商铺投资谈资

精品文档 1欢迎下载 彼岸商铺彼岸商铺 春江荟投资说辞春江荟投资说辞 一 投资逻辑 1 投资房地产 现在比较常见的投资渠道有银行储蓄 金融理财 艺术品投资 房地产投 资 民间融资几种 5 年期定存的回报率只有 4 75 而且在定存期间这笔资金完全丧失流通能 力 现在几乎没有人存大额定期 金融理财中只有货币基金是理论上无亏损可能的 按照过去的表现年收益 率低于 5 同时资金流通能力大幅降低 国内股票市场整体较差 亏多过赚 期货等市场投资门槛高 风险大 艺术品投资人大部分是投机行为 需要花很多的教训和代价才能入门 门 槛很高 而且艺术品投资波动较大 流通能力较弱 浙江省的确是民间融资的大省 民间融资给出的利息也非常夸张 但是民 间融资有几个问题 高利贷完全不受法律保护 浙江省目前小的民营经济非 常不好 民间融资的风险极大 无法收回资金的案例到处都是 恶意的旁氏骗 局越来越多 真假难辨 房地产投资与以上四个最大的不同在于 房产品本身作为固定资产 有实 际使用功能 尤其目前杭州城镇化率不高 房地产的投资风险极小 同时房地 产投资每年都可以产生现金流 房产品本身又是有极强流通能力的硬通货 租 赁 销售甚至抵押等套现渠道丰富 保证了沉淀资金的流通能力 因此目前来 看 房地产投资仍然是绝大多数人的最佳投资方向 2 投资商铺 民间所说的房地产投资可以理解为住宅投资跟商铺投资两种 在过往的 10 年中 住宅整体的投资量大于商铺的投资量 住宅也经历过涨 幅高达 10 的疯狂时代 但是自 2011 年开始至今 住宅价格几乎没有上涨 住 宅价格已经非常接近顶板价 而租金的回报率一般只能稳定在 2 3 商铺投资在杭州流行度并不高 过去 10 年中 杭州的商铺几乎均被甬台温 的精明商人持有 甬台温等地 一铺养三代 的说法广为流传 商铺在经历 3 5 年的养成期后 平均每年提供 8 的现金回报 等于甚至超过每年的按揭款 同时物业增值平均可以达到 50 100 价值达原始投资数倍的商铺也比比皆是 全款付清的商铺可以方便的获得估价 70 的抵押贷款 养成期的商铺抵押获得 精品文档 2欢迎下载 的资金必然会超过原始投入资金的总额 同时在抵押期商铺仍然可以正常获得 8 以上的现金流 等于甚至超过还款额 算法一算法一 我们保守估计商铺租 5 元一平 实际肯定不止 售价算 5 万元 每年 租金递增 12 第一年 5 365 第二年 5 365 1 12 第三年 5 365 1 12 2 第四年 5 365 1 12 3 总共 5 365 1 1 12 1 12 2 1 12 N 50000 N 12 7 年 正常商铺的租金回报率 8 算法二算法二 500 万商铺 150 方 首付 250 万 月息 月供 30000 元 第一年租金 5 150 30 22500 第二年租金 5 1 1 150 30 24750 第三年 5 1 1 2 150 30 27225 第四年 5 1 1 3 150 30 29948 从第 5 年开始月租金大于月供 5 年以后月供还清 商业增值 50 约 750 万 5 年 250 万 抵押贷款 400 万现金 相当于 250 万 赚到 400 万现金 加 350 万固定资产 精品文档 3欢迎下载 算法三算法三 1000 万的铺子 先付 500 万 交付还清 1000 万 一个月抵押贷款 70 现金 700 万 700 7 1 1000 5 拉平 不考虑物业的增值 此时您的手上有 700 万的现金流 另外 考虑物业的增值 5 年之后 物业增长到 1500 万 抵押贷款金额为 1050 万 也就是说您的手上 1050 万的现金和 450 万的固定资产 但您当时真正的付 出就是 500 万 所以说 真正的财富阶层都是在玩钱赚钱的游戏 3 投资社区商铺 商铺投资又分为专业市场 商业综合体和社区商业三种 江浙一代专业市场的代表当属四季青和海宁皮革城 这些年商铺的持有人 当然获得了非常非常大的收益 但是偌大的浙江省 专业市场成功的案例不超 过 5 个 但是专业市场开发了上百个 专业市场存活需要好的时机 政府支持 极强的运营能力等多种因素 完全不受控制 投资专业市场也没有任何眼光可 言 新四季青就是个很好的例子 商业综合体是最近兴起的一个很火的商业概念 但是价值已经被极大的透 支掉了 按照上海的经验 走访过上海 10 几个大型综合体 也走访了很多华润 新鸿基 红楼的相关人 每个综合体的养成时间高达 10 年 而且 10 年期的商 业体项目中 绝大多数只有餐饮业可以盈利 其它多处于微利挣扎中 社区商业由于有稳定的人群 有社区才有社区商业 画地为王的属性 辐 射半径的存在对社区商业其实也是很好的保护 成为了商铺投资中最稳妥 最 合理的投资产品 二 租金对比 1 滨江区 1 彩虹城附近 主营店面 早餐 咖啡 洗衣 蛋糕 中介 水果 餐饮 便利店 面对客群 周围小区 租金情况 80 方转角铺 中介 年租金 25 万左右 精品文档 4欢迎下载 100 方 洗衣 年租金 20 万左右 140 方 中介 年租金 30 万左右 租金每年递增租金每年递增 10 10 2 东方郡附近 2010 年出售时候 商铺价格在 3 5 万 方 而现在市场上也基本没有二手 商铺出让 唯一一套 90 方的商铺出售在 630 万左右 近 100 方的商铺 租金情 况在 2010 年是 12 万一年 现在基本上在 20 万 25 万每年 不算租金的上涨 仅是物业本身的增值 4 年之间就翻了整整一倍 2 钱江新城 钱江新城 以蓝色钱江为例 2010 年底商均价在 4 万元每平方 而现在市 场上也基本没有二手商铺出让 租金情况在 7 5 元 平 天 3 城东地区 城东区域 住宅集中在九堡 住宅价格在 1 万 5 以内 商铺面貌和匹配人 群数量和消费力都比较有限 但即便是如此 60 平米的底商也可以租到 5 元 天 平 红苹果附近 主营店面 服装 奶茶 中介 烟酒 洗衣 餐饮 便利店 足浴 面对客群 周围小区 租金情况 90 方 年租金 15 万左右 60 方 年租金 10 万左右 租金每年递增租金每年递增 10 10 4 城西地区 城西银泰城附近 主营店面 服装 洗车 琴行 电器 剪发 水果 餐饮 便利店 面对客群 周围小区 银泰城客户补充 租金情况 精品文档 5欢迎下载 55 方转角铺 服装 年租金 22 万左右 40 方 年租金 15 万左右 租金每年递增租金每年递增 10 10 5 市中心商铺 主营店面 服装 奶茶 烤禽 烟酒 医院 古玩 餐饮 便利店 面对客群 客户补充 租金情况 9 方转角铺 奶茶 年租金 15 万左右 270 方餐饮 楼下 70 楼上 200 年租金 60 万左右 200 方餐饮 一楼 70