精装房项目管理流程及实施细则20111026

营造中国绿色地产 精装修项目管理及实施细则精装修项目管理及实施细则 初初 稿稿 编制田玉山 林旭日期2011 10 26 审核沈应璋日期 批准涂建屏日期 流 程 要 素 流程目标 流程目标 流程时间要求流程时间要求流程监控点数目流程监控点数目 流程主要责任岗位流程主要责任岗位流程涉及职位数目流程涉及职位数目 修订记录 日日 期期 修订修订 状态状态 修改内容修改内容修改人修改人审核人审核人批准人批准人 营造中国绿色地产 第 1 页共 28 页 精装修项目管理及实施细则精装修项目管理及实施细则 初初 稿稿 方案主题精装修项目管理及实施细则 编制部门项目管理中心精装组 编 制 人田玉山 林旭 复 核 人沈应璋 批 准 人涂建屏 编制日期 2011 年 10 月 营造中国绿色地产 第 2 页共 28 页 目目 录录 一 前言 2 二 精装修项目实施细则 3 一 精装修项目前期准备阶段实施细则 3 2 1 1 精装修项目定位 3 2 1 2 参与户型设计审核 3 2 1 3 精装修方案设计 5 2 1 4 水电定位图 6 2 1 5 设计样板材料 部品清单 7 2 1 6 施工样板材料 部品确定 8 2 1 7 成本估算 7 2 1 8 土建 装修界面划分与交接标准的确定 8 2 1 9 施工单位选择 9 2 1 10 精装修施工招标 9 2 1 11 材料 部品招标 9 2 1 12 材料 部品招标 签订合同 11 2 1 13 精装修交楼标准的确定 12 2 1 14 批量精装修房施工图绘制 13 2 1 15 主体施工图设计变更 13 二 精装修项目实施 施工 阶段实施细则 14 2 2 16 精装修 土建施工交接 15 2 2 17 土建整改 15 2 2 18 样板房精装修施工 16 2 2 19 批量精装修施工 18 2 2 20 材料 部品供货 19 2 2 21 精装修现场检查 验收 考评 20 2 2 22 业主开放日 22 3 2 23 精装修初步验收 23 2 2 24 精装修初步整改 25 2 2 25 精装修竣工验收 25 三 精装修项目后期维修阶段实施细则 26 2 3 26 移交物业 精保洁 26 2 3 27 业主验房 27 2 3 28 填写整改通知书 问题分类 28 2 3 29 整改验收 29 2 3 30 交房 29 三 附件 精装修项目管理流程 营造中国绿色地产 第 3 页共 28 页 一 前言 为加强集团精装修管理 提高精装修房的效果及工程质量 有效地进行质量 进度 成本 安全控制 全面规范精装修管理流程 使精装修项目所涉及的各个专业组更快更好 的进行沟通与协调 提高效率 提高公司开发的产品的竞争力 整理并编写了精装修项目 的管理流程及实施细则 本流程及实施细则的内容包括 从精装修的产品定位到交房过程中 跟精装修有关的 所有过程管理及与主体工程 配套项目的平行操作协调流程 二 精装修项目实施细则二 精装修项目实施细则 一一 精装修项目 前期 准备阶段实施细则精装修项目 前期 准备阶段实施细则 2 1 12 1 1 精装修产品定位 精装修产品定位 在整个产品定位阶段对精装修风格 材料 部品和设备的使用档次 成本指标进行定位 2 1 1 1 主责部门 营销中心 配合部门 设管中心 成本中心 组织协调部门 项目管理中心精装 2 1 1 2 工作程序 1 营销中心在产品定位时对是否做精装修作出论证并交集团执行委员会审批通过 2 项目管理中心精装会同营销中心 设管中心 成本中心 项目公司根据产品定位 调查装修风格 装修标准 当地常用材料 部品和设备的品牌 型号及装修成本并提出建议 设管中心负责总结形成产品精装修的成本指标及交楼参考标准 经项目管理中心精装审批 通过上报集团执行委员会审批 3 项目管理中心精装根据集团执行委员会审批的项目精装修成本指标及交楼参考标 准 并随同整体作业大纲下发给集团营销中心 设管中心 成本中心 项目公司 作为精 装各阶段工作总的依据 执行中 如实际工作需作重大修改调整 须报集团执行委员会审 批 2 1 22 1 2 户型设计审核 户型设计审核 在户型设计阶段从装修效果角度提出参考意见 2 1 2 1 责任部门 设管中心 配合部门 营销中心 成本中心 营造中国绿色地产 第 4 页共 28 页 组织协调部门 项目管理中心精装 2 1 2 2 工作程序 1 营销中心 成本中心 对功能布置 生活流线等角度在户型设计阶段协助设管中心进 行户型优化设计 提出户型调整意见 2 营销中心 成本中心 应及时把合理调整意见反馈给设管中心 在主体扩初设计阶段 进行及时调整 避免后续进行较大的修改 3 审核后召开集团专题会 2 1 2 3 工作提示 1 建筑平面与装饰装修设计同步 有利于提高户型设计的合理性 2 装修设计主要从功能布置 生活流线等方面论证户型平面的舒适性 合理性 2 1 32 1 3 精装修方案设计精装修方案设计 根据产品定位建议的设计风格 材料 部品和设备及成本指标进行 精装修方案设计 2 1 3 1 责任部门 设管中心 配合部门 营销中心 成本中心 组织协调部门 项目管理中心精装 2 1 3 2 工作程序 1 设管中心根据确定的户型平面和装修定位情况委托设计单位或自行进行精装修方案设 计 2 设管中心根据设计单位设计方案对设计风格 主要材料 部品和设备的选用 成本估算 进行汇报 3 各相关部门对设计风格 材料 部品和设备的选用提出意见 对成本估算进行审核 4 根据各部门意见对设计方案进行调整 2 1 3 3 工作提示 1 精装修方案设计可能对原建筑平面进行修改 请将修改情况及时告知设管中心项目对 接人并通知施工图设计单位进行调整 2 精装修方案设计还应注意结构的影响 如梁高及位置等 特别是有梁的房间应注意净 高 设备安装等 如退台下层的厨房间 卫生间等 如果梁能上翻应尽量提请结构设 营造中国绿色地产 第 5 页共 28 页 计考虑上翻 柱的大小家俱的布置影响也较大 应引起足够重视 3 精装修方案设计应达到一定的深度 对家俱 电器布置应明确 楼地面 天棚 墙面 等做法明确 主要材料 部品应提供样品或图片 便于其他部门对装修风格的认定及成 本估算的审定 4 对有些部品的设计应提前 如厨柜设计 由于受燃气管 表的影响 可能对厨柜设计 进行调整 进而影响水槽位置 排水管位置等 5 为考虑施工方便 成本控制 对卫生间淋浴房 厨房厨柜设计尽量做到规格统一 6 方案设计阶段容易忽略成本核算 建议在设计任务书中应明确成本控制要求并要求提 交成本估算清单 7 项目管理中心精装审核最终成果 2 1 3 4 相关附件 装修方案图 成本估算清单 2 1 42 1 4 水电定位图水电定位图 为方便水电施工图设计 减少后期技术变更 在施工图设计前提供准确 的水电定位图给施工图设计单位 保证施工图按装修要求进行设计 2 1 4 1 责任部门 项目公司 配合部门 设管中心 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 4 2 工作程序 1 项目公司根据精装修水电定位图提出修改意见并提交设管中心 2 设管中心应及时将水电定位图交于主体工程设计单位进行叠图和施工图设计 2 1 4 3 工作提示 1 项目公司复核水电定位图除平面布置图外 还应有立面 顶棚平面图及相应的尺寸标 注 便于施工时做到准确预埋 避免事后进行调整 减少技术变更 2 项目公司对空调孔位 煤气接驳口定位等与土建施工图有关系的请及时进行提示 特 别是与原平面布置图有差异时应提请注意 3 项目公司复核水电定位应结合家俱布置仔细考虑 如 强 弱电盒的位置对壁橱的影 响 开关盒的位置对衣柜放置的影响等 4 项目管理中心精装审核最终成果 营造中国绿色地产 第 6 页共 28 页 2 1 4 4 相关附件 水电定位图 2 1 52 1 5 设计样板材料设计样板材料 部品部品 软装清单 软装清单 根据精装修设计方案 提供主要材料 部品和设备清 单 便于品质 成本控制 2 1 5 1 责任部门 设管中心 建议成立集团采购部 配合部门 成本中心 营销中心 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 5 2 工作程序 1 营销中心对设计样板整体效果确认 2 成本中心对清单数量进行核实 并根据市场价对单价进行核实 3 项目管理中心精装对设计单位提出的材料 部品清单等材料 部品的品牌 规格型号 技术标准等是否符合定位标准进行审核 2 5 3 工作提示 1 在方案设计时要求设计单位提交材料 部品和设备清单 有利于提高设计单位的成本意 识 且能直观反映设计效果 有利于设计效果的把控 2 在清单中应详细注明使用部位 规格型号 选用品牌等 以便进行装修效果的检验和 核价 2 5 4 相关附件 设计材料三定 后补 2 1 62 1 6 施工样板材料施工样板材料 部品确定部品确定 根据精装修设计方案 提供主要材料 部品和设备清单 便 于品质 成本控制 2 1 6 1 责任部门 项目公司 配合部门 设管中心 项目成本 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 6 2 工作程序 1 项目公司对施工单位提供的材料 部品清单等材料 部品的品牌 规格型号 技术标准 等是否符合设计要求进行核实 营造中国绿色地产 第 7 页共 28 页 2 项目成本对施工单位提供的清单数量与合同清单进行核实 3 设管中心对施工单位提供的材料 部品清单等材料 部品的品牌 规格型号 技术标准 等是否符合设计要求进行核实 4 项目管理中心精装对施工单位提供的材料 部品清单等材料 部品的品牌 规格型号 技术标准等是否符合定位标准进行最终审核 2 1 6 3 工作提示 1 在精装修施工进场前要求施工单位提交材料 部品和设备清单 有利于提高施工单位的 成本意识 且能直观反映设计效果 有利于设计效果及施工质量的把控 2 在清单中应详细注明使用部位 规格型号 选用品牌等 以便进行装修效果的检验和 核价 2 1 6 4 相关附件 材料三定 后补 2 1 72 1 7 成本估算成本估算 针对装修方案进行成本估算 核算是否满足成本指标 如不满足 应提请 方案调整 2 1 7 1 责任部门 成本中心 配合部门 设管中心 营销中心 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 7 2 工作程序 1 装修方案的成本估算应由设管中心提供 如自行设计 则成本中心提供 2 成本中心对设管中心提供的成本估算的工程量 单价及材料 部品和设备清单的成本进 行核实 并比较是否满足成本指标 如超出成本指标 2 以上 提请设管中心及其主管 领导调整设计方案 2 1 7 3 工作提示 1 该阶段是成本控制的关健 各相关部门务请做好该项工作 2 在方案设计时要求设计单位提交成本估算书及材料 部品和设备清单 有利于提高设 计单位的成本意识 在方案设计时充分考虑成本因素 更有利于成本控制 3 在进行工程量计算时应统一工程量计算规则 对墙地砖的损耗测定应根据图纸排列图 实际测定 对发包工程的项目 如地板 栏杆等按图示尺寸计算 营造中国绿色地产 第 8 页共 28 页 2 1 7 4 相关附件 成本估算书 后补 2 1 82 1 8 土建土建 装修界面划分与交接标准的确定装修界面划分与交接标准的确定 根据施工和现场管理要求对土建与装修完成 的工作内容进行明确 2 1 8 1 责任部门 项目公司 配合部门 成本中心 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 8 2 工作程序 1 成本在主体项目招标前根据土建施工与装修施工的不同要求 本着谁施工更有利于成 品保护 更能保证质量 更有利于成本控制的原则对装修的基础部分的施工进行划分 2 各相关部门配合项目公司从设计 成本角度进行充分论证 确定土建与各自施工范围 2 1 8 3 工作提示 1 为在招标时明确主体施工单位 土建总包单位 的施工范围 要求该项工作在招标之 前确定 2 需明确的施工内容有 楼梯间及其他公共部位的内装修 楼地面找平层 卫生间 厨 房 阳台的防水 楼梯窗前栏杆等 为保证质量 一般由装修单位施工 土建总包单 位一般完成外墙装修 室内墙面 天棚的抹灰 水电管的埋设等 对装修设计有吊顶 的天棚 梁面等可不要求抹面以降低成本 2 1 8 4 相关模板附件 可根据各项目情况适当调整 土建精装修交接标 准 doc 2 1 92 1 9 施工单位选择施工单位选择 2 1 9 1 责任部门 成本中心 配合部门 项目公司 建议 项目管理中心精装 审核建议 营造中国绿色地产 第 9 页共 28 页 2 1 9 2 工作程序 成本中心组织考察装修单位 通过直接委托或招标方式确定施工单位 有关程序按集 团战略合作伙伴来确定 2 1 9 3 工作提示 1 样板房施工时间紧 要求高 选择施工单位要确认有类似经验 施工管理水平高 技 术能力强 配合好的队伍进行施工 2 施工单位优先从集团战略合作伙伴中选定 如果从其他渠道选择的须加强考察 2 1 9 5 相关附件 集团招投标管理办法 2 1 102 1 10 精装修施工招标 精装修施工招标 2 1 10 1 责任部门 成本中心 配合部门 设管中心 项目公司 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 10 2 工作程序 1 成本中心根据项目二级计划提出批量精装修招标计划 2 成本中心根据批量施工图计算各户型的工程量清单及材料 设备清单并按楼幢汇总各 户型 必要时进行标底编制 3 项目管理中心精装参与对装修施工单位进行考察 优先从集团战略合作名录中选择 4 成本组织投标单位进行现场踏勘 答疑 投标 5 成本组织评标 定标 经办部门进行合同签订 有关程序详见公司 招投标管理办法 2 1 10 4 工作提示 1 各责任部门应在招标前做好各种准备 如招标计划的编制 批量精装修图纸的绘制及 校核 工程量清单的编制及校核 招标文件的起草等工作 这是招标成功及以后施工 管理顺利的保证 2 为保证施工质量 在施工招标时提出施工工艺要求和质量通病的预防措施和成品保护 要求 详见 装修工艺流程图 精装修工程防裂防渗漏作业指引 精装修工程产 品保护标准作法 参考 以便施工单位在招标时了解要求 在报价时考虑 3 批量装修单位必须要有类似项目的施工管理经验 营造中国绿色地产 第 10 页共 28 页 4 装修单位如土建非总包单位中标 须与总包单位签定精装修分包合同 纳入总包合同 管理范围 或独立进行发包 但要明确土建施工与装修施工的工作界面 协调好装修 报建问题 5 相关附件 招投标管理办法 装修工艺流程图 DO C 精装修管理流程及 实施细则 精装修附件 精装修工程防裂防渗漏作业指引 doc 精装修工程产品保 护标准作法 参考 doc 2 1 112 1 11 材料材料 部品招标 部品招标 甲供 甲控 根据项目进度计划编制招标计划 组织招标 2 1 11 1 责任部门 成本中心 建议成立采购中心 建议成立采购中心 配合部门 项目公司 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 11 2 工作程序 1 成本中心根据工程进度计划编制材料 部品招标计划 2 项目管理中心精装根据施工图及材料 部品清单对拟招标提出详细的技术指标要求 3 成本中心根据施工图及材料清单进行数量估算 4 成本中心负责收集相关供应商 其他部门可共同参与推荐 优先从集团合格供应商名 录中选择 5 项目管理中心精装组织 由成本中心招标 有关程序详见集团 招投标管理办法 2 1 11 3 工作提示 1 该阶段是由于时间紧 招标项目数量多 并考虑部分材料要根据施工情况进行更换 因此招标时应注意方法 提高效率 对数量少品种多的材料尽量简化程序 2 招标时应充分考虑到批量装修的成本控制 并考虑批量施工期与样板房施工期相隔时 间的长短可能造成的影响 如材料涨价风险 材料停产风险等 尽量选用可有多种替 换可能的材料 部品和设备 2 1 11 4 相关附件 招投标管理办法 2 1 122 1 12 材料 部品招标 签订合同 营造中国绿色地产 第 11 页共 28 页 2 1 12 1 责任部门 成本中心 配合部门 项目公司 组织协调部门 项目管理中心精装 2 1 12 2 工作程序 1 成本中心根据样板房施工效果确定的材料和招标结果进行材料 部品招标 相关程序和 要求详见 甲供材料 设备 管理办法 2 成本中心根据招标文件组织合同的签订 交底 相关程序和要求按集团程序 2 1 12 3 工作接口及工作周期 招标完成后在约定的时间内完成 2 1 12 4 工作提示 1 由于材料 部品和设备的种类比较多 而且要考虑样板房材料招标期与批量装修施工 期时间间隔长存在的风险 因此在签订合同时应注意区别 对销售上有明确承诺的材 料 部品和设备 如空调 水箱 洗衣机 抽油烟机 燃气灶 卫生洁具 水龙头等 应在销售前签订合同 便于销售时宣传 2 对其他在市场上有多种选择而不影响装修效果和销售承诺的材料可在批量装修前完成 合同签订 必要时重新进行招标 2 1 12 5 相关附件 招投标管理办法 经济合同管理办法 甲供材料 设备 管理办法 2 1 132 1 13 精装修交楼标准的确定 精装修交楼标准的确定 2 1 13 1 责任部门 营销中心 配合部门 成本中心 设管中心 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 13 2 工作程序 1 营销中心根据销售合同要求提出交楼标准的内容 2 营销中心根据精装修施工情况起草精装修交楼标准并组织各部门讨论确定 2 1 13 3 工作接口及工作周期 样板房施工期间 销售前一个月完成 工作时间约 7 10 天 2 1 13 4 工作提示 1 营销应根据销售策划和销售合同的要求 提出合同中应明确材料标准 对那些材料 营造中国绿色地产 第 12 页共 28 页 部件和设备应注明品牌的应明确提出 2 对能符合装修效果的有多种品牌的材料 部品和设备应多列同档次品牌或不列 争取 批量装修时材料更换的灵活性 降低风险 3 对交楼标准的描述尽量简单 不得追求销售时效果超标准进行承诺 如进户门等 2 1 13 4 相关附件 交楼标准 2 1 14 批量精装修房施工图绘制 根据样板房实际施工效果对样板房施工图进行调整 完善 形成批量装修的施工图 供批量装修招标 施工之用 2 1 14 1 责任部门 设管中心 配合部门 成本中心 项目公司 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 14 2 工作程序 1 设计单位在样板房施工图的基础上 根据现场实际装修效果及已经确认的土建与装修 交接标准进行调整 绘制批量装修施工图 2 施工图绘制完成后应提交设管中心 成本进行轮阅 如有问题及时进行修改 2 1 14 3 工作提示 1 批量装修施工图绘制人员必须要深入现场 严格按现场情况进行绘制图纸 对样板房 装修过程中有过调整的部分应重点关注 2 批量装修施工图绘制人员应核对样板房与批量装修时的差异 对差异之处应有详细说 明 3 批量装修施工图的深度应达到批量装修要求 做好所有构造做法明确 尺寸标注详尽 保证多家施工单位施工不发生差异 施工误差除外 4 批量装修施工图绘制人员应核对批量装修的土建 安装施工图纸 对有差异的 尽早 向设管中心提出修改土建 安装施工图纸 避免造成事后返工 5 对无样板房的户型 应参照同样标准进行设计 6 项目管理中心精装组织项目公司 成本中心 设管中心对批量图纸会审 营造中国绿色地产 第 13 页共 28 页 2 1 14 4 相关附件 批量装修施工图深度要求 2 1 152 1 15 主体施工图设计变更主体施工图设计变更 根据样板房施工过程和批量装修装修绘制过程中发现的问题 及时对主体土建 安装施工图作出设计变更 2 1 15 1 责任部门 项目公司 配合部门 设管中心 成本中心 组织协调审核部门 项目管理中心精装 2 1 15 2 工作程序 1 设计单位在样板房施工期间或在批量装修图绘制过程中 如发现与现有主体土建 安 装施工图不一致的地方 及时提交项目公司 设管中心 2 项目公司应组织设管中心 设计单位及时进行设计变更并下发各施工单位 具体程序 详见集团 技术变更和现场签证管理办法 2 1 15 3 工作提示 项目公司应及时对存在的问题及时提出技术变更 避免造成事后返工 2 1 15 4 相关附件 技术变更和现场签证管理办法 二二 精装修项目实施 中期施工 阶段实施细则精装修项目实施 中期施工 阶段实施细则 2 2 162 2 16 精装修精装修 土建施工交接土建施工交接 根据预先约定的工作内容对土建方完成的工程进行验收 质 量有问题的提出限时整改 2 2 16 1 责任部门 项目公司 配合部门 成本中心 设管中心 组织协调指导部门 项目管理中心精装 项目公司负责组织 监理公司 土建总包单位 装修单位及门窗 栏杆等分包单位参与 2 2 16 2 工作程序 1 当土建总包单位已按土建 装修交接标准完成全部工程量并自检合格后 通知监理进 行交接 监理公司检查满足条件后通知项目公司组织各方进行验收 2 项目公司组织 监理公司 总包单位 装修总包单位及其他单位进行交接验收 填写 验收记录 3 对验收中发现的问题 监理公司详细记录整改意见并下发到各施工单位 限时整改 营造中国绿色地产 第 14 页共 28 页 4 监理公司会同装修单位对整改内容进行验收 签收 不符合要求的要求重新进行整 改 2 2 16 3 工作接口及工作周期 主体工程已按土建 装修交接标准完成所有工程内容 并经监理验收合格后组织交接 交接时间包括整改时间每批次应在 10 15 天内完成 2 2 16 4 工作提示 1 为保证精装修施工有足够时间 建议主体工程按批次达到交接标准 就组织相关单位 进行验收 交接 2 验收应按现行验收规范进行 特别是针对房间尺寸 净高 墙面空鼓 裂缝 外墙渗 水 屋面漏水 外窗渗水 洞口尺寸等方面要重点关注 发现问题要认真要求各责任 单位限时整改 3 验收过程中发现的问题在现场要做好明显标志 4 验收应逐户进行 对相应项目严格按当地质量监督部门要求的分户验收标准进行 2 2 16 5 相关附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 当地的验收标准及办法 土建和精装修交接 验收单 doc 2 2 172 2 17 土建整改 土建整改 2 2 17 1 责任部门 项目公司 协调指导部门 项目管理中心精装 项目公司负责组织 土建总包单位 门窗 栏杆等分包单位参与 监理公司进行监督 2 2 17 2 工作程序 1 监理公司将验收过程中发现的问题当场作现场记录 填写整改通知书 下发给各责任 单位 并报项目管理中心精装 项目公司一份备查 2 土建总包单位 门窗 栏杆等分包单位接到整改通知 即安排维修人员进行维修 3 各责任单位将维修好所有质量缺陷后通知监理验收 监理验收合格后通知工程部 装 修单位 部等相关部门进行验收 4 对验收未通过部份继续进行整改 已验收合格的各部门进行签收 需成品保护的 做 营造中国绿色地产 第 15 页共 28 页 好成品保护 如门窗等 2 2 17 3 工作提示 1 为保证精装修施工有足够时间 建议主体工程按批次达到交接标准 就组织相关单位 进行验收 交接 2 验收应按现行验收规范进行 特别是针对房间尺寸 净高 墙面空鼓 裂缝 外墙渗 水 屋面漏水 外窗渗水等方面要重点关注 发现问题要认真要求各责任单位限时整 改 务必在装修开始前完成整改 3 整改验收应逐户进行 2 2 17 4 相关附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 住宅装饰装修工程施工规范 GB50327 2001 2 2 182 2 18 样板房精装修施工样板房精装修施工 对精装修样板房工程进行施工 以达到展示户型 交楼标准和 装修效果的目的 2 2 18 1 责任部门 项目公司 配合部门 成本中心 设管中心 组织协调指导部门 项目管理中心精装 2 2 18 2 工作程序 1 项目公司负责组织土建与装修单位的交接 验收已完成土建工程质量 2 对装修单位的进度 质量 安全施工进行检查 3 及时组织材料 部品供应商送货并进行验收 不得影响施工单位正常施工 4 项目管理中心精装随时对装修效果 装修质量 材料质量进行检查 并根据实际装修 效果指导项目公司对原设计进行调整 不影响整体效果及成本情况下 5 及时组织软装单位进场施工 配合做好保洁工作 6 项目公司营销对交房的实际标准进行严格的核对 并在现场参观导示牌上进行清楚 的说明 指示 对于样板房中不属于随楼赠送的物件也应清楚地明示 以免误导 7 项目公司组织集团营销 设管中心 成本中心 物业 客服 项目管理中心精装对样 板房进行验收 对装修效果 装修质量及各种标示进行认定 2 2 18 3 工作接口及工作周期 施工单位选择完成 材料 部品招标完成 施工时间 40 50 天完成 根据实际工程量 营造中国绿色地产 第 16 页共 28 页 2 2 18 4 工作提示 1 为提高样板房施工单位的积极性 提高工作效率 必要时可将瓷砖 石材等已明确品 牌 型号的材料交于施工单位直接采购 同时对施工费等方面给予略高于市场价的优 惠 以提高施工单位的积极性 2 样板房施工期间由于受场地限制 各工种交错作业多 施工时间紧 需项目公司各部 门加强组织协调 注意文明施工 确保现场各工种有序进行 2 2 192 2 19 批量精装修施工 批量精装修施工 2 2 19 1 责任部门 项目公司 配合部门 成本中心 设管中心 协调指导部门 项目管理中心精装 项目公司组织 监理公司 装修总包单位 地板 栏杆 门窗等分包单位及各种材料 部 品供应商参与 2 2 19 2 工作程序 1 开工准备工作的检查 项目公司和监理检查精装修总包单位是否完成施工准备工 括技术准备和人员 材料 设备是否到位等 认为具备开工条件后方可允许开工 2 批量装修正式施工前要遵循样板先行的原则 各施工班组在批量装修前均应按工艺 要求做好样板 项目公司组织监理 装修总包 各分包单位等进行联合检查验收 提出书面意见并签字确认 批量施工时应严格按经确认的样板间的质量标准和要求 的施工工艺执行 3 项目公司负责做好与政府部门 监理 设计及施工等相关单位的协调工作 就施工 中存在的问题及时组织召开现场协调会 进行通报 4 项目公司督促检查承建商质量保证体系和安全保证体系的落实情况 5 施工进度控制 项目公司根据集团主要节点计划表编制精装修工程施工控制计划 并落实节点计划的控制措施 项目公司每周应定期检查施工进度和施工组织 对进 度计划的落实情况进行控制 在月底检查项目的月进度计划完成情况并填写月度进 度报表报相关部门及集团对口部门 6 技术变更和现场签证应严格按公司 技术变更和现场签证管理办法 进行审批 7 项目公司应定期检查监理单位对装饰材料 特别是甲供料 和施工过程的质量控制 营造中国绿色地产 第 17 页共 28 页 工作 要求监理加大精装修房的监理力度 加强过程控制 派专人负责装饰装修工 程监理 使精装修房的施工过程始终处于受控状态 8 重点加强成品保护工作 贯彻谁施工谁负责的原则 并由精装修总包单位安排专人 负责加强巡视监督 对易受污染和损害的部位及产品应事先采取妥善的保护方案 报监理和项目公司批准后实施 实施过程中 监理及项目公司对现场保护情况进行 检查 对产品保护不利者应按合同有关规定进行处罚 9 施工期间应加强文明施工管理 定期进行检查 10 为加强精装修项目现场管理 奖优罚劣 项目公司定期从监理公司 施工单位的管理 质量即工作质量 完成的工程质量 实体质量 和文明施工三个方面进行检查 考评 2 2 19 3 工作接口及工作周期 土建 装修交接验收后进行 施工期一般 120 150 天 2 2 19 4 工作提示 1 精装修准备工作还应注意室外市政工程 包括道路 雨污水 煤气管道 等工程的进度 尽量做到施工期间材料运输的畅通 最好能在施工前做到雨污水管铺设完成 道路基 层完成施工 煤气管道 煤气表等尽早进场施工 避免施工有较大的相互影响 2 装修施工应根据图纸严格按 住宅装饰装修工程施工规范 GB50327 2001 及样板 间施工确认的施工工艺进行施工 为保证质量 每种户型都应做样板间 3 针对住宅装修常用的质量通病 在防裂缝 防渗漏方面应有专门措施 详见 精装修 工程防裂防渗漏作业指引 4 施工期间对已完工产品的成本保护 严格按 精装修工程产品保护标准作法 参考 实施 5 安全文明施工管理包括以下内容 施工方案中应具有安全文明内容和保证措施 施工前应向施工人员进行安全交底 并形 成书面记录 施工人员进入现场应统一着装 带安全帽 2M 以上登高作业应系安全带等 施工现场应由精装修分包单位设置临时小便处和临时吸烟点 杜绝作业面内工人随地便 溺和吸烟的现象 临边洞口应设置防护栏杆 并设醒目的警示标志 现场临时用电应设置专用配电箱和开关箱 设置灵敏的漏电保护装置 设置合理的接地 营造中国绿色地产 第 18 页共 28 页 接零保护装置 现场应配备足量 有效的灭火器材 施工现场严禁吸烟 2 2 19 5 相关附件 住宅装饰装修工程施工规范 GB50327 2001 2 2 202 2 20 材料材料 部品供货 部品供货 2 2 20 1 责任部门 项目公司 配合部门 施工单位 项目成本各材料 部品供应商 协调部门 项目管理中心精装 2 2 20 2 工作程序 1 装修单位根据工程进度提出材料供应计划 包括材料的种类 数量 进场时间等 上 报项目管理中心精装备案 2 根据装修单位提供的材料供应计划或自行编制的计划 及时向材料供应商下达排产通 知 3 各材料 部品供应商按排产通知及时准备 供货 4 项目公司会同监理公司 装修总包单位对材料供应商的送达材料进行验收 并直接转 交给总包单位进行保管 使用 监理负责按合同 封样标准和有关规范要求进行进场材料 部品和设备验收 抽样 取 样复试等工作 要求所有进场的甲供材料 部品和设备均须经过验收合格后 需经项目 管理中心精装及项目公司会签确认 监理应做好材料进场验收抽查工作 检查和监督监理单位的验收记录和施工单位的进场 记录是否符合要求 检查材料 部品是否按供货计划及时到货 并及时做好信息反馈 检查施工单位对材料 部品的保管存放是否妥善 是否做好成品保护工作等 工程中所使用的无机非金属装修材料必须具有放射性指标检测报告 放射性指标限量应 满足规范中 A 类指标要求 并且应符合设计要求 所有材料设备的检查验收工作均应填写相关表格 建立台帐 形成书面记录 5 对于分包项目 如楼梯 栏杆 厨柜 地板 设备 厨房设备 空调 洗衣机 冰箱 等 材料装修部应根据装修进度及时通知进场施工 安装 安装后应做好验收 合格 后实施成品保护 成品保护详见 精装修工程产品保护标准作法 参考 详细工程程序见 甲供材料 设备 管理办法 营造中国绿色地产 第 19 页共 28 页 2 2 20 3 工作接口及工作周期 根据装修进度及材料准备时间 一般应提前通知材料供应商 具体时间请与材料供 应商沟通后确定 2 2 20 4 工作提示 1 排产通知应及时 规格型号齐全 数量要尽量准确 2 认真做好材料现场验收工作 发现问题及时通知调整 将不合格产品拒之于施工现场 之外 3 排产通知下达后应有专人负责跟踪 协调 保证供货及时 避免因供货不及时造成施 工工序混乱 影响成本保护和施工工期 2 2 20 5 相关规范及附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 甲供材料 设备 管理办法 精装修工程产品保护标准作法 参考 2 2 212 2 21 精装修现场检查 验收 考评 精装修现场检查 验收 考评 2 2 21 1 责任部门 项目管理中心精装 配合部门 设管中心 成本中心 项目公司 装修单位 2 2 21 2 工作程序 1 项目管理中心精装按月或季度对在建精装修项目定期或不定期进行巡检 进行量化的 项目评估 检查内容分三个方面 工作质量 30 分 实体质量 40 分 安全文明 30 分 在对三个及三个以上项目进行检查时每月评出总分第一名颁发流动红旗 2 月度巡检完成后一周内 项目管理中心精装负责编制 精装修工程管理检查报告 提出建议措施并跟踪落实情况 3 精装修工程管理检查报告 发出一周内 项目公司负责对报告中出现的问题进行 回复 填写 精装修工程管理检查问题整改回复 并报送项目管理中心精装 4 项目管理中心精装在月度工作例会上对检查情况进行综述 总结发现的共性问题以 及不同施工阶段存在的质量问题 提出管理重点和改进意见 项目管理中心精装应提醒项目公司及时弥补工作中的盲点 加强对重点工序的控制 提 高精装修工程管理整体水平 营造中国绿色地产 第 20 页共 28 页 项目管理中心精装每月将 精装修工程管理检查报告 通报集团相关部门 5 对于检查中发现的重大问题 系统性问题 及时向主管领导汇报并通报相关部门 每月定期进行 检查后一周内完成 精装修工程管理检查报告 2 2 21 4 工作提示 1 项目管理中心精装应做的工作 审核施工单位申报 经监理单位审核通过的精装修工程施工方案 并将审核通过的施工 方案在精装修工程批量施工前一个月报送项目管理中心精装 成本中心备案 审批监理单位申报的精装修工程监理实施细则 并将批准通过的监理实施细则在精装修 工程批量施工前一个月报送项目管理中心精装 成本中心备案 审核施工单位申报 经监理单位审核通过的专门用于该精装修工程的 质量通病防治措 施 防裂防渗漏措施 与 成品保护补充措施 三个专题方案 在精装修工程批量施 工前一个月报送项目管理中心精装 成本中心备案 负责组织监理单位 施工单位相关负责人全程参加工程检查 精装修工程管理检查报告发出一周内 负责对报告中出现的问题进行回复 填写 精装 修工程管理检查问题整改回复 并报送集团相关部门 以监理实施细则 施工方案及专题方案为依据 每月对在建精装修工程实施中项目公司 监理单位 施工单位的工作质量及工程实体质量进行检查 以材料 部品 清单 隐蔽工程验收工序清单 分包单位清单及相关表单为依据 在月 度精装修工程管理检查中对项目公司 监理单位 施工单位的内业资料与工作质量进行 检查 以 装修工艺流程图 中规定的节点或以月细化进度计划为依据 选取月内在施工序最 多的时间点进行该月精装修工程管理检查 月度精装修工程管理检查应每标段抽取 2 至 4 套精装修房进行检查 不含公共部位 检查房屋的分布应充分考虑不同标段 不同在施工序等因素 尽量加大检查的覆盖面 检查中应安排对施工单位 监理单位相关资料进行检查 当天检查完成后应与监理单位 施工单位负责人就检查中发现的问题进行即时的沟通 分析问题产生原因与整改措施 本月检查应对上月检查中发现问题的整改情况进行抽查 封闭前期问题 营造中国绿色地产 第 21 页共 28 页 2 监理公司 装修施工单位应全程陪同参加检查 在检查中回答检查人员提出的问题 对于检查中发现的问题 及时落实整改 上墙资料完整 施工文件资料齐备 随时 备查 2 2 21 5 相关附件 精装修工程管理检 查用表 xls 精装修工程管理检 查问题整改回复单 doc 2 2 222 2 22 业主开放日业主开放日 为满足业主对装修过程的了解要求 了解业主对装修质量的要求 展示公司精装修工 程管理水平 减少后期质量投诉 在装修施工期间统一安排一次业主开放日 让业主 进行现场参观 2 2 22 1 责任部门 项目公司 配合部门 营销中心 设管中心 客服 装修单位 协调监督部门 项目管理中心精装 2 2 21 2 工作程序 1 项目公司根据装修进度情况 选择适当时机 一般是在装修总包工作基本完成 分包 项目开始进场施工的时间 安排业主开放日 通知营销 客服联系业主在规定时间内 参观现场 2 装修总包单位应在确定的业主开放日前做好施工现场的整理 施工人员 接待人员的 安排 3 项目公司会同监理公司协助现场正在施工的现场施工队伍 包括市政 景观 管线施 工队伍 做好文明施工 保证参观业主道路畅通 安全 必要时在开放区域内在开放 日停止施工 4 组织监理公司及项目公司其他部门管理人员做好业主参观陪同人员 要求逐户业主参 观必须要有陪同人员陪同 陪同人员负责解释业主提出的问题 对不能解释的问题参 观完毕后带至专门的答疑处进行答疑 陪同人员将业主提出的问题记录下来 参观完 毕后交于接待处由项目公司统一处理 5 装修总包单位或分包单位对业主提出的问题进行整改 并将整改结果在规定时间内通 知业主 必要时陪同业主进行再次验收 6 对验收未通过部份继续进行整改 已验收合格的各部门进行签收 需成品保护的 做 营造中国绿色地产 第 22 页共 28 页 好成品保护 如门窗等 对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的 应说服业主接受现实 必要时作适当补偿 7 客服汇总存在问题及整改情况 填写问题分析表 提交相关部门参考 2 2 22 3 工作接口及工作周期 一般在装修总包单位完成基础工作 分包工程已陆续进场施工时安排 每批次 2 3 天内完成 2 2 22 4 工作提示 1 业主开放日作为客户服务的重要一环 各部门应高度重视 在开放日期间做好接待工 作 做到现场整洁 接待文明 服务周到 充分体现公司的现场管理水平 服务意识 2 材料装修部应事前根据施工实际情况和业主可能会提问到的问题进行准备 编写 客 户问答手册 并在业主开放日前对参加陪同的人员进行专门培训 做到事先了解情 况 统一口径 3 对业主提出的问题应认真对待 尽可能在约定时间内完成整改 无法完成的 客服应 耐心说服 不得相互推诿 扩大与客户之间的矛盾 4 业主开放日期应通知到各户 5 为保证安全 非业主开放日应禁止客户随意进入施工现场 如确需进入的 应通知现 场管理人员陪同 2 2 22 5 相关附件 客户问答手册 doc 2 2 232 2 23 精装修初步验收 精装修初步验收 当装修总包 各分包工程完成全部工作量后 项目管理中心精装 项目公司会同监理公 司组织 物业公司和各参建单位一道对工程进行一道全面的验收 2 2 23 1 责任部门 项目公司 配合部门 营销中心 设管中心 客服 装修单位 协调监督部门 项目管理中心精装 2 2 23 2 工作程序 1 当装修总包 各分包工程完成全部工作量后并自查合格后 项目公司组织初步验收并 营造中国绿色地产 第 23 页共 28 页 确定验收时间 2 项目公司通知物业公司和各参建单位及各部门道对精装修工程进行一次全面的验收 户外按规范进行验收 户内逐户进行验收 对存在质量缺陷的地方逐项记录并限时整 改 3 装修总包单位或分包单位对验收中提出的问题在规定时间内进行整改 并将整改结果 在规定时间内通知监理组织验收 4 对验收未通过部分继续进行整改 已验收合格的各部门进行签收 需成品保护的 做 好成品保护等 对不能进行整改或整改成本太大或整改后效果还不如从前的可说服业 主接受现实的应说明 2 2 23 3 工作提示 1 本次验收是物业参加交接前的一次全面验收 物业应指派专业人员参加全程验收 了解装修质量状况和整改情况 2 本次验收是自我验收 因此验收应全面细致 避免遗漏 3 物业代表业主进行验收 应从业主关注的地方进行详细验收 如地漏的通水 踢脚 线门套线等的收口 抽水马桶的调试 油烟机 4 由于本次参加验收的人员众多 注意在验收过程中的成品保护 在地面保护层去除 后验收人员必须穿鞋套才能进入户内 2 2 23 4 相关附件 建筑装饰装修工程质量验收规范 GB50210 2001 物业精装修房验收 标准和办法 doc 2 2 242 2 24 精装修初步整改精装修初步整改 对精装修初步验收中发现的质量问题进行整改 2 2 24 1 责任部门 项目公司 配合部门 营销中心 设管中心 客服 物业 装修单位 协调监督部门 项目管理中心精装 2 2 24 2 工作程序 1 装修总包 各分包单位接到精装修初步验收整改通知书后安排整改人员进行整改 整 改完成后提请监理公司及项目公司验收 营造中国绿色地产 第 24 页共 28 页 2 监理公司和项目公司对整改情况应对照整改通知书的要求进行验收 户内部分应逐户 进行验收 涉及土建工程的应通知项目工程部参与验收 2 2 24 3 工作提示 本次整改是在初步验收后进行 验收时各种成品保护装置均已拆除 因此在整改时在特 别注意成品保护 对有影响的装饰的恢复保护措施后实施整改 整改人员进入户内必须穿鞋套才能进入 对封面有影响的操作应带干净手套进行操作 避免地面 墙面再次损坏 本次整改是最终验收前的整改 务使整改率达到 100 2 2 24 4 相关附件 精装修工程管理检 查问题整改回复单 doc 2 2 252 2 25 精装修竣工验收 精装修竣工验收 当经过精装修初步验收并整改完成后 通知当地质量监督部门参加整体工程的竣工验收 2 2 25 1 责任部门 项目公司 配合部门 营销中心 设管中心 客服 装修单位 协调监督部门 项目管理中心精装 2 2 25 2 工作程序 详见利海房产管理流程及实施细则中的 竣工验收 部分 2 2 25 3 工作提示 由于本次参加验收的人员众多 注意在验收过程中的成品保护 所有验收人员必须 穿鞋套才能进入户内 2 2 25 4 相关附件 三三 精装修项目 后期 维修阶段实施细则精装修项目 后期 维修阶段实施细则 2 3 262 3 26 移交物业移交物业 精保洁精保洁 等精装修项目竣工验收后将钥匙移交给物业 由物业组织保洁公 司或自己保洁人员进行保洁 确保将整洁 完好的房屋交于业主验收 当经过精装修初步验收并整改完成后 通知当地质量监督部门参加整外工程的竣工验收 营造中国绿色地产 第 25 页共 28 页 2 3 26 1 责任部门 项目公司 配合部门 物业 装修单位 协调监督部门 项目管理中心精装 精装修总包单位进行精保洁或者物业负责组织保洁公司进行保洁 2 3 26 2 工作程序 1 项目竣工验收合格后精装修总包单位组织专业人员进行精保洁 2 保洁完毕后通知项目公司 装修总包单位 物业公司逐户进行验收 验收达到要求 的将房门钥匙移交给物业公司 2 3 26 3 工作接口及工作周期 竣工验收合格后安排精保洁 每批次 3 5 天内完成 2 3 26 4 工作提示 1 精保洁应由专业人员进行操作 对外墙 门窗 栏杆的保洁应有专门的安全措施 确 保保洁人员的安全 2 与精保洁单位签订合约时必须详细说明保洁注意事项 对保洁过程中造成损坏的应承 担全部责任 3 保洁过程中项目公司和物业管理人员要认真负责 全过程做好检查工作 确保保洁工 作顺利进行 4 保洁验收应逐户进行 对不符合要求的要重新保洁 直至达到要求 5 物业管理人员收到房间钥匙后检查水龙头 开关 外门窗是否关闭 只有将龙头 开 关 门窗关闭后方能关门离开 2 3 26 5 相关附件 保洁验收单 2 3 272 3 27 业主验房 业主验房 业主在收到交房通知并按规定签订物业管理合同 缴纳物业管理费用 并与项目公司完成购房款的结算后由物业管理人员陪同下进入所购房内对房屋进行验 收 2 3 27 1 责任部门 物业公司 配合部门 项目公司 客服 装修单位 协调监督部门 项目管理中心精装 营造中国绿色地产 第 26 页共 28 页 2 3 27 2 工