尺度研究成都市5月份土地市场分析.doc

尺度研究:成都市5月份土地市场分析5月土地市场共发布拍卖信息10宗，共计369.4亩，包括2宗住宅用地和8宗商住用地。其中主城区(三环以内)3宗，共161.6亩；其余7宗分布在郊区，为207.8亩，在供应面积上高出主城区约30%，具体分布见下表： 可以看到，城中的供应量是6个区域内最少的，新津和都江堰供给量最大，有近200亩土地将要拍卖。其次是城北和城西。主城区与郊区土地供应情况该月公布拍卖的土地的平均规模为每宗36.94亩，从主城区和郊区来看，主城区的供应总面积虽然小于郊区，但就地块的平均规模来看，平均每宗地块的面积要大于郊区的地块。2、土地交易情况分析(1)总体情况5月共计交易土地10宗，成交面积481.7773亩，地块的平均交易单价为每亩100.168万元，总成交金额为48258.6462万元。(2)供给特征分析 1)区域供给量分析5月市场土地共计成交481.7773亩，主要分布在郊区(包括龙泉、青白江和大邑)，占总供应量的87%，其中龙泉的供应量就有400.27亩。主城区虽然交易了5宗土地，但是供应面积还是偏小，最大的1宗也不足42亩。区域分布示意图从环线分布来看，5月一、二环间没有土地交易，主城区中二、三环间土地供应相对充足，占到该月总交易量的10%，主城区总交易量的76.9%。环线分布示意图2)土地性质5月成交的土地以商住用地为主，共有此类地块6宗，主要分布在城南和郊区；其次是商业用地，共3宗，包括城中2宗和城北的1宗；唯一的1宗纯住宅用地位于城北。土地规划用途 数量 成交面积（亩） 成交金额（万元） 分布 商业住宅 6 423.7061 26949.3018 城南、郊区 住宅 1 41.67 8959.05 城北 商业 3 16.4012 12350.2944 城中、城北 3)成交价格5月土地总成交金额为48258.6462万元，地块的平均交易单价为每亩100.168万元。从区域来看，城中的单价要远远高于其他区域，为每亩786.5万元，其次是城南和城北，最后是郊区。各区域土地的成交单价4)不同土地性质的成交价格分析从土地的规划用途来看，商业用地的价格最高，达每亩753万，其次是住宅，最后是商住用地。商住用地的价格远远低于其他类型用地，原因之一是5月的此类用地主要分布在郊区。不同性质用地的价格分布示意图5)成交价与起拍价比率5月成交的土地的成交价与起拍价比率在100%到188.67%之间，比率最高的是城南的1宗商住用地，由于城南地价本来就不低，该地块位于又开发环境成熟的棕树片区，周边已开发曼哈顿、锦官新城、开行国际等项目，因此每亩283万元的价格也属正常。其次大邑滨河路的地块成交价和起拍价的比率也很高，为166.67%。此外，龙泉的3宗土地均是以起拍价拍出，可能是最近龙泉驿土地供应比较充足的关系。6)成交楼面地价分析5月成交的土地的平均楼面地价为1502.5元，主城区平均楼面地价为每平方米5376.21元，将近郊区每平方米902.19元的6倍。原因有两个，一是因为主城区的地价原本就要高于郊区的地价，二是因为5月主城区的地块以商业用地为主，商业用地的价格也比其他性质地块要