写字楼市场调查报告定稿

A A 济宁高新区概况 济宁高新区概况 济宁高新技术开发区创建于 1992 年 地处济宁城区东部 面 积 169 平方公里 人口 20 万 区内形成以工程机械及纺织机械 汽车及零部件 生物医药及食品 电子信息及光电 纺织服务及 新材料等企业 自 2005 年高新区经济社会持续快速发展 招商引资成效卓著 城市建设全面推进 目前市中心区可供开发土地越来越少 且相 应的土地价格也日益趋高 高新区给予优惠的土地出让政策 导 致资金倾向东移 高新区房地产市场的一片繁荣 据市场资料显示 济宁市中心写字楼价格自去年至今 上涨 了近 1000 元 房价的上涨促进了消费者对房地产业投资的兴 趣 尤其将目光锁定在具有较大增值潜力区域 一般而言 开发 区都具有较大的投资价值 二则相对于市中心 它无污染的自然 环境和超前的市政规化优势无可比拟 开发商和消费者之间的双 热效应给高新开发区带来无限的活力 2 B B 调查方案 调查方案 一 一 调查目的 1 济宁地区写字楼现状 2 济宁地区不同行业的企业对写字楼市场需求 3 济宁企业向万象和项目进行办公迁移意向的可行性分析 二 二 调查地点及对象 济宁地区写字楼 兴唐金茂大厦 置城国际中心 百丰财 富大厦 新闻大厦中具有潜在购买需求及实力的阶层 三 调查范围及抽样比例 1 调查范围 咨询与服务 贸易 能源环保 制造业 金 融和投资传媒广告 银行和保险 文化教育 IT 与科技 运输 物流 其他 2 抽样比例 大中型企业 35 中 小型企业 65 3 调查方法 现场拜访写字楼业主 四 调查时间 实地调查时间为 2010 年 6 月 23 日和 2010 年 6 月 29 日及 2010 年 6 月 30 日上午 录入时间为 2010 年 7 月 10 日 数据汇总及报告撰写时间为 2010 年 7 月 14 日 2010 年 7 月 17 日 六 调查人员员 张晗 李丙菊 刘岩 李凤娟 陈凯 3 组长 黄祥平 C C 详细分析 详细分析 一 写字楼行业类型分析 写字楼需求行业类型中建筑房地产行业所占比例最高为 24 07 其多为行政部门 对写字楼外观形象 内部硬件设施要求较高 其次是咨询与服务所占比例为 16 67 对各项设施要求高但个体需求面积较小 需求比例最低为 文化教育 IT 和科技 运输物流行业由于对场地有客观要求 因此 对中高端写字楼需求不大 二 员工人数与企业行业交叉分析 4 0 0 5 5 1 10 0 1 15 5 1 10 0人人以以下下 1 11 1 2 25 5人人 2 26 6 4 40 0人人 4 41 1 5 55 5人人 5 56 6人人以以上上 合合计计 10人以下016031203342 11 25人105020111032 26 40人102110000000 41 55人000000001110 56人以上000003000110 合计2113164315594 传媒广 告 文化教 育 建筑房 地产 IT与科 技 贸易 银行和 保险 金融和 投资 运输物 流 制造业 能源环 保 咨询与 服务 其他 员工人数与企业行业交叉分析比例企业员工人数在 56 人以上 行业所占比例最高行业是银行保险 能源环保 咨询服务业 它们 对写字楼需求较大 且需求面积较大租金承受能力较强 10 人以下 分类中所占比例最高的是建筑房地产业 行政办公中对写字楼需求 多 但面积不大 员工人数最为密集的是咨询与服务业 此类行业 对写字楼需求面积不大 由行业特点写对字楼需求相对较大 三 受访写字楼与公司员工人数 受访者职务分析 1 受访写字楼与公司员工人数 0 5 10 15 20 25 兴唐金茂 置城国际 百丰大厦 新闻大厦 兴唐金茂4412213 置城国际9531119 百丰大厦12710020 新闻大厦100001 10人以下11 25人26 40人41 55人56人以上合计 百丰大厦小企业最多 置城国际企业规模相对百丰大厦大一些 5 兴唐金茂相对于上述两者企业人数多 企业更具规模 新闻大厦由 于采访到企业数量较少不具有普遍代表性 2 受访写字楼与受访者职务分析 0 10 20 30 40 50 60 70 兴唐金茂 置城国际 百丰大厦 新闻大厦 兴唐金茂6 36023 15028 6 置城国际502030 85028 6 百丰大厦43 82038 5042 9 新闻大厦007 700 公司总经理副总经理办公室主任高层管理人职员 置城国际总经理接受访问度最高 由上题表明置城国际多数为 中小企业 高层领导比较容易接触 其次是百丰大厦 副总经理受 访度最高的是兴唐金茂 在以上四个写字楼中受访率最为频繁的是 办公室主任 此阶层比较容易接受访问 而且对公司情况比较了解 对决策层有一定影响力 四 写字楼用户对办公面积的需求分析 6 50平方米以下市场需求最大 所占整个写字楼市场份额 38 89 50 100平方米 占整个市场份额的20 37 100 200平米占 20 37 1000平米以上需求最小 济宁地区大型企业相对较少 且 又有自己的企业独栋 对写字楼需求不大 五 写字楼的租金 售价 租期分析 1 租金 写字楼租金 1 元 天以下 在济宁地区现有市场占有率最 高 66 67 1 6 元 天以上只占整个市场 11 12 就济宁现有 7 市场的而言租金相对较低甚至比低于济宁市高档住宅 但整个市场 呈现逐步上升的趋势 2 售价 写字楼售价在 4000 元 以下占最多为 33 33 其次是 4001 5000 元 为 27 78 7001 8000 元 占到 16 67 9001 10000 元 的为 5 56 企业对写字楼的售价需求越低业主接受意向越 明确积极 根据本项目现实情况和当前市场需求综合考虑 在 4000 元 以下只作为万象和项目参考客户 5001 7000 元所占比例最 低 济宁地区现有写字楼价格在 5000 7000 元 这类需求客户群已 购买或长期租赁 少有近期搬迁打算 对写字楼各项设施有更高需 求和期盼 对写字楼租金价格有降低愿望 7000 元 以上的占 22 3 这部分属于中高端客户 这部分客户有可能会成为我们项目目 标客户 万象和项目定可以考虑定价为 7000 8000 元 比较适合 济宁写字楼市场 六 写字楼用户选择办公地点主要考虑的因素分析 8 9 以上各图中所关注比例最高为位置和与客户往来交通 写字楼 业主对位置 与客户往来交通情况在所有选项中最为业主关注 尤 其是与客户往来交通关系到企业切身利益 位置优势是业态核心价 值的体现 企业领导对行业的聚集程度都不关注 甚至有部分业主 不希望本行业聚集在一起 七 写字楼用户对目前办公楼宇的软硬件设施条件及未来考虑搬迁 分析 1 目前办公楼宇的软硬件设施条件 10 图表显示业主对配套车位数量不满意率最高 而且对配套车位 收费问题相当不满意 对电梯速度数量也相当不满意 以上两项是 写字楼配套功能中使用率最为频繁 是目前济宁地区写字楼普遍存 在问题的两项硬件设施 而上述两项是科技含量最高 质量最难提 高的两项硬件设施 需要相当大含量的预测率和预见性 写字楼业 主对当前 写字楼的层高开间和外观大堂比较满意 由于济宁地区写字楼不设 员工餐所以无法判断 2 写字楼用户未来是否考虑搬迁 11 是否搬离当前所在写字楼 近期考虑搬迁的只占有效比例的 14 71 由于现有租期的固定性和购买使用权的长期性 远期考虑 搬迁占有效比例的 67 65 不考虑搬迁的占到 17 65 更多是对项 目区位认同和对项目持观望态度 八 写字楼用户对本项目周边区域在交通条件 环境 商业氛围的 看法 未来是否有兴趣迁入这一区域分析 1 写字楼用户对本项目周边区域在交通条件 环境 商业氛 围的看法 12 所采访的写字楼业主对万象和项目周边区域环境中交通条件 环境和商业气氛认知度良好 是否考虑迁入本项目 大多数人都持观望态度 视情况而定 万象和项目机会和威胁并存 更重要是项目定位准确性 2 写字楼用户未来考虑搬迁本项目的情况分析 13 档次档次 考虑迁入分为购买和租赁 租赁多于购买 租赁占到 59 18 顺应写字楼业主意向分析万象和项目应持有 暗访济宁写 字楼现状写字楼租金底 上涨并不明显 济宁地区现有写字楼开发 商以出售为主 考虑未来写字楼市场的威胁性 写字楼应小部分持 有 对于租赁的用户考虑搬迁租金每年 4000 6000 元居多 其次 是 6001 8000 元一年 济宁地区写字楼市场租金承受力较低 对于购买的考虑价位比例最高在 3000 元 买方永远都希 望价格低于价值 这部分人群不在我们的考虑范围之内 3001 4000 元 4001 5000 元 5001 6000 元 6001 7000 元 比例相当 适合不同的客户群体 由此证明济宁地区企业主对价格 的承受能力低 考虑接受面积在 100 以下和 101 200 平米 比例最高不排除 业主理想状态 表明市场的可接受度 面积最大是 900 1400 元 只占其中一小部分 这部分企业是金融保险业 可接受档次比例最高比例中高档 表明济宁中小型企业的可 14 接受度在中档以上的居多 九 写字楼用户认为本项目区域适合的企业办公类型分析 7 4 3 8 6 14 6 11 1 16 2 16 2 2 5 0 5 8 6 1 0 50 5 2 5 0 5 2 4 5 0 5 10 15 20 25 30 35 传传媒媒广广告告 文文化化教教育育 建建筑筑房房地地产产 I IT T与与科科技技 贸贸易易 银银行行保保险险 金金融融投投资资 运运输输物物流流 制制造造 顾顾问问咨咨询询服服务务 能能源源环环保保 后后台台中中心心 体体育育休休闲闲用用品品 研研发发类类 艺艺术术类类 文文化化创创意意类类 总总部部基基地地 数量 百分比 业主选择理想状态下 最适合本项目企业办公的类型是银行保 险和金融投资各占 16 2 IT 与科技和贸易分别占 14 6 11 1 建筑房地产 顾问咨询服务分别都占 8 6 占比例最少的不太适合 本项目的业态为制造 体育休闲用品 后台中心 能源环保 艺术 类分别的分别都占 0 5 由此可以看出写字楼用户认为本项目比较 适合的业态银行保险 金融投资 IT 与科技 贸易 其次为建筑房 地产 顾问咨询服务 本项目在定位写字楼业态可以参考以上行业 进行项目定位 十 在未来两年内写字楼用户对办公面积的需求变化分析 15 写字楼用户需要扩大面积的比重最多占到 49 09 需要增加 新办公地点的占 32 73 没有面积需求变化的占 18 18 由此可 以看出济宁对写字楼的需求是在进一步扩大的 随着济宁现有企业 的不断发展扩大以及未来新企业的进驻 但不排除业主的理想状态 十一 写字楼租金走势分析 客户对未来租金走势分析上升的占 65 45 不变的占 25 45 不确定的占 1 82 下降的只有 7 27 由此看出业主对写作楼市场 有理性认识和冷静的推断能力 随着城市的不断发展 物价的不断 上升以及整个城市市场对写字楼需求的不断扩大 因此写字楼租金 也必然呈一种上升趋势 对万象和项目是一个有利的机会 十二 被访者对写字楼周边需要有配套的商场 酒店 公寓的档次 分析 1 写字楼档次分析 16 0 0 1 10 0 2 20 0 3 30 0 4 40 0 5 50 0 6 60 0 7 70 0 频率 百分比 频频率率1 14 43 34 47 7 百百分分比比2 25 5 5 56 61 1 8 81 12 2 7 7 中中档档中中高高档档高高档档 根据数据分析 客户对中高档写字楼的需求占到 61 8 对中 档写字楼的需求为 25 5 高档的为 12 7 无业主考虑低档写字 楼 由此可知写字楼业主没有人希望在低档写字楼办公 客户对中 高档写字楼的认可度较大 对写字楼层次的定位概念不太清晰 随 着济宁经济形势的持续增长 未来写字楼的定位应以中高档为主 2 商业档次分析 27 3 63 6 9 1 0 0 1 10 0 2 20 0 3 30 0 4 40 0 5 50 0 6 60 0 7 70 0 频率 百分比 频频率率1 15 53 35 55 5 百百分分比比2 27 7 3 36 63 3 6 69 9 1 1 中中档档中中高高档档高高档档 根据数据分析 大众对中高档商业的需求为 63 6 对中档商 业的需求为 27 3 对高档商业需求为 9 1 由此 大众对中高档 商业的需求占主流消费趋势 并且随着人们生活水平的提高 消费需 求档次也会逐渐提高 未来项目的定位也应顺应大众消费需求 3 酒店档次分析 17 11 28 16 20 50 9 29 1 0 10 20 30 40 50 60 频率 百分比 频频率率1 11 12 28 81 16 6 百百分分比比2 20 05 50 0 9 92 29 9 1 1 中中档档中中高高档档高高档档 根据数据分析 目前客户对中高档酒店的需求比重为 50 9 对高档酒店的需求比重为 29 1 对中档酒店的需求比重为 20 酒 店作为高消费品来说 随着城市经济的逐步发展 人们对酒店的档 次要求会越来越高 中高档酒店对提高城市整体形象水平具有很大 的促进作用 所以我们在顺应城市整体规划的情况下更要注重酒店 档次的提高 4 公寓档次分析 27 22 6 49 1 40 10 9 0 10 20 30 40 50 60 频率 百分比 频频率率2 27 72 22 26 6 百百分分比比4 49 9 1 14 40 01 10 0 9 9 中中档档中中高高档档高高档档 数据分析 现在大众对中档公寓需求比重为 49 1 对中高档 公寓需求比重为 40 对高档公寓需求比重为 10 9 济宁目前属 于中小城市经济支持度不高 大众客户对于公寓档次需求还是以中 18 档为主 中高档次之 对高档公寓需求相对较少 但是随着城市经 济持续发展 人们生活水平的逐步提高 对于公寓档次在要求会进 一步提升 所以项目公寓档次应定位于中高档或高档 十三 本项目位于济宁市高新区光河路与火炬路交口处 未来良好 气氛是否提高意向度及是否会考虑选择进入本项目办公分析 1 良好气氛是否提高意向度 根据数据 目前 88 46 的写字楼用户认为良好的商业气氛会提 高他们迁入的意向度 只有 11 54 的客户认为不会 由此可知 良 好商业氛围是提高万象和项目自身档次重要因素 保证写字楼建筑 质量和配套设施完备的情况下还要注重其商业氛围的营造 2 是否考虑进入项目分析 19 考虑迁入万象和项目的用户占 18 18 不会迁入的占 16 36 有可能迁入的占 65 45 从中可以看出客户存在观望 因为业主对 万象和项目只是一个项目区位认识 业主对目前办公场所不满意 万 象和项目写字楼各项设施配套更加完善 业主迁入度会提高 十四 万象和项目关于写字楼 商业 酒店 公寓适合档次分析 1 写字楼档次分析 20 目前 1 82 的写字楼用户认为万象和项目适合做低档物业 21 82 的认为适合做中档物业 47 27 的认为适合做中高档物业 29 09 的认为适合做高档物业 随着企业不断发展壮大 所需要的 办公场所档次也在逐步提高 对中高档写字楼的需求也会增大 万 象和项目也要顺应城市经济发展的需要 定位为中高档写字楼 2 商业档次分析 数据分析 16 36 的消费者认为万象和项目适合做中档消费场 所 54 55 的消费者认为适合做中高档消费场所 29 09 的消费者 21 认为适合做高档消费场所 城市化进程在加快 消费群体档次衣在 逐步提升 对中高档商业的需求也在逐渐增加 所以万象和项目商 业应定位于中高档档次 3 酒店档次分析 数据分析 目前众多客户对中档酒店需求为 18 18 对中高档 酒店需求为 40 00 对高档酒店需求为 41 82 万象和项目作为大 型城市综合体和金融中心应该建设高档酒店 以满足众多高端客户 需求 4 公寓档次分析 22 数据分析 1 82 客户认为万象和项目适合做低档公寓 41 82 的客户认为适合做中档公寓 38 18 的客户认为适合做中高档公寓 18 18 的客户认为适合做高档公寓 综上所述 我们万象和项目比 较适合做中高档公寓 十五 本项目包含一栋 200 米左右的超高层 地标对写字楼用户的 吸引度分析 数据分析 21 82 的用户认为地标对他们吸引力很大 47 27 的用户认为地标对他们吸引力较大 29 09 的用户认为地标对他们 吸引力一般 1 82 的用户认为地标对他们没有吸引力 由此得出结 论 地标对用户是否迁入本项目吸引力较大 十六 本项目写字楼在软硬件方面的突破分析 23 29 5 32 20 16 42 13 16 16 8 2 9 18 5 11 6 9 2 24 3 7 5 9 2 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 N 百分比 N N2 29 95 53 32 22 20 01 16 64 42 21 13 31 16 6 百百分分比比1 16 6 8 82 2 9 91 18 8 5 51 11 1 6 69 9 2 22 24 4 3 37 7 5 59 9 2 2 空空调调系系统统层层高高电电梯梯 楼楼宇宇外外观观 设设计计 布布局局设设计计停停车车位位园园区区景景观观环环境境 写字楼用户对项目在软硬件方面认为突破比重占最多是停车 位 24 3 的客户认为需要大力加强停车位建设 从现实中停车位的 重要性来看 本项目停车位一定建设完备 写字楼业主对停车位需 求呈逐渐增大趋势 关注电梯占 18 5 在所有硬件配套中电梯是影响高层写字 楼办公质量的最重要因素之一 然而在调查中发现多数写字楼在电 梯配置上都存在一定的弊端 这也成为写字楼招商过程中一瓶颈 所以在我们楼层更高的前提下电梯的设置一定要有更高的要求 空调系统方面需要有所突出 所占比例为 16 8 业主对兴 唐金茂写字楼空调系统比较满意 值得项目借鉴 写字楼用户认为目前的楼宇外观设计需要改进的占到 11 6 对环境的要求占到 9 2 由此说明 目前的写字楼用户只 是注重楼宇内在的配套服务设施是否满足其需要 但是随着企业的 24 不断发展壮大 会越来越重视其外在形象 对楼宇外观的设计也会 逐渐重视起来 万象和正在规划中的项目 应以发展的眼光要求 层高 布局设计 园区景观方面客户对此关注不是太多 此 方面可根据项目整体要求不同来决定 十七 本项目写字楼业态分析 6 13 36 9 18 27 30 14 3 9 8 5 23 5 5 9 11 8 17 6 19 6 9 2 0 20 40 60 80 N 百分比 N N6 61 13 33 36 69 91 18 82 27 73 30 01 14 4 百百分分比比3 3 9 98 8 5 52 23 3 5 55 5 9 91 11 1 8 81 17 7 6 61 19 9 6 69 9 2 2 企企业业独独栋栋 普普通通商商务务 楼楼 星星级级酒酒店店 S SO OH HO O公公 寓寓 L LO OF FT T创创 意意空空间间 购购物物中中心心 配配套套型型商商 业业 中中高高档档住住 宅宅 数据分析 本项目区域开发大型商业综合体 写字楼业主认为 包涵业态中星级酒店所占比例最大 23 5 配套型商业 购物中心 分别占 19 6 17 6 本项目比较适合做星级酒店 配套型商业 购物中心 比重最少的是企业独栋为 3 9 写字楼业主对星级酒店 的兴趣要比对其他商业项目大 写字楼紧邻商务酒店更有吸引力 D D 综合分析综合分析 一 写字楼主力及现存问题分析 1 综上所述济宁地区现有写字楼市场租金售价相对较低 个人 投资者和中小企业现为济宁地区商业写字楼市场的主力 受资金原 25 因的限制中小企业和个人投资者对产品的需求大多在 100 200 平方 米左右 价格承受度集中在 6000 元 以内 他们主要选择性价比 很高的项目进行购买 与万象和项目相邻的最具可比性商业写字楼 新闻大厦目前入住率在 85 95 之间 平均租金在 1 元 平方米 天 2 写字楼业主反映 尤为突出的问题是停车位和电梯系统两类 系统 停车表现在车位少和写字楼对车位的有偿使用 随着经济的 发展私家车和公务车的数量迅猛增加 停车位需求难以预测