项目选址建议书

1 / 13项目选址建议书合资项目初步选址建议书二一四年一月目录一、 摘要 . 4二、 项目背景 . 521、国内市场概况 . 522、合资股东简介 . 5、公司. 5、有限公司. 5、公司. 523、合资谈判进程 2 / 13. 5三、 地块信息 . 5、上海嘉定外冈工业区 . 5、气候. 5、地形地貌. 5、基础设施配套条件. 532、烟台工业新区 . 6、气候. 6、地形地貌. 6、基础设施配套条件. 7四、 选址评价方法 . 83 / 1341、选址问题的定性研究 . 842、选址问题的定量研究 . 843、选址问题的定性与定量相结合的研究 . 844、本文选择的研究方法 . 8五、 评价流程 . 9六、 定性指标选取及分析 . 961、定性指标评价方法 . 1062、定性指标选取及矩阵建立 . 10、选址基本条件. 11、建厂城镇要求. 11、用地基本要求.4 / 13. 1163、层次分析法计算结果 . 12七、 定量指标选取及分析 . 1271、投资成本 . 12、建设成本. 13、设备购置及安装成本. 13、其他建设成本. 13、投资成本综合比较. 1372、营业成本 . 14、人力成本. 14、期间费用.5 / 13. 14、税费. 15、能源. 15、直接材料及其他. 16、营业成本综合比较. 1673、建设投资回报 . 16、比较合资公司的建设投资回报. 16、比较*的建设投资整体回报. 17八、 选址指标评价 . 17九、 选址主要风险分析 . 1891、选址烟台，面临技术人员招聘困难 . 1892、选址上海，面临内部后续发展冲突 6 / 13. 18十、 结论 . 19101、两地选址评价得分相近 . 19102、本文不足之处 . 19、定性因素分析可能有偏差. 19、定量因素分析需要继续完善. 19一、 摘要我公司与合资项目正处于谈判过程中，双方已经初步建立了合作意向，计划购买工业新区*公司西侧地块新建厂区，或者租赁工业园厂区作为合资公司工厂地址。本文通过实地调研、问卷、浏览行政机关官网三种方式搜集选址信息，选择定性研究与定量研究的方法，建立选址指标评价体系，对两处地址进行评价，旨在为我公司选址决策提供部分参考信息。定性研究部分的结果为上海更具备区位优势，定量研究部分的结果为选址于烟台的经济可行性更好：7 / 13? 选址烟台的投资成本高于上海 195万元，建设投资回报也高于上海 3,000万元；? 选址上海的营业成本高于烟台约%，即烟台每发生 5,000万元营业成本，上海将高于烟台 191万元。综合评价定性研究和定量研究指标体系的结果为：上海分，烟台分，两地评价得分非常接近。结合选址的主要风险分析，本文结论为：如果能够取得股东足够支持，解决技术人员招聘问题，则应首选烟台，反之，则选择上海。需要说明的是，由于烟台地块的具体信息、合资公司具体经营范围暂未明确，并且，层次分析法主观因素影响大，计算较粗略，本文还需根据信息的不断更新持续完善。二、 项目背景21、概况22、合资股东简介、山东*集团有限公司、*公司、*公司*。23、合资谈判进程8 / 13三、 地块信息、上海*工业区、气候该区域属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛，气候温和湿润，极端最高气温，极端最低气温- 。上海春秋较短，冬夏较长。2016 年平均气温，日照 1,小时，降水量 1,毫米，全年 70%左右的雨量集中在 5至 9月的汛期。、地形地貌拟建场地属于长江长年累月携带泥沙在河口附近形成的冲积平原，地势平坦，局部略有起伏，场地北侧发育有冲沟。拟建场地第四系地层不发育，基岩埋藏深度差异较大，自东南向西北倾伏，坡度%，地层结构稳定，层位及厚度变化不大，力学强度总体趋势自上而下由弱变强，无其他不良地质作用，属对建筑抗震一般地段，场地稳定，适宜作为建筑场地。场区地震抗震设防烈度为 7度，场区最大冻土深度。、基础设施配套条件? 交通? 嘉定区交通便捷。? 距虹桥国际机场、上海火车站、张华浜国际集装箱码头均在 25公里9 / 13一、 办理项目选址意见书所需资料及流程办理项目选址意见书所需资料：1、建设单位或自然人书面申请；2、建设单位需提供:组织机构代码证、法人代表身份证复印件；自然人提供：身份证复印件；3、发改委开展前期工作的函；4、用地现状测绘图；5、重要的基础设施、社会事业项目、公共设施以及在城市总体规划确定的规划建设用地范围外进行选址的建设项目，需附选址研究报告；6、法律法规要求需提供的其他文件。二、办理流程：建设单位持发改部门出具的同意建设项目开展前期工作的文件或项目建议书批复文件、 建设项目选址研究报告及相关图件提出项目选址书面申请；用地规划科与规划设计院及相关科室现场踏勘，科室出具初步选址意见；报分管局长审查；报局长审定；局务会研究；规委会研究决定；办公室盖章后，出具选址意见书；10 / 13三、 建设项目选址意见书有效期自核发之日起 1年。有效期内未取得建设项目批准文件的，可以申请延期。需要延期的，申请人应当在选址意见书有效期届满前 30日内向原核发机关申请延期。对已取得建设项目选址意见书但建设项目最终未得到审批或核准的， 建设项目选址意见书自动失效。四、取得建设项目选址意见书的建设项目，在有效期内确需对选址意见书所规定的内容进行调整或变更的，应当按有关规定报原批准机关变更关于我市新上项目选址问题的建议市政府：近年来，随着经济的快速发展和招商引资工作的不断深入，我市新上项目越来越多，但同时也暴露出项目选址缺乏宏观指导、城市规划滞后，以及决策程序不规范等问题，致使许多项目的选址基本上由外来投资者主导，决策过程不科学、随意性大，项目建设见缝插针，项目选址过于追求低成本和眼前利益，这对我市今后又好又快发展将带来一系列无法回避的矛盾和问题，应引起各方面的高度重视。一、项目盲目选址带来的隐患一是破坏城市建设布局，调整代价高。按照现代城市发展理念的要求，我们在城市建设过程中必须遵循“规11 / 13划科学、布局合理、功能分区”的总体原则，这样才能实现经济社会的持续、协调发展。由于我市城市规划滞后，规划深度不够，项目来了自己都不知道该往哪摆，只好听从外来投资者的意见，而投资者受利益驱动往往不顾后果，单纯追求低成本，这样就难以实现城市建设的合理布局，如果若干年以后发现问题再进行拆迁臵换，将会付出高昂的成本，付出巨大的代价。二是污染城乡居住环境，治理难度大。项目建设或多或少地要对周边环境产生一定的影响，而现阶段我们在项目选择上门槛不可能太高，一旦项目落地，环境治理和企业发展就是一对不可回避的一对矛盾。目前，我市许多撤并学校和破产闲臵企业用于招商引资，虽然短期内可以很快上项目，但这些农村学校基本上没有什么基础设施，项目建成后排污问题解决不了，势必对周边环境将造成很大的污染。此外，一些破产企业随着城市的发展已位于市中心地带，周边都是居民住宅，如果再不顾科学硬上项目，就不可避免地造成空气、噪声污染，企业环保治理达标难度极大，今后监管十分困难。三是影响开发区快发展，设施配套难。开发区的吸引力不仅是因为有了优惠政策，更主要的是源于其产业聚集效应。开发区的发展有一个从项目聚集到产业聚集的过12 / 13程，项目入驻越多，聚集效应越大。目前，我市的一些项目出于某种原因没有落户开发区，一方面将造成于开发区已经收储的土地闲臵，年度土地指标浪费甚至对明年争取指标不利；另一方面如果项目不集中建设，基础设施配套难，不利于公共资源的集约使用，因此，项目随意选址，到处建项目，形成家家点火、户户冒烟的现象，在短期内建设成本低，但从长期看社会成本更高。二、几点意见和建议为了彻底解决上述问题，扭转项目随意选址任意摆放的问题，我们建议：一是超前进行科学规划，加大规划的深度和可操作性。虽然我市城市规划基本成型，但与外地相比，仍然存在研究深度不够，操作性不强等实际问题，有必要进行修编，对一些市场类、物流类、汽车服务等完善城市功能和经济发展趋势必要的建设项目，要根据城市建设的功能分区和布局要求，要前瞻性地规划好用地范围，利用规划引导项目建设进行科学合理选址。二是尽快制定密山投资项目选址指导意见。建议我市在科学规划、超前规划的基础上，由建设部门牵头，组织各部门参加，研究制定一个项目选址意见，作为密山市今后项目选址总的指导原则和纲领性文件，从宏观上对项目选址进行调控，充分体现政府在项目选址过程中的主导13 / 13作用，这样什么项目落在什么地方就有了可遵循的依据，避免项目选址的盲目性和随意性。三是进一步完善项目选址决策程序。由于目前我市项目选址没有一个规范的决策程序，建议学习和借鉴外地的好经验和好做法，分别成立由市政府主要领导挂帅的项目选址决策委员会和各部门专家组成的项目选址顾问委员会。项目选址首先由招商引资部门依据密山投资项目选址指导意见，指导和协助投资者拿出一个或若干备选方案，然后交由项目选址决策顾问委员会初审，初审意见再报决策委员会决定