控制性详细规划学习报告

控制性详细规划学习报告 控制性详细规划是衔接城市总体规划 或分区规划 与修建性详细规划 规划设计与管理实 施的中间环节 在我国的城市规划体系中处于核心地位 它的提出是为了弥补我国城市规 划体系中总体规划过于概括 过于灵活 而修建性详细规划过于细致 过于刚性的缺点 然而从其二十多年的发展历程来看 虽然控制性详细规划在我国城市建设中发挥了巨大作 用 但是仍然没有达到预期效果 作为规划管理最重要的平台 控制性详细规划的无奈是 被称为 控制不住的规划 这是因为它在理论上和实践中仍然存在一些不尽完善之处 影 响其作用的发挥 正是基于此 论文对控制性详细规划的理论和实践进行分类评价分析 期望能对控制性详细规划的研究工作有所裨益 论文主要采用系统分析 文献研究 比较 研究 实证研究等方法 从大量个别的理论研究和实例出发 概括出以往控制性详细规划 的普遍性问题 论文研究主要由三部分组成 基础研究部分在回顾我国控制性详细规划产 生与发展的基础上 明确了控制性详细规划在我国城市规划体系中所处的地位以及理论上 应该发挥的作用 并从技术层面 编制层面和法制层面分析了控制性详细规划存在的主要 问题 同时还研究了国外以及港台地区相关规划类型的经验与教训 希望能为我国控制性 详细规划的发展提供良好的借鉴意义 实证研究部分首先从覆盖率 实效性 经济分析 公众参与 控制性详细规划调整等几个方面详细对控制性详细规划的理论进行分类研究 然后从城市旧区改造 城市新区开发 一般城区建设 城市中心区 法定图则等几方面对 控制性详细规划的实践情况进行详细分类考察 通过对前文的分析总结 论文在结论部分 提出了对完善控制性详细规划的初步建议 即 提高控制性详细规划的法律地位 完善控 制性详细规划的内容和深度 在控制性详细规划层面进行有效的城市设计 加入规划期限 采用多种类型不同深度的规划控制引导和关心公共利益等 控制性详细规划的控制指标 控制性详细规划的核心是定性 定量 定位和定界 因此 建立定性 定量的指标体系是 控制性详细规划的关键 目前进行的有关控制性详细规划研究与实践 都把控制性详细规 划的控制指标的确立放在重要的地位 1 控制指标的内容构成 1 地块划分 控制性详细规划的规划范围 应从城市的一个完整地域结构出发 其第一步是根据 建设用地的区位 土地使用性质 土地出让和房地产开发的要求 综合空间环境结构设想 及开发的可行性 划分基本地块 编排地块号码 在此基础上 确定各地块的用地面积和 各项控制指标 一般规定最小地块面积和宽度 深度 防止过小尺度的开发活动 地块边界线要具 备可识别性 地块大小与用地特点有关 用地集中 性质单一的 地块可大一点 用地零 碎分散 地块要小一点 地块的大小还与开发建设的方式有关 统一开发 地块划分可大 一点 多渠道开发的用地 地块划分小一点 一般而言划分地块应注意以下几点 旧城区和沿街地段分块宜小 新建居住区分块宜大 至少与一条道路相邻 用地性质尽量单纯 同类用地控制要求大致相同 保护地段单独划出 2 土地使用性质及兼容范围 确定城市土地使用性质 一般参照 中华人民共和国城市用地分类标准 GBJ137 90 将土地划分至小类 具体的类别划分与所在城市的规模 城市特征 所处 区位等有关 一般的规律是大城市分类多 小城市分类少 老城区分类多 新开发区分类 少 中心区分类多 边缘区分类少等等 由于国标制定较早 有些分类已不适应使用要求 可结合实际要求研究控制性详细规划的用地分类 对它进行补充和发展 土地的分类还应考虑土地使用性质的兼容 即以某一类土地使用性质为主 兼容其 它性质 如在居住用地 R 中 可兼容小型的办公用地 C 近年来在实践中出现了一 些新的土地使用功能概念 以混合土地使用最为常见 它以某一类土地使用性质为主 与 其它性质的土地相混合 如商住用地 C2 R 等 确定适量的土地使用兼容范围是控制性详细规划中的一项重要的内容 对建设用地 的使用性质规定过死或弹性过大 均可能导致城市规划与城市社会 经济发展的不协调 不能适应城市发展的可变性和多样性 合理的兼容规定既体现规划的弹性 为建设发展和 管理实施留有余地 同时又保证城市的有机 有序地发展 3 土地使用强度 容积率 也称建筑面积密度或楼板面积率 FloorAreaRatio 缩写 FAR 即规划 地块内各类建筑总面积与地块面积之比 容积率反映了整个建筑物的体量 构成了土地使 用强度的最主要因素 因此对容积率的控制为土地管理的最重要的内容之一 建筑密度 即规划地块内各类建筑基底占地面积与地块面积之比 用百分率表示 建筑密度的大小与环境质量有着密切的关系 人口密度 即规划地块内部每公顷用地的居住人口数 控制性详细规划应对规划 地区的人口的上 下限均作控制 建筑控制高度 即由室外明沟面或散水坡面量至建筑物主体最高点的垂直距离 一般有 两种控制方式 一是绝对高度控制 如规定在一定的区域内新建筑物不准超过某一标志性 建筑物 二是相对高度控制 如纽约的 日照后退曲线法 和 遮天率曲面法 以及香港 台湾通过建筑高度与街道宽度的关系来控制 建筑后退 包括后退红线和后退建筑基地界限 建筑后退红线即建筑最外边线后 退道路红线的距离 应根据建筑使用性质和所面临的道路等级而定 当建设用地划分较小 其间又没有道路分隔时 应根据具体情况 提出后退建设用地边界的要求 一般至少应满 足消防通道的要求 4 道路及其设施 此项控制内容一般包括支路及以上道路的红线位置 断面 坡度 重要控制点坐标和 标高等的确定 对社会停车场 库 配建停车场 库 进行定位 定量和定界的控制 允 许设置机动车和行人出入口的方向和位置的控制 5 城市环境景观 这方面控制较多地运用绿地面积 绿地率 绿化覆盖率等指标 绿地率指规划地块内 各类绿地面积的总和占规划地块面积的比率 此项控制的目的是为了保证集中绿地面积 推动多种形式的绿化 此外 还可以对其它设施提出控制要求 其它设施包括 居住区服务设施 中小学 托 幼 居住区级公建 环卫设施 垃圾转运站 公共厕所 电力设施 配电站 配电所 电 信设施 电话局 邮政局 燃气设施 煤气调压站 等 对一些特殊的地区 还可增加一些控 制指标 如工业区的烟雾 噪声 粉尘 异味等控制要求 2 控制指标的确定 1 确定的原则 控制性详细规划控制指标的确定必须依据规划用地的区位及环境条件 注重提高土 地使用的效率 综合平衡经济 社会和环境效益 具体应遵循以下原则 符合国家 盛市各级规划与建设相关法规的要求 符合总体规划 分区规划的 控制要求 综合考虑城市整体或地区全局的情况 力求总体平衡 力求优化城市用地结构 控制要求要体现不同对象的特点 充分考虑土地价值及开发的经济效益 2 控制指标的确定 确定控制指标通常有以下几种方法 环境容量推算法 根据现状居住条件 道路交通设施 市政设施 公共服务设施等 预测规划期末的容量 据此确定各项指标 该方法比较严谨 但涉及面广 参数众多 资 料的收集和整理也相当复杂 人口推算法 根据城市总体或分区规划提出的人口和用地的要求 以规划期限内的 人均居住用地与建筑面积来计算 典型实验法 选择有代表性的地块 甚至是全部规划地区 进行实验性的形态空间 规划 由此反算出各项指标 这种方法简单易行 是目前采用较多的方法 经验推算法 根据以往旧城和新区开发的经验 归纳出所需指标的数值 控制性详细规划具有以下特征 一 控制引导性和灵活操作性 1 控制引导性 对城市建设项目具体的定性 定量 定位 定界的控制和引导 从以下 6 个方面进行控制 土地使用性质细分及其兼容范围控制 土地使用强度控制 主 要公共设施与配套设施控制 道路及其设施与内外交通关系控制 城市特色与环境景观控 制 工程管线控制 2 灵活操作性 适应城市快速发展 简化规划管理 控制指标留有 弹性 某些指标可以在一定范围内浮动 二 法律效应 1 城市总体规划法律效应的延伸和体现 2 总体规划宏观法律效应向微观法律效应的拓展 三 图则标定 1 控规法律效应图解化的表现 2 用一系列控制线和控制点对用地和设 施进行定位控制 控制性详细规划 regulatory plan 以城市总体规划或分区规划为依据 确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制 指标 道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求 根据 城市规划编制办法 第二十二条至第二十四条的规定 根据城市规划的深化和 管理的需要 一般应当编制控制性详细规划 以控制建设用地性质 使用强度和空间环境 作为城市规划管理的依据 并指导修建性详细规划的编制 控制性详细规划的主要任务是 以城市总体规划或分区规划为依据 确定建设地区的土地使用性质和使用强度的控制 指标 道路和工程管线控制性位置以及空间环境控制的规划要求 控制性详细规划应当包括下列内容 详细规定所规划范围内各类不同使用性质用地的界线 规定各类用地内适建 不适 建或者有条件地允许建设的建筑类型 规定各地块建筑高度 建筑密度 容积率 绿地率等控制指标 规定交通出入口方 位 停车泊位 建筑后退红线距离 建筑间距等要求 提出各地块的建筑位置 体型 色彩等要求 确定各级支路的红线位置 控制点座标和标高 根据规划容量 确定工程管线的走向 管径和工程设施的用地界线 制定相应的土地使用与建筑管理规定 控制性详细规划的文件和图纸应当包括 控制性详细规划文件包括规划文本和附件 规划说明及基础资料收入附件 规划文 本中应当包括规划范围内土地使用及建筑管理规定 控制性详细规划图纸包括 规划地区现状图 控制性详细规划图纸 图纸比例为 1 1000 1 2000 修建性详细规划根据 城市规划编制办法 第二十五条至第二十七条的 规定 对于当前要进行建设的地区 应当编制修建性详细规划 用以指导各项建筑和工程 设施的设计和施工 修建性详细规划应当包括下列内容 建设条件分析及综合技术经济论证 作出建筑 道路和绿地等的空间布局和景观规划设计 布置总平面图