土地增值税清算管理存在的风险问题及防范措施

土地增值税清算管理存在的风险问题及防范措施土地增值税清算管理存在的风险问题及防范措施 土地增值税清算工作已经实施多年 对规范房地产业 发展 稳定社会经济起到了积极的作用 但与此同时 土 地增值税清算管理中的风险问题也越来越突出 在一定程 度上影响了清算工作的有效开展 为此 必须加强税收执 法的风险防范工作 确保土地增值税清算工作的顺利实施 一 土地增值税清算管理工作中存在的风险问题 一 土地增值税清算管理工作中存在的风险问题 一 清算项目确定的风险 一 清算项目确定的风险 纳税人在接到有关部门 批准的立项批文或建设工程规划许可证后 未及时确定清 算项目 并按清算项目设置明细帐和进行财务核算 普遍 将多个清算项目的成本费用混在一起进行核算 再加上一 个清算项目从开工到销售达到清算条件 往往会跨几个年 度 由于时间跨度长以及项目与项目之间的共同费用及分 摊因素较多 从主观上造成了土地增值税清算工作的复杂 性 也必然会给税务机关的税务执法造成潜在的执法风险 二 清算条件判断的风险 二 清算条件判断的风险 由于税务机关没有按清 算项目建立档案 设置台帐 对房地产开发企业的清算项 目立项 规划设计 预售 竣工验收 项目清盘等开发项 目销售全过程实行跟踪监控 加之税管员日常事务工作较 多 足不出户 不能到企业及时获取相关信息 故无法实 时动态的掌握辖区内有多少房地产清算主体项目 已达到 清算条件必须进行清算的主体项目有哪些 达到清算条件 可安排进行清算的主体项目有哪些以及已安排进行稽查的 清算项目等情况 造成有的清算项目达到清算条件多年 税务机关都没有要求纳税人进行清算 给税务机关有效及 时的监控纳税人及时进行土地增值税清算工作造成潜在的 执法风险 三 清算措施缺失的风险 三 清算措施缺失的风险 主要表现形式为 一是 对达到清算条件 对税务机关已安排要求纳税人进行清算 的项目 税管员只是以口头形式或电话方式通知纳税人进 行清算 未按规定向纳税人发出 清算通知书 由此造成 由于税务机关的程序不合法而对应清算未清算的纳税人通 过税务机关检查的查补税额无法加收滞纳金 给税务机关 的税收执法带来很大风险 二是对达到清算条件 税务机 关要求纳税人进行清算的项目 纳税人未进行清算 税务 机关未及时发出 责令限期改正通知书 限期纳税人进行 清算 由于缺少这个必要程序 通过税务机关检查后 对 纳税人应清算未清算的行为 税务机关难以对其采取核定 征收方式 给税收执法带来不利的隐患 四 清算职责不清的风险 四 清算职责不清的风险 根据总局颁发的清算工 作规程要求 税务机关应对纳税人报送的土地增值税清算 资料进行清算审核 清算审核包括案头审核和实地审核 在实际工作中 税务所对土地增值税清算审核工作 由于 业务素质 日常事务工作头绪多等诸多原因 对案头审核 工作疲于应付 更谈不上到户进行实地审核 税务所对清 算审核工作从思想上依赖于稽查局来完成 而事实上稽查 局进场检查土地增值税清算 名义上是稽查 而实际上却 行使的是税务所的实地审核职能 这在一定程序上混淆了 税务所与稽查局的工作职责 弱化了税务所的管理职能 同时也弱化了稽查局的稽查职能 为税收执法工作暗藏了 税收执法风险 五 征收方式认定的风险 五 征收方式认定的风险 税务机关对土地增值税 核定征收方式的认定不符合总局制定的 土地增值税清算 管理规程 的要求 主要表现形式为 一是随意扩大核定 征收范围 对不符合核定征收条件的清算项目 对了简化 和省事 简单地采取核定征收方式 二是核定的环节不尽 合理 土地增值税清算的核定征收方式的认定环节 理应 在纳税人进行清算后 税务机关根据清算审核的情况 决 定对其是否报批核定征收方式 但在实际工作中 税务机 关为了减少中间环节 而是把核定报批环节提前到通知房 地产开发企业清算之前 这样 税务机关在事先并不知晓 纳税人报送的清算数据是否真实 准确的情况下 就提前 认定了尚未开始进行清算的清算项目的征收方式 使土地 增值税核定征收方式的认定失去了本来的意义 三是审批 环节不符合 土地增值税清算管理规程 的要求 税务所 直接将 土地增值税征收方式认定表 交税政科进行了最 终审批 而未按要求报审理委员会进行审批决定 六 清算执行不当的风险 六 清算执行不当的风险 土地增值税清算税款的 计算 应以一个清算项目为计算单位 并据以计算该项目 的增值额 增值率及应纳税额 如果在一个清算项目中 既涉及普通住宅 又涉及非普通住宅 包括超标准住宅 门面 车库等 的 应分为普通住宅和非普通住宅等两个 大类来分别计算增值率 但在稽查过程中 却错误地分为 普通住宅 超标准住宅 商业用房 车库等 4 大类来分别 计算增值率 2 种方法计算的结果 查补土地增值税额相差 非常之大 如税务机关对某房地产开发公司的某开发项目 进行土地增值税清算检查 按分四个大类的方法计算 查 补税额为 210 余万元 如果按分两个大类来计算 查补税 额仅 30 余万元 有的项目还出现了退税的情况 分四个 大类计算 这种错误的方法会给税务机关执法带来 2 个方 面潜在的风险 一是由于查补税额计算不正确 极易引起 行政复议或诉讼案件 导致税收执法行政行为败诉案件的 发生 二是由于 虚增 了查补税额 很容易使稽查人员 产生一种对其检查结果 满意 的心理而放松或忽视对扣 除项目金额是否符合相关规定的深层次审核而轻意结案 给税务稽查执法工作可能带来较为严重的执法风险 二 防范土地增值税清算管理的风险防范措施 一 建立清算项目备案制度 一 建立清算项目备案制度 税务机关应要求房地 产开发企业在接到有关部门批准的立项批文或建设工程规 划许可证后 将其确定的土地增值税的清算单位 报主管 税务机关备案 同时要求房地产开发企业以每个清算单位 为二级明细来归集和核算不同期间 不同项目的收入 成 本及费用 同时税务机关应加强房地产开发企业财务核算 的日常辅导和监督管理工作 将土地增值税清算的前期管 理工作做细做实 以进一步减少税务机关的清算审核和纳 税检查的工作难度 降低税收执法风险 二 建立动态跟踪台帐 二 建立动态跟踪台帐 税务机关应建立 房地产 开发企业土地增值税清算项目动态监控台帐 对辖区内土 地增值税清算项目的立项 规划设计 预售 竣工验收 项目清盘等开发项目销售全过程实行跟踪监控 以便及时 了解和掌握辖区内的清算项目是否已达清算标准 对达到 清算条件可以安排清算的项目由主管税务机关研究确定是 否要求纳税人进行清算 三 强化清算工作督办 三 强化清算工作督办 税务机关应及时督促房地产 开发企业主动对应清算的项目进行清算 并按规定报送相 关清算资料 税务机关应有计划分步骤地合理安排房地产 开发企业达到清算条件可进行清算的项目进行清算 在清 算前必须向房地产开发企业送达 清算通知书 对房地产 开发企业未按规定进行清算的 税务机关应及时向其发出 责令限期改正通知书 责令其限期进行清算 四 明确清算审核职责 四 明确清算审核职责 税务机关应对房地产开发 企业报送的清算资料进行案头审核 对需要到实地审核的 应由税务所组织实施 税务所对房地产开发企业填报的清 算资料审核后 签注审核意见 对经审核发现疑点较多或 出现清算退税的 税务所可以对其实施纳税评估或建议移 交稽查处理 移交稽查建议书 由税务所填制 报经领导 批准后转入稽查程序 五 规范征收方式认定 五 规范征收方式认定 一是对土地增值税的征收 方式 原则上应以查帐征收方式为主 对符合条件可以采 取核定征收的 应按照 土地增值税清算管理规程 及 重庆市地方税务局转发国家税务总局关于印发 土地增 值税清算管理规范 的通知的通知 渝地税发 2010 168 号 文件的规定 报区县局审理委员会审批决定 二是土 地增值税核定征收认定的环节 应严格按 规程 第三十 四条执行 六