徐州商业地产市场调研_56PPT_____年.ppt

徐州商业地产市场调研 目录 徐州市城市发展 1 徐州交通发达 素称 五省通衢 而今铁路 公路 水运 航空 地下管道 五通汇流 形成庞大的综合性立体交通运输网络 铁路 陇海 津浦两大铁路干线在此交汇 京沪高铁即将通车公路 境内有国道5条 省道20条 通车公路总里程1 2万公里水运 京航大运河傍城而过 沿线有邳州 万寨等4个内河大港航空 有国内一级航空干线大型民航空港 徐州观音机场 大郭庄联航机场也可起降大中型客机全国光缆通讯枢纽和二级邮政中心城市 全市局程控交换机总容量为46 2万门 徐州城市发展 区位概况 徐州市城市发展 第1部分 徐州城市发展 历史篇 徐州古称彭城 有着4000多年的悠久历史 中华意经和养生学的鼻祖彭祖 汉代开国皇帝刘邦 人杰鬼雄项羽都在徐州留下了他们的痕迹 彭城大地上留下的文化遗产和名胜古迹不胜枚举 其中尤以 汉代三绝 汉兵马俑 汉墓 汉画像石为代表的两汉文化最为夺目 极具艺术欣赏和考古价值 每年10月初 徐州还举办汉文化国际旅游节 而以云龙山水 泉山森林公园为中心的风景区兼有北雄南秀之美 美若西子 秀比江南 是苏北著名的风景胜地 历史上 徐州籍人士就出了11位开国皇帝 故徐州又有 千年龙飞地 一代帝王乡 之誉 大风起兮云飞扬 威加海内兮归故乡 安得猛士兮守四方 汉高祖刘邦从彭城大地走出 成为中国历史上第一个布衣皇帝 自汉至今 彭城历经沧海桑田之变 历史文化遗存丰厚 徐州市城市发展 第1部分 徐州城市发展 优势之对周边辐射区域所起的作用 徐州是交通区位优势非常明显的一个城市 除交通区位外 它的地域优势也比较明显 它是淮海经济区的中心城市 徐州地处苏鲁豫皖四省之交 东濒黄海 西接中原 北负齐鲁 南临江淮 古时汴泗二水交汇于此 京杭运河和黄河傍城而过 以彭城驿为中心的水陆驿道四通八达 是我国历史上重要的交通枢纽 素有 五省通衢 之称 如今的徐州已成 五通汇流 之地 初步形成了现代铁路 公路 水路 航空和地下管道有机结合的综合运输体系 成为联系华东与 三北 沿海与内地的全国重要的立体型交通运输枢纽 徐州是全国重要的煤炭产地 华东地区的电力基地 拥有煤炭 井盐 铁 钛 大理石 石灰石等30多种矿产 储量大 品位高 煤炭已探明储量达39亿吨以上 预测储量69亿吨 年产量2500多万吨 井盐储量为220亿吨 且品位很高 发展煤化工 盐化工的资源条件十分优越 石膏年开采能力500万吨 为华东地区之首 徐州还是国家粮棉生产基地 优质农副产品生产加工出口基地 秸秆养畜示范区 林业科技开发试验示范区和五大蔬菜产区之一 是中国银杏之乡 苹果之乡 全国四大胶合板加工基地之一 农副产品资源十分丰富 徐州过去就被称之为 五省通衢 现在说她 十省通衢 都不为过 因为现如今的徐州不仅占尽铁路 公路 水路和空中等各项交通上的优势 更有日新月异的现代化通信方式为徐州插上了腾飞九州及世界的翅膀 不南不北 的徐州既是人流 物流的中心汇聚地 又是各种先进思潮和精神的荟萃交流地 徐州市城市发展 第1部分 徐州城市发展 主要宏观经济指标分析 国民经济持续健康发展 综合实力进一步增强 初步核算 全年实现生产总值2390 16亿元 比上年增长19 07 连续两年增幅超过19 是近十年来的新高 第一产业增加值250 56亿元 增长4 7 第二产业增加值1249 04亿元 增长14 7 第三产业增加值890 56亿元 增长15 6 城市化水平稳步提高 年末全市城市化率达49 1 比上年提高1 9个百分点 城乡居民生活水平进一步提高 人均可支配收入逐年递增 徐州市城市发展 第1部分 城镇居民人均可支配收入及增幅 农村居民人均纯收入及增幅 农村居民人均纯收入及增幅 徐州市主要商圈调研 2 徐州市主要商圈调研 第2部分 淮海广场商圈 人民广场商圈 古彭广场商圈 东部商圈 新城商圈 徐州中心区商圈 沃尔玛商圈 徐州区域性商圈 铜山商圈 矿大商圈 高铁商圈 徐州市主要商圈调研 第2部分 徐州商业格局发展历程 随着士彭广场中心商圈改造演变 形成徐州市核心购物中心 新城区商务中心 行政中心锥形渐显 区域性商圈应 需 而起 徐州市主要商圈调研 第2部分 中心商圈 古彭广场商圈古彭广场商圈地处徐州市中心 中山北路与淮海路交汇处 自上世纪80年代就以成为徐州市商贸中心 是徐州古老的 最繁华的市级商业中心区 商家云集 名店众多 有 十字金街 之地位 集购物 休闲 旅游 文化 交通乃至政治等多种功能于一体 是迄今为止徐州市最为繁华的钻石商圈地带 徐州市主要商圈调研 第2部分 人民广场商圈人民广场 又称段庄广场 位于淮海西路与矿山路交汇处 随着西区大盘 大企 大环境的 三大 效应 西区楼市在强势崛起 而以人民广场为中心的西区商圈 磁场效应则日渐发威 徐州市主要商圈调研 第2部分 淮海广场商圈 东站商圈 作为徐州市流动人口最密集的区域 淮海广场商圈是徐州的窗口 主要小商以小商品贸易为主要产业支撑 朝阳市场 宣武商圈便是徐州市最为知名的两座大型品集散市场 淮海广场商圈的形成与发展 宏观优势在于徐州的区位基础和交通基础 微观优势在于地处火车站和汽车站这两大 出入口 徐州市主要商圈调研 第2部分 沃尔玛商圈将商业范围不足一平方公里的沃尔玛商业带单独提出 是因为其地段的特殊性 师范大学 户部山步行街 帝都大厦 地王大厦 在建 戏马台布料市场等成熟而具有代表性的物业物业聚集于此 距云龙湖1 5公里 距古彭广场商圈1公里 距宣武市场500米的距离更使得该地段不得不受人关注 令人期待 徐州市主要商圈调研 第2部分 金鹰二期 苏宁广场 徐州市古彭广场商圈 随着中心商圈五大建设项目的建设 古彭广场商圈的徐州市商业核心地位将进一步加强 中央国际 天成国贸 彭城一号 徐州苏宁广场 位于徐州商业的核心位置 彭城广场商圈 由全国高端综合地产领袖企业苏宁置业投资开发建设 项目占地面积超过4万平方米 规划总建设面积约47万平方米 主建筑高度约266米 是徐州规划中建筑高度最高的城市项目 徐州苏宁广场由国际顶级建筑设计公司 英国凯达环球建筑设计咨询有限公司进行设计 该项目规划共62层 建筑高度266米 四座副楼 B C D栋 分别为30层 99 6米 E栋28层 99 6米 商业购物中心超五星级酒店甲级写字楼大型电器旗舰店高档SOHO办公徐州苏宁广场将打造徐州首个国际超五星级酒店 将引进全球著名的酒店管理公司 凯悦酒店集团 规模约5万平方米 此外 苏宁广场还计划引进苏宁电器旗舰店 开拓新一代未来概念店 核心商圈项目调研 第2部分 苏宁广场 A塔楼酒店 办公及公寓式酒店 C塔楼酒店式公寓 B塔楼公寓式酒店 D塔楼酒店式公寓 E塔楼酒店式公寓 核心商圈项目调研 第2部分 苏宁广场 核心商圈项目调研 第2部分 中央国际广场 徐州中央国际广场将打造成为集购物中心 五星级酒店 高档写字楼 酒店式服务公寓于一体的大型城市商业综合体 根据建设计划 未来的徐州中央国际广场将由双塔楼 裙楼和地下商城组成 位于青年路北的双塔楼高度都在200米以上 主要用于建设五星级酒店 高档写字楼和酒店式公寓 裙楼里则是购物中心及其它高档休闲场所 项目东北角还设置有地下商城 与未来经过这里的轨道交通站点对接 目前的徐州中央百大和东面小广场则变身为城市广场 设置有水系 绿化带等景观 可以举办大型活动 同时为市民提供一个新的休闲场所 核心商圈项目调研 第2部分 天成国贸 天成国际广场是一座集星级酒店 超级购物 休闲娱乐 餐饮美食 商务办公于一体的现代化高智能综合性大厦 58层中心商圈标志性建筑 五星级大酒店 13万平米超级商场 近2000余个充足车位 以及国内外品牌实力公司的入驻 积45亩 总建筑面积约23万平方米 总层数58层 其中地下三层 地下2 3层为地下停车场 地下1层至地上7层为商场 8 9层为商务公寓 10 11层为会所 空中大堂 12 32层为国际标准5A甲级写字楼 33层以上为星级酒店 并设有总统套房及观光层 全球500强企业力宝城携国际众多著名品牌强势进驻 开业在即 星级影院 空中奢华中西餐厅 世界级保龄球会馆 健身房 室内游泳池 书城 咖啡馆 等休闲娱乐设施将使天成国际广场成为徐州中心商圈核心位置的超级商业综合体 乐宾百货大型超市 国内外知名品牌入驻 还有星级影院 空中中西餐厅 风味美食城 保龄球会馆 健身房 室内游泳池 书城 咖啡馆 美容疗养馆等休闲娱乐设施 核心商圈项目调研 第2部分 天成国贸 核心商圈项目调研 第2部分 金鹰国际购物中心二期 金鹰国际购物中心位于徐州二中以西 河清路以北 彭城路以东 黉学巷以南 用地面积8 1亩 建筑面积5 6万平方米 高度为207 8米 有550个停车位 金鹰国际商城二期将融汇高级百货 五星级酒店 国际标准甲级写字楼等多重复合商业形态 核心商圈项目调研 第2部分 彭城一号 彭城壹号 坐落在徐州市彭城路一号原市级机关北大院内 是上海 徐州两地政府商贸合作交流的重点项目 彭城壹号 项目一期总建筑面积约2 85万平方米 已有58家商户进驻 项目启动以来 招租率高达75 屈臣氏个人护理商店 百特喜意式休闲餐厅 台湾圆缘园时尚茶餐厅 印象云南风尚餐厅 多拉多拉意式餐厅 费洛蒙法式时尚餐厅 英伦壹号酒吧 钻石钱柜中心店等核心商家已落户 加速度时尚美食 红跑车西饼咖啡屋 徐州银楼 佳泰和港式料理 尊尼美发 乔治美发等本地品牌也积极入驻 其它重点项目调研 第2部分 绿地城市广场平面图 绿地城市广场位处徐州新老城区 徐州经济开发区 京沪高铁站交汇的中心位置 项目占地近6公顷 总建筑面积24万平方米 包括准甲级 双塔 写字楼 四星级酒店 创意LOFT 酒店式公寓 饕界 MaxMall等现代服务业业态 由专业的商业运营管理公司进行整体运营 3大主题功能区 城市广场 商务功能区 饕界 休闲美食广场 MaxMall 商业服务功能区商业运营 沃尔玛 星美国际影院已签约 其它重点项目调研 第2部分 绿地城市广场经济指标 其它重点项目调研 第2部分 世茂东都COMSMO平面图 世茂东都项目位于徐州市云龙区 紧邻汉文化景区 与骆驼山 狮子山为邻 周边重要景观资源有汉兵马俑 楚王陵 博物馆等 风景区大规模的绿化 有山有水的地形条件 为项目提供了绝佳的景观 该地块将建设成为集文化 旅游 休闲娱乐 商业与居住等设施于一体的具备复合功能的城市综合体 商业业态四大功能板块规划 购物零售业商务服务业餐饮宾馆业休闲娱乐业商业运营 大润发 世茂百货 世茂院线已确定进入 其它重点项目调研 第2部分 世茂东都COMSMO经济指标 菁英SOHO SHOPPINGMALL 五星级酒店 商业街 世茂百货 写字楼市场调研 3 天成国贸 帝王大厦 中凯城市之光 绿地商务城 中心商务圈 宏辉大厦 新城区 吉田商务广场 写字楼市场调研 第3部分 在售写字楼市场状况 项目档案地块位置 环城路与坝子街交汇处规划用途 商住地块面积 3442方总建面积 13108平方米 产品类型 商铺 写字楼主力产品 36 75 MOHO公寓档次定位 高档 规划居住154户 项目进度 内部装修中 年底交付使用开盘价格 4300元 平米左右 目前售价5800元 平米 物业管理 未定营销情况 自2009 4 5开盘至今 实现签约53套 主力总价25万 客群以私企业主为主 年龄集中在30 40岁 投资客占约60 点评交通便捷 借鉴风靡全国的MOHO商务公寓新模式 在徐州市中心创新的将移动式商务办公 服务式生活空间 高档硬件配套有机融和 并提供体贴细微的酒店式管家服务 写字楼市场调研 第3部分 弘辉大厦 写字楼市场调研 第3部分 弘辉大厦 点评 地王大厦由中国建筑勘察设计研究院周畅大师主笔设计 在突出建筑现代风格的同时 着力打造城市中央稀缺型高尚住宅 商铺 成为徐州顶级品牌物业 项目档案地块位置 解放南路原解放路小学规划用途 商住楼地块面积 5756平方米总建面积 41713平方米 产品类型 商铺 MOHO公寓 住宅主力产品 小面积MOHO公寓档次定位 高档项目进度 主体年底左右封顶开盘价格 5500元 平米左右 目前售价9500元 平米 物业管理 物业营销情况 至本月20日 已实现签约320套 公寓式办公均价8500元 平米 住宅均价达9500元 客群以企事业人员为主 年龄集中在30 40岁 投资客占约50 写字楼市场调研 第3部分 瑞龙地王大厦 写字楼市场调研 第3部分 瑞龙地王大厦 项目档案地块位置 段庄广场对过规划用途 商住楼地块面积 3636平方米总建面积 8000平方米 产品类型 商铺 商住两用公寓主力产品 小面积商住两用公寓档次定位 高档 规划居住118户 项目进度 主体年底左右封顶开盘价格 5000元 平米左右 目前售价5600元 平米 物业管理 未定营销情况 自开盘以来至今 已实现签约86套 原保留房源现已全部推出 客群以私营业主为主 年龄集中在35 45岁 自用客占约60 点评 项目位于徐州第三中心商圈人民广场西侧黄金地段 坐拥繁华都市中央 全力打造 商居皆宜 理念 缔造徐州的HOPSCA 开启2009城市生活的新纪元 写字楼市场调研 第3部分 中凯城市之光 写字楼市场调研 第3部分 中凯城市之光 项目档案地块位置 大同街规划用途 商住楼地块面积 43726平方米总建面积 23万平方米 产品类型 商铺 商住两用公寓 酒店主力产品 目前推小面积商住两用公寓档次定位 高档 规划居住540户 不含酒店 项目进度 主体裙楼完工开盘价格 均价9000元 平米左右 目前售价9000元 平米 物业管理 未定营销情况 项目先推出负一层 夹层和7层及10层商服楼 开盘至今已实现签约277套 主力面积在60 左右 客群以35 45为主 投资约占60 点评 徐州天成国贸中心位于徐州市商业区中心 是一座集星级酒店 超级购物 休闲娱乐 餐饮美食 公寓办公为一体的综合性大厦 引入印尼力宝集团 写字楼市场调研 第3部分 天成国贸 写字楼市场调研 第3部分 天成国贸 租赁价格高档写字楼为50 80元 月 低档写字楼为20 40元 月物业管理费1 5元 6 8元 月 高档写字楼多包含在租金内出租类写字楼物业管理水平较出售类写字楼高目前平均出租率66 其中租赁型写字楼平均出租率87 6 写字楼市场调研 第3部分 写字楼租赁市场分析 写字楼市场调研 第3部分 写字楼租赁市场分析 LOFT产品调研 4 SOHO时代广场位于淮海西路与矿山东路交汇处 百米楼高 气势恢宏 裙楼1 4层为顶级商业配套 1层为徐州大型环球美食荟 时尚生活名品商业社区 2 3层引进华润苏果超市 卖场面积相当于徐州家乐福的两倍之大 4层为五星级国际豪华影城 三大龙头配套鼎定了SOHO时代广场在西区商圈的核心地位 5 19层为4 8米挑高精致小户型 为蓬勃发展的西区再添新亮点 LOFT产品调研 第4部分 SOHO时代 LOFT产品调研 第4部分 SOHO时代 西都国际中心位于人民广场北侧 项目以领袖城市的姿态俯瞰城市商业大道 淮海路上的璀璨繁华 项目规划设计为一座具有现代国际简约风格的创智型企业商务基地 总建筑面积3 5万平方米 共设13层 1 3层为商业 4 12层为282套50 100平米的空中小公馆 4 9米挑高LOFT空间 以买一层用两层的超高性价比 超高投资回报 LOFT产品调研 第4部分 西都国际 LOFT产品调研 第4部分 西都国际 贵邦财富位于市中心百货大楼斜对面 中山南路与文亭街交汇处 生活配套齐全 项目占地4 1亩 总建筑面积27000平方米 地下二层 地上共十八层 一至五层为产权式商铺 是以品牌服饰为主题的购物商城 白马国际服饰商城 整个商场由徐州白马商业管理有限公司统一招商 统一运营 统一管理 LOFT产品调研 第4部分 贵邦财富 LOFT产品调研 第4部分 贵邦财富 汇源置地广场占据徐州商业中心彭城广场商业圈东首 为一幢带有裙楼底商的20层高层 总高度在百米左右 功能为办公 居住 首创70米高摩天阳光中庭 上下贯穿 产生竖向气流带动空气流通 与室外自然空间相融 形成独特的建筑 肺 空间 10个空中花园形成了立体休闲空中花园群 顺应回归自然的潮流 满足现代商务与生活的双重需要 直接地体现生态建筑的本质 LOFT产品调研 第4部分 汇源置地 LOFT产品调研 第4部分 汇源置地 锦绣茗都位于市中心核心商圈 淮海东路与解放北路交汇处往北50米处 物业出自清华大学独具匠心的前瞻设计 建筑形式新颖 创造性地把街景概念引入高层建筑内部 并在每个标准层设计花园式休息平台 强调建筑内部人与人的交流与融合 整个建筑拥有共同的中庭采光空间 保证每户的采光通风 户型设计