资产评估学题目

例3 某建筑物为钢筋混凝土结构 经济寿命为50年 有效经过年数为8年 经调查测 算 现在重新建造全新状态的该建筑物的建造成本为800万元 建设期为2年 假定第1年投入建造成本的60 第2年投入40 均为均匀投入 管理费 用为建造成本的3 年利息率为6 销售税费为50万元 开发利润为120 万元 又知其中该建筑物的墙 地面等损坏的修复费用为18万元 装修的重置 价格为200万元 平均寿命为5年 已使用2年 设备的重置价格为110万元 平均寿命为10年 已使用8年 假设残值率均为零 试计算该建筑物的折旧总 额 解答 1 计算建筑物的重置价格 1 建造成本 800万 2 管理费用 800 3 24万 3 投资利息 800 24 60 1 6 1 5 1 800 24 40 1 6 0 5 1 54 9万 4 建筑物的重置价格 800 24 54 9 50 120 1048 9万 2 计算建筑物的折旧额 1 墙 地面等的损坏额 18万 2 装修部分的折旧额 200 1 5 2 80万 3 设备部分的折旧额 110 1 10 8 88万 4 长寿命项目的折旧额 1048 9 18 200 110 50 8 115 344万 5 该建筑物的折旧总额 18 80 88 115 344 301 344万 例1 有一宗土地 出让年期为50年 资本化率为10 预计未来5年的纯收益分别为 15万元 16万元 18万元 15万元 20万元 第6年开始大约可以稳定在25 万左右 试评估该宗土地的收益价格 解 P 15 1 10 16 1 10 2 18 1 10 3 15 1 10 4 20 1 10 5 25 1 1 1 10 50 5 0 1 1 10 5 216 1万元 例2 某写字楼套间建筑面积1 000平方米 使用年限30年 该写字楼每月租金2 5 万元 据调查 该写字楼造价为3 000元 平方米 家具设备原值10万元 耐 用年限10年 残值率2 据有关规定 房地产税为年租金的12 管理费为 年租金的5 修缮费为房屋原值的2 保险费为房屋原值的3 综合资本 化率为12 试估算该写字楼的价格 分析 已知房地产的收益 费用 综合资本化率 可以直接使用收益法求房地产价格 难点 家具设备的处理 解 1 年租金收入 2 5 12 30 万元 2 计算年经营费用 房地产税 30 12 3 6 万元 管理费 30 5 1 5 万元 房屋原值 1000 3000 300 万元 修缮费 300 2 6 万元 保险费 300 3 0 9 万元 3 家具年折旧费 10 1 2 10 0 98 万元 年经营费用 3 6 1 5 6 0 9 0 98 12 98 万元 3 年净收益 30 12 98 17 02 万元 4 该写字楼套间的价格 例3 某房地产公司于1997年3月以有偿出让方式取得一块土地50年的使用权 并于 1999年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼 当时造价为每平方米 2000元 经济耐用年限为55年 残值率为2 目前 该类建筑重置价格为 每平方米2500元 该建筑物占地面积500平方米 建筑面积为900平方米 现 用于出租 每月实收租金3万元 另据调查 当地同类写字楼出租租金一般为 每月每建筑平方米50元 空置率为10 每年需支付的管理费为年租金的3 5 维修费为重置价格的1 5 土地使用税及房产税为每平方米建筑面积20元 保险费为重置价格的0 2 土地资本化率7 建筑物资本化率8 试根据 以上资料评估该宗地2003年3月的土地使用权价格 解 1 选定评估方法 收益法 2 计算客观总收益 年客观总收益 50 900 1 10 12 486000 3 计算总费用 1 年管理费 486000 3 5 17010 元 2 年维修费 2500 900 1 5 33750元 3 年税金 20 900 18000元 4 年保险费 2500 900 0 2 4500元 年总费用 17010 33750 18000 4500 73260元 4 计算房地产纯收益 年房地产纯收益 年总收益 年总费用 486000 73260 412740元 5 计算房屋纯收益 1 计算房屋年折旧费 本例土地使用年限小于房屋耐用年限 房地产可使用年期为50 2 48年 年折旧费 建筑物重置价 残值 耐用年限 2500 900 1 2 48 45937 5 元 2 计算房屋现值 房屋现值 房屋重置成本 年折旧费 已使用年数 2500 900 45937 5 4 2066250元 3 计算房屋纯收益 房屋纯收益 房屋现值 房屋资本化率 2066250 8 165300元 如果考虑使用年限的影响 则 房屋纯收益 房屋现值 房屋资本化率 1 1 1 r n 2066250 8 1 1 1 8 48 165300 0 975130919 165300 1 0255 169515 与不考虑年限的影响的差距 4215元 幅度2 55 6 计算土地纯收益 土地年纯收益 年房地产纯收益 房屋年纯收益 412740 169515 243225元 7 计算土地使用权价格 剩余使用年限 50 6 44年 V 243225 7 1 1 1 7 44 243225 13 5579 3297620元 单价 3297620 500 6595 24元 平方米 8 评估结果 该宗地2003年3月土地总价3297620元 单价6595 24元 平方米 例4 有一平房 砖混结构 占地面积150m2 建筑面积80 现将此房出租 每月 可得租金1600元 其基本情况如下 房地产税等税费为每年570元 建筑物 重置成本为每平方米800元 建筑物耐用年限为40年 已使用年限10年 设 其收益年限为30年 残值率为0 管理费为房租的5 修缮费为建筑物现值 的2 保险费为建筑物现值的5 空房损失费以两个月房租计 建筑物资本 化率为9 土地资本化率为7 试估算该建筑物土地的价格 分析 由题可求得 建筑物的重置成本 房地产的收益 已知 建筑物资本化率 土地资本化率 如何求解土地价格 解 1 建筑物现值VB 重置成本C 800 80 64000元 耐用年限N 40年 已使用年限n 10年 残值 0 VB C 1 1 R n N 64000 1 10 40 48000元 2 房地产客观总收益 有效毛收入 潜在毛收入 1600 12 19200元 年 空房损失费 1600 2 3200元 年 房地产总收益 19200 3200 16000元 年 3 房地产总费用 经营费用 税费 570元 年 管理费 16000 5 800元 年 修缮费 48000 2 960元 年 保险费 48000 5 240元 年 总费用 570 800 960 240 2570元 年 4 房地产纯收益 房地产纯收益 总收益 总费用 16000 2570 13430元 年 5 建筑物纯收益 建筑物纯收益 房屋现值 房屋资本化率 1 1 1 r n 48000 9 1 1 1 9 30 4670 4元 年 6 土地纯收益 土地纯收益 房地产纯收益 建筑物纯收益 13430 4670 4 8759 6元 年 7 土地价格 土地价格 土地纯收益 1 1 1 r n r 8759 6 7 1 1 1 7 30 8759 6 8 06 108679 9元 土地单价 108679 9 150 724 53元 例 企业转让彩电显像管新技术 购买方用于改造年产10万只彩电显像管生产线 经 对无形资产边际贡献因素的分析 测算寿命期间各年度分别可带来追加利润 100万 120万 90万 70万 分别占当年利润总额的 40 30 20 15 试评估无形资产利润分成率 解 各年利润总额的现值 234 10040 12030 9020 7015 1 10 1 10 1 10 1 10 1214 881 万 234 1001209070 1 10 1 10 1 10 1 10 305 505 305 505 1214 881 25 万 利润分成率 例 甲企业以制造四轮驱动汽车的技术向乙企业投资 该技术的重置成本为100万 乙企业拟投入合营的资产重置成本8000万 甲企业无形资产成本利润率为 500 乙企业拟合作的资产原利润率为12 5 试评估无形资产投资的利润 分成率 解 无形资产约当投资量 100 1 500 600 企业约当投资量 8000 1 12 5 9000万 甲企业投资无形资产的利润分成率 600 9000 600 6 25 某企业拟转让甲产品生产的全套技术 该技术账面原始成本为4000万 已使用2年 预计还可使用10年 近2年 物价涨幅20 由于该技术转让 本企业产品的 市场占有率有所下降 在以后的10年 减少销售收入按折现值计算为1300万 增加开发费用以提高质量 保住市场的追加成本按折现值计算为1200万 该 企业与购买方共同享用这项生产技术所形成的生产能力为6500万件和3500万 件 试评估该项无形资产转让的最低收费额 解 无形资产重置成本净价 4000 1 20 10 10 2 4800 10 12 4000万 分摊率 3500 3500 6500 35 机会成本 1300 1200 2500 最低收费额 4000 35 2500 3900万 例 甲企业被乙企业兼并 需要对甲企业自创的一套流程方法专利权进行评估 该工 艺方法研制时发生原材料费40000元 辅助材料费10000元 燃料动力费 8000元 有关人员工资和津贴14000元 专用设备费9000元 差旅费1000 元 管理费2000元 占用固定资产的折旧费30000元 人员培训费和资料费 等5000元 专利申请费2000元 求该工艺流程方法的专利的重置价值 假定 该专利创造性劳动倍加系数为3 科研平均风险率9 无形损耗率12 专利 剩余有效期为5年 无形资产分成率为21 贴现率为10 该专利可使企业 每年新增利润40万 解 专利自创总成本 1 1 9 40000 10000 8000 9000 1000 2000 30000 5000 2000 3 14000 1 12 144088元 专利评估价值 重置成本净值 相当于最低额 超额收益贴现额 144088 21 400000 A P 10 5 144088 21 400000 3 7908 462515元 例1 某工业企业因转让资产需要转让其一项自创生产工艺流程 据企业资料查实 该 工艺方法研制时发生原材料费3万元 燃料动力费0 3 辅助材料0 5万 专用 设备费0 4万 管理费0 2万 固定资产折旧费3万 咨询费0 2万 差旅费0 1 万 科研和 辅助人员工资 津贴等1 2万 其他开支0 3万 该工艺流程预计 尚有有效期4年 工艺方法使用后 按目前的情况每年可新增利润40万 求该 项专有技术的评估价值 该专有技术的有效使用年限为4年 使用专由技术每 年新增利润40万 专有技术提成率18 贴现率为12 评估专有技术价值 倍加系数为4 科研平均风险率为8 无形损耗12 解 成本 收益法 专有技术自创总成本 1 1 8 3 0 3 0 5 0 4 0 2 3 0 2 0 1 0 3 4 1 2 1 12 122400元 专有技术评估价值 重置成本净值 相当于最低额 超额收益贴现额 122400 18 40 A P 12 4 144088 18 40 3 038 34 1136元 甲电风扇转让电风扇的商标使用权给乙厂 合同约定 使用期限为5年 由乙厂每年按 使用该商标后新增利润25 作为使用费支付给甲厂 预测乙厂使用商标权后 1 5年生产电扇20万台 25万台 30万台 35万台 40万台 每台新增利润 10元 折现率为14 解 新增利润 10 20 200 10 25 250 10 30 300 10 35 350 10 40 4 00 乙厂新增利润折现值 200 P F 14 1 250 P F 14 2 300 P F 14 3 350 P F 14 4 400 P F 14 5 985 3万 商标权使用权评估值 985 3 25 246 325万 1 宗地A已得到规划许可 可建一幢5层办公楼 总建筑面积为8000平方米 现正招 标出让 某开发公司已进行了市场调查和可行性分析 预计开发周期为2年 估计建成后即可对外出租 出租率估计为90 年租金为300元 平方米 建 筑费和专业费预计为1000元 平方米 第一年投入40 第二年投入60 贷款年利率为12 年出租费用为年租金的25 当地房地产综合还原率为 8 开发商要求总利润不低于开发完成后不动产总价值的15 取得土地使 用权的法律 估价等专业费用为地价的3 试估算开发商所能支付的投标地 价款 1 1 预期开发楼价 1 年租金收入 8000 300 90 216万 2 年出租费用 216 25 54万 3 房屋开发完成后总值 216 54 8 2025万 2 预期投入成本 1 建筑费和专业费 8000 1000 800万 2 利息 地价 1 12 2 1 800 40 1 12 2 1 800 60 1