桂林市客户群分析.ppt

客户群分析 恒越地产研究小组 一 市场分析 外地市场 本地市场 消费者居住现状 根据调查 目前桂林市居民的家庭月收入在2000至2500元之间的比例最高 达18 25 6000元以上的高薪家庭比例最小 仅占1 8 桂林的家庭结构以三口之家为主 大部分的居民的居住现状为自购商品房 所占比例高达38 73 其次 为出租房 占32 3 经济实用房的占13 7 单位福利分房的占10 27 其他占5 同时 高达56 76 的人群觉得买房难 房价高出所能承受范围 23 的人群认为不难 可以轻松买到自己心仪的房子 另外 还有20 24 的人群认为买房较难 因为买房人多 看中的房源很难抢到 消费者对房价看法 消费者需求状况 显然 目前 2009年 高达3568元 平方米的房价远远超过80 人群的承受能力 令许多消费者望而却步 消费者需求状况 消费者预购建筑面积 另外 调查发现 收入越高越倾向于购买商品房 预购的建筑面积也相对越大 消费者的购房计划及购房类型 消费者需求状况 由此可见 消费者的观望心态占主体 消费者需求状况 购房户型意向 消费者需求状况 购房动机 桂林未来房价走势 由此可见 大部分消费者对桂林房价看涨 同时 对长期房价的看法与近期的看法有相当的一致性 宏观调控政策对消费者购房计划的影响 据调查 53 25 的消费者的购房计划受宏观调控政策的影响 而46 75 的消费者则表示宏观调控政策不会影响到他们的购房计划 面对当前的宏观政策 有购房计划的消费者人群中 42 75 的选择延缓购买计划 看准就买 不受宏观政策影响的占47 25 同时 有10 的人则认为以后房价更高 趁别人犹豫赶紧买 对于桂林市本地市场总结 桂林居民对房屋的刚性需求将强 但是自购商品房的比例却只占39 大部分的居民可以认为房价高出所能承受的范围 所以本公司在制定价格战略的时候需要考虑当地居民的承受能力 小户型销量需求多余大户型 开发商可以考虑以小户型为主以满足大部分消费者需求 桂林市本地市场主要需求为普通商业住宅 高档楼盘在本地市场销售量不大 主要针对外地市场购房者的首次置业明显 交通环境和周边配套是消费者最关注的购房因素 消费者主体结构 地区自身优势 外地置业城区选择 2010年楼盘外销数量构成 若企业将客户群分为本地市场和外地市场客户群时 应该综合考虑各方面的比例 同时要根据消费者的购买习惯和购买喜好进行产品的规划和设计 写得有点欠缺 实在不得就这样写上去啦 总结 二 桂林市楼房需求分析 一 消费者需求调查 此次调查的对象主要为目前的购房主力军 80后年轻人 问卷登记率在90 以上 共收回有效问卷335份 从而保证了能够了解更真实 更全面的信息 从图1 图2个图表的对比情况可以看出 七星区仍是广大购房者置业的首选区域 其他的区域变化不大 唯一有变化的是去年垫底的临桂新区今年超越八里街 脱掉了 倒数第一 的帽子 这皆归功于临桂新区今年大张旗鼓的城建 各项配套设施在政府规划中雏形初现 购房者对于临桂新区的各项预期开始提高 从而在市民心中的位置有了显著提升 与临桂相比 八里街的发展则稍显滞后了 并且 在市区土地资源日益减少的情况下 开发商的拿地目标都开始转向临桂 2010年的新盘中临桂楼盘就占了六成 住宅的郊区化是不可避免的 09年十一跟10年五一比较 2009年十一心理价位 2010年五一心理价位 2009年十一桂林购房者购房置业所考虑的因素 2010年五一桂林购房者购房置业所考虑的因素 对楼盘类型需求 消费者需求分析 从图5 图6可以看出 桂林购房者对于购房要素的选择上已经有了明显的变化 户型成为购房者首先考虑的要素 而不再是地段交通 这是一个可喜的变化 因为在桂林房地产快速发展的今天 如果购房者对于地段的依赖性不减的话 对于整个房地产行业的发展绝对是一个巨大的拘囿 通过以上的消费者调查 桂林市消费者对楼房的价格预期有小幅度上升 说明对桂林市房地产发展前景看好 而且在购房要素的选择上已经有了明显的变化 户型成为首要考虑的因素 而不再是交通地段 这位不在黄金地段的楼盘来说是一个可喜的变化 也会对桂林市房地产未来的发展起到积极地作用 三 客户群分析 三 客户群分析 1 桂林市2010上半年工薪报酬工资报酬持续增长 居民消费能力大幅提高上半年 桂林市城镇非私营单位从业人员劳动报酬为42 23亿元 比上年同期增长12 1 其中职工工资总额为40 94亿元 同比增长12 2 在岗职工平均工资14064元 比上年同期增加1401元 同比增长11 1 三 客户群分析 从桂林市2010年经济发展良好情况来说 今年工资薪酬又能步入一个新的台阶 虽然今年的通货膨胀稍微严重 但预计全年工资的涨幅已经超过CPI的涨幅 居民的生活水平在不断提高 而且对于桂林市的发展预期也是保持比较乐观的态度 对桂林市房地产业发展也同样持有信心 三 客户群分析 2 我国正加速进入老龄化社会 养老市场巨大 1 老龄人口数量庞大根据联合国人口署的预测 到2020年我国60岁以上人口将占到总人口的16 7 2050年将进一步上升到31 1 截至2008年年底全国老年人口增至1 69亿 占总人口的12 79 预计到2050年进入重度老龄化阶段 届时我国老年人口达到4 37亿 占总人口30 以上 中国内地人口老龄化提速 老年人口出现首次增长高峰 60岁以上人口将从 十一五 年均净增480万提高到 十二五 的800万左右 2015年总量将突破2亿 占总人口的14 8 2 迁徙性养老逐步冲破人们传统观念 必然加速旅游城市房地产发展 3 老年人口大多经过一生的打拼和积蓄 个人财富水平较高 4 2009年底 全市60周岁及以上老年人口为79 5万名 占总人口数的15 54 这一数字高出全国3个百分点 高出广西2个百分点 去年桂林市老年人口较上年净增35896人 而去年全市净增人口33024人 老年人口净增数超过总人口净增数2872人 这在桂林市人口记录历史上还是首次 三 客户群分析 按年龄与收入综合划分 在中高收入老年人期望的入住方式中 希望购买房屋产权的占调查总数的51 打算租赁房屋使用权的占24 希望购买产权式酒店的占16 打算采取其他形式的占9 这也意味着为老年人量身定做的老年社区市场前景看好 注明 由于时间关系 没有来得及真正进行市场调查 只能根据网上其他城市或者前几年的数据进行推测模拟调查结果 样本量为5000人 各类人群所占比例如下图所示 三 客户群分析 样本分布情况 三 客户群分析 九大类收入人群所占比例 三 客户群分析 年龄与收入的关系 九大类客户群分析 一 低收入老年 收入低 不介意生活环境 只希望有个栖身之地 61 与子女一起住 而36 的老人住在养老院 还有少数老人自己找个地方搭起了自己的 家 对于重新购房的欲望几乎为0 二 低收入中年 收入低 承担家庭经济重担 不太介意生活环境 对于二次置业的欲望不强烈 三 低收入青年 收入低 但是却富有激情 38 与家庭成员一起居住 16 在外面租房子 29 单位分的福利房 3 有自己的房子 14 居住在其他地方 有32 有欲望买价格低廉的房子 九大类客户群分析 四 中收入老年 收入中等 45 与子女一起居住 23 只有两个老人一起住 15 居住在单身公寓 10 愿意住在养老院 7 其他 希望有人陪着 注重房屋周边的环境 开始注重养生 对于五 中收入中年 收入中等 对于环境配套要求较高 多于一半的人满足于目前的住房状况 28 打算另外购房做投资或居住 六 中收入青年 看重交通便利 配套设施环境 喜欢小户型 购房欲望强烈 倾向于经济实惠 性价比较高的房子 九大类客户群分析 七 高收入老年 非常注重养生 对房屋周边环境的建设有较高要求 配套健全 环境清幽 喜欢旅游等休闲方式 68 的老年人希望购买适合养老的房子 八 高收入中年 开始注重养生 喜欢旅游 希望所居住的房子能体现自己的身份地位 对于设计要求较高 45 的表示愿意购买环境好的房子 以备以后养生九 高收入青年 喜欢大户型 对户型设计有较高要求 冲动消费 其中有52 希望再次置业 总结客户群分析及对项目定位的初步建议 1 桂林市购房者对高档公寓及别墅的需求量在27 左右 比例较大 说明有进3成的消费者经济能力较强 对高档楼盘的承受力较强 2 桂林市本地消费者近7成对买房持观望的态度 并有接近8成的消费者认为桂林市房价在未来两年保持微涨趋势 依据桂林市经济发展形势 两年后居民的工资会有阶段性的突破 经济水平定能上一个新的台阶 对高档楼盘的承受力也会更强 3 外省人口进入桂林旅游已经成为规模经济 旅游人口一般属于中高端收入着 经济水平高于桂林市本地人口 4 桂林市已经成为 国家旅游改革试验区和全国服务业的改革试点区域 全国最佳休闲城市 等 桂林市优美的山水风景已成为家喻户晓 近几年桂林市利用秀丽的风景以及休闲的生活方式 吸引一部分高收入人群