长兴项目招行授信报告

0 长兴南太湖高新科技产业园长兴南太湖高新科技产业园 BT 开发开发 项项目目 评评 估估 报报 告告 招商银行宁波明州支行 2009 年 5 月 26 日 扉扉页页格式 格式 评估审核人 人名 单位 职务 职称 评估小组组长 组长 仇卫军 单位 明州支行 职务 行长 职称 评估小组成员 成员 1 楼巧云 单位 明州支行 职务 公司部经理 职称 成员 2 李争雷 单位 明州支行 职务 行长助理 职称 成员 3 单位 职务 职称 1 目目 录录 一 承贷主体评估 二 项目背景及建设的必要性 三 项目概况 四 项目建设环境与条件评估 五 项目总投资及资金来源评估 六 项目经济效益评价 七 项目风险分析 八 项目偿还能力及风险防范评估 九 项目综合评估 2 关于浙江远东市政工程有限公司关于浙江远东市政工程有限公司 2 22 2 亿元项目贷款的调查评估报告亿元项目贷款的调查评估报告 长兴县人民政府为加快长兴南太湖高新科技产业园建设步伐 启动长兴县南太湖高新科技产业园 BT 开发项目 该项目是长兴县政府性投资项目 长兴经纬建设有限公司作为政府平台以 BT 方式开发南太 湖高新科技产业园 BT 项目的承建方为浙江远东市政工程有限公司 我行评估的项目为高新技术产业园 区规划范围内拆迁 道路 桥梁 给排水及污水管道铺设 九通一平 面积为 1 45 平方公里左右 不 包括以后阶段的开发建设费用 本次评估总投资为 3 5 亿元 不包括建设期利息 其中自有资金 1 3 亿元 向我行申请项目贷款 2 2 亿元 经我行调查评估 具体情况汇报如下 一 承贷主体评估 1 企业概况 浙江远东市政工程有限公司于 2008 年 6 月成立 是一家外商独资企业 其股东为远东 新加坡 股份有限公司 YUANDONG SINGAPIRE PTE LTD 远东市政公司法人代表张云孝 注册资金人民币 2000 万 元 公司住所 浙江长兴经济开发区雉城新都汇小区 8 幢 301 室 该公司是因承建长兴县南太湖高新科 技产业园 BT 开发项目而新成立 企业经营范围 南太湖高新科技产业园内基础设施建设和开发 远东 新加坡 股份有限公司实际为公司法人张云孝所控制 目前公司内部部门设置情况 公司法人代表张云孝 男 大专学历 1969 年出生 浙江慈溪人 其主要创业史 1985 年 1989 年 宁波长城控制电器有限公司销售部经理 1989 年 2000 年创建深圳市万利达电子有限公司 任董 事长兼总经理 主要经营电子元器件 2000 年 2008 年创建慈溪市深泽文化用品有限公司 任董事长 兼总经理 主要生产经营文具用品耗材 另 2004 年投资慈溪杭州湾开发区的航丰自来水有限公司 总 投资 1 1 亿 占股份 50 2000 年 2008 年间在香港 深圳 北京投资电子元器件公司 2008 年 6 月创 建浙江远东市政工程有限公司 张云孝 2003 年曾负责在慈溪杭州湾新区 1000 亩高新企业园区进行过招 商引资 有着丰富的招商引资的经验 由此也是建立远东市政工程有限公司与能与长兴县政府合作以 BT 方式开发南太湖高新科技产业园的主要原因 其作为本项目承建方需实施的内容为三块 1 筹集征地拆 执行董事 开发部工程部 总经理 财务部行政部质监部安监部 3 迁资金 并按实际进展支付征地拆迁所需款项 2 规划范围内道路 桥梁 给排水及污水管理铺设 3 招商引资 公司财务主管叶婵娟 女 1957 年出生 浙江慈溪人 1974 年参加工作以来 曾在慈溪市庵东农 场 慈溪市航运公司 慈溪市东方娱乐发展有限公司 慈溪市新城房地产发展有限公司 慈溪市天润建 筑工程有限公司任主办会计 财务主管 有丰富的财务管理经验 2 财务情况 项 目 2008 年 末 余额 2009 年 4 月 余额 资产总额 4123 4150 流动资金 40994100 货币资金 4 475 1 其他应收款 100100 预付帐款 39953995 长期待摊费用 2450 负债总额 2855 流动负债 2855 其他应付款 2855 所有者权益 40954095 实收资本 40954095 2008 年 4 月份企业财务报表反映科目明细为 1 预付帐款 3995 万元 长兴经纬建设有限公司 3995 万元 2 其他应收款 100 万元 长兴县财政局预算外资金专户 3 万 慈溪市深泽文化用品有限公司 97 万 3 实收资本 4095 万元 系股东远东 新加坡 有限公司出资 15 美元 整体财务评价 该公司尚处于筹建期 未进入正式开发经营阶段 无利润表 故也不进行财务评价 二 项目背景 建设的必要性及高新科技产业园相关情况 1 项目背景 长兴县人民政府为加快长兴南太湖高新科技产业园建设步伐 根据长兴县总体规划及开发区建设布 局 依据有关法律 法规 长兴县人民政府 长兴经济开发区管委会委托长兴经纬建设有限公司建设 长兴县发展改革局和经济委员会以长发改经发 2008 365 号 长兴县发展改革局和经济委员会关于长兴 4 经济开发区高新技术产业园立项的批复 并在 长兴南太湖高新科技产业园 BT 开发项目框架协议 的基础上 长兴经纬建设有限公司以 BT 方式开发南太湖高新科技产业园并以公司名义直接与本公司签 订合同 长兴县人民政府以长 政函 2008 12 号 长政发 2008 81 号 文件和长兴县财政局以 长财 预 2008 202 号文件 对该 BT 项目回购资金由长兴县财政资金安排 并经长兴县人民代表大会常委会以 长人发 2008 33 号文件批准 该项目是长兴县政府性投资项目 浙江远东市政工程公司作为 BT 项目的承建方 按 BT 方式运作 在建设期间负责筹集全额建设资金 2 项目建设的必要性 1 宏观区域经济发展态势提出的迫切要求 随着经济全球化与中国加入世贸组织 中国作为 世界工厂 的前景极为看好 而其中长三角又是 中国经济最发达的区域之一 已日益成为中国经济版图上最大的亮点 同时 随着交通条件的不断改善 与城市扩展 以上海为中心的长三角城镇群正在不断的产业与时空一体化 世界第六大城市连绵区正在 形成之中 这将极大地改变城市的发展格局 使浙江省各地市都既有机遇又有挑战 处于浙江北部的长 兴县也不例外 宏观发展背景使长兴县加速发展的要求更加迫切 而加速自身发展必须要有新的增长点 根据长兴县城镇区域的各项优势条件 规划建设高新技术产业园 主动承接上海乃至国际产业转移 优 先发展工业 尤其是高新技术产业 加快发展步伐 成为未来长兴县培育新增长点 带动全县经济实现 跨越式发展的必然选择 2 浙江省经济发展对长兴县提出新的要求 浙江省全省生产总值年均增长 9 左右 到 2010 年达到 20000 亿左右 人均生产总值达到 4 万元左 右 积极参与长三角区域经济一体化 主动接轨上海 以上海世博会为契机 充分发挥湖州近沪经济走 廓 加快杭湖宁发展带的形成 进一步融入以上海为龙头的长三角世界级城市群 加快发展高效生态农 业 先进制造业和现代服务业 服务业在三次产业中的比重达到 45 左右 以科技创业园为载体 通过 政府引导 社会参与 市场运作的形式 加强科技孵化体系建设 建成区域科技创新体系 鼓励和扶持 发展高新技术企业 培育科技型中小企业 充分发挥科技创新对产业内涵式发展的带动作用 改造传统 产业 加速高新技术产业化 在这一进程中 高新技术产业园成为高科技企业发展的重要载体 为其发 展提供了必要的支撑平台 3 进一步提升经济开发区带动县域经济发展的引擎作用 浙江长兴经济开发区 1994 年经浙江省人民政府批准为省级开发区 总规划面积 19km 2001 年 正式开始规模性开发建设 目前建成区面积 16 km 经多年建设 开发区现已成为长兴县新的重要经济 增长点 外商投资的密集区和体制创新的先行区 目前开发区内共有来自美 法 德 日 土耳其等 30 多个国家和台湾 香港等地区的入园企业 299 家 其中外资企业 136 家 初步形成了电子电源 新型材 5 料 家居服饰 机械制造 食品医药 特色化工等产业聚集 并设有海信工业园 韩资工业园 日资工 业园和汽车配件工业园 近几年 长兴经济开发区连续名列浙江省省级开发区前十名 跻身全省 十强开发区 2006 年 又被评为 长三角最具投资价值开发区 并获 长三角最具投资价值开发区 综合实力奖 以高新技 术产业园作为县域经济进一步发展的重要平台 充分利用开发区工业基础良好的优势 加快高新技术产 业园开发建设 是提升开发区综合竞争力 促进县域经济更好发展的根本性举措 3 发展长兴高新技术产业园的优势 1 地缘区位优势 长兴位于以上海为核心的长三角地区内部 基本上处于长三角三大中心城市 上海 南京 杭州的地理中心 这一位置目前呈现出三大中心城市幅射边缘的经济弱势 但杭宁及湖州 至上海 南京的交通条件的改变与中心城市幅射功能的增强 长三角内部出现都市连绵区趋势的加快 网络型城市群 如与宁波 绍兴跨海大桥的兴建促使城市群网络化组织 尤其是杭宁之间的城市发展带 的形成 必将逐渐改变长兴相对的经济区位 另长兴县位于浙江省北端 东临太湖 西南与东南与浙江 省安吉县 湖州市区相接 西临安徽省广德县 北接江苏省宜兴市 因此 长兴是浙江省的西北门户 由于经济总量与水平总体上要好于周边县市 因此对省域边界地区具有一定的幅射作用 尤其对于安徽 由于经济落差及传统如采矿业的关联 幅射作用更强 2 综合交通优势 长兴境内有两条国道 104 国道和 318 国道 两条高速公路 杭州 南京 杭宁高速和上海 合肥申苏浙皖高速 三条铁路 江苏新沂 浙江长兴沂长铁路 宣州 杭州宣杭铁 路 杭州 牛头山杭牛铁路 一条水道 长兴 湖州 上海长湖申河道 并且就在开发区交汇 长 兴距离四个国际机场 杭州萧山 南京禄口 上海虹桥 上海浦东 均在 2 小时车程以内 长兴经济开 发区西面与长兴城区相连 东面临太湖 高新园区位于宁杭高速公路以东 3 资源要素优势 长兴是杭嘉湖平原一部分 其矿产和建材资源丰富 有浙江建材基地之称 各项丰富的资湖为发展工业生产提供了较为充足的原料来源 4 运输成本优势 高新产业园距上海 杭州 南京均 150KM 左右 南有长兴港 公路与水路运 输快捷 可显著地降低运输成本 5 工业基础优势 长兴历史上形成纺织 建材 特色轻工业三大优势产业 这些传统产业得到 改造 发展医药 化工 机电三大新兴行业 同时有选择发展高新技术产业 力争在电子信息产业有突 破 6 政策机遇优势 长兴县提出 工业立县 战略 全力打造长三角先进制造业重要集聚区 4 高新技术产业园的功能定位 产业选择和产业布局 6 长兴县高新技术产业园位于太湖和城区之间 周边既有城市公共设施 也有生态敏感地带 其功 能定位 1 长兴县经济发展 产业升级 结构优化的推动器 实现跨越式发展发展的发动机 2 以科技研发 中式和高科技加工业为主的先进制造业和现代服务业基地 3 集研发 生产 居住于 一体的创新型生态化的高新技术园区 产业导向以科技研发 中试和高科技加工业三大类为主 优先发展科技研发型单位 积极发展无污 染 轻污染符合楼宇工业需求的 科技含量高 附加值高 经济效益好的工业企业 主要为 软件产业 精密制造和加工业 新材料产业 电子电元电器 电气 产业 创意产业 产业布局 高新技术产业园 主要由东 中 西三部分组成 东部为办公科研用地 主要包括为园区综合管理服务 金融 咨询 法 律等生产服务业 科研 办公等功能 中部为高新产业用地 主要包括高科技产业 中试基地等产业发 展功能 西疗依托生态公园优越的自然环境 规划为居住用地 包括安置公寓与商品房开发小区 为便 于管理 两类居住用地尽量混合布置 三 项目概况 1 项目名称 长兴县南太湖高新科技产业园 BT 开发项目 2 工程内容 规划范围内拆迁 道路 桥梁 给排水及污水管道铺设 九通一平 3 预计投资总额 叁亿伍仟万元 对投资额度的说明 1 根据长兴经济开发区高新技术产业园可行性报告开发总投资为 90847 万元 后经过长兴县人民政府和长兴经济开发区管委会对长兴县南太湖高新科技产业园开发投资过程中 拆迁安置小区建设费用 34200 万元 另行建设 不列入 BT 项目的开发总投资 因此 长兴县发展改 革和经济委员会长发改经发 2008 365 号 关于长兴经济开发区高新技术产业园立项的批复 项目计划 总投资为 56646 5 万元 2 项目采用 BT 形式 计划分二期进行 一期根据长兴县人民政府长政发 2008 81 号 文件批 复 本次开发成本共计约 35000 万元 项目回购资金列入长兴县人民政府财政预算计划 因此 本期 项目总投资及所签协议均为 35000 万元 其余开发为二期 预计开发面积 1000 亩左右 工程进度 根据项目可研报告及工程设计批复 本工程建设期 2 年 工程于 2009 年 6 月开始 于 2011 年 6 月结束 四 项目建设环境与条件评估 1 政策环境 项目经长兴县发展改革和经济委员会长发改经发 2008 365 号 关于长兴经济开发区 高新技术产业园立项批复 2 项目选址 金陵高级中学以东 太湖大道以北 约 2200 亩 1 45 平方公里 3 环保 产业园的规划建设倡导规划优先的建设模式 保障太湖沿线的生态湿地不受影响 加强 环保节能建设 减少污染物排放量 开发区现有一座日处理 6 万吨的污水处理厂 设计日处理 6 万吨的 7 第二污水厂也在筹建中 能充分解决高新技术产业园的污水排放问题 其废气 废水 固体废弃物 生 活垃圾处理 噪声 环境绿化的治理规划符合环保的要求 4 建设条件 1 水资源 长兴县经济技术开发区目前拥有一座日产量为 6 万吨的自来水厂 完 全能满足高新技术园区发展的需要 2 场地条件 园区所在区域以农田 渔业养殖为主 村庄建设用地呈散点状分布 3 交通运输条件 水路 合溪新港与长兴港均为六级航道 水运可到嘉兴 杭州 上海 江苏 等地 铁路 规划宁杭轨道交通经过 并有站点 公路 太湖大道 104 国道新线 杭宁高速公路位于 基地西侧 4 能源条件 已建电站 110KV 变电站 3 座 主要燃料为天然气 5 开发投资体制 高新技术产业园以 BT 建设 移交 模式进行基础设施开发建设 业主 长兴 经纬建设有限公司 编制招标文件 设置前置条件 进行招投标 依法确定中标人 浙江远东市政工程 有限公司 长兴经纬建设有限公司负责项目的可行性招告编制 规划设计 工程监理等 浙江远东市 政工程有限公司按协议约定负责项目融资 建设并将完成的工程移交给企业 长兴经纬建设有限公司按 协议约定负责工程款的支付前置条件确定为 投标者为外资公司 同时承担高新产业园范围内征地拆迁 费用 工程竣工后 浙江远东市政工程有限公司根据规定编制工程决算书 由长兴县审计部门进行审计 工程款以审计为准 其中 定额依据是 浙江省建筑工程预算定额 2003 版 浙江省安装工程预 算定额 2003 版 浙江省市政工程预算定额 2003 版 浙江省园林绿化工程预算定额 2003 版 建设工程的施工取费标准按 浙江省工程施工取费定额 2003 版 中间值计取 税金 规费按 浙江省建设工程施工取费定额 2003 版 规定的标准和方法计取 主要材料价格参照工程开 工当月的 湖州市建设工程造价价信息 长兴价 浙江造价信息 的信息价及同期市场价 长兴经纬建设有限公司自高新技术产业园以 BT 项目竣工验收通过后分五年支付 每年支付 20 工 程款 同时 支付工程款利息 自项目竣工验收通过之日开始计同期利息 利率按人行公布的同期贷款 基准利率确定 高新技术产业园征地拆迁工作由长兴经纬建设有限公司负责 征地拆迁资金由浙江远东市政工程有 限公司负责 浙江远东市政工程有限公司全部支付征地拆迁款后 长兴经纬建设有限公司开始归还 五 项目总投资及资金来源评估 1 项目总投资评估 本项目总投资 35000 万元 其中征地拆迁费 1 9 亿元 建设工程费 1 6 亿元 还款计划 贷款期限预计 5 年 第三年开始分年归还 资金使用安排如下表 高新园高新园 BTBT 项目建设资金使用表项目建设资金使用表 金额 万元 项目 日期 征地拆迁费建设工程费说明 8 2009 年 5 月 5000 2009 年 6 月 5000 2009 年 7 月 5000 2009 年 9 月 4000 征地拆迁费用按 BT 开发项 目征地拆迁资金支付协议规 定支付 预计五个月完成全 部征地拆迁支付 2009 年 6 月 3200 2009 年 9 月 1600 2009 年 12 月 1600 2010 年 3 月 1600 2010 年 6 月 1600 2010 年 9 月 1600 2010 年 12 月 1600 2011 年 3 月 1600 2011 年 6 月 1600 合 计 1900016000 按工程建设资金使用情况预 计 第一次工程进场资金暂 安排为 3200 万元 以后每 季度计划平均使用资金按排 二年内全部建设完成 2 资金筹措评估 项目总投资额为 3 5 亿元 其资金来源包括 1 自有资金 1 3 亿元 公司资本金 2 我行项目贷 款 2 2 亿元 投入自有资金为 1 3 万元 占其总投资额的 37 至 2009 年 5 月止已投入 4000 万元 六 项目经济效益评价 一 固定资产投资 表 11 1 固定资产投资 单位 亿元 年 序 200920102011 合计 固定资产投资 2 54 0 640 323 5 二 流动资金 本项目为 BT 项目 一期的工资和管理费非远东市政公司承担 故不考虑流动资金 建设期 2 年 财务费用 1600 万元 由远东市政公司承担 由法人张云孝经营其他公司产生的利润支付 后三年的 财务费用由财政通过长兴经纬建设有限公司每年返还 三 效益计算 该 BT 项目对本公司产生的经济效益来自二个方面 一是工程施工中产生经济效益 二是房地产开 发中产生经济效益 分析如下 9 1 工程施工中产生经济效益 对经济效益分析从全部工程建设由本公司自行施工 50 部分建 设由本公司施工 以及全部工程外包进行分析列表如下表 BTBT 项目工程建设效益分析表项目工程建设效益分析表 单位 万元 项目全部自行施工50 自行施工全部出包施工 1 工程量 16000800016000 2 建安工程成本 11839593616000 3 待摊投资 17618640 其中 管理费用 161640 4 工程利润 240012000 5 收回利息 472047204720 6 融资利息 5524 205524 205524 20 税前净收益 1595 80395 80 804 20 2 房地产开发产生经济效益 根据长兴南太湖高新科技产业园 BT 开发项目框架协议之阶段协议三的综合配套用地协议之规定作为 BT 项目对本公司收益的补充 长兴经纬建设开发有限公司提供给浙江远东公司的高新园区规划内以居住 为主的住宅和商业混合综合配套用地 300 亩 争取 350 亩 地块价格 27 5 万元 亩 其中 300 亩在 2009 年 12 月底前注册资本全部到位 BT 项目工程完成总工程量 20 以上时 在一年内分批交齐 300 亩 土地使用权证 从而对浙江远东公司而言房地产开发是 BT 项目产生经济效益来源 现按 300 亩土地的 房地产开发测算如下表 房地产开发经济效益测算表房地产开发经济效益测算表 金额 万元 项目面积 金额测算依据 一 销售收入容积率按 1 6 计算 售价 4200 元 二 开发成本 1 地价 8250 300 亩 每亩 27 5 万元 2 建造成本 38420 房屋造价 1200 元 其中 160 为物业管 理用房 3 土地增值税 10000 按增值额测算 4 税金及附加 13440 营业税 城建税等按销售额 10 5 销售费用 10752 按销售额 8 计算 6 管理费用 16128 10 7 财务费用 14000 借款利息预计 三 利润 23410 四 所得税 5853 五 净利润 17557 从上述经济效益测算分析全部工程由浙江远东公司自行施工 按工程预计总投资 16000 万元的利润 率 15 计算可获得利润 1595 80 万元 如果浙江远东公司未能按预期完成建设任务 部分实行外包 自 行施工量为总工程量的 50 税利润为 395 80 万元 可保持盈亏平衡 假定工程建设全部实行外包亏损 804 20 万元 可从房地产开发收益中得到补偿 同时 通过 BT 项目的承建 可给浙江远东公司带来房 地产项目开发税前利润预计为 23410 万元 净利润为 17557 万元 通过上述经济效益分析 浙江远东公司可从该 BT 项目中可收益至少为 16752 80 万元 项目开发至 全部完成的周期为六年 七 项目风险分析七 项目风险分析 一 BT 项目资金回收分析 在不考虑国家经济发展的现行政策变动的情况下 该开发项目资金已 列入长兴县人民政府财政预算安排 可及时回收 如考虑国家经济发展政策变动的情况下 由于项目属 于政府性项目 政府因素造成的损失也应由政府承担 故该 BT 项目存在的风险较小 主要为当地政府 的诚信风险 二 房地产开发项目的风险分析 1 由于长兴县人民政府和政策原因 未能履行协议 按规定每亩补偿 10 万元 如未能开发共计可 得到补偿 3000 万元 2 房地产开发风险 目前虽然房地产开发处于低谷阶段 在由于该项房地产开发地价成本较低 为房地产开发项目带来了抗风险能力 房地产开发的盈亏平衡分析如下表 房地产开发利润分析表 金额 万元 项目计划 测算 单价下降 20 建造成本上升 60 单价下降 10 建造 成本上升 30 销售面积 单价 元 4200336042003780 一 销售收入 二 开发成本 1 地价 8250825082508250 2 建造成本 38420384206147249946 3 土地增值税 10000300028002500 11 4 税金及附加 13440107501344013440 5 销售费用 10752107521075210752 6 管理费用 16128161281612816128 7 财务费用 14000140001400014000 三 利润 23410622265585944 利润率 17 42 5 79 4 88 4 91 从上述分析如果由于市场因素 一 单位售价下降 20 仍可实现利润 6222 万元 二 建造成本上升 60 仍可实现利润 6558 万元 三 单位售价下降 10 同时成本上升 30 仍可实现利润 5944 万元 上述任何一项因素变动范围内可实现销售利润率保持 5 因此 该房地开发具有较强的抗风险能力 从而对整个 BT 开发项目既带来较好经济利益 因本次我行进行的 BT 项目评估只涉及远东市政公司对高新科技园区的九通一平基础建设 后续的房 地产开发投资并不在评估项目之内 故该房地产开发风险只是一个辅助说明 八 项目偿还能力及风险防范评估 一 项目效益 本项目的实施能使农村富余劳动力得到有效转移 缓解就业压力 能拉动运输 建筑等行业及饮食 服务等第三产业的发展 能加速当地经济发展 促进产业结构调整 能加快城镇化 进程 因此具有较好的社会效益 同时该项目的实施 与当地政府建立良好的关系 可大大扩大我行在 当地的影响力 同时有利于营销高新技术园区招商进来的优质企业 具有较好的综合效益 二 贷款偿还期及还款计划 项目贷款的还款来源为长兴县财政资金 根据 BT 开发项目协议 我 行项目贷款偿还期确定为 5 年 包括建设期 2 年 具体还款计划为 2011 年 5000 万元 拆迁款返还 2012 年 7000 万元 拆迁款返还 2013 年 10000