市场分析-不动产市场分析实务（PPT 38页）.ppt

1 不良債權處理大綱 公司簡介資產管理公司之影響不良債權標售流程與評價公私部門不動產鑑價Q A未來不動產供需與價格動向現場討論 2 公司簡介 3 公司簡介 LoneStarFund目的 PrivateEquityFund尋求anyhighyieldopportunities專精領域 金融機構收購與NPL收購及收益性不動產投資績效 股東年收益在20 以上亞洲區的重點市場 日本 韓國 大陸 台灣在台灣收購約1000億之不良債權市佔率35 HudsonAdvisorsTaiwanLLCLoneStarFund的服務公司收取費用提供全面性的服務 4 資產管理公司之影響 什麼是AMC NPL對金融機構與貨幣市場之影響對不動產供需之影響對不動產價格之影響 5 什麼是AMC AssetManagementCompany這個與銀行連在一起的資產管理公司 與怡富 富蘭克林 德盛等以 資產管理 為專業的公司 不同於 所管理的資產 前者多為不動產相關 特別是銀行債權 後者為現金設立主旨在處理倒閉金融機構的資產或金融機構重整 目前制度下 金融機構不良放款回收有其難度 而專責金融資產處理機構 是為快速處理不良放款及降低處理的成本 ResolutionTrustCo 指的是資產重整公司 銀行可直接把不良債權或獲利較差的資產 出售給 型態與參與者型態 公營RTC 民營AMC 合資JV參與者 投資銀行 權益型基金PEF投資銀行業務範疇承銷股權與債權Underwriting 經紀業務與自營業務Broker Dealer 合併與收購M A 私下募集之媒介PrivatePlacement 融資收購LBO 公司重整CorporateRestructuring 專案融資ProjectFinance 創業投資VentureCapital 投資管理InvestmentManagement 國際金融業務InternationalFinance 公營事業民營化Privatization 其他服務Others 6 AMC功能 收購商業銀行的不良資產融通並處理問題放款與不良資產透過重整及重建對問題放款作專業的管理貸款抵押品 不動產 股票及硬體設備 之管理在合理的時間內 有效處理不良資產 以獲得最大的回收價值 7 什麼是NPL NPLNonPerformingLoan以債權情形分類第 類 指授信客戶已轉列催收款項科目 但本行徵有足額擔保品 或掌握其他足額還款來源者 第 類 指授信客戶已轉列催收款項科目 本行已依法訴追 或擔保品不足確保債權 經評估不能全數收回者 第 類 指授信戶客戶主從債務人均已無財產可供執行 或主從債務人均依法執行完畢 未受清償部份已取得債權憑證 或債務人因解散 逃匿 和解 破產之宣告 致債權不能收回者 或逾期放款超過清償期二年 且經積極催收 仍未收回 且無擔保品可供執行者 內容擔保放款CollateralbackedMortgage 股票 機器設備 無形資產 土地 廠房 不動產信用放款汽車貸款 信用卡應收帳款 8 資產管理公司之需要性 手握冰塊 NPL 時間越久損失越大成功美RTC韓KAMCO失敗日 泰 香港 土地銀行副總經理蘇金豐89年7月26日銀行不良放款抵押品經由法院拍賣 速度太慢又無法獲得合理價格 以本行抵押品送法院拍賣為例 平均3 86拍 獲償金額約本金56 以貸付率七成計算 拍賣價約僅放款時市價四成 法院拍賣管道狹隘 無法獲得合理的價格 銀行清理逾放 常因重視法定程序而延誤處理時效 影響收回成效 若借款人以自有房屋向銀行貸款500萬 發生逾期 經法院拍賣 平均 約可獲280萬 本金56 歷經3 86拍 平均耗時一年 土銀約11 6月 類似本案 借款人無法清償發生逾放時 在未經法院拍賣前 若保證人要求以300萬元代償並進行和解 一般銀行往往無法同意 只好申請法院拍賣 以完成執行程序 如此 歷經一年拍賣 銀行還不一定拿到原來保證人願意代償之300萬元 很多問題企業因人謀不臧 經營不善而倒閉 事實上其廠房設備 生產技術 產品銷售均無問題 然此類問題企業若沒有一個專門機構如資產管理公司介入經營管理 而任由該問題企業進行重整 曠時費事 成功機會很少 銀行債權難以確保 故目前外商銀行碰到類似案件 寧願拿3 4成本金和解 而不願像公營銀行跟這些問題企業耗時間 9 AMC對金融機構與貨幣市場之影響 協助金融機構重整restructuring引入專業經營 強化體質隔離不良資產避免擴散效應 強化銀行資產品質加速處理金融不良資產rapiddisposition 收回資金釋放擔保品有效利用不動產避免信用緊縮 有效維持經濟成長釋放資金動能 強化貨幣乘數效果強化產業經營績效債權介入經營 10 AMC對不動產供需之影響 是否供過於求 禿鷹或是回歸合理價格價格決定供需供給創造需求 市場區隔與衍生性需求不同市場的解構與重組新型態需求者的類型 投資法人 現金流量與固定收益資產負債表與稅盾效果 11 AMC對不動產價格之影響 正常市場效用與價格1990前台灣只有住宅開發沒有不動產開發2003台灣不動產開發正要起步法拍市場近來新聞剪報的啟示第二 第三管道建立 資訊不透明度日減專業服務人員增加 降低交易風險銀行推波助瀾 降低進入障礙新興次級市場債權買賣證券化投資法人的興起 12 不良債權標售流程與評價 銀行標售不良債權予AMC作業流程資產管理公司如何對於不良債權定價資產管理公司NPL處理原則 13 銀行標售不良債權予AMC作業流程 型態公開標售限定對象標售私下議價金融機構以債作股合組公司主要程序以公開招標為例賣方 金融機構 不良債權之整理與資料標準化公佈標售訊息與徵詢競標對象 AMC 不良債權資料審閱期間DueDiligence出價與標價審閱議價決標繳付價金與權利移轉Closing與後續程序 14 資產管理公司如何對不良債權定價 不良債權之價值來源擔保品股票公司經營價值保證人之相關資產抽樣與推估方式研擬因應短期 大量估價的科學方法建立處置不良資產收益的評估最佳重整和變賣資產方式研擬各種處置方式之價值推估以求取NPL最高回收價值NPL處理之成本推算預估處理時間以及資金的時間價值處份策略與融資策略之敏感性分析 15 資產管理公司NPL處理之原則 直接方法買進賣出DPO債務人協議買回債權售予第三人Loansell主要為產業關聯加工valueadded以債轉股介入公司經營DEswapLBOMBO提供融資 改善企業資金結構 恢復公司價值以債權標入資產後加工出售REdisposition債權分級分包轉售resale資產整併分級分包轉售 證券化為主 16 公私部門不動產鑑價Q A 民間對不動產價格之看法幾個個案介紹收益法工業地產飯店休閒產業購物中心辦公室養老院醫療院所土開法 17 民間對不動產價格之看法 1 估價常見名詞價格 正常價具市場性不動產 正常情況下之合理價格限定價具市場性不動產 限定條件下之價格特定價對不具市場性之不動產所估計之價格日期 價格日期 勘察日期標的 勘估標的 比較標的地區 同一供需圈 近鄰地區 類似地區因素 一般因素 區域因素 個別因素最有效使用 市場 財務 規劃各方均為可行之客觀 合法 最高利益 18 民間對不動產價格之看法 2 估價報告內容基本資料與適法性分析區域因素分析個別因素分析估價方法選定與應用調查說明價格決定分析特別事項註記附件謄本 照片 區域動態 19 比較法 成本法 收益法 土地開發分析法預期開發法開發成本法分配法 買賣實例比較法設定實例比較法租賃實例比較法 收益倍數法殘餘法淨現值法內部報酬率法 不動產估價方法 20 民間對不動產價格之看法 3 訪價應注意價格來源 畸零地 開發前價格 開發完成後價格 合併價格 分割價格 共有土地價格 地上權或附有他項權利之價格 法拍價格 土地建物分屬不同所有權人之價格工業地產 效用與付租能力收益法應用特殊狀況 價格低於重置成本 產業規模與市場佔有 群聚效應疑問 效用不可分離與土地價格貢獻商業地產 產業付租能力購物中心為例評價方式折現現金流量Cap Rate疑問 價格決定與景氣循環及替代性投資工具 21 民間對不動產價格之看法 4 DirectCapandDCFDCF說明因子推估收支預測現值價格決定 此為投資價值非市場價值疑問 土地貢獻價格 22 民間對不動產價格之看法 5 新興次級市場SlaesnLeasebackValuationoffB STrustREasafixincomeinstrument REIT價格形成價格評估工具 風險管理參予者REIT銀行壽險投信等financialinvestor 23 個案介紹1收益法 收益法 指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益 應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法 所求得之價格為收益價格收益法估價程序蒐集總收入 總費用及收益資本化率等資料推算有效總收入推算總費用計算淨收益決定收益資本化率計算收益價格 24 推估勘估標的淨收益 推估勘估標的淨收益總收入 PotentialGrossIncome PGI 空置及欠租損失 VacancyandCollectionloss 有效總收入 EffectiveGrossIncome EGI 總費用 OperatingExpense OE 淨收益 NetOperatingIncome NOI 償債支出 DebtService DS 稅前金流量 BeforeTaxCashFlow BTCF 推估總收入原則合法性客觀性持續有規則安全確實 25 總費用推估原則與內容 計算收入所必須支付之直接必要費用為原則地價稅房屋稅火災保險費管理費維修費營運性不動產者 應加計營運成本及營運費用重大修繕費等資本支出者 應按該支出之有效使用年期及耗損比率分年攤提 26 實際操作 勘估標的總費用歷史 27 實際操作 推估勘估標的淨收益 28 各種不動產之收益與費用 29 個案介紹2土開法 市場價格 開發價值 法拍價道路在哪裡地籍圖和土地分區使用 30 個案介紹3預期開發之折價 後期發展區 自辦市地重劃發展期程捐地比例開發強度與最佳產品折價怎麼折選擇權與公共設施保留地法令與公平正義遙遙無期的徵收價值現今何價 31 未來不動產供需與價格動向 不動產 住宅不同類型之供需與價格動向總體經濟 兩岸關係與人口對價格影響匯率 貨幣流通 利率對價格之影響多樣化的市場區隔對價格之影響幾個討論 32 不動產 住宅不同類型之供需與價格動向 南崁附近住宅漲價台茂購物中心跌價工業廠房漲價為什麼 台北市辦公大樓租金將持續走跌 但價格呢 而湯城走向呢 台北市與台北縣平均住宅價格變動誰大誰小 供需外一章 學區 嬰兒看病免費與垃圾袋中南部50坪住宅200萬 你的呢 33 總體經濟與人口對價格之影響 住宅租或買所得分配方式與居住效用的兩難家戶所得與房價PITI是什麼2020年的台灣2300萬人口或是1800萬 遊牧民族的住宅觀你出社會換了幾個工作 戶籍謄本中的幽靈人都到哪裡了商用不動產的現金流與價格評估1980 2000加州不動產的觀察1980 90破產的銀行衰敗的國防工業一落千丈的不動產1990 2000RTC電影特效與矽谷另一個故事 南韓97年金融風暴後 34 匯率 貨幣流通 利率對價格之影響 匯率驚人但是你看不見1995年500萬房子現值420萬 以美元計價你跌多少 匯率參考1 25和1 34USD500 25 20萬420 34 12 35萬 跌價38 235 NTD 500 420 500 16 2003年買1億辦公室每年收租金400萬2006年賣1億 國外投資人賺什麼美元計價再想想匯率參考1 34和1 30 零利率的東京與台北你不知道的一群人 35 多樣化的市場區隔對價格之影響 青江菜四兄弟 同菜不同命二林菜園 三重果菜市場 大潤發吉園圃與太平洋百貨超市經濟學的小圖形供需決定價格完全競爭市場的理論與現實時間 風險 與機會成本CMOCollateralizedMortgageObligation的決定 36 不動產投資信託流程圖 主管機關 信用評等機構 信託監察人 不動產 不動產相關權利 會計師專業估價者承銷商律師 其他主管機關核准投資標的 不動產相關有價證券 受託機構 信託業 投資人 投資人 建築開發業營造業 不動產管理機構 建築經理業不動產租賃業 上市 櫃 買賣 受益人會議 1 申請募集或私募受益證券 2 主管機關核准或申報生效 4 發行受益證券 3 收取價款 委任管理不動產 5 基金投資運用及收取投資收益 7 信用評等 8 召集受益人會議 執行受益人會議決議及代為訴訟 證券市場 6 分配受益證券之利益 孳息或其他收益予各受益人