郑州市及写字楼市场发展分析

房地产公司 360 度专业咨询服务专家 郑州市城市及写字楼市场发展分析郑州市城市及写字楼市场发展分析 第一部分 郑州市城市发展分析第一部分 郑州市城市发展分析 1 1 郑州市概况郑州市概况 1 1 1 郑州市特质郑州市特质 河南省省会 河南省政治 经济 教育 科研 文化中心 中国铁路心脏 郑州是全国 7 个公路主枢纽城市之一 是我国公 铁 航 信兼具的综合性交通通信枢纽 中国历史文化名城 中国八大古都之一 全市总面积 7446 2 平方公里 市区面积 建成区 303 平方公里 辖 6 区 5 市 1 县 一个国家级新区 两个国家级开发区 一个国家级 出口加工区 郑州市是中国首批确定的三个商贸试点城市之一 1 1 2 郑州市宏观经济概况郑州市宏观经济概况 排名排名名称名称 GDPGDP 增长率增长率所在省市及排名所在省市及排名 1 上海市14900 93 亿元 8 2 沪 2 北京市11865 9 亿元 10 1 京 3 广州市9112 76 亿元 11 5 广东 1 4 深圳市8201 24 亿元 10 5 广东 2 5 天津市7500 8 亿元 16 5 津 6 苏州市7400 亿元 11 江苏 1 7 重庆市6527 亿元 14 9 渝 8 杭州市5098 66 亿元 10 浙江 1 9 无锡市5000 亿元 11 5 江苏 2 10 青岛市4900 亿元 11 山东 1 11 佛山市4814 50 亿元 13 5 广东 3 12 武汉市4500 亿元 13 湖北 1 13 大连市4410 亿元 15 辽宁 1 14 成都市4380 亿元 10 四川 1 15 沈阳市4350 亿元 14 1 辽宁 2 16 宁波市4214 6 亿元 8 6 浙江 2 17 南京市4170 亿元 11 5 江苏 3 18 唐山市3800 亿元 11 河北 1 19 东莞市3763 26 亿元 5 3 广东 4 20 烟台市3720 亿元 12 4 山东 2 2121 郑州市郑州市33653365 亿亿 12 12 河南河南 1 1 20102010 年全国各大城市国民生产总值 年全国各大城市国民生产总值 GDPGDP 排名 排名 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 2010 年 郑州市完成生产总值 GDP 4002 91 亿元 位列全国大中城市第 21 位 中部六省第 3 位 1 2 郑州市发展背景郑州市发展背景 1 2 1 铁路仍将是郑州未来发展的决定性因素 高铁效应开始显现铁路仍将是郑州未来发展的决定性因素 高铁效应开始显现 郑州素有中国铁路心脏之称 京广铁路 陇海铁路两大干线在此交汇 周 围还有京九 焦柳 月石 平阜线通过 形成三纵三横干线框架 有列车可直 达国内 25 个省 市 自治区 郑州客运东站 郑州高铁新火车站 于 2009 年 6 月 29 日开始施工在建世 界最大的时速 350 公里高速铁路十字枢纽火车站 总面积近 40 万平方米 有站 台 16 座 共有 34 条股道 其中正线 4 条 到发线 30 条 项目投资 75 亿多元 总工期 30 个月 2010 年 11 月 16 日 位于郑东新区新火车站附近的一块 13 11 亩的商务金融用地拍出 2 6615 亿元高价 创下每亩地 2030 13 万元的新高 成 为郑州当之无愧的地王 铁路成就了郑州城市过去的发展 在郑州未来的发展过程中 铁路仍将起 到决定性的作用 就房地产市场而言 高铁效应开始显现 新东站版块开始升 温 1 2 2 中原经济区为郑州市的发展提供了巨大机遇中原经济区为郑州市的发展提供了巨大机遇 中原经济区以郑州为核心 以河南为主体 延及周边 主要包括河南全部 和晋东南 冀南 皖西北 鲁西南等周边地区 目前 中原经济区的建设已经 上升为国家战略 并纳入 十二五 规划 以郑州为核心的中原经济区的发展 已经步入快车道 中原经济区的发展 对于郑州市未来城市的发展而言 意义重大 是郑州 市 十二五 规划期间发展的最重要契机 1 2 3 规模以上工业企业发展迅速 总部商务迅速发展规模以上工业企业发展迅速 总部商务迅速发展 省辖市省辖市 产业聚集区规模以上产业聚集区规模以上 工业单位个数 个 工业单位个数 个 全市规模以上工全市规模以上工 业单位总数 个 业单位总数 个 产业聚集区占省辖市规模以产业聚集区占省辖市规模以 上工业单位数的比重 上工业单位数的比重 全省合计517220524 25 2 郑 州 市6402723 23 5 开 封 市3321207 27 5 洛 阳 市5841819 32 1 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 平顶山市1361000 13 6 安 阳 市2241018 22 鹤 壁 市117525 22 3 新 乡 市4431299 34 1 焦 作 市3081141 27 濮 阳 市150704 21 3 许 昌 市2941313 22 4 漯 河 市169719 23 5 三门峡市98695 14 1 南 阳 市4191475 28 4 商 丘 市252810 31 1 信 阳 市2751206 22 8 周 口 市2381092 21 8 驻马店市4501471 30 6 济 源 市43272 15 8 2010 年规模以上工业企业实现产品销售收入 6828 8 亿元 比上年增长 25 2 实现利税 1140 4 亿元 增长 27 1 实现利润 690 6 亿元 增长 32 7 产销 率达到 98 0 比上年增长 0 2 个百分点 2010 年 产业集聚区内企业 单位 22472 家 其中 规模以上工业企业 5172 家 资质以上建筑业企业 453 家 与 2009 年相比 企业数量增长 16 5 新增单位 3180 家 其中规模以上工业企业数量增长 12 0 新增单位 556 家 产业集聚区的规模以上工业企业数量占全省规模以上工业企业总数的 25 2 郑州市产业集聚区规模以上工业企业数量达到 640 家 郑州市规模以上工业企 业数量共计超过 2740 家 规模以上工业企业发展迅速 必将推动总部商务的迅速发展 1 2 4 郑州新区成为郑州市综合发展的承载 高端商务云集郑州新区成为郑州市综合发展的承载 高端商务云集 郑州新区以郑东新区为核心 西起中州大道 东至中牟县东边界 南至航 空港区 北至黄河大堤 总面积约 1840 平方公里 共规划七个组团 即 郑东 新区 郑州经济技术开发区 郑州国际航空港区 白沙组团 官渡组团 中牟 组团 郑州国际物流园区 郑东新区 CBD 已经确立了在郑州市高端商务中的重要地位 现阶段 CBD 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 已经基本开发完毕 郑东新区其他区域高端写字楼项目开始出现 高端写字楼 开始由 CBD 外溢 但都云集于郑东新区 郑东新区 作为大郑州建设过程中的核心示范区 截止 2010 年 11 月 已 有 24 家世界 500 强企业和 47 家国内 500 强企业在此设立机构或进行项目投资 郑东新区已经成为河南省乃至整个中部地区企业争相入驻的战略要地 1 3 郑州市城市发展总结郑州市城市发展总结 第二部分 郑州市写字楼市场发展分析第二部分 郑州市写字楼市场发展分析 2 1 分析模块分析模块 进入 2009 年底 为抑制房地产市场过热发展 政府开始出台一系列房地产 市场调控政策 以促使房地产市场的平稳发展 政府所出台的市场调控政策以 住宅市场调控为主 对写字楼市场的影响较小 密集的市场政策调控下 对写字楼市场的影响主要体现在 住宅市场投机 投资行为受到抑制 大批资金开始转向其他物业投资 其中相当一部分转向纯 铁路系统的不断铁路系统的不断 发展发展 中原经济区的快中原经济区的快 速发展速发展 郑州新区的建设郑州新区的建设 发展发展 郑州市发展郑州市发展 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 写字楼市场 大批资金的涌入 郑州市写字楼市场发展进入黄金时期 进入 2010 年下半 年 郑州市写字楼市场发展逐渐成熟并出现分化 高端写字楼出现 写字楼售 价节节攀高 2 2 平稳环境下的郑州写字楼市场 平稳环境下的郑州写字楼市场 2009 2010 2009 年 政府出台的一系列吸引投资的优惠政策 极大促进了郑州的经济 发展 形成了对于郑州写字楼市市场发展的一大利好 来郑州投资的人多了 写字楼的需求随之膨胀 郑州写字楼市场投放量逐年增加 2 2 1 商住楼大量投入市场 并凭借其灵活变通的功能和低廉的价格 一度商住楼大量投入市场 并凭借其灵活变通的功能和低廉的价格 一度 受到市场的追捧受到市场的追捧 2009 年 郑州市写字楼市场出现了大批的商住两用等形式的办公楼 如经 三路上的融丰花苑 西大街的日月星城 丰产路上的世纪城 经七路的绿洲花 园 花园路上的金融广场等 一度曾占据了郑州市写字楼市场的主流 商住楼以其优越的地理位置 宜商宜住的灵活变通的物业功能 居家投资 两相宜的营销理念 在郑州的写字楼市场中异军突起 在供求方面 专业写字 楼明显需求不足 但商住楼却得到了市场的热烈追捧 商住最初立项并非写字 楼 售价远远低于写字楼 其价格优势明显 其次 目前郑州的创业型中小公 司 私营企业居多 负担不起高档写字楼的租金成本 2 2 2 新一代写字楼开始出现 对市场形成新的冲击新一代写字楼开始出现 对市场形成新的冲击 新一批商务写字楼不断出现 如合盛时代商务 科技时代广场 思达数码 大厦 中州都会广场 英特大厦 金成国际广场 豫博大厦 金城国贸大厦 信息大厦等对郑州写字楼市场进行新的冲击 2 2 3 能够体现企业形象的高品质写字楼市场需求开始显现能够体现企业形象的高品质写字楼市场需求开始显现 由于政府政策的因素 商住楼受项目立项 土地出让年限 银行等政策方 面的限制 商住楼的开发量一度下降 许多开发公司开始把投资转向专业写字 楼的开发 特别是能够彰显企业 个性 的高端写字楼产品 因为企业个性往 往是其赖以持续发展的关键因素 而开发商能否为其量身定制合适的办公环境 彰显企业个性 将是最终衡量一个写字楼项目成功与否的重要标准 2 2 4 市场销售面积各区间分布 市场销售面积各区间分布 200 0 以下户型区间成为市场主力 以下户型区间成为市场主力 40 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 120 户型区间所占比例最大户型区间所占比例最大 2009 郑州市写字楼市场分区间产品销售情况郑州市写字楼市场分区间产品销售情况 2009 年 郑州市写字楼市场销售物业中 200 以下物业成为市场主力 其中又以 40 120 区间内的产品所占比例最大 2 3 房地产市场主要调控政策一览房地产市场主要调控政策一览 2 3 1 新国五条下的郑州相关政策 新国五条下的郑州相关政策 2010 10 15 从 10 月 15 日起 第一次使用公积金贷款购房的家庭 购房首付款从原来 的不低于 20 提高到不低于 30 所购住房为二手房的 购房首付由原来的 30 提高到不低于 40 首付款比例均较以前提高了 10 个百分点 暂停受理第 三次使用公积金贷款的申请 2 3 2 郑州市政府出台抑制物价上涨政策郑州市政府出台抑制物价上涨政策 楼市 楼市 限购限购 首次提出首次提出 2011 11 22 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 郑州市政府研究出台 10 招抑制物价上涨的 组合拳 其中第八条明确规定 增加保障性住房的投放力度 对商品房土地供应采取结构性调整 抑制房价过 快上涨 采取必要的行政干预 有计划地采取限购措施 这是郑州市政府首次 明确公开表态 对楼市采取限购措施 2 3 3 关于进一步落实我市住房限购政策的通知关于进一步落实我市住房限购政策的通知 2011 03 04 自 2011 年 3 月 4 日起 对在本市市区 含市内五区 郑东新区 下同 已 拥有 1 套住房的本市户籍居民家庭 包括购房人 配偶以及未成年子女 下同 持有本市居住证 1 年以上 在本市缴纳社会保险或个人所得税 1 年以上的非本 市户籍居民家庭 限购 1 套住房 含新建商品住房和二手住房 下同 对已拥有 2 套及以上住房的本市户籍居民家庭 拥有 1 套及以上住房的非 本市户籍居民家庭 无法提供 1 年以上本市居住证或社会保险缴纳证明或个人 所得税纳税证明的非本市户籍居民家庭 暂停在本市市区向其售房 2 3 4 关于进一步稳定郑州市住房价格的通知关于进一步稳定郑州市住房价格的通知 2011 03 27 通知 除了敲定郑州今年 54429 套的保障房 含市区棚户改造 开工总量 还对今年郑州市的房价控制目标 根据政府公布的相关数据 郑州市 2011 年度 新建住房价格控制的目标为同比价格指数涨幅控制在 10 至 13 具体换算为 年住房均价应控制在 6089 6 6255 68 元 平方米 2 3 5 郑州市房地产政策调控影响分析郑州市房地产政策调控影响分析 2010 年的楼市调控政策力度小 作用不大 政府楼市调控未果 进入 2011 年 各级政府加大了楼市调控政策的力度和针对性 尤其是提高置业首付比例 限购令 限价令等政策的出台 对房地产市场形成了巨大的影响 楼市调控政策主要针对住宅市场 对商业物业 办公物业影响力有限 对于开发企业而言 政策的影响主要体现在抑制了开发商的过热投资 拿 地 开发等节奏有所放 市场投放量减少缓 绝大多数开发企业的对市场的态 度变得谨慎 对于置业者而言 密集的政策调控下 市场中产生大范围的观望情绪 投 资 投机置业行为得到很大程度的遏制 商品住宅成交量大幅下滑 但价格基 本保持稳定 一大批投资者开始寻找新的投资渠道 商业物业 办公物业开始 受到市场追捧 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 对于办公物业市场而言 写字楼物业价格迅速提高 但受到整体市场供应 量减少的因素的影响 成交量增长幅度有限 甚至出现了大幅减少的局势 2 4 新政下的郑州写字楼市场 新政下的郑州写字楼市场 2010 至今 至今 进入 2010 年 尤其是进入 2010 年下半年 郑州市写字楼市场发展迅速 售价迅速提高 并逐渐突破 10000 元 平的高价位 以千玺广场为代表的高端写 字楼开始入市 推动力整体市场的进一步发展和售价的进一步提高 2 4 1 大批资金的涌入 为写字楼市场的发展提供了充足营养大批资金的涌入 为写字楼市场的发展提供了充足营养 2011 年 5 月 住建部政策研究中心副主任秦虹日前表示 限购将使得大约 4000 亿左右的资金被迫退出住宅市场 在秦虹看来 这类资金可能有三种流向 一是二三线城市 二是商业地产 三是字画 古玩和股市 但主要投资走向仍 然是房地产 2010 年 郑州写字楼累计投放 78 31 万平方米 累计成交 92 93 万平方米 供求比 1 1 19 市场供应方面 写字楼累计投放较去年同期增加了 267 31 非住宅市场的需求促进市场供应的增加 市场需求方面 写字楼累计成交较去年同期上升了 50 54 新政 政策 影响下 投资客户从住宅的投资转向商业和办公等非住宅的投资 使非住宅市 场的需求较为持续和稳定 2 4 2 高端写字楼开始入市 并推动整体市场的迅速发展高端写字楼开始入市 并推动整体市场的迅速发展 千玺广场 2010 年 6 月开始销售 当时售价约为 24000 元 平 截止 2011 年 2 月底 已累计销售 217 套写字楼 累计销售面积达 42764 平方米 售价达到 约 38000 元 平 受高端写字楼入市的拉动 同期 郑州市在售写字楼成交均价 达到 14000 元 平的高位 以千玺广场为代表的高端写字楼项目入市 对于郑州市写字楼市场整体起 到了推动作用 写字楼售价迅速升高 另一方面 就写字楼产品品质而言 高 端写字楼项目对于提升郑州市写字楼市场整体设计水平提出了更高的要求 2 4 3 成熟市区可开发写字楼项目已基本开发完毕 城市边缘区各版块开始成熟市区可开发写字楼项目已基本开发完毕 城市边缘区各版块开始 升温升温 郑州市土地出让整体规模有限 三环以内可开发写字楼项目已基本开发完 毕 目前 郑东新区内环 外环共规划 60 栋写字楼也已基本开发完成 59 栋 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 郑州城市市区和郑东新区写字楼项目开发已接近尾声 为其他区域写字楼项目 提供了市场空间 其他版块开始升温 其中以处于新东站版块的绿地之窗为代 表项目 2 4 4 受整体房地产市场发展情况影响 写字楼市场投放总量有所减少受整体房地产市场发展情况影响 写字楼市场投放总量有所减少 2010 2 2011 2 郑州市写字楼市场整体投放量 郑州市写字楼市场整体投放量 受房地产市场政策调控影响 开发商对房地产市场发展前景持谨慎态度 进入 2010 年下半年 房地产市场整体投资有多减少 与之相一致 郑州市写字 楼市场投放量也有所放缓 一方面 市场大批资金开始涌入写字楼市场 另一方面 写字楼整体供应 量却逐渐减少 在接下来的几个月内 很可能出现写字楼产品严重供不应求的 市场局势 2 4 5 办公物业投资开始受到市场青睐 写字楼物业销售量逐渐增加办公物业投资开始受到市场青睐 写字楼物业销售量逐渐增加 2010 2 2011 2 郑州市写字楼市场整体销售量 郑州市写字楼市场整体销售量 2010 2011 年 郑州市写字楼销售量逐渐增加 写字楼市场受到越来越 多投资者的青睐 但受到 2010 年 12 月之后连续 3 个月的投放量基本为零 的影响 且 1 2 月为传统淡季 进入 2011 年初 成交量有所下滑 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 2 4 6 写字楼成交价格快速上涨 郑东新区 金水区售价高于其他区域写字楼成交价格快速上涨 郑东新区 金水区售价高于其他区域 2010 2 2011 2 郑州市写字楼市场成交价格 郑州市写字楼市场成交价格 进入 2010 年下半年 郑州市写字楼项目售价迅速提高 由之前的 6000 8000 元 平的水平迅速攀升至 10000 元 平的水平 2011 年 2 月受到以千玺广场 为代表的部分高端项目影响 售价更是达到 13989 元 平的高位 2011 1 2011 2 郑州市写字楼市场分区域成交价格 郑州市写字楼市场分区域成交价格 从各区域写字楼售价来看 进入 2010 年下半年 各区域写字楼售价都有明 显的增长 但郑东新区 金水区市场发展水平要明显高于其他地区 郑东新区 金水区售价基本维持在 10000 元 平左右的水平 而其他地区则基本维持在 6000 元 平的价位上 2 4 7 金水区 郑东新区是市场主力金水区 郑东新区是市场主力 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 2010 2 2011 2 郑州市写字楼市场分区域投放量 郑州市写字楼市场分区域投放量 2010 2 2011 2 郑州市写字楼市场供应量中 有超过 95 的供应量集中在 郑东新区和金水区 2010 2 2011 2 郑州市写字楼市场分区域销售量 郑州市写字楼市场分区域销售量 2011 1 2011 2 郑州市写字楼市场分区域销售量 郑州市写字楼市场分区域销售量 与市场投放情况相一致 写字楼市场销售情况中 郑东新区 金水区仍占 据绝对性的主导地位 尤其是进入 2011 年 金水区 郑东新区在市场中的地位 房地产公司 360 度专业咨询服务专家 进一步增强 市场成交量高达郑州市整体成交量的 97 8 2 4 8 量跌价涨量跌价涨 验证郑州写字楼市场供不应求的市场局势验证郑州写字楼市场供不应求的市场局势 2010 2 2011 2 郑州市写字楼市场销售情况分析 郑州市写字楼市场销售情况分析 通过对 2010 2011 年写字楼成交面积和成交价格的对比分析不难看出 进 入 2011 年 市场呈现明显的 量跌价升 的发展态势 郑州写字楼市场供不应 求的发展局势已经显现 对于一些纯写字楼项目而言 在政策调控下的 2011 年 是项目入市的良好时机 2 5 郑州写字楼市场发展总结郑州写字楼市场发展总结 2009 年成为郑州市写字楼发展的分水岭 郑州写字楼市场由过去的以商住 房为主的发展模式转变为以纯写字楼产品为主的发展模式 高品质写字楼产品 逐渐受到市场的追捧成为市场主力 2010 年 成为郑州市写字楼市场快速发展年 楼市新政挤压大批资金由住 宅市场流入写字楼市场 为写字楼市场的发展提供了充足的营养 写字楼产品 售价迅速提高 同时成熟市区项目开发接近尾声 城市边缘区开始升温 2011 年很有可能成为郑州市纯写字楼项目发展的黄金时期 从城市角度而 言 中原经济区纳入国家战略 郑州市正蓄势待发 大批企业陆续涌入郑州 从市场角度而言 开发企业对市场持谨慎态度 投资节奏放缓 相当一批资金 涌入写字楼市场的同时 写字楼产品市场投放量却在减少 因此 对于纯写字 楼项目而言 2011 年发展环境极为优越 2 6 郑州市写字楼市场发展趋势展望郑州市写字楼市场发展趋势展望 2 6 1经济的快速发展是写字楼市场