房地产估价 第二章 房地产价格.ppt

第2章房地产价格 2 1 房地产价格概述2 2 房地产价格和价值的种类2 3 房地产价格的影响因素 2 2 1房地产价格概述 2 1 1房地产价格的定义和形成条件1 房地产价格的定义是和平地获得他人的房地产所必须付出的代价 是房地产的效用 相对稀缺性及市场供需关系相互作用的结果 在现今社会它通常用货币来表示 惯例上也是用货币形式来偿付 但也可以用实物 劳务等其他形式来偿付 2 房地产价格的形成条件 房地产之所以有价格 与其他任何商品有价格一样 需要具备3个条件 1 有用性 2 稀缺性 3 有效需求 不同的房地产的价格之所以有高有低 同一宗房地产的价格会有变动 也是由于这三者的程度不同及其变化所引起的 2 1 2房地产价格的特征 房地产价格受区位影响明显 房地产价格实质上是房地产权益的价格 房地产价格包括买卖价格和租赁价格 房地产价格形成过程通常较长 房地产价格容易受交易者个别因素的影响 2 1 3房地产供求与均衡价格 1 房地产需求是指消费者在特定时期 在每一个价格水平下 对某种房地产所愿意而且能够购买或租赁的数量 影响因素 该种房地产的价格水平 消费者的收入水平 消费者的偏好 相关物品的价格水平 消费者对未来的预期 2 1 3房地产供求与均衡价格 2 房地产供给是指消费者在特定时期 在每一个价格水平下 对某种房地产所愿意而且能或租赁的数量 影响因素 该种房地产的价格水平 该种房地产的开发成本 该种房地产的开发技术水平 房地产开发商对未来的预期 潜在供给量 存量 拆毁量 转换为其他种类房地产数量 其他种类转换为该房地产量 新开发量 房地产均衡价格 房地产均衡价格 均衡价格理论表明 均衡是市场价格运行的必然趋势 当市场价格偏离均衡价格时 会出现需求量与供给量不相等的非均衡状态 表现为商品过剩或短缺 导致卖者或买者之间的竞争 形成价格下降或上升的压力 这种市场的压力使供求非均衡状态逐渐消失 偏离的市场价格自动地回复到均衡价格水平 9 2 2 1价值 使用价值和交换价值1 价值 是指凝结在商品中的无差别的人类劳动 2 使用价值 是指能够满足人们的某种需要的属性 3 交换价值 一种商品和另一只商品交换的比例关系 通常表现为一定的数量货币 并不是说所有无差别人类劳动都能形成价值 因为价值是商品的特有属性 价值是交换价值的基础 交换价值通过价值表现出来 简单来说 就是 有价值的东西才有使用价值 有使用价值才能实现物品的交换价值 2 2房地产价格和价值的种类 10 2 2 2 成交价格 市场价格 理论价格和评估价值成交价格简称成交价 是交易双方实际达成交易的价格 理论价格是假设真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格 市场价格基本上与理论价格相吻合 围绕着理论价格而上下波动 不会偏离太远 评估价值是估价人员对房地产的客观合理价格或价值进行估算和判定的结果 其他价格和价值种类 成交价格 市场价格 理论价格和评估价值市场价值和非市场价值买卖价格 租赁价格 抵押价值 保险价值 课税价值和征收价值所有权价格 使用权价格和其他权益价格实际价格和名义价格 12 5 总价格 单位价格和楼面地价楼面地价又称单位建筑面积地价 是平均到每单位建筑面积上的土地价格 楼面地价与土地总价的关系为 楼面地价 土地总价 总建筑面积 练习 现有甲 乙 丙三块地 土地单价分别是 甲为1000元 平方米 乙为800元 平方米 丙为500元 平方米 其容积率分别为6 4 2 如果三块地其他条件完全相同 则明智的买者应购买哪一块地 13 第三节房地产价格 6 实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格 或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 练习 约定以抵押贷款方式支付 如在成交日期首付30万元 余款10年内以抵押贷款方式支付 请计算名义价格和实际价格 假设月利率为0 5 14 第三节房地产价格 6 实际价格和名义价格实际价格是指在成交日期时一次付清的价格 或将不是在成交日期时一次付清的价格折现到成交日期时的价格 名义价格是指在成交日期时讲明 但不是在成交日期时一次付清的价格 练习 约定以抵押贷款方式支付 如在成交日期首付30万元 余款10年内以抵押贷款方式支付 请计算名义价格和实际价格 假设月利率为0 5 15 起价 标价 成交价和均价是在商品房销售中出现的一组价格 起价是指所销售的商品房的最低价格 标价又称报价 表格价 是商品房出售者在其价格表上标注的不同楼层 朝向 户型的商品房的出售价格 成交价是商品房买卖双方的实际交易价格 均价是所销售商品房的平均价格 一般表示成交价的平均价格 7 起价 标价 成交价和均价 16 8 保留价 起拍价 应价和成交价保留价 起拍价 应价和成交价是在房地产拍卖中出现的一组价格 起拍价是拍卖的最低价 保留价一定大于或等于起拍价 要使拍卖成功 只有应价大于或等于保留价 成交价一定是拍卖的最高价 9 补地价补地价是指需要补交给政府的一笔地价 练习 某项目土地总面积20000m2 出让取得时规定的建筑容积率为2 0 土地单价为3800元 m2 现允许容积率增加到3 2 则应补偿多少地价 2 3房地产价格影响因素 一 对房地产价格影响因素的总认识1 不同影响因素或其变化 引起房地产价格变动的方向是不尽相同的 2 不同影响因素或其变化 引起房地产价格变动的程度是不尽相同的 3 不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 4 有些影响因素对房地产价格的影响与时间无关 有些与时间有关 2 3房地产价格影响因素 5 影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化 6 各种因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成不变的 7 各种因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响是不同的 8 同一因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的 房地产价格影响因素的分类 房地产自身因素房地产外部因素 一般因素区域因素个别因素 分类 2 3 1房地产自身因素 区位因素 一般来说 距离城市商业中心地越近的房地产价格越高 商业区的房地产价格高于工业区房地产价格 工业区的房地产价格高于住宅区的房地产价格 房地产区位优劣的形成 一是先天的自然条件 二是后天的人工影响 房地产区位优劣的判定标准 在一般情况下 凡是位于或接近经济活动的中心 要道的通口 行人较多 交通流量较大 环境较好 基础设施和公共设施完备位置的房地产 价格一般较高 反之 相反 一 位置位置包括房地产所处的方位 距离 朝向 主要表现在居住是否舒适 安全 方便 对于商业是否可以吸引更多的顾客 如街角地 虽然各种经济活动和生活活动对土地位置都有不同要求 但一般情况下 凡接近人们经济活动的核心 要道的通口 行人较多 交通流量较大 有利于商业发展的地带 地价必然高昂 反之 闭塞街巷 郊区僻野 地价必然低廉 区位因素 1 方位一宗房地产的方位 首先是看它在某个大区域中的位置 再是看它在某个小区中的位置 在大区域中的位置 例如由于风向 水流等原因 它是位于城市的上风 上游地区还是位于下风 下游地区 在小区域中的位置 某宗房地产是位于十字路口的拐角时 是西北角 西南角等 对于位于十字拐角处的房地产来说 其价格高低通常依次为西北角 东北角 西南角 东南角徐州市市中心 东区西区南区北区一般来说 位于上风 上游 高贵 地区的房地产价格 高于位于下风 下游 贫贱 地区的房地产价格 区位因素 2 距离距离是目前人们用于衡量房地产区位好坏的最常见 最简单的指标 房地产的距离是指一宗房地产与重要场所的远近 空间直线距离 最简单 最基础的距离 但在路网不够发达和地形复杂的地区 往往失去意义 交通路线距离 是指通过道路等来连接的距离 有时受路况 交通管制的影响 虽然距离不远 但可及性 便捷性可能并不好 交通时间距离 从理论上来说更科学 但在实际中往往被误用而产生误导 原因是测量所用的交通工具 所处时段不能反映真实的交通时间情况 经济距离 更加科学但较复杂的一种距离 它是把交通时间 交通费用统一用货币来衡量 以反映距离 3 朝向 楼层对于某一套住宅而言 朝向 楼层都是重要的位置因素 住宅的朝向主要影响到采光住宅 最好坐北朝南 楼层影响到采光 视野 空气洁净 噪声 室内温度 便捷 自来水洁度等 一般来说没有电梯的传统多层住宅的中间楼层最优 顶层最劣 有电梯的中高层住宅 城市一年四季空气中悬浮层之上的楼层最优 三层以下较劣 商业用房 一般来说 地上一层的价格或租金最高 其他层的价格或租金较低 一般不到地上一层价格或租金的60 房屋的地段 层次 朝向对房屋使用价值影响极大 因此在房屋建筑物估价中 这些因素不容忽视 应在原单价基础上合理确定其修正率 二 交通 出行的便捷 时耗等交通方便程度直接影响房地产价格 开辟新的交通路线交通管制 三 环境景观 1 大气环境空气质量的好坏 对人体身体健康十分重要 气候主要包括日照 风向 风速 湿度 降水量 温度 灾害性气候等 对城市用地来说 这些因素直接关系到环境的舒适程度和居民的身体健康 对农业用地来说 直接影响土地肥力和收成 所以也会影响到地产的价格 2 水文环境主要指江河湖泊等地表水和地下水状况 江河湖泊等水体对居民生活生产用水 美化环境 改善小气候条件等具有重要重用 当然地表水体也可能造成洪水危害 地下水位埋深过小 对建筑用地来说会增加施工难度 提高建筑费用 从而影响地价 3 声觉环境对于住宅 旅馆 办公 学校 科研等类房地产来说 噪声大的地方 房地产价格较低 反之 亦然 4 视觉环境房地产周围安放的东西是否杂乱 建筑物之间是否协调 公园 绿化等形成的景观是否赏心悦目 对房地产价格有影响 5 卫生环境清洁卫生状况 包括垃圾堆放等情况 对房地产价格也有影响 6 人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉 居民特征 如职业 素质 治安状况 如犯罪率 等 声誉好 居民素质高 生命财产均安全地区的房地产价格必然高于其他地区 一 土地实物因素1 面积一般地说 凡是面积过于狭小而不利于经济使用的土地 单位价格较低 但在特殊情况下 可能有例外 2 地形 地势土地形状是否规则 对地价也有一定的影响 形状不规则的土地一般价格较低 土地高低起伏 与平坦的土地相比 提高了土地开发的成本 相对地价较小 不过 高低起伏对独户住宅或许具有较高的美学价值 实物因素 3 土壤及地基状况地质构造和土质的力学性质决定地基的稳定性和承载力 对城市用地地价影响较大 地质的物理化学性质对农用地地价影响较大 4 宗地内基础设施完备程度和场地平整程度暖气 天然气 供热水三通一平 五通一平 七通一平 二 建筑物实物因素 1 建设规模建筑物的体量 面积大小 开间等规模因素 对房地产价格有所影响 2 建筑结构建筑物主体结构分为木结构 砖混结构 钢筋混凝土结构 钢筋结构等不同类别 建筑物因其所属类别的不同 价格水平有所差异 对建筑物最重要 最基本的要求是安全 不同结构的建筑物的造价一般不同 这通常也会反映到其价值上来 3 设施 设备建筑物的设施 设备是否齐全 对其价值有很大影响 4 装饰装修房屋按照装饰装修程度 可分为精装修 粗装修和毛坯房三大类 如果房屋的装修标准超过或低于同类房屋标准 则可在原单价的基础上适当升高或降低房屋装修修正率 5 层高或净高6 空间布局空间布局影响到建筑物的使用 对房地产价格有较大影响 不同用途 住宅 商场 写字楼 的建筑物 对空间布局的要求不同 7 防水 保温 隔热 隔音 通风 采光 日照8 外观9 完损程度房屋建成以后 不论是用与否 随着时间的延续 都会逐渐发生损耗 时间越长 损耗越大 所以 在对房屋进行估价时 必须正确计算折旧 一 权利状况土地和建筑物的权利状况 所有权 使用权 地役权等 如何以及这些权利是否完整 清晰等 对其价值有很大的差异 二 使用管制 三 相邻关系指房地产的相邻权利人按照法律 法规的规定或者按照当地习惯 相互之间应当提供必要的便利或者接受必要的限制而产生的权利和义务关系 权益因素 2 3 2影响房地产价格的外部因素 一 人口数量 二 人口素质 三 人口结构 人口因素 一 房地产制度政策房地产制度政策对房地产价格的影响也许是最大的 特别是房地产的所有制 使用制 交易管理制度及价格政策 抽象来看 房地产价格政策有两类 一类是高价格政策 一类是低价格政策 高价格政策 一般是指政府对房地产价格放任不管 或有意通过某些措施抬高房地产价格 低价格政策一般是指政府采取种种措施抑制房地产价格上涨 因此高价格政策促进房地产价格上涨 低价格政策造成房地产价格低落 制度政策因素 二 税收政策开征 暂停征收或者取消某种涉及房地产的税收 会对房地产价格有影响 三 金融政策在金融环境比较良好 利率较低 贷款容易取得的地区和时期 房地产价格较高 而在金融危机 利率较高 贷款困难的地区和时期 房地产价格都相对较低 利率水平对房地产价格的影响也较复杂 但一般来说 利率提高一方面增加房地产的开发成本 另一方面会减少房地