远洋巴南国际高尔夫项目市场调查及初步定位.ppt

远洋巴南国际高尔夫项目市场调研及初步定位报告 2010年11月 呈 远洋地产 报告索引 第一部分 房地产市场调研宏观市场 12P低密度物业市场 29P高尔夫物业市场 80P区域市场 105P第二部分 客户调研重庆高端客户调研 119P国际高尔夫客户调研 135P顶级客户定向调研 147P中端及外地客户补充调研 160P第三部分 初步定位建议项目定位 169P物业发展建议 180P报告合计 207P 为保证项目的定位和策划能够顺利进行 基于对项目的理解和工作内容的看法 我们确定主要目标如下 项目的第一目标 打造重庆的顶级住宅 了解重庆市高端客群中不同层级客户的购房特征 购房动机 心理特征等 论证项目打造符合最高端客群需求的可行性 阶段工作重点 确立项目最终的细分客户群 挖掘出其客户特征与需求特征 结合项目特征 提出实施思路和方案 围绕着这个目标 克而瑞的工作主要分为 重庆市房地产 特别是高端物业的发展趋势 竞争态势 了解重庆市范围内顶级购房客的特征 购房特征及动机等 找出项目地理区域第一圈层的客户群 了解此类高端购房群体的自身特征 购房特征以及动机 前言 1 研究目的 2010 11 15 11 25 11 25 11 28 项目客户定位及初步物业发展建议 工作内容 项目发展背景研究 宏观背景重庆房地产市场区域房地产市场重庆低密度物业研究问卷调查客户深访 主要工作 最终成果 高端项目客户地图 地块分析区域竞争分析高端客户定向研究问卷调查 客户深访 项目客户定位初步产品定位 2 进度安排 前言 重庆高端客户调研国际高尔夫客户调研顶级客户定向调研中端及外地客户补充调研 宏观市场低密度物业高尔夫物业区域市场 项目界定 第一部分房地产市场调研 第二部分 客户调研 客户定位 物业发展建议 第三部分 高尔夫项目 包含建设用地和高尔夫球场两部分 建设用地561亩 建筑面积36万方 球场1142亩 18洞 标准72杆 注 球场南边蓝色虚线框为即将上市的459亩居住用地 容积率 0 5 0 5 1 建筑面积20万方 项目概况 地段价值 位于巴南区 是未来重庆市发展的重心 重庆二环时代使巴南区新增主城面积占总新增面积的1 4 同内环高速 轻轨三号线相邻 占据交通便利优势 到CBD约25分钟 到机场约30分钟 南山 南泉是重庆市中高端人群休闲度假的重要目的地 项目位于重庆主城南部 内环以内 十里蓝山 24万方 包含洋房 别墅 销售周期 2008 2011年 项目周边不乏品牌开发商打造的高端住宅 有助于提升区域影响力 竞争楼盘特点 保利小泉别墅 片区高档生态纯别墅华宇小泉山庄 小体量北美风情别墅东海项目 以洋房为主的品质生活社区申烨太阳城 区域内大型综合项目十里蓝山 山地别墅 洋房景观生态项目 保利小泉别墅 8 3万方 纯独栋别墅 销售周期2009 2011年 华宇小泉山庄 9万方 纯别墅 销售周期2011 2013年 东海项目 30万方 洋房 销售周期2011 2013年 本案 申烨太阳城 100万方 包含洋房 高层 销售周期 2006 2013年 地块资源 地块资源 半山 高尔夫 项目优势资源 高尔夫 半山 温泉 温泉 项目属性总结 项目自身优势 区域项目共享优势 高尔夫 近1142亩的高尔夫球场 经过改造后 将成为项目核心的竞争优势之一 配套 温泉 酒店以及配套商业 形成差异化 规模 561亩建设用地 共36万方的高端住宅 地段 位于巴南区 属主城范围交通 轻轨三号线 内环高速半山 建设用地依山就势 可挖掘景观面 第一部分房地产市场调研 重庆高端客户调研国际高尔夫客户调研顶级客户定向调研总结 宏观市场低密度物业高尔夫物业区域市场 第一部分房地产市场调研 第二部分 客户调研 项目界定 客户定位 物业发展建议 第三部分 重庆地处长江上游 是连接中国11个省市区 跨越东 中 西三大经济区 辐射近四亿人的交汇点 对长江经济带和西部经济区具有双重聚散功能 其承东启西的区位优势 是中国五大中心城市之一 重庆市幅员面积8 24万平方公里 下辖40个行政区县 自治县 有19个区 21个县 是中国目前行区面积最大 人口最多 管理行政单元最多的特大型城市 重庆 上海 广州 北京天津 北方 环渤海地区中心 珠三角地区中心 中西部地区中心 东部中心 重庆是中西部地区中部 国家五大中心城市之一 是长江中上游的经济中心 金融中心 物流中心 城市概况 2000 2009年 重庆GDP每年均保持每年11 的高速增长 2009年GDP相当于2000年的2 5倍 2009年 重庆人均GDP超过3300元 增幅超过GDP增幅 标志着重庆进入新一轮发展高峰期 重庆市GDP增长基础坚实 08年以后增长速度加快 未来五年仍然处于快速发展阶段 GDP增速 人均GDP增速 中西部主要城市GDP对比 重庆市人均GDP增长情况 09年重庆市GDP增幅14 9 预计10年增幅15 9 重庆GDP总量西部第一 增幅位居西部前列 2009年重庆人均可支配收入超过1 7万元 重庆市近年来GDP增长情况 数据来源 国家统计局及各地方统计局网站 城市概况 固定资产投资和房地产投资分析 数据来源 重庆市统计信息网 房地产开发投资高速增长 02 08年占GDP投资比重接近30 08年以后降低到25 以下 09年房地产投资增幅超过30 房地产市场发展稳定 自1997年重庆直辖以来 全市固定资产投资快速增长 为经济的快速发展打下了基础 2010年1 9月固定资产投资累计为4338亿元 预计年增幅在30 左右 其中房地产开发投资达1031亿元 已超过09年房地产开发投资总额的80 预计年增幅在20 左右 同中西部主要城市对比来看 重庆市固定投资额和增长速度均处前列 已成为西部经济发展的重要动力 数据来源 重庆市国土房管局 土地供求价 08 10年土地均供大于求 年均供应1153万 年均成交量1010万 截止2010年9月 土地市场累计存量为626万 近4年重庆土地市场供求价走势图 土地市场 2010年重庆土地供应中住宅和工业用地的供给最为集中 超过总供应土地宗数的70 各区土地供应中两江新区的渝北区土地成交量位于第一 两江新区仍然是重庆房地产发展的热点区域 2010年1 9月重庆主城八区土地供应115宗 总占地面积722万方 从用地性质来看 住宅用地43宗 占比38 商业工地11宗 占比10 从用地性质来看 住宅和商业总体占比将近50 土地市场总体供给结构比较合理 从各区域土地的供应情况看 渝北区供应量最大共计33宗 占全市土地供应量的29 这与两江新区的成立 区域快速发展紧密相关 从土地供应的用途上看 住宅和商业用地占比近半 说明全市的房地产发展快速 未来房地产市场发展机会较大 土地市场 数据来源 重庆网上房地产 价格为建面价格 区域为主城八区 商品房市场 商品房供求价 02 10年商品房年均供应1478万 年均成交量1451万 截止2010年9月 重庆市主城八区商品房市场累计存量为842万 共9 13万套 商品房价格 2009年商品房成交均价4332元 2010年1 9月商品房成交价格为5265元 2002 2010 9年重庆主城商品房价格走势 建面 重庆2010年1 10月商品房市场总供应量为1539万方 总成交量为1765万方 供求比为0 87 成交均价为5808元 较09年成交均价提高34 商品房市场 数据来源 重庆网上房地产 价格为建面价格 区域为主城八区 02 06年市场去化平稳 年均去化量在1200万方左右 07 10年 成交量大幅提升 除08年受金融危机的影响 市场成交低迷 其余三年商品房成交量均超过2200万方 说明重庆近年来房地产市场需求量大 市场机遇好 2010年1 10月 重庆商品房累计交易为191484套 2242万方 平均去化为19148套 224 2万方 月 市场存量仅需5个月左右就能完成去化 2009年商品房去化量主要是以08年的存量和09年的新增量为主 10年1 9月是以市场新增量和部分存量为主 总体来看 重庆房地产整体去化周期较短 市场去化速度较快 2011 2012年市场趋势判断 商品房市场 2010年1 9月重庆各区域供应情况图 各区供求状况 无论从各区域供应还是成交来看 2010年1 9月 三北区域是市场上最活跃的区域 其次西区的九龙坡区和沙坪坝区 再次为南岸区 2010年1 9月重庆各区域成交情况图 各区市场格局 2010年1 9月主城区各类产品供应比例 2010年1 9月主城区各类产品成交比例 各类产品供求状况 无论从各类型产品供应还是成交来看 1 3房是市场主力产品 洋房产品和别墅产品供应量相对较少 成交也占比也相对较少 但供求基本平衡 数据来源 供应数据为1 9月新增供应数据 成交数据为备案数据 住宅产品线分析 房地产施工和竣工面积分析 自1997年以来 商品房和住宅施工面积逐年上升 商品房和住宅竣工面积波动明显 10年竣工面积大幅下滑 宏观政策 2010 1 10 2010 4 17 2010 9 29 2010 11 3 印发 关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知 公积金新政强调 第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1 1倍 首付款比例不得低于50 首付款比例调整到30 及以上 各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款 对贷款购买第二套住房的家庭 贷款首付款不得低于50 贷款利率不得低于基准利率的1 1倍 对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭 贷款首付款比例不得低于30 商业银行可根据风险状况 暂停发放购买第三套及以上住房贷款 对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款 严格二套房贷款管理 首付不得低于40 加大房地产贷款窗口指导 对二套房不再区分改善型和非改善型 一概执行40 首付 2010年对房地产市场的宏观调控此起彼伏 其中4月份的 国十条 和9月的 国五条 是最为严厉的调控 市场走势在政策的调控下波动 加大了市场的观望气氛 但对于量价的影响尚不十分明显 后市或许会进一步加大调控力度 2010年国家重点政策 宏观政策 2010 1 18 2010 2 25 2010 5 2 2010 10 19 2010 11 19 2010 11 10 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 上调至16 国内存款准备金率上调至16 5 上调0 5 自5月10日起 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 17 这是央行今年第三次上调存款准备金率 上调存款类金融机构人民币存款准备金率0 5个百分点 达到18 创历史最高值 这是央行年内第五次宣布上调存款准备金率 距离上次宣布调整仅过去9天 从2010年11月16日起 上调存款类金融机构人民币人存款准备金率0 5个百分点 17 5 自20日起 金融机构一年期存款基准利率上调0 25个百分点 由现行的2 25 提高到2 50 一年期贷款基准利率上调0 25个百分点 由现行的5 31 提高到5 56 其他各档次存贷款基准利率据此相应调整 银行方面 截至目前 央行本年内已经5次上调存款准备金率 央行通过提高银行的存款准备金率继续收紧银根 严防热钱 坚决抑制通胀 存款准备金率的提高令开发商无法从银行获取足够的贷款 将面临较大的资金压力 对于目前难降的房价可能会起到一定抑制作用 10月19日 央行时隔两年来首次加息 此次警示性加息起到的预示作用远大于实际效用 并非直接针对房地产 但无疑会给房地产市场带来利空影响 加息将使楼市观望气氛更加浓重 2010年银行重点政策 重庆房产契税10月20日起施行新政 重庆市政府10月20日发布新闻稿称 重庆市一手房与二手房交易将从20日起执行契税新政 新政策建筑面积144平方米 套内面积120平方米 以上的住宅 按3 征收契税 建筑面积小于144平方米 含 的住宅 按1 5 征收契税 个人购买90平方米及以下普通住房 且属家庭首套房的 契税按1 收取 旧政策个人购买套内面积不超过144平方米的普通住房 契税按1 征收 超过144平方米的契税按1 5 征收 购买别墅的契税按3 征收 重庆重要政策点评 分析契税上调增加购房者的成本 对购房者的心理产生影响 预计短期内市场将出现观望潮 以适应新的政策 成交量预计会暂时下行 但还不足以让房价形成拐点 宏观政策 重庆重要政策点评 政策之一 拟预售房屋8层楼以下的 应完成主体建筑封顶 9层楼以上的 有两个同步限制条件 一是已建房屋外形已完成8层 二是达到规划批准面积一半以上 换言之 9层以上楼房应盖完一半后才准预售 不符合上述要求预售条件的 房管部门责令停止售房 退还预售款 并处以已收预付房款5 10 的罚款 政策之二 商品房房销售将由原来按套内面积计价改为以建筑面积计价 交易契税的征收以及拟开征的 特别房产税 计税指标等也以建筑面积为计算基准 重庆房产未来可能执行的政策 从重庆市经济发展水平等方面可以看出 重庆市房地产行业在未来5到10年仍将处于快速发展阶段 目前重庆市房地产市场整体良性发展 呈现 低端有保障 中端有市场 高端有约束 的特征 宏观市场小结 重庆高端客户调研国际高尔夫客户调研顶级客户定向调研总结 宏观市场低密度物业高尔夫物业区域市场 第一部分房地产市场调研 第二部分 客户调研 项目界定 客户定位 物业发展建议 第三部分 低密度物业的定义 通常指市场上容积率在1 5以下的房地产项目 称之为低密度物业 主要产品包括小高层 洋房 别墅产品 低密度物业界定 重庆主城别墅项目主要集中在 北部 以北部新区为主 西部 以大学城和白市驿为主 南部 南山 茶园和巴南为主 别墅市场 本项目的市场竞争范围锁定为 重庆北部 江北 渝北和北部新区 重庆西区 大学城 九龙坡和大渡口 和重庆南部 南岸和巴南 备注 别墅面积均为实际产权面积 重庆主城主要在售别墅项目分布示意图 别墅市场 独栋1 3 1 8万 叠加0 7 1 1万 主力价格0 9万 联排1 1 7万 主力价格1 3万 叠加0 8 1 5万 主力价格1万 联排1 5 2万 主力价格1 7万 独栋2 2 5万 主力价格2 2万 联排0 9 1 5万 主力价格1 2万 三北区域主力产品 独立350 450 平米 联排170 300平米项目价值 区位 品牌 品质客户来源 三北和渝中60 沙区15 代表项目 悠山郡 首金美利山 融科橡树澜湾大学城板块主力产品 联排200 250平米 叠加170 200平米项目价值 人文氛围 升值潜力 品牌价值 客户特征 三北40 沙区30 渝中20 代表项目 融城华府 金科廊桥水乡九龙坡区主力产品 联排200 350平米 叠加140 170平米项目价值 规模 性价比客户来源 以九龙坡 大渡口客户为主 少量来自沙坪坝区代表项目 常青藤缇香小镇 上邦国际社区 协信彩云湖1号巴南区主力产品 联排200 250平米 独栋300 500平米项目价值 资源 性价比客户来源 以九龙坡 大渡口客户为主 少量来自沙坪坝区代表项目 蓝光十里蓝山 保利小泉别墅南山 茶园板块主力产品 独立300 500平米 联排200 350平米项目价值 升值潜力 性价比 资源客户特征 渝中区占10 南岸 九龙坡各占30 外地客户各10 其他区域占20 代表项目 庆隆南山高尔夫 鲁能领秀城 保利小泉别墅 主要别墅板块市场特征 首金美利山 常青藤缇香小镇 融科橡树澜湾 金科廊桥水乡 上邦国际社区 融城华府 蓝光十里蓝山 保利小泉别墅 庆隆南山高尔夫 坡岭顿小镇 别墅市场 别墅市场 2007 2010 9别墅市场整体供求比为1 32 从价格来看 2007 2010 9月 别墅价格增长明显 2007年至今 别墅市场供需保持相对平稳 多以自然景观为主要卖点 景观资源优势较弱的则以人文为主要卖点 容积率在0 4以内 每套房源占地在1 2亩 主力套内面积在300平米以上 实际使用面积基本在400平米以上 别墅市场 独立别墅 类独栋 双拼 叠加别墅 叠拼 容积率在0 8 1之间 以多联体别墅为主 主力面积在150 170平米 花园面积30 50平米为主 别墅市场 联排别墅 合院 容积率在0 6 0 9之间 以4 8联排为主 主力面积在200 350平米 花园面积在50 150平米为主 别墅市场 重庆别墅项目多以自然景观为主要卖点 景观资源优势较弱的则以人文为主要卖点 目前市场上别墅项目依托的资源特征主要是以高尔夫 水景 人文 坡地 山地 为核心的单一资源 除此而外 赋予项目其他价值意义的卖点目前几乎为空白 而本项目包含温泉 高尔夫 水景 坡地的多重资源是市场众多别墅项目无法比拟的 庆隆 南山高尔夫 常青藤 棕榈泉 协信 彩云湖1号 高尔夫别墅 水景别墅 人文别墅 坡地别墅 别墅市场资源特征 别墅市场 市场供应和需求的主力为联排别墅产品 占据约70 市场份额 从产品纬度来说 叠加别墅 联排别墅供小于求 独立别墅则供求平衡 叠加别墅供求比0 96 独栋别墅供求比1 联排别墅供求比0 94 主流类型 别墅市场 叠加别墅主力面积段150 170平方米 其中北部区域110 150平方米的产品比重较大 而西区则以140 170平方米为主 近两年南部无叠加别墅供应 联排别墅主力面积段在170 300平方米段 其中北部主力面积段在170 250平方米 西部和南部面积较大 集中在200 300平方米独栋别墅主力面积段在300 500平方米 其中北部供应较少 西部主力在350 450平方米 而南部则以300 400平方米为主 西部和北部别墅面积紧凑南部别墅产品相对舒适 别墅市场 独栋别墅单价段集中在12000 15000元 平方米 总价则集中在500 800万 叠加单价段集中在10000 12000元 平方米 总价段集中在150 250万 联排别墅单价段集中在8000 12000元 平方米 总价集中在150 300万 别墅市场 独栋别墅主力总价段在500 800万叠加别墅主力总价段100 250万 其中北部区域150 250万产品比重较大 而西区则以200以下为主 近两年南部无叠加别墅供应 联排别墅主力总价段在150 300万元 其中北部主力面积段在200 300万元 西部250 300万比重最大 而南部则集中在150 250万元 别墅市场 重庆别墅市场在2011年供应量出现一波高峰值 2012 2013年 别墅供应量将有一个下滑期 市场竞争减弱 为别墅市场进入机遇期 别墅市场 独栋供应量保持平稳 联排和叠加在2011 2014年有一个供应量下降期 从区域分布看 北部区域别墅供应量将会有一定的萎缩 西部区域别墅供应量较为稳定 南部区域别墅供应量在2011 2014年将会有所增加 独栋供应量稳定 联排和叠加供应在2012 2014年迎来一个下滑期北部仍占主流地位 南部区域别墅供应量逐年增长 区域内的竞争加大 别墅市场 主流竞争项目选取标准 所处区位板块与本项目相似存量及未推出体量大 竞争区域在售项目 别墅市场 从2009 2010年市场公开多次推盘的别墅项目分析得出 典型独栋别墅平均每月去化套数约20套 月 去化面积约0 9 1万 月 典型叠拼别墅平均每月去化套数约27套 月 去化面积约0 5万 月 典型联排别墅平均每月去化套数约22套 月 去化面积约0 6万 月 备注 一定周期内 个别项目单次或少量推盘 对计算该类产品月均去化量的数据意义不大 因此以上项目是从2009 2010年间多次公开推盘的项目筛选得出 主流竞争项目历史特征 各项目推盘总结 别墅市场 主流竞争项目历史特征 主流项目成交户型交叉后配比 通过典型别墅项目梳理 联排别墅200 250 叠加150 200 产品是市场主流面积段 别墅市场 联排别墅以200 250 为主要需求 叠拼别墅以150 200 为主要需求 独栋别墅以300 400 为主要需求 主流竞争项目历史特征 主流项目各推盘节点折后均价走势 2009 2010主流别墅项目各推盘节点折后均价走势 备注 一定周期内 个别项目单次或少量推盘 对该类产品价格走势的数据意义不大 因此以上项目是从2009 2010年间多次公开推盘的项目筛选得出 价格为套内价格 详见明细表 从2009 2010年市场公开多次推盘的别墅项目价格走势看出 由于别墅项目所在区域和项目自身成熟度的不同 各类别墅价格涨幅不一 总的来看 别墅由于其稀缺性 长期来看 具备较好的升值空间 别墅市场 备注 以上各项目别墅体量由各项目现有已知规划进行预估 周期最长大约至2014年左右 体量数据为预测值 仅供参考 别墅共168万方 其中联排103万方 叠加别墅35万方 独栋30万方 叠加别墅产品分布不一 从103 250平方米不等 联排别墅区域内供应比例最大 各项目主力面积段在170 300平方米段 偏小面积段的产品在南部区域有市场机会 独栋别墅面积均在300平方米以上 主推年份在2011 2013年 别墅市场 别墅市场 别墅集中在北部 西部和南部作为有力竞争区域 本案的竞争将集中在南部 北部和西部区域 独栋别墅供求基本持平 联排和叠加别墅近年供应略小于需求 西部和北部别墅面积紧凑 南部别墅产品相对舒适 叠加别墅主力面积段150 170平方米 主力总价段150 250万 联排别墅主力面积段在170 300平方米 主力总价段在150 300万元 独栋别墅主力面积段在300 500平方米 主力总价段在500 800万元 别墅供应在2011 2014年迎来一个下滑期 但南部区域别墅供应量逐年增长 区域内的竞争加大 叠加别墅市场供应量较少 存在市场机遇 市场小结 产品小结 竞争小结 别墅市场 龙湖 悠山郡 北区 南区 西区 洋房市场 价格区间 0 75 1 3万元 主力均价 0 85万元 价格区间 0 65 1 2万元 主力均价 0 85万元 价格区间 0 75 1 5万元 主力均价 1万元 2007 2010 8花园洋房供需情况 洋房主力供应区为渝北区和巴南区 总体供应略大于需求 2009 1 2010 9主城区各区洋房供应分布 洋房市场 竞争范围界定 竞争范围的确定主要包含两个层面 1 项目在地域竞争关系比较强的 南岸区 渝中区 九龙坡区 大渡口区 巴南区 2 市场洋房产品供应较为集中的区域 沙坪坝区 主要是大学城板块 北部新区 以上区域市场与本项目存在不同程度的竞争关系 因此将以上区域共同纳入分析 洋房市场 2009 1 2010 9竞争区域洋房供求价走势 供应41万方 成交24万 成交比例59 均价6049元 供应50万方 成交41万 成交比例82 均价9259元 从2009 1 2010 9月洋房供求价走势来看 2010年 截止9月 供求比例大幅增加 2010年成交比例达到82 超出09年23 说明洋房需求量大幅度增加 重庆市场改善型需求升级 09年洋房整体均价在6000元 左右运行 到2010年1 9月成交均价达到9256元 预计经过一轮较快增长过程后 洋房价格将进入平稳增长期 洋房市场 2009年竞争区域洋房供求价走势 2010 1 9月竞争区域洋房供求价走势 从各区域近2年洋房供求价走势来看 从目前的供应和成交来看 北部新区 巴南区是洋房产品供求的主力区域 从竞争形势来看 洋房类产品供应量大 竞争相对激烈 洋房市场 楼层特征 从供应产品来看 洋房市场楼层特征为4 11层 其中5F 6F 6 1F 7F为市场供求主力产品 11F小高层产品逐渐被赋予类洋房概念推出市场 并被市场所接受 2009 2010年竞争区域供应洋房楼层特征 2009 2010年竞争区域成交洋房楼层特征 洋房市场 成交产品配比 从成交产品线来看 三房是市场成交主力 其次为四房 再次为两房产品 各房型成交主力面积段如下 2009 1 2010 9竞争区域洋房需求配比 市场主流户型配比将作为本项目洋房户型配比修正基础 一房主流面积区间为 60平米 其比例为1 6 二房主流面积区间为70 90平米 其比例为9 3 四房主流面积区间为130 200平米 其比例为20 9 三房主流面积区间为90 130平米 其比例为45 8 五房主流面积区间为200 250平米 其比例为1 9 洋房市场 从在售项目典型潜在供应来看 未来5年将陆续供应438万方洋房产品 其中主要集中在西区和南区 在售典型项目潜在供应量 洋房市场 仅根据2009 2010年9月竞争区域成交土地但尚未面市的项目来看 容积率1 3之间的项目33个 根据容积率的不同 洋房占比各不相同 预计洋房建筑面积将到达488万平米 将在未来3 5年陆续面市 主要竞争来源于沙坪坝区大学城 九龙坡区以及巴南区 主力竞争项目是位于大学城的龙湖 金科项目 待开发项目潜在供应量 洋房市场 2011 2014年洋房供应量预测 2011 2014年各区供应量预测 根据目前竞争区域在售洋房项目和待开发土地洋房产品 共约925万方潜在供应量 2013 2014年是供应量较大的周期 2012年存在一定的市场空间 分片区看 南区 北区潜在量集中在2011 2014年 西区土地潜在量集中在2013 2014年放量 就竞争来看 整体竞争压力较大 市场风险较高 洋房市场 从2009 2010年市场公开多次推盘的洋房项目分析得出 典型洋房项目平均每月去化套数约50 60套 月 去化面积约0 8 1万 月 从各次项目开盘当天热销产品来看 面积段主要集中在80 150 主流竞争项目历史特征 各项目推盘总结 洋房市场 洋房二房各面积段成交较为平均 三房的交叉面积段为90 130平米 四房的主力面积段为130 150平米 主流竞争项目历史特征 主流项目成交户型交叉后配比 通过典型洋房项目梳理 二房70 90 三房90 130 130 150 四房以上产品是市场主力面积段 洋房市场 主流竞争项目历史特征 主流项目各推盘节点折后均价走势 2009 2010主流洋房项目各推盘节点折后均价走势 备注 一定周期内 个别项目单次或少量推盘 对该类产品价格走势的数据意义不大 因此以上项目是从2009 2010年间多次公开推盘的项目筛选得出 价格为套内价格 详见明细表 从2009 2010年市场公开多次推盘的洋房项目价格走势看出 由于洋房价格基准水平较高 典型洋房项目近一年整体呈现价格增长趋势 洋房市场 备注 以上各项目洋房体量由各项目现有已知规划进行预估 周期最长大约至2014年左右 体量数据非精确值 仅供参考 主流洋房项目潜在供应 通过对目前在售项目洋房后期推量来看 总供应量106 5万方 市场供应主要集中在2011 2013年左右 以三房 四房为主 洋房市场 项目洋房物业典型竞争项目推案情况 2013年以后 南区市场竞争相对激烈 主要项目为鲁能领秀城 同景国际城和融汇半岛 洋房市场 竞争市场 从09 10年洋房市场价格来看 上涨2800元 这是由于10年市场火热 陆续有名企高端项目面市 拉高市场价格 价格 产品 洋房产品以二房 70 80 三房 90 130 四房 130 150 为主力产品 其中三房占有绝对比例 洋房产品设计的舒适度优于普通住宅产品 也是客群提升居住条件的重要原因 市场去化较好的典型洋房项目 月均去化50 60套 0 8 1万方 月 洋房类产品竞争激烈 市场风险较大 洋房市场 小高层市场 2008 2010 9小高层市场整体供求比为1 03 市场供应略大于需求 但整体基本持平 从时间纬度来看 08年供过于求 09年供求基本稳定 2010年供不应求 从价格来看 2008 1 2010 9 受区域结构性影响 小高层价格呈现增长趋势 2008年至今 小高层市场供应略大于需求 数据说明 2010年统计截止时间为9月30日 户型配比方面 小高层产品中 两房比例占48 约占市场总量的一半 三房比例占38 也是市场主流产品之一 其他房型中 四房占8 13 主要为板式小高层产品 两房 三房为主流户型 面积段则以60 70的两房和90 110平方米的三房最为集中主力总价集中在40 80万 且40 80万分布均匀 产品面积段中 50 70平方米的比例累计占32 主要为市场上的两房产品 此外 90 100平方米的比例约占1 5 主要是三房产品 产品总价段中 比例最大为40 60万 所占比例累计超过四成 此外 总价在60 80万的中高端产品比例和总价小于40万的比例均占1 5 小高层市场 从面积分析 一房面积段集中在60平方米以下二房面积段集中在60 70平方米 比例占38 三房面积段集中在90 110平方米 比例占59 四房面积段集中在110 130平方米 比例占76 五房及以上户型则在130平方米以上 小高层产品主要满足首改客户之需 从总价分析 60平方米以下产品主力总价在40万以内 60 70平方米产品主力总价在40 50万 占73 70 90平方米产品主力总价50 60万 90 130平方米产品主力总价在60 80万 130平方米以上的产品总价在80 100万 小高层市场 重庆小高层市场在2008 2014年之间 各年的供应量基本稳定 保持在40 50万方 小高层供应稳定 市场波动较小在2013年 小高层市场竞争相对较弱 存在市场机会 重庆小高层市场2008 2014年供应趋势 小高层市场 主流竞争项目选取标准 所处区位板块与本项目相似存量及未推出体量大 去化阶段与项目推出时间段有重合项目区域板块辐射力 竞争区域在售项目 小高层市场 从2009 2010年市场公开多次推盘的小高层项目分析得出 典型小高层项目平均每月去化套数约60 70套 月 去化面积约0 7 1万 月 从各次项目开盘当天热销产品来看 面积段主要集中在60 130 备注 一定周期内 个别项目单次或少量推盘 对计算该类产品月均去化量的数据意义不大 因此以上项目是从2009 2010年间多次公开推盘的项目筛选得出 主流竞争项目历史特征 各项目推盘总结 小高层市场 主流竞争项目历史特征 小高层市场 小高层二房主流面积区间为60 70平米 主流项目成交户型交叉后配比 四房的交叉面积段为110到130平米 三房的主力面积段为90 110平米 通过典型小高层项目梳理 二房60 70 三房90 110 四房110 130 是本项目小高层主要参考面积段 主流竞争项目历史特征 主流项目各推盘节点折后均价走势 2009 2010主流小高层项目各推盘节点折后均价走势 备注 一定周期内 个别项目单次或少量推盘 对该类产品价格走势的数据意义不大 因此以上项目是从2009 2010年间多次公开推盘的项目筛选得出 价格为套内价格 从2009 2010年市场公开多次推盘的小高层项目价格走势看出 典型小高层项目近一年间 小高层产品供应较少 并受到市场青睐 平均价格涨幅3000元 左右 但通过本轮市场快速升温后 预计后期价格涨幅有所减缓 小高层市场 备注 以上各项目小高层体量由各项目现有已知规划进行预估 周期最长大约至2014年左右 体量数据非精确值 仅供参考 主流小高层项目潜在供应 通过对目前在售项目小高层后期推量来看 总供应量50 6万方 市场供应主要集中在2012年左右 以两房 三房为主 小高层市场 小高层市场 项目小高层物业典型竞争项目推案情况 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 城南未来 5万 主力面积80 120 从物业形态来看 小高层未来市场竞争体量不大 为项目创造机会 2013年以后 主要面临南区市场竞争 主要竞争项目是融侨城 鲁能领秀城 但由于三个个项目之间的优势资源各具特色 预计小高层竞争压力不大 从面积来看 小高层主要供应面积为70 120 的二房 三房产品 是市场供求的主流 主要满足改善性需求 其中60 70 偏小面积 80 90 二房可变三房产品存在市场机会 融侨城 10万 主力面积70 120 保利心语花园 2万 主力面积70 100 雅居乐国际花园 7万 主力面积80 120 鲁能领秀城 20万 主力面积80 120 保利高尔夫华庭 1 6万 主力面积100 200 渝能国际 4万 主力面积50 120 蓝光十里蓝山 4万 主力面积100 150 龙湖江与城 2万 主力面积80 120 东原1891 2万 主力面积80 120 小高层市场近年供应略大于需求 供求比为1 03 受区域结构影响 小高层价格增长较快 从已成交产品中 两房 三房为主流户型 面积段则以60 70的两房和90 110平方米的三房最为集中未来供应产品 仍然将以两房 三房为主流户型 面积段则以70 80的两房和90 120平方米的三房最为集中 60 70两房产品既是市场需求主力 供应上又较少 出现市场机会 在2008 2014年 各年的供应量基本稳定 保持在40 50万方 小高层供应稳定 市场波动较小 典型项目去化情况较好 月均去化60 70套 0 7 1万方 市场小结 产品小结 竞争小结 小高层市场 低密度物业市场总结 别墅2011年底 2013年 重庆市整体别墅供应量将有一个下滑期 为别墅市场进入机遇期 联排别墅区域内供应比例最大 市场竞争相对激烈 叠加类产品市场上供应相对稀缺 存在市场机遇 从产品上来看重庆市叠加别墅主力成交面积段为150 170平方米 独栋别墅主力成交面积段为300 500平方米 是项目可选择的产品方向 洋房 从未来几年的供应来看 潜在供应合计925万方 市场去化压力大 存在较高风险 洋房产品以二房 70 80 三房 90 130 四房 130 150 为主力产品 其中三房占有绝对比例 小高层在2013年 小高层市场竞争相对较弱 存在市场机会 未来供应产品 仍然将以两房 三房为主流户型 面积段则以70 80的两房和90 120平方米的三房最为集中 60 70两房产品既是市场需求主力 供应上又较少 出现市场机会 重庆高端客户调研国际高尔夫客户调研顶级客户定向调研总结 宏观市场低密度物业高尔夫物业区域市场 第一部分房地产市场调研 第二部分 客户调研 项目界定 客户定位 物业发展建议 第三部分 重庆市高尔夫物业市场环境分析 重庆高尔夫球场及项目物业产品介绍重庆高尔夫物业特征分析 重庆高尔夫球场介绍 佰富高尔夫 保利高尔夫 红鼎高尔夫 上邦高尔夫 庆隆高尔夫 伴随重庆直辖 依托重庆特殊的山地 河流 峡谷地貌 以及快捷方便 四通八达的立体交通体系 重庆的高尔夫产业如雨后春笋般地迅速发展 现已经拥有6个国际标准锦标赛球场以及数家高尔夫练习场地 为西部地区之首 拥有良好的高尔夫氛围和文化 重庆国际高尔夫 重点个案1 保利国际高尔夫花园 保利国际高尔夫花园是由中国十大地产品牌之一的保利地产开发 本项目毗邻占地约3600亩 拥有2160亩的36洞国际锦标级高尔夫球场 位于重庆北部新区核心地段 经开区鸳鸯组团留云路 项目位于高档楼盘云集的北部新区 目前也是中国 第三新区 北新新区已经为重庆的浦东 第三新区 的设立能很好的促进北部新区增强区域公共配套 增进配套设施的升级 这对项目价值有进一步提升 项目简介 保利高尔夫俱乐部位于北部新区经开园留云路 运营时间是2006年6月 是保利房地产 集团 股份有限公司投资5亿元精心打造的 球会总体规划2个18洞国际标准高尔夫球场 球会北场为山地球场 也称 雄鹰球场 球道总长6949码 标准杆71杆 后9洞为灯光球场 北球场地形为重庆特有的山地特色 球会南球场为森林球场 也称 凤凰球场 球道总长7319码 标准杆72杆 南球场以森林为主要特色 南 北两种风格的球场双剑合壁 也将使球手的选择更为多样 北球场 雄鹰球场 于2006年6月开始接待广大高球爱好者 并于2006年9月28日以 信保杯 国际名人高尔夫邀请赛的开赛正式开业 南球场 凤凰球场 也于2007年11月底正式投入运营 球场简介 重点个案1 保利国际高尔夫花园 各项赛事提高知名度和美誉度 提升高尔夫价值 重要赛事 球会自2006年开业至今已举办了近40次赛事 以下是部分大型赛事 2006年首届 信保杯 国际名人高尔夫邀请赛2006年 爱在身边 慈善高尔夫比赛暨拍卖晚宴2007年3月31日首届梅赛德斯 奔驰重庆地区高尔夫球邀请赛2007中国将军高尔夫联谊球队联赛重庆站配对赛2007中国西部业余高尔夫球巡回赛重庆首站赛2007年BMW杯国际高尔夫球赛重庆宝盛分站赛2007别克中国高尔夫球俱乐部联赛重庆保利高尔夫球会会员选拔赛2007年BMW杯国际高尔夫球赛贵阳宝源分站赛2007别克中国高尔夫球俱乐部联赛总决赛 球场简介 重点个案1 保利国际高尔夫花园 该项目通过高尔夫良好的资源优势带动 先后经过居住别墅 商务定制别墅 居住别墅 舒适性高层 各组团相互独立 保证别墅的独立纯粹性 以及高层对高尔夫景观的利用 产品特色 以美式别墅风格 打造半山别墅生活方式 地上2层 半地下1层 双车库设计 每户带超大私家花园 根据地形赠送200 800平方米多 不等的花园 地上私家车库设计为主 高尔夫带动 居住别墅 商务定制别墅 居住别墅 舒适性高层 各组团几乎没有关联度 保证别墅的独立纯粹性 以及高层对高尔夫景观的利用 开发模式 重点个案1 保利国际高尔夫花园 规划布局 1 建筑布局 别墅 五指 延伸 最大化利用高尔夫景观资源 独立别墅呈 五指 状分布于高尔夫球场之中 同时结合地形高差 在山脊位置布置别墅 良好的实现了别墅对景观的利用以及高尔夫球场功能的双重兼顾 2 配套规划 室外健身配套 4000平米 部分一层架空花园 配备各种娱乐设施与健身器材商业配套占总项目建面的1 5 重点个案1 保利国际高尔夫花园 该项目别墅产品全为独栋别墅 套内面积主要集中在300 500平方米 并且有大面积的花园赠送 该项目每次推出都受到市场的追捧 目前其二手房的售价单价在2 4万元左右 产品 重点个案1 保利国际高尔夫花园 核心价值因子提炼 高尔夫 圈层 纯高端 价值因子地段价值 北部新区 与城区中心距离仅15公里左右 区域发展前景好 品牌价值 保利地产打造 英伦职业管家提供专业服务 资源价值 2000多亩高尔夫球场景观产品价值 纯独立别墅社区 栋均占地面积1亩以上 美式建筑的大门大窗 一栋双车位的地面私家车库 栋均面积350 550平方米等 均价 当前二手房售价20000 平方米以上 价值营运体系长期使用购别墅送高尔夫球籍的促销手段 持续举行各类高尔夫比赛 对高端客户形成持续影响 金手指促销 在早期销售过程遭遇蓝湖郡等别墅冲击 项目将一期规划中延伸入高尔夫中心的金手指组团以不到1万的单价推售 带动销售 并为后期建立良好的传播渠道 推动销售 重点个案1 保利国际高尔夫花园 重点个案2 上邦国际高尔夫 上邦国际社区位于中国西部经济中心城市 重庆 项目地处国家4A级旅游景区内 集 山 水 林 泉 为一体 自然景观资源极其丰富 项目总规划用地15000亩 目前正处于开发期的是一期7500亩用地 总建筑规模超百万平方米 项目简介 核心资源 高尔夫资源 湖景 缙云山 重点个案2 上邦高尔夫俱乐部 运营时间是2006年1月 球场拥有2个18洞国际标准高尔夫球场 球场占地1800亩 一期球场是极具挑战性的山地高尔夫球场 由澳大利亚彼德斯哥特公司设计 按照美国USGA锦标赛标准进行施工 标准杆72杆 球道总长7105码 做为05年亚太市长峰会唯一指定高尔夫球场 上邦俱乐部汇集了业内一流的专业人才对球会进行系统高效的管理 球会于2006年获得了ISO9001国际质量体系认证 是目前重庆唯一一家拥有此资格认证的球会 球场简介 项目指标 占地 7500亩 容积率 0 29产品组合 联排 叠拼 独栋资源 缙云山 海兰湖 高尔夫产品特色 一期产品有高尔夫球场优惠 终身17 8万 10年为6 7万 物管采用管家式服务 二期产品赠送率不高 户外就是常规的花园 车位赠送 户内就是6 的天井赠送和地下室赠送 产品层高3 3 2米 最高3 5米 无挑高 三期间距9 20米 主力15米 产品特征 重点个案2 上邦国际高尔夫 客户特征 区域来源 主城区占80 其中三北占30 购买目的 度假投资为主 常住占少数 职业特征 包括有房地产 外企高管 私企业主 政府官员等 年龄特征 集中于35 45岁 40岁左右居多 客户背景 事业有成 有一定的经济积累 需求特征 独栋投资度假为主 联排多为有过别墅居住经验的客户 叠拼则是从高层过渡到别墅的客户 产品特征 项目住宅规划围绕着高尔夫球场 最大限度的发挥其景观优势 湖泊以及小河也为该项目增添亮点 项目虽然具有超大的规模和较高的自然资源 但项目区位距离主城较远 再加上项目推广不利导致项目一直没有很好的得到市场认可 其产品也偏经济型 重点个案2 上邦国际高尔夫 项目动态 上邦三期仰止走纯独栋大面积产品 吸引了部分关注环境 配套的高端人群 上邦高尔夫三期仰止 上邦高尔夫平面规划图 一批次房源 41套销售方式 线下销售销售情况 17套拿到预售许可证的房源已定购 剩余房源在线下推广中 客户情况 职业特征 私营业主为主 多数是高尔夫球会的会员 有些客户从2008年就开始关注 区域 来源于主城各区 多数家住江北 厂或单位在西区 大学城 璧山的客户也有 他们对房屋所在区域不是很看重购房目的 自住 二次或二次以上购买别墅购房关注点 独栋的产品形式以及高尔夫 大环境 三期仰止产品特征 重点个案2 上邦国际高尔夫 庆隆南山高尔夫国际社区是重庆首个集GOLF运动 酒店商务 休闲度假 高尚住宅为一体的复合型国际社区 定位和规划设计比肩美国比弗利山 香港太平山 上海佘山等世界著名半山富人区 重点个案3 庆隆国际高尔夫 项目简介 庆隆南山高尔夫俱乐部位于南岸区茶园玉马路1号的庆隆 南山高尔夫国际社区 运营时间是2008年8月 由处于世界领先地位的高尼克劳斯 Nicklaus 高尔夫球场设计公司设计的 该社区位于重庆南山风景区内 是重庆首家集高尔夫运动 休闲度假 酒店商务 高尚别墅于一体的复合型国际社区 占地3300亩 主要规划有1500亩18洞72杆锦标赛级山地高尔夫球场 练习场以及球会俱乐部 希尔顿温泉度假酒店和国际会议中心 温泉度假公园 3万平米风情商业小镇 山顶温泉SPA度假中心 半月休闲俱乐部 2000亩原生态森林公园及6大主题休闲公园 以及高尔夫独立别墅 联排别墅 酒店式公寓 庆隆南山高尔夫俱乐部有重庆品质一流的练习场 占地270亩 长度为370米 405码并包含了一个集教学 培训于一体的高尔夫学院 重点个案3 庆隆国际高尔夫 球场简介 整体规划 18洞72杆高尔夫球场 已建成 练习场以及球会俱乐部 已建成 希尔顿温泉度假酒店 2011投入使用 及国际会议中心 山顶温泉SPA度假中心 2011投入使用 度假酒店公寓 3万方商业小镇 半月休闲俱乐部 别墅 致力打造高尔夫圈层度假社区 建筑风格 欧洲古典主义 重点个案3 庆隆国际高尔夫 产品特征 98 七期 独栋 联排21万 2000亩原生态森林 会所 1500亩高尔夫 六期联排 6 8万 二期酒店公寓3 9万 一期别墅 公寓5 3万 四期柏翠庄 独栋 8 8万 商业街3万 五期叠澜岭 叠拼 5万 100亩温泉 售罄 三期橘香郡 联排 6 6万 7 09年1月到10年4月成交量价表 2010年4月独栋成交均价13692元 价格增幅 年均涨幅20 40 重点个案3 庆隆国际高尔夫 项目动态 佰富高尔夫俱乐部 佰富高尔夫俱乐部位于江北区石马河