2015年7月胶州商业市场调查报告

胶州商业物业调查报告胶州商业物业调查报告 20152015 年年 7 7 月 月 一 商业物业市场分布特征一 商业物业市场分布特征 胶州商业物业从经营业态上可分为大型超市大型超市 服装专业市场服装专业市场 综合商业街 家具建材市场和综合商业街 家具建材市场和 城市综合体城市综合体五种商业类型 经营业态从日常生活百货 大型专业市场到大型餐饮 娱乐 休闲为日常生活百货 大型专业市场到大型餐饮 娱乐 休闲为 一体综合购物广场一体综合购物广场 以扬州路为界 胶州主体商业依然以老城区为主 集中了胶州 85 以上的商业消费业态 从 区域划分上分为 4 个大型商圈 分别是老城区商圈 佳乐家超市商圈 新城区利群商圈和兰州路老城区商圈 佳乐家超市商圈 新城区利群商圈和兰州路 家具家居建材街家具家居建材街以及 1 1 个大型城市综合体和个大型城市综合体和 2 2 个新增购物广场 个新增购物广场 老城区商圈 老城区商圈 胶州市最早的商圈 包含向阳市场 国货 世纪地下商城 金沙广场 大润发 超市 盛天国际 利群 新源购物购车 金逸影城 科润城 华润万家 财富中心 佳乐家超市商圈 佳乐家超市商圈 辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域 新城区利群商圈 新城区利群商圈 以利群购物为中心 包含澳门路两侧沿街商业 兰州路家居建材街 兰州路家居建材街 以兰州路主干道为中心 包含两侧的家居建材沿街商业 其中重点家居 建材大型购物广场 4 个 即禧徕乐家居博览城 亿豪家居广场 龙港家具大世界和海博家居 1 1 个新增城市综合体 个新增城市综合体 宝龙城市广场 2 2 个新增购物广场 个新增购物广场 南坦鑫汇广场 中启购物广场 这几个商圈含概的商业除向阳市场作为专业的服饰市场 兰州西路作为家居建材专业市场以 外 其他均是作为覆盖面较大的区域购物中心业态存在 而且内部商业经营品种比较全面 二 胶州市各大商圈及重点商业项目分析二 胶州市各大商圈及重点商业项目分析 通常 我们将商圈划分为三个层次 核心商圈 主要商圈 核心商圈 主要商圈 次级商圈 次要商圈 次级商圈 次要商圈 边际商 边际商 圈 边缘商圈 圈 边缘商圈 一般情况下 核心商圈 primary trading area 约占 50 70 的人流量 次 级商圈 secondary trading area 约占 15 20 的人流量 边际商圈 fringe trading area 约占 10 左右的人流量 1 老城区商圈老城区商圈 青岛国货 世纪地下商城 青岛国货 世纪地下商城 青岛国货集团新世纪购物中心有限公司是于 2000 年 12 月开业的一家集购物 娱乐 休闲 服务于一体的大型综合性购物中心 购物中心位于胶州市郑州西路 5 号 世纪大厦一 二 三层 单层营业面积 10000 多平方米 由于青岛国货 世纪购物中心 所占据的较为良好的地理位置 同时经营时间较长 区域已 经自然形成以它为核心向外辐射的半主力店及商业街道 其影响之深在胶州人心里已经成为大宗 购物的首选 周边自然配合的专业电器市场 苏宁电器 目前已搬迁至苏州路蓓蕾大厦 1F 通讯市场和服装 手饰专卖店相互比邻 业态互补 区域消费业态非常完善 楼层 经营面积 M2 楼层功能经营种类 3 楼 10000 家电 服装 百货 童装 电视 冰箱 空调 日用百货 休闲服装 商 务男装 童装等 2 楼 10000 化妆品 珠宝 鞋帽 服 装 超市 化妆品 金银首饰 男女服装 小食品 烟酒 糖茶 蔬菜水果 生鲜加工 日用百货 1 楼 10000 租赁情况 东门 50M2 6 万 年 10M2 1 5 万 年 西门 20M2 3 万 年 服装 鞋帽 饰品 利群商场 苏州路 利群商场 苏州路 利群商场位于苏州路与国货 世纪购物中心 并驾齐驱 以超市为主力店带动的中高档服饰 品牌商场 与国货同期 均是胶州较早投入使用的大型综合商业网点 1F 以品牌服饰 化妆品为主 对外租赁 租金水平同利群集团统一管理 以老庙黄金为例 年租金 11 万 年 约 30 2F 主要是利群超市卖场 同时利群商场实际是与向阳市场共用同一栋建筑 两者在二层可 以互通 这就为消费者提供了更为便利的购物通道 也使两者的客流都在不同程度上得到了提升 胶州湾财富中心胶州湾财富中心 胶州湾财富中心地处胶州市老城中心 东至苏州路 南至兰州东路 西至广州路 北至郑州 路 商业街建筑面积达 85000 平方米 可容纳 400 多户商家 2007 年 9 月试营业 财富中心地上分为 A B C D 四个楼座 地下为维客超市 目前已关闭 和大型停车场 地 上商业面积业态分布 一层 麦当劳 珠宝首饰 品牌服装 手机卖场 银行等各类品牌店 二层 A 座 B 座为时尚服装服饰 妇女儿童用品 C 座休闲服装 数码广场 D 座精品鞋帽 箱包 三层 A 座为小饰品 家居用品 B 座儿童服饰 C 座娱乐广场 D 座美食广场 商铺售价 F1 14000 元 平方米 20000 元 平方米 F2 均价 12000 元 平方米 F3 均价 6000 元 平方米 租金水平 1F 沿街网点主要是一些大型品牌服装形象店 主要以购买为主 商城内对外出租价格在 5 7 万 元不等 营业面积 100 平米左右 2F 以猫眼休闲服装为例 营业面积 50 平方米 年租金 5 万 以金银首饰小饰品为例 营业面积 20 平方米 年租金 1 5 2 万 周末来逛街的客户不多 生意冷淡 3F 出租的 20 平米店铺 平均要价 10000 12000 年 项目招商完成约 70 但真正经营业户不足 30 左右 尤其是 2F 3F 经营业户更少 金沙广场金沙广场 项目位于胶州市广州路老向阳市场北临 由青岛盛世嘉业商业发展有限公司开发 全部 采用统一收银 统一管理 一期建筑面积约为 7 万方 商铺形态分为临街和内铺 2 种 地上 5 层 地下 2 层 其中 1 楼主要以品牌服装 化妆品 肯德基和餐饮 阿香米线 为主 2 3 楼为大润发超市 4 楼主要以餐饮 KTV 电子游戏娱乐为主 目前运营模式以 对外承租 为主 北门区域经营类型主要为服装 鞋帽类 每天人流 量较少 多数因经营不佳 对外转租 租金水平 1F 北门区域主要以服装 鞋帽类为主 知名较大品牌为百信鞋服城 对外出租面积为 15 150 不等 年租金 5 7 5 万不等 南门区域 大润发主门 以品牌服装 化妆品 肯德基和餐饮 阿 香米线 为主 对外出租面积 35 300 不等 年租金 8 15 万不等 2 3F 为大润发超市 营业面积约为 4500 平方米 年租金初步估算 120 万左右 4F 主要以餐饮 KTV 电子游戏娱乐为主 对外出租面积 75 300 年租金 7 12 万不等 金沙广场地处广州路最繁华地段 后因大润发超市带动 日均消费客群约为 5000 6000 人 极大的带动了周边商业消费 但北门区域经营类型服装 鞋帽类问津较少 多少经营户开始陆续 对外转租 盛天国际盛天国际 胜天国际地处胶州市郑州东路北 人民银行以西位置 由青岛盛天置业有限公司开发 总占 地面积 4 5 万 由 13 6 万平小高层和 3 7 万平沿街商业组成 商业部分持有 部分销售面积从 35 400 南北沿街商业西侧最南头目前由工商银行使用 其中规划的南北沿街商业招商已招满 东侧沿郑州路规划交由银座商城使用 因其他原因银座商城后续工作并未展开 商铺销售价格 18000 元 22000 元 租金水平 规划南北沿街商业 以韩国首尔婚庆店为例 3 层总面积约为 300 年租金 12 万 科润城 华润万家 科润城 华润万家 科润城地处兰州西路与广州南路交汇处 商业总建筑面积约为 15 万方 地下负一层为华润万 家超市 地上 1 4F 主要为高档服装 品牌鞋帽和高档餐饮 商业销售价格 起价 12888 元 均价区间 2 3 万 门头房最高价 5 万多 租金价格 1 4 楼对外出租 面积从 35 350 平米 年租金 8 18 万不等 老城区商圈情况汇总 老城区商圈情况汇总 项 目 建面 万平米 业态 定位 功能 定位 形象 定位 商业 物业产权 青岛国货 世纪商城 3 地下一层 地上一层为以低档服装百货为主理由 娱乐场 二楼三楼超市 珠宝等高档百货及服饰 综合性中档自持 销售 财富中心 25 地下一层为维客超市 地上一层为服装百货 中 低档 二层为精品服装专卖 三楼儿童生活馆 商业街 超 市 中档自持 销售 金沙广场 7 一楼以品牌服装 化妆品 肯德基和餐饮 阿香 米线 为主 二 三楼为大润发超市 四楼为餐 饮 KTV 电子游戏娱乐 综合性中档自持 销售 盛天国际 3 7 常州路东最大单体为银座商城 其余皆为临 街商铺 金融 娱乐 休闲 数码 特色餐饮设 有专区 综合性中高档自持 销售 向阳广场 含利群 17 利群单体百货 综合超市 向阳广场为服装 鞋 帽 日常生活用品主题精品街 综合性中至中 高档 自持 销售 科润城 15 地下负一层为华润万家超市 地上 1 4F 主要为高 档服装 品牌鞋帽 化妆品和高档餐饮等 服装百货 超市 中档自持 销售 2 新城区利群商圈 宝龙城市广场商圈新城区利群商圈 宝龙城市广场商圈 新城区利群商圈新城区利群商圈 项目地址澳门路南世纪大道东开发商利群集团商管机构利群集团 占地面积 建筑面积12 28 万平米建筑单体形式及数量单体 外部交通 状况 88 7 18 77 203 等公交线路 交通畅达 商铺形态临街与内铺 地 上 7 层地下 1 层 车位概况及租 售价格地下停车位 地上 停车位 面积范围整体基本桩距8 米层高5 米左右 商业物业 产权 自持业态定位百货 娱乐 影 院 功能定位综合性 购物 餐 饮 娱乐 休闲 定位优势体量 地段 品牌市场定位终端消费群为中高档消费人群 经营定位统一收银 统一管理形象定位中高档客流量三千人次左右 常规工作日 新城区利群主要针对胶州新城中高端客群 其中一到三楼主要经营中高端服装 鞋帽 品牌 化妆品 黄金首饰等 四楼为餐饮 KTV 娱乐 西海岸国际影城等 因高端消费群体较少 四楼 餐饮经营较为惨淡 宝龙城市广场商圈宝龙城市广场商圈 项目地址胶州宝龙城市广场开发商青岛宝龙英聚置地发 展有限公司 商管机构宝龙集团物业 占地面积7 8 万 建筑面积34 万 商业约 22 万 建筑单体形式及数量单体 外部交通 状况 502 5039 18 2 03 201 等公交线路 商铺形态临街与内铺 地上 5 层 地下 1 层 车位概况 及租 售价格 地下停车位 地上停车位 面积范围 45 400 基本桩距4 米层高5 米左右 商业物业 产权 自持 销售业态定位超市 大润发 餐饮 娱乐 影院 功能定位综合性 购物 餐 饮 娱乐 休闲 定位优势体量 地段 品牌市场定位消费群为中高档消费人群 经营定位统一收银 统一管理形象定位中高档客流量二千人次左右 常规工作日 宝龙城市广场是目前胶州最大的城市综合体 集商业 公寓 写字楼为一体的复合型商业体 一楼主要经营高端品牌服装 鞋帽 化妆品 二楼大润发超市 三楼主要为横店影院 KTV 及部 分餐饮 四楼主要经营为餐饮 商业售价格为 12000 18000 元 租金 1 4 楼对外出租 除大润发外 面积从 45 400 平米 年租金 7 15 万不等 3 佳乐家商圈佳乐家商圈 佳乐家购物中心佳乐家购物中心 佳乐家购物中心位于广州路和扬州路交汇处 总营业面积 3 万多平方米 在城区商业消费场 所来说已经算是相对偏远 其辐射含概老城区南部边缘及新城区与老城区的交界区域 但边缘区 域的人口密集度不高 总体商业业态并不均衡 三 专业市场及综合商业街分析三 专业市场及综合商业街分析 3 1 专业市场专业市场 向阳市场向阳市场 向阳市场区域是胶州市最繁华的小商品集散地 1988 年建成后 由工商局统一对外出租 市 场内部两边网点以 13000 元 平方米的价格正式对外销售 中间搭建铺位仍由工商局统一出租 经 过近 20 年的商业浸润 积聚着 1100 家商业网点和小商贩 其中中间搭建铺位由工商局统一出租 价格为 1 2 万 年 3 2 综合商业街综合商业街 楼层 经营面积 M2 楼层功能经营种类 3 楼 10000 飞拉利小商品城手机 电脑 休闲服饰 玩具 2 楼 10000 服装 鞋帽休闲服装 商务男装 品牌鞋类 1 楼 10000 珠宝 玉器 服装 超市 化妆品 金银首饰 珠宝 童装 小食品 烟酒糖茶 蔬菜水果 生鲜加工 日用百货 楼层 经营面积 M2 经营种类租金水平 2 楼 12 服装两头网点 1 万 年 中部网点 1 3 万 年 1 楼 12 服装 鞋帽 饰品 箱包两头门口网点 1 5 2 万 年 中部网点 1 2 万 年 广州路综合商业街广州路综合商业街 广州路综合商业街是胶州市区的中轴线 著名的商业街之一 主要以经营服装服饰 日用百 货 家用 美发 食品 餐饮等为主的综合性商业街 整条路自南向北租金价格根据面积不同 租赁时间不同 租金价格起伏不定 忽高忽低 平 均租金一般都在每平米 1 2 元 天之间 部分小面积商铺达到 3 元 天 如华润万家 国货附近 20 平米服装店 年租金是 2 万多元 苏州路商业街苏州路商业街 北起青州东路南至兰州路 主要商街集中在胶州路与郑州路段 利群就坐落在本条商街上 路段很短 但店铺却非常集中 业态也比较全 主要经营服装 鞋帽 美发 租金价格一般都在 2 元 天 左右 利群南侧局部单层小面积商铺甚至达到 4 元 天 兰州西路商业街兰州西路商业街 兰州西路商业街是胶州市最集中的建材销售一条街 主要经营建材 陶瓷 五金 地板 卫 浴 装饰材料 灯具等 沿街网点大多为两层 200 平米 平均租金一般在每平米 0 41 元天 左 右 部分 100 平米两层商铺能达到 0 6 元 天 澳门路商业街澳门路商业街 澳门路商业街是胶州市新城区最繁华的路段 东起温州路至福州路为最繁华地段 其中新城 区利群就坐落在本条商街上 路段全长约为 2000 米 但店铺却非常集中 业态也比较全 主要经 营服装 鞋帽 美发 汽车美容 超市 高端餐饮等 租金价格一般都在 2 3 5 元 天 左右 利群南侧局部单层小面积商铺甚至达到 4 5 元 天 四 胶州商业销售情况分析四 胶州商业销售情况分析 4 1 胶州重点项目商业销售情况分析胶州重点项目商业销售情况分析 胶州市 2015 年上半年商业成交 主要集中在以北京路为界 胶州新 老城区区域 离本案最 近项目皇骐河滨华庭 1 6 月仅成交 4 套 成交价格为 8590 元 胶州市 2015 年 1 6 月重点项目商业情况汇总 项目名称成交套数 套数 成交价格 元 库存量 套数 禧来乐国际家居博览城 31310620257 盛天国际 291856213 宝龙城市广场 231582797 正北名苑 51452455 御花园 51308643 皇骐河滨华庭 4859023 幸福居 4840065 科润城 326257163 正北蔚蓝半岛 31539816 融城 220099281 宋城美域 214065120 中央公园 22359532 联谊景尚名都 210766170 正北半岛蓝湾 11201867 合计 398151291402 胶州市 2015 年 1 6 月重点项目商业共计成交 398 套 除禧来乐国际家居博览城网签 313 套 占比约 78 64 及盛天国际和宝龙城市广场外 其他项目按照网签月均成交不足 1 套 成交量较少 4 2 本项目周边商业情况分析本项目周边商业情况分析 本案周边存有社区商业共计 7 个项目 如上图所示 其中宝丽金山水国际和东苑新天地为死 盘 社区商业情况不做分析 各项目销售情况如下 时间 销售情况台湾花园书香名苑隆福馨河湾皇骐河滨华庭正北半岛蓝湾 2012 年 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 5 套 920 35 12284 元 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 2013 年 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 4 套 872 5 8590 元 0 套 0 0 元 2014 年 1 套 262 66 7018 元 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 1 套 172 3 12018 元 2015 年 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 0 套 0 0 元 合 计 1 套 262 66 7018 元 0 套 0 0 元 5 套 920