标卖点推广1形象建立期（蓄势）形成楼市话题，引起市场关注。同时开始接受客户登记虚卖点2开盘销售期（强销）确定开盘购买时间（如一个月），将代售房源分成三个部分。前十日购买的，给予多少折扣（明扣暗扣待定），第二十日购买的，给予折扣相应减少，但是这部分客户中抽取10依然按照前十日折扣优惠，第三十日开始购买的，折扣再次减少，也抽取10享受第二轮优惠，5参与的一轮优惠。实卖点、虚实结合卖点3促销期（清盘）炒作热销情况，吸引买家购买，折扣采用暗折形式 虚实结合这样安排的目的给予项目定价方式的考虑（高开高走，详细原因见后面章节专门讲述），以紧凑的市场节奏确保项目的快速销售，不给潜在客户及竞争对手时间。避免时间拉长受其它三个项目的挤压。三、产品价格策略本项目价格策略制定考虑三个方面的因素：一是经济适用住宅的销售价格审批规定；二是定价方法；三是价格调整策略第一个因素，我们建议一个市场能够接受的最高价，由甲方和政府主管部门进行沟通，决定最终定价第二个因素：我们建议按照项目开发的定位指导思想，采用“市场领跑价”就行定价，即价格高于同类经济适用住宅项目的均价，又低于可比区域类似项目销售均价。确定本项目的市场空间。第三个因素：建议按照高开高走的办法进行定价。原因在于本项目市场接受难度不大，同时整个均价在区域市场内偏低加之政策因素考虑，若采用最常见的“低开高走”策略，前期利润损失过大，必然会导致后期销售压力增大。这也是前一章节关于“营销节奏”控制的编制理由。关于各类定价方法的优劣势对比见下表：现行四种定价方式之特点：序号方式与之适合的市场环境与之适合的产品定位及特点优劣式1低开高走市场状况不好或市场发展趋向不明朗。房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显易取得市场认同。但损失前期利润2低开低走市场状况不好或市场发展趋向不明朗房地产项目综合素质一般，但初期优势不明显风险小，回报低3高开低走市场状况一般，竞争又较为激烈房地产项目综合素质高从利润获取上讲，高品质产品首先推向市场获得高价，低品质产品后推向市场获得低价，最优的利润获取策略。2、高品质产品高价先推向市场，低品质产品低价后推向市场，有利于资金的回笼效率4高开高走市场状况好，目标市场竞争不激烈项目品质好定位高最优的利润获取策略，风险大综合上述因素，我们建议：xxxx2期 水云间的市场接受最高值预计为2600元/平米。说明：该价格是初步定价，如本方案基本思路甲方认可后，我们会通过成本核算及详细市场调查提供更为详细的定价建议。来源于网络的参考信息：物业名称 物业地址 物业类别 物业价格 开发商 销售证 售楼电话 金龙国际花园 new 金阳行政中心旁 花园洋房 不详 贵阳金龙房地产开发有限公司 （2006）筑商房预字第058号 7989999 7987777 金阳乾图中心广场 new 金阳金阳大道八匹马 其它 不详 金阳房开 8330777 碧波苑 new 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